Απώτερος οδηγός για την αγορά ενός σπιτιού
Ας πούμε ότι ένα πρωί ξυπνάτε και συνειδητοποιείτε ότι είστε έτοιμοι να αγοράσετε ένα σπίτι . Είστε κουρασμένοι να πληρώνετε ενοίκιο με τίποτα για να το δείξετε και θεωρείτε ότι ήρθε η ώρα να μπείτε σε ένα δικό σας σπίτι. Αλλά έχετε επιφυλάξεις.
Μετά από όλα, αν είναι η πρώτη σου φορά, έχεις ερωτήσεις. Ίσως να είσαι λίγο νευρικός που θα τα χτυπήσεις και είναι φυσιολογικό να αισθάνεσαι έτσι - πιθανότατα πρόκειται να ξοδέψεις εκατοντάδες χιλιάδες δολάρια και να κάνεις την πιο σημαντική οικονομική αγορά της ζωής σου.
Επομένως, πληρώνει για να έρθει στη διαδικασία αγορών στο σπίτι, εξοπλισμένη με όσο το δυνατόν περισσότερες πληροφορίες.
Κάθε κράτος απαιτεί ελαφρώς διαφορετικά βήματα για την αγορά ενός σπιτιού , αν και είναι βασικά πολύ παρόμοια. Εδώ είναι τα βασικά.
Εξετάστε αν η αγορά ενός σπιτιού είναι κατάλληλη για σας
Πολλοί άνθρωποι έχουν μυστικούς φόβους για την αγορά ενός σπιτιού και ορισμένοι από αυτούς τους φόβους είναι δικαιολογημένοι. Δεν είναι όλοι αποκομμένοι να κατέχουν ένα σπίτι και αν είστε ένας από αυτούς τους ανθρώπους, είναι καλύτερο να το βρούμε τώρα από ό, τι όταν είστε συμβεβλημένοι.
- Συγκρίνετε την ενοικίαση έναντι της αγοράς . Μπορεί να αποφασίσετε ότι η ενοικίαση είναι καλύτερη για εσάς από την αγορά, επειδή η αγορά ενός σπιτιού έχει τα μειονεκτήματά του.
- Σκεφτείτε μερικούς από τους λόγους για να αγοράσετε . Υπάρχουν τόνοι παροχών για την αγορά και την ιδιοκτησία ακινήτων? Αυτά τα έχετε υπόψη σας εάν αρχίσετε να πάρετε κρύα πόδια .
- Πρέπει να αγοράσετε ένα σπίτι πριν παντρευτείτε; Αν αγοράζετε ένα σπίτι με κάποιον συνεργάτη ή κάποιον άλλον σημαντικό πριν συνδέσετε τον κόμπο , πρέπει να σκεφτείτε μπροστά και να εξετάσετε πιθανές οικονομικές συνέπειες.
- Ρωτήστε τον εαυτό σας αν σκοπεύετε να μείνετε στην ίδια δουλειά ή να παραμείνετε στην ίδια πόλη. Αν είστε ξέγνοιαστο άτομο που επιθυμεί τη δυνατότητα να μετακινηθεί αλλού σε περίπτωση που χτυπήσει ώθηση, ίσως να μην είστε σε θέση να αφήσετε μια ιδιοτροπία ή να σταματήσετε τη δουλειά σας αν έχετε ένα σπίτι.
Βρείτε έναν πράκτορα αγοραστή για να σας βοηθήσει
Ό, τι κι αν κάνετε, μην προσπαθήστε να το πάτε μόνο του. Η αγορά ενός σπιτιού δεν είναι τόσο εύκολη όσο φαίνεται. Θα επωφεληθείτε από την επαγγελματική βοήθεια και είναι δωρεάν υπηρεσία για εσάς. Για να μην αναφέρουμε, οι πράκτορες βλέπουν συχνά όλες τις νέες λίστες πριν είναι διαθέσιμες στο διαδίκτυο.
Μην καλέσετε τον πράκτορα με την προσφορά με την ελπίδα ότι ο πράκτορας θα κάνει ό, τι χρειάζεται για να κερδίσει δύο φορές την προμήθεια κάτω από τη διπλή υπηρεσία. Οι πράκτορες είναι πιο ηθικοί από ό, τι το κοινό τους δίνει πίστωση. Εκτός αυτού, δεν θα λάβετε ατομική εκπροσώπηση. θα λάβετε είτε ουδέτερη εκπροσώπηση είτε καθόλου εκπροσώπηση.
Ρωτήστε τους φίλους σας για μια σύσταση σε ένα Realtor. Αναζητήστε πράκτορες στην περιοχή σας σε μια μηχανή αναζήτησης, ανατρέξτε σε ιστότοπους πράκτορα, διαβάστε κριτικές και αναζητήστε ιστολόγια (όπως πολλοί πράκτορες γράφουν για την αγορά ακινήτων τους). Προσπαθήστε να βρείτε έναν πράκτορα αγοραστή.
- Ο αντιπρόσωπος ενός αγοραστή θα εκπροσωπεί μόνο εσάς και θα έχει εμπιστευτική ευθύνη να φροντίζει για τα καλύτερα συμφέροντα σας. Ίσως να εξυπηρετηθείτε καλύτερα από έναν πράκτορα του οποίου η μόνη πρακτική είναι η αντιπροσώπευση του αγοραστή. Υπάρχουν ειδικοί αγοραστών στον κλάδο. Δεν χρειάζεται να εργάζεστε με έναν πράκτορα ο οποίος συνεργάζεται επίσης με τους πωλητές, εκτός αν θέλετε.
- Οι αντιπρόσωποι του αγοραστή μπορεί να σας ζητήσουν να υπογράψετε μια συμφωνία μεσίτη αγοραστή , αλλά ο πωλητής πληρώνει την προμήθεια. Ξέρω ότι ακούγεται περίεργο ότι ένας πωλητής θα πληρώσει τον πράκτορά σας, αλλά αυτό είναι γενικά πώς λειτουργεί.
- Συνεργάτες συνέντευξης μέχρι να βρείτε έναν πράκτορα που εμπιστεύεστε και με τον οποίο αισθάνεστε άνετα. Η κατοχή άδειας ακίνητης περιουσίας δεν αποτελεί εγγύηση ότι ο πράκτοράς σας είναι αρμόδιος. Οι πράκτορες προέρχονται από όλα τα κοινωνικά στρώματα και ορισμένοι είναι πολύ καλύτεροι από τους άλλους. Προσπαθήστε να προσλάβετε εμπειρία. Η καλύτερη αντιστάθμισή σας από τα λάθη θα είναι ένας πράκτορας με εμπειρία.
- Μόλις εγκατασταθείτε σε μια περιοχή, προσπαθήστε να προσλάβετε έναν ειδικό γειτονιάς . Ένας πράκτορας που πωλεί συνήθως σπίτια στην περιοχή όπου θέλετε να αγοράσετε μπορεί να έχει περισσότερες γνώσεις που θα μπορούσαν να σας βοηθήσουν να καθοδηγήσετε την απόφασή σας να αγοράσετε, πάνω από έναν πράκτορα που δεν μπορεί να βρει το σπίτι με δύο χάρτες και έναν φακό.
Πάρτε τα λεφτά σας σε τάξη
Ομαδοποιήστε τη χρηματοδότησή σας, καταργήστε μια προκαταβολή και μελετήστε τα προγράμματα δανείων που είναι διαθέσιμα. Κάνοντας την εργασία σας, θα ξέρετε ακριβώς πόσο μπορείτε να πληρώσετε και τι θα σας κοστίσει. Το Little είναι πιο απογοητευτικό από το να μαθαίνεις στη μέση μιας συναλλαγής που δεν μπορείς να κλείσεις.
Μπορείτε να ζητήσετε από τον κτηματομεσίτη σας για παραπομπή δανειστή. Οι δανειστές δεν επιτρέπεται να αποζημιώνουν τους πράκτορες για παραπομπές, σε περίπτωση που αναρωτιέστε. Αυτό σημαίνει ότι ο πράκτοράς σας θα παραπέμψει μόνο τους κορυφαίους δανειστές που εκτελούν καλά επειδή ο πράκτοράς σας θέλει να κερδίσετε.
- Παραγγείλετε μια δωρεάν έκθεση πίστωσης . Δώστε στον εαυτό σας χρόνο για να καθαρίσετε μια πιστωτική έκθεση που περιέχει λάθη. Σφάλματα διαφορών. Προσπαθήστε τώρα να μειώσετε τις μηνιαίες οφειλές σας καταβάλλοντας τα υπόλοιπα των δανείων. Μην ανοίγετε νέες πιστωτικές γραμμές ή κλείνετε παλιές πιστωτικές γραμμές.
- Βρείτε έναν δανειστή . Ελέγξτε τα μέρη για να πάρετε μια υποθήκη και συγκρίνετε τις τιμές και τα τέλη. Μπορείτε να ξεκινήσετε με το δικό σας χρηματοπιστωτικό ίδρυμα, στη συνέχεια συνέντευξη με μερικούς μεσίτες υποθηκών και να επιλέξετε ένα προϊόν δανείου που καταλαβαίνετε πλήρως. Συνειδητοποιήστε όλους τους φόρους για τα ίδια ποσοστά, γι 'αυτό πάρτε έναν δανειστή που εμπιστεύεστε, ο οποίος επικοινωνεί καλά και υπόσχεται να καλύψει την αναμενόμενη ημερομηνία λήξης.
- Καθορίστε μια προκαταβολή . Όσο περισσότερο καταθέτετε, τόσο χαμηλότερη είναι η μηνιαία πληρωμή υποθηκών σας . Υπάρχουν τουλάχιστον δώδεκα θέσεις για να βρείτε μια προκαταβολή, μόνο μία από τις οποίες είναι ο τραπεζικός σας λογαριασμός. Το επιλεγμένο πρόγραμμα δανείου σας μπορεί να ορίσει την ελάχιστη προκαταβολή, αλλά μπορείτε πάντα να πληρώσετε περισσότερα. Όσο υψηλότερη είναι η προκαταβολή, τόσο μεγαλύτερη είναι η θέση της μετοχής σας.
- Επιλέξτε το πρόγραμμα δανείου σας. Εξετάστε τα δάνεια FHA . Τα δάνεια FHA φέρουν ανταγωνιστικά επιτόκια , έρχονται με ελάχιστες απαιτήσεις προκαταβολής και επιτρέπουν στους πωλητές να πληρώσουν μερικά ή όλα τα έξοδα κλεισίματος . Ορισμένα πρώτα προγράμματα αγοραστών κατοικίας χρησιμοποιούν δάνεια FHA ως μέρος της χρηματοδότησής τους και σας δανείζουν επίσης τα χρήματα για το κλείσιμο του κόστους ή / και την προκαταβολή σας.
- Αποκτήστε μια επιστολή έγκρισης . Παρουσιάζοντας τον πωλητή που έχετε ήδη προ-εγκριθεί για ένα δάνειο, σας δίνουμε ένα πλεονέκτημα κατά τη διάρκεια της διαπραγμάτευσης προσφοράς.
Δείτε τα σπίτια προς πώληση
Αυτό είναι πραγματικά το διασκεδαστικό μέρος, το (σχετικά) μη-αγχωτικό μέρος της αγοράς ενός σπιτιού. Προσπαθήστε να παρακρατήσετε την κρίση μέχρι να περιηγηθείτε στο σπίτι σας στο σύνολό του. Και μην απορρίπτετε δυνητικά σπίτια εξαιτίας επιφανειακών ζητημάτων που θα μπορούσαν εύκολα να αντιμετωπιστούν με ένα παλτό χρώματος ή με κάποιο εξωραϊσμό. Ελάτε μέσα και κοιτάξτε.
- Ζητήστε από τον πράκτορα σας να κοιτάξει τα σπίτια για σας πριν τα δείξει σε σας. Όχι κάθε πράκτορας θα έχει το χρόνο για αυτή την πρόσθετη υπηρεσία, αλλά σε ορισμένες περιπτώσεις, πράκτορες θα συμφωνήσουν. Ή ένας πράκτορας μπορεί να περιοδεύσει σπίτια μόνη της κάθε εβδομάδα και έχουν ήδη δει τα σπίτια που ανταποκρίνονται στις ανάγκες σας.
- Περιορίστε την αναζήτησή σας σε εκείνα τα σπίτια που ταιριάζουν στις ακριβείς σας παραμέτρους για να βρείτε αυτό το τέλειο σπίτι. Αυτό μπορεί να είναι πιο δύσκολο να επιτευχθεί σε μια αγορά με στενό κατάλογο, για παράδειγμα.
- Ζητήστε από τον αντιπρόσωπό σας να σας δώσει MLS εκτυπώσεις συγκρίσιμων πωλήσεων στη στοχευμένη γειτονιά σας. Με τις εκτυπώσεις μπροστά σας, μπορείτε να κάνετε σημειώσεις ως την περιήγησή σας. Βαθμολογήστε τα σπίτια σε κλίμακα από 1 έως 10. Αυτό θα σας βοηθήσει να συντομεύσετε τη λίστα σας στα καλύτερα σπίτια για εσάς.
- Εξετάστε όλα τα σπίτια στην αγορά, συμπεριλαμβανομένων των διορθωτών, των REO, των κατασχέσεων, των ανοικτών πωλήσεων και των υπερτιμημένων κατοικιών με μεγαλύτερο DOM . Θα βρείτε αυτή την προσέγγιση χρήσιμη όταν οι επιλογές σας είναι περιορισμένες.
- Τηρήστε την εθιμοτυπία του ανοικτού σπιτιού . Αν πάτε σε ανοιχτό σπίτι την Κυριακή, πείτε στον πράκτορα φιλοξενίας αν είστε εκπροσωπούμενος από έναν κτηματομεσίτη.
- Ενημερώστε στον πράκτορα σας ποιες ηλεκτρονικές καταχωρήσεις στο σπίτι σας ενδιαφέρουν για την προεπισκόπηση και ζητήστε πρόσθετες πληροφορίες. Ο πράκτοράς σας μπορεί να συγκεντρώσει περισσότερες πληροφορίες από τις σημειώσεις που παρέχονται στο MLS, μιλώντας με τον πράκτορα καταχώρισης και θα αποκτήσουν περισσότερες γνώσεις από ό, τι θα μπορούσατε, οπότε μην καλέσετε τον εαυτό σας με τον εαυτό σας. Αφήστε τον πράκτορά σας να κερδίσει το paycheck του και να το κάνει αυτό για σας.
Κάντε μια έξυπνη και ενημερωμένη προσφορά
Μέρος του προβλήματος της αναζήτησης κατοικιών προς πώληση είναι ότι δεν βλέπετε τα σπίτια που έχουν πουλήσει. Μόνο τα σπίτια που πωλούνται θα σας παράσχουν επαρκείς συγκρίσιμες πωλήσεις για να μάθετε εάν ένα σπίτι είναι υπερτιμημένο, υποτιμημένο ή απλά σωστό. Οι πωλητές μπορούν να ζητήσουν οποιοδήποτε ποσό θέλουν, η τιμή πρέπει να τεκμηριωθεί.
- Εξετάστε το ενδεχόμενο να γράψετε τις προσφορές αγοράς των πωλητών στις αγορές του πωλητή και τις προσφορές αγοράς του αγοραστή στις αγορές του αγοραστή. Δεν μπορώ να τονίσω τη σημασία αυτού του αρκετού. Η "χαμηλή στρατηγική σας" που έχετε πάρει από μια δημοφιλής τηλεοπτική εκπομπή δεν λειτουργεί στις αγορές του πωλητή, για παράδειγμα.
- Επιλέξτε μια τιμή κατ 'οίκον προσφοράς βάσει του ποσού που θεωρείτε ότι ο πωλητής θα αποδεχθεί ή θα αντιμετωπίσει. Αυτή η τιμή βασίζεται γενικά στις συγκρίσιμες πωλήσεις, με εισροές από τον κτηματομεσίτη σας.
- Αν σκέφτεστε να κάνετε μια προσφορά lowball , ζητήστε από τον αντιπρόσωπό σας να επαληθεύσει αυτή την τιμή για εσάς. Θα χρειαστεί να παρουσιάσετε έναν λόγο για τον πωλητή να αποδεχθεί αυτόν τον τύπο προσφοράς και δεν μπορεί να βασιστεί σε ιδιοτροπία.
- Προετοιμάστε για πολλαπλές προσφορές εάν το σπίτι θεωρείται επιθυμητό σε μια θερμή τοποθεσία. Μην αποφεύγετε πολλές προσφορές. Κάποιος πρέπει να κερδίσει. Γιατί δεν μπορείτε να είστε αυτός ο αγοραστής;
- Αν η προσφορά σας απορριφθεί, ζητήστε από τον πράκτορα σας να εξηγήσει γιατί και να μην επαναλάβετε αυτό το λάθος με την επόμενη προσφορά σας. Επίσης, μην κατηγορείτε αυτόματα τον αντιπρόσωπό σας. Ίσως το πρόβλημα είναι ότι δεν προσφέρατε αρκετά; Εάν ο πράκτοράς σας σας κατεύθυνε εσφαλμένα, θα πρέπει να συμμετάσχετε σε μια ειλικρινή συζήτηση με τον πράκτορα.
Διαπραγματεύεστε προσφορές μετρητών
Θεωρείται φυσιολογικό για έναν πωλητή να στείλει μια προσφορά μετρητών. Δεν σημαίνει ότι η προσφορά σας προσβάλλει τον πωλητή ή ότι ο πράκτοράς σας έκανε κάτι λάθος. Ορισμένοι πωλητές εκδίδουν μια προσφορά μετρητών επειδή επιθυμούν να έχουν την τελευταία λέξη.
- Περιμένετε από τον πωλητή να εκδώσει μια αντίθετη προσφορά . Ακόμη και αν προσφέρατε τιμοκατάλογο, ο πωλητής μπορεί να έχει άλλα σημεία που δεν έχουν αντιμετωπιστεί επαρκώς για την ικανοποίηση του πωλητή στην προσφορά. Αντίθετη προσφορά δεν είναι το φιλί του θανάτου. σκεφτείτε το ως την πύλη προς την αποδοχή.
- Εάν ο πωλητής μετρητά σε πλήρη τιμή, συνεχίστε να διαπραγματευτείτε. Ακόμα κι αν προσφέρατε λιγότερα αρχικά, μπορεί να διαπιστώσετε ότι οι συνεχιζόμενες διαπραγματεύσεις θα μπορούσαν να οδηγήσουν στην τελική τιμή προσφοράς που είναι αποδεκτή και από τους δυο σας. Ο πρώτος μετρητής δεν είναι πάντα ο τελευταίος.
- Κατά τη διάρκεια της διαπραγμάτευσης προσφοράς , μοιραστείτε προσωπικές πληροφορίες σχετικά με την οικογένειά σας για να δώσετε στον πωλητή έναν λόγο που να σας ενδιαφέρει. Ειδικά αν υπάρχουν άλλες προσφορές, θα θελήσετε να βάλετε το καλύτερο πόδι σας προς τα εμπρός και να προσφέρετε την προσφορά σας με τον πωλητή σε προσωπικό επίπεδο. Δεν έχει σημασία τι, οι πωλήσεις στο σπίτι είναι συναισθηματικές και προσωπικές.
Κάνετε μια αποπληρωμή χρημάτων
Οι συμβάσεις αγοράς συνήθως περιλαμβάνουν μια κατάθεση καλής πίστης, που ονομάζεται κατάθεση αξιόπιστων χρημάτων. Δείχνει ότι ένας αγοραστής δεσμεύεται στη συναλλαγή όταν ένας αγοραστής είναι πρόθυμος να τοποθετήσει μια κατάθεση σε μεσεγγύηση. Οι πιο αξιόπιστες καταθέσεις χρημάτων επιστρέφονται.
- Όταν η προσφορά σας γίνει δεκτή, καταθέστε τον αξιόπιστο έλεγχο χρημάτων σας με το κατάλληλο μέρος. Στην Καλιφόρνια, όπου είμαι μεσίτης, συνήθως έχουμε 3 ημέρες για να κάνουμε την κατάθεση.
- Μην κάνετε ποτέ την επιταγή σας πληρωτέα στον πωλητή. Δεν με νοιάζει τι λέει ο καθένας, μην πληρώσετε άμεσα τον πωλητή. Τα καλά παιδιά αγοριών τρόπους να κάνουν επιχειρήσεις και οι χειραψίες έχουν έναν τρόπο να επιστρέψουν να δαγκώσουν.
- Η προσφορά σας θα πρέπει να περιέχει τυχόν απρόβλεπτα που θα σας επιστρέψουν την αξιόπιστη κατάθεση χρημάτων εάν ακυρώσετε τη σύμβαση. Συνήθως, οι περίοδοι έκτακτης ανάγκης καθορίζουν μια χρονική περίοδο για την απόδοση.
Ανοικτή δέσμευση τίτλου παραγγελιών / παραγγελιών ή προειδοποίηση
Ο αξιωματικός μεσεγγύησης θα ετοιμάσει οδηγίες μεσεγγύησης. Η ακριβής διαδικασία ποικίλλει ανάλογα με την τοποθεσία - για παράδειγμα, στη νότια Καλιφόρνια υπογράφονται κατά την έναρξη, ενώ στη βόρεια Καλιφόρνια υπογράφονται στο κλείσιμο. Ο αξιωματικός μεσεγγύησης θα ενεργήσει ένα ουδέτερο τρίτο μέρος για να διεκπεραιώσει τη συναλλαγή σας συλλέγοντας ή προετοιμάζοντας έγγραφα, λαμβάνοντας υπογραφές, καταγράφοντας έγγραφα και εκταμιεύοντας κεφάλαια.
- Ο συντονιστής συναλλαγής του πράκτορα ή του πράκτορα σας θα ανοίξει μεσεγγύηση και τίτλο, εάν ο πράκτορας εγγραφής δεν το έχει ήδη κάνει.
- Ζητήστε το όνομα του αξιωματικού, του τηλεφώνου, του ηλεκτρονικού ταχυδρομείου και του αρχείου escrow. Οι αξιωματικοί μεσεγγύησης δεσμεύονται από την εμπιστευτικότητα.
- Δώστε αυτές τις πληροφορίες στον δανειστή και στον ασφαλιστικό σας πράκτορα. Πάρτε ένα γρήγορο ξεκίνημα για την απόκτηση των προσφορών για ένα ασφαλιστήριο συμβόλαιο ενός ιδιοκτήτη, δεδομένου ότι ορισμένες ασφαλιστικές εταιρείες είναι απρόθυμες να ασφαλίσουν όλα τα σπίτια σε όλες τις γειτονιές.
Αποκτήστε μια αξιολόγηση
Οι περισσότερες συμβάσεις αγοράς περιέχουν μια διάταξη για την εκτίμηση, καθιστώντας την εκτίμηση ως συμβάν της σύμβασης. Αυτό σημαίνει ότι εάν το σπίτι δεν εκτιμά για το ποσό που προσφέρθηκε να πληρώσει, δεν είστε υποχρεωμένοι να ολοκληρώσετε τη συναλλαγή. Ο δανειστής θα διατάξει την αξιολόγηση.
- Ο δανειστής σας θα χρειαστεί προκαταβολή για την εκτίμηση . Κάθε τόσο συχνά, ένας δανειστής, ως προαγωγή ή κίνητρο, θα συμφωνήσει να πληρώσει για την εκτίμησή σας. Ρωτήστε για αυτό.
- Αν λάβετε χαμηλή εκτίμηση , συζητήστε τις επιλογές με τον πράκτορά σας. Ως αγοραστής, είναι φυσικό να θέλετε ο πωλητής να μειώσει την τιμή, αλλά αυτό δεν θα μπορούσε να είναι η μόνη λύση.
- Ζητήστε ένα αντίγραφο της αξιολόγησης. Αν έχετε πληρώσει για την αξιολόγηση, έχετε το δικαίωμα να το λάβετε.
Συμμορφωθείτε με τις απαιτήσεις του δανειστή
Το δάνειο σας είναι τεράστιο. Περιλαμβάνει την αίτηση δανείου σας, την πιστωτική έκθεσή σας, τα τελευταία δύο χρόνια φορολογικών δηλώσεων, τις καταστάσεις μισθοδοσίας, τα W2, τα αντίγραφα των τραπεζικών δηλώσεων και άλλα οικονομικά έγγραφα, πέρα από τις κρατικές και ομοσπονδιακές εντολές.
- Οι δανειστές μπορούν να ζητήσουν πρόσθετες πληροφορίες. Μην μπείτε ή διαμαρτύρονται. Δεν γράφουν όλους τους κανόνες, η αναδοχή έχει την τελευταία λέξη. Θα μπορούσε να είναι η διαφορά ανάμεσα στο να πάρει το δάνειο ή να μην πάρει το δάνειο.
- Μην κάνετε τα λάθη αγοράς στο σπίτι, όπως η μεταβολή της οικονομικής σας κατάστασης ενώ είστε σε μεσεγγύηση. Μην κάνετε σημαντικές αγορές ή αποκτήσετε επιπλέον χρέη. Μπορεί να σας εμποδίσει να αγοράσετε ένα σπίτι.
- Όταν ολοκληρωθεί ο φάκελος, ο δανειστής θα το υποβάλει για την τελική έγκριση του αναδόχου . Όντας σε αναδοχή είναι νευρικό-wracking και απογοητευτικό, ειδικά όταν διαρκεί περισσότερο από 24 ώρες, αλλά θα μπορούσε να πάρει μια εβδομάδα.
Αναγνωρίστε την παραλαβή των γνωστοποιήσεων του πωλητή
Οι πωλητές οφείλουν να παραδώσουν στον αγοραστή ορισμένες γνωστοποιήσεις σχετικά με το ακίνητο εντός συγκεκριμένης χρονικής περιόδου που καθορίζεται στη σύμβαση αγοράς. Είναι υποχρεωτική από το νόμο οι πωλητές να αποκαλύπτουν όλα όσα γνωρίζει ο πωλητής για το ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων των υλικών στοιχείων.
- Διαβάστε και ερωτήστε τα στοιχεία που δεν καταλαβαίνετε σχετικά με το TDS, το ερωτηματολόγιο ιδιοκτησίας πωλητών, την αναφορά φυσικών κινδύνων, την επιθεώρηση / ολοκλήρωση των παρασίτων και άλλα έγγραφα, όπως μια προκαταρκτική πολιτική τίτλου .
- Συνειδητοποιήστε ότι έχετε 10 ημέρες για να αναθεωρήσετε τη βαφή με βάση το μόλυβδο, η οποία είναι μια ομοσπονδιακή αποκάλυψη.
- Διαβάστε όλα τα έγγραφα στο σύνολό τους. υποβάλλετε ερωτήσεις σχετικά με όλες τις αποκαλύψεις του πωλητή . Εάν συναντήσετε άγνωστη ορολογία και λίγοι αγοραστές καταλάβετε κάθε όρο, ζητήστε από τον πράκτορα σας να σας το εξηγήσει. Δεν υπάρχουν χαζές ερωτήσεις κατά την αγορά ενός σπιτιού.
Διαταγή ασφαλιστικής πολιτικής του ιδιοκτήτη σπιτιού
Μπορείτε να ξεκινήσετε με την εταιρεία που ασφαλίζει το αυτοκίνητό σας. Μερικές φορές οι ασφαλιστικές εταιρείες θα σας δώσουν έκπτωση εάν διατηρείτε περισσότερες από μία πολιτικές με αυτήν την εταιρεία. Εκτός από την ασφάλιση του ιδιοκτήτη σπιτιού, μπορείτε επίσης να εξετάσετε την ασφάλιση πλημμυρών ή την κάλυψη των σεισμών.
- Παραγγείλετε νωρίτερα την ασφάλειά σας . Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, δεν είναι κάθε ασφαλιστική εταιρεία να ασφαλίσει κάθε σπίτι, ιδίως τα παλαιότερα σπίτια ή τα σπίτια που βρίσκονται σε επικίνδυνα μέρη.
- Μερικές φορές οι προηγούμενες αξιώσεις ενός ιδιοκτήτη σπιτιού μπορεί να δυσκολέψουν την ασφάλιση. Μια αναφορά CLUE θα αποκαλύψει προηγούμενες αξιώσεις και μπορεί να αποκτηθεί ηλεκτρονικά για περίπου 20 δολάρια.
- Αποκτήστε κάλυψη αντικατάστασης. Δεν κοστίζει πολύ περισσότερο για να αποκτήσετε κάλυψη αντικατάστασης, η οποία θα ανοικοδομήσει το σπίτι σας εάν καταστραφεί. Δυστυχώς, πολλά θύματα πυρκαγιών δεν είχαν κάλυψη αντικατάστασης.
Διεξαγωγή επιθεωρήσεων
Στα περισσότερα κράτη, η σύμβαση αγοράς δίνει στον αγοραστή συγκεκριμένο αριθμό ημερών για τη διεξαγωγή επιθεωρήσεων, συμπεριλαμβανομένης της επιθεώρησης στο σπίτι. Μπορεί επίσης να εξετάσετε την επιθεώρηση των παρασίτων, την επιθεώρηση της καμινάδας ή την επιθεώρηση αποχέτευσης. Εάν αποκαλύψετε ένα σημαντικό ελάττωμα που δεν μπορείτε να δεχτείτε, έχετε συχνά τη δυνατότητα να ακυρώσετε τη σύμβαση.
- Μίσθωση ενός αξιόπιστου επιθεωρητή σπίτι . Όχι κάθε κράτος απαιτεί από τους επιθεωρητές να κατέχουν άδειες ή διαπιστευτήρια. Ένας έλεγχος στο σπίτι είναι για την οικοδόμηση σας και δεν είναι μια λίστα πλυντηρίων που θα παρουσιαστεί στον πωλητή για να επισκευαστεί.
- Φέρτε μαζί σας μια λίστα ελέγχου επιθεώρησης στο σπίτι . Θα θελήσετε να βεβαιωθείτε ότι όλες οι ανησυχητικές περιοχές έχουν επιθεωρηθεί και ότι οι ερωτήσεις σας έχουν αντιμετωπιστεί.
- Παρακολουθήστε την επιθεώρηση στο σπίτι . Μην ακολουθήσετε τον εγχώριο επιθεωρητή γύρω, όπως το βιβλίο του Zillow υποδηλώνει εσφαλμένα, ή ο επιθεωρητής σπιτιού θα σας βάλει σιωπηλά κατά την αναπνοή του. Αφήστε τον επιθεωρητή να κάνει την επιθεώρηση ειρηνικά. Περιμένετε μέχρι ο τελικός επιθεωρητής να τελειώσει πριν θέσετε ερωτήσεις.
Εξετάστε ένα αίτημα για επισκευή
Ο πωλητής δεν είναι υποχρεωμένος να διορθώσει τίποτα, ούτε και ο δανειστής χρειάζεται επισκευές. Ορισμένες εκτιμήσεις ενδέχεται να περιλαμβάνουν αυτά που ονομάζονται "συνθήκες", τα οποία είναι ελαττώματα κάποιου είδους που πρέπει να διορθωθούν πριν ο δανειστής χρηματοδοτήσει το δάνειο. Κάθε συμβαλλόμενο μέρος μπορεί να λάβει μέτρα για την ικανοποίηση των όρων δανεισμού, αυτό είναι διαπραγματεύσιμο.
- Εάν η επιθεώρηση στο σπίτι ανακαλύψει σημαντικά και απροσδόκητα προβλήματα, μπορείτε να υπογράψετε μια αίτηση για επισκευή ζητώντας από τον πωλητή είτε να αντιμετωπίσει αυτά τα θέματα, να σας δώσει πίστωση για το κλείσιμο του κόστους ή να μειώσει την τιμή πώλησης. Συνειδητοποιήστε ότι ο πωλητής μπορεί να πει όχι και να καθορίσει εάν μπορείτε να ζήσετε με αυτό το είδος απάντησης.
- Συνειδητοποιήστε ότι κανένα σπίτι δεν είναι τέλειο και ο επιθεωρητής θα βρει σφάλματα. Μην περιμένετε ότι τα στοιχεία της έκθεσης επιθεώρησης στο σπίτι θα καθοριστούν ούτε να επιτραπούν στην τιμή πώλησης.
- Να είσαι λογικός. Ξέρω ότι αυτό είναι δύσκολο επειδή είναι υποκειμενικό σε μερικούς ανθρώπους, αλλά είναι λογικό να κάνουμε λογικές έρευνες. Ο πράκτοράς σας μπορεί να σας καθοδηγήσει.
Καταργήστε τα ενδεχόμενα
Όχι κάθε πράκτορας στο κατάλογο θα ζητήσει την απελευθέρωση απρόβλεπτων, αλλά αυτοί είναι οι τεμπέληδες πράκτορες. Προκειμένου να προστατευθεί πλήρως ο πωλητής, οι περισσότεροι πράκτορες κατάθεσης θα απαιτήσουν την αποδέσμευση όλων των απρόβλεπτων συμβολαίων μέχρι την ημερομηνία λήξης αυτών των εκδόσεων.
- Από προεπιλογή, οι συμβάσεις CAR της Καλιφόρνιας δίνουν στους αγοραστές 17 με 21 ημέρες για να αφαιρέσουν απρόβλεπτα . Τα περιστατικά δεν λήγουν στο τέλος μιας καθορισμένης χρονικής περιόδου, σε αντίθεση με την κοινή πεποίθηση.
- Προσπαθήστε να βεβαιωθείτε ότι το δάνειό σας είναι σταθερό και ότι η αξιολόγηση είναι αποδεκτή πριν αφαιρέσετε το δάνειο . Εάν ο δανειστής σας δεν μπορεί να επιβεβαιώσει το δάνειό σας, ενδέχεται να χρειαστεί να καταργήσετε το ενδεχόμενο δανεισμού, εάν είστε συμβατικά υποχρεωμένος.
- Εάν αρνηθείτε να αφαιρέσετε τυχόν απρόβλεπτα, ο πωλητής μπορεί να εκδώσει μια ειδοποίηση για την εκτέλεση και στη συνέχεια να ακυρώσει μονομερώς τη σύμβαση.
Πραγματοποιήστε την τελική διαδρομή
Σκοπός της τελικής επιθεώρησης είναι να εξασφαλίσετε ότι η ιδιοκτησία είναι στην ίδια κατάσταση με την τελευταία σας προβολή. Αν ανακαλύψετε εκτεθειμένες ζημιές στα δάπεδα από σκληρό ξύλο, για παράδειγμα, αφού ο πωλητής έχει αφαιρέσει έπιπλα ή αφαιρούμενα χαλιά είναι η ώρα να ζητήσετε κάποιο είδος αποζημίωσης.
- Μην περάσετε να κάνετε μια τελική διαδρομή . Ίσως μπείτε στον πειρασμό να παραιτηθείτε από αυτή τη διατύπωση, αλλά εκείνοι που επιλέγουν αυτή την επιλογή συχνά λυπάται για αυτή την απόφαση. Μπορείτε να μάθετε από τα δικά σας λάθη, αλλά η μάθηση από τους άλλους προτιμάται πολύ.
- Βεβαιωθείτε ότι οι τουαλέτες ξεπλένονται και ότι δεν υπάρχει διαρροή νερού από την αφαίρεση του ψυγείου ή του πλυντηρίου. Ενεργοποιήστε όλες τις λυχνίες, λειτουργήστε όλες τις συσκευές.
- Ελέγξτε την ιδιοκτησία για να βεβαιωθείτε ότι είναι στην ίδια κατάσταση με εκείνη που συμφωνείτε να την αγοράσετε. Δεν πρόκειται για άδεια για να απαιτήσετε περισσότερες επισκευές εκτός αν διαπιστώσετε νέο ελάττωμα που δεν αποκαλύφθηκε προηγουμένως.
- Αν βρείτε σοβαρό πρόβλημα, απευθυνθείτε τώρα πριν κλείσετε. Λόγω του επείγοντος χαρακτήρα ορισμένων καταστάσεων, ίσως βρείτε μια γρήγορη λύση που δεν θα κρατήσει το κλείσιμο. Προσπαθήστε να αποφύγετε οικονομικές διευθετήσεις που θα μπορούσαν να αλλάξουν την αποκάλυψή σας κλεισίματος ή το δάνειο σας θα χρειαστεί να ανασυγκροτηθεί.
Εγγραφείτε με έγγραφα δανείου και μεσεγγύησης
Αν δεν μπορείτε να έρθετε φυσικά στην εταιρεία μεσεγγύησης, ο αξιωματικός μεσεγγύησης μπορεί να σας στείλει έναν κινητό υπογράφοντα. Θα πληρώσετε πιθανώς επιπλέον για αυτήν την υπηρεσία, αλλά για πολλούς αγοραστές, είναι μια ωφέλιμη υπηρεσία. Οι υπογράφοντες συμβολαιογράφοι θα έρθουν στο σπίτι, στο γραφείο σας ή σε οποιοδήποτε άλλο σημείο που ορίζετε.
- Όπως συμβαίνει και με πολλές άλλες πτυχές της διαδικασίας αγοράς στο σπίτι, οι διαδικασίες για τη μεσεγγύηση ποικίλλουν ανά τόπο. Για παράδειγμα, στη Νότια Καλιφόρνια, θα υπογράψετε έγγραφα μεσεγγύησης σύντομα μετά το άνοιγμα μεσεγγύησης. στη βόρεια Καλιφόρνια, θα υπογράψετε τα έγγραφα μεσεγγύησης μαζί με τα έγγραφα δανείου σας κοντά στο κλείσιμο.
- Φέρτε ένα έγκυρο αναγνωριστικό εικόνας. Βεβαιωθείτε ότι το όνομα στο αναγνωριστικό σας έχει το ίδιο όνομα με τα δικά σας έγγραφα δανείου. Εάν πρόσφατα παντρευτήκατε και άλλαξατε το όνομά σας, αυτό θα μπορούσε να προκαλέσει κάποιο πρόβλημα.
- Να είστε έτοιμοι να περάσετε τουλάχιστον 30 λεπτά σε μια ώρα υπογραφή δανείου έγγραφα. Θα παρουσιαστεί πιθανώς τουλάχιστον 100 σελίδες για να υπογράψετε.
Ισοζύγιο αποθεμάτων κεφαλαίων
Αυτό είναι όπου το λάστιχο συναντά το δρόμο. Τώρα που έχετε ελέγξει το σπίτι για να βεβαιωθείτε ότι ανταποκρίνεται στις προσδοκίες σας και το δάνειο σας είναι έτοιμο να κλείσει, αυτό είναι όταν καταθέσετε το υπόλοιπο της προκαταβολής και το κλείσιμο του κόστους.
- Φέρτε μια πιστοποιημένη επιταγή πληρωτέα σε μεσεγγύηση. Δεν μπορείτε να καταθέσετε μετρητά ή προσωπική επιταγή. Οι προσωπικοί έλεγχοι είναι αποδεκτοί αν υπάρχει επαρκής χρόνος για να καθαριστεί πριν κλείσει.
- Περιμένετε μεσεγγύηση για να τοποθετήσετε το ποσό, επομένως θα λάβετε επιστροφή χρημάτων μετά το κλείσιμο. Η Escrow μπορεί να σας στείλει ταχυδρομική επιταγή ή να επιστρέψει την επιστροφή στην τράπεζά σας.
- Σκεφθείτε να ζητήσετε από την τράπεζά σας να μεταφέρει τα κεφάλαια απευθείας σε διακανονισμό, εξοικονομώντας σας την ταλαιπωρία της φυσικής παράδοσης της επιταγής του ταμείου για μεσεγγύηση.
Κλείστε μεσεγγύηση
Το Escrow έκλεισε όταν η εταιρεία τίτλου λάβει επιβεβαίωση από το γραφείο καταγραφέα ότι τα έγγραφα έχουν καταγραφεί. Αυτή η ημερομηνία θα είναι λίγες μέρες μετά την υπογραφή των εγγράφων σας μεσεγγύησης και δανείου. Τα κλεισίματα της ίδιας ημέρας συμβαίνουν σπάνια.
- Η δική σας ιδιοκτησία , η μεταβίβαση του πωλητή και η εμπιστευτική πράξη θα καταγραφούν στα δημόσια αρχεία . Αργότερα, εβδομάδες μετά το κλείσιμο, θα λάβετε την αρχική πράξη μέσω της αλληλογραφίας.
- Η εταιρεία τίτλου θα ειδοποιήσει τον πράκτορά σας όταν καταγράψει την συναλλαγή σας και με τη σειρά της είναι κοινός ο πράκτοράς σας να σας καλέσει. Πολλοί πράκτορες είναι πολύ ενθουσιασμένοι όταν ήρθε η ώρα να παραδώσει τα κλειδιά στο κατώφλι σας.
- Μετά την εγγραφή, εκτός αν η σύμβαση ορίζει διαφορετικά, η ιδιοκτησία είναι δική σας. Αλλάξτε αμέσως τις κλειδαριές και απολαύστε το νέο σπίτι σας!
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.