Τα δάνεια FHA φέρουν πολλά οφέλη για την αγορά κατοικίας ή την αναχρηματοδότηση
Τα δάνεια της FHA άρχισαν να χάνουν την εύνοια τους στα τέλη της δεκαετίας του 1990, όταν οι τιμές στο σπίτι άρχισαν να φτάνουν προς τα πάνω, ξεπερνώντας τα όρια υποθηκών της FHA, και οι πωλητές εξαπατούσαν τις αυστηρές κατευθυντήριες γραμμές αξιολόγησης του FHA και το υψηλό κόστος ασφάλισης υποθηκών. Αυτό έχει αλλάξει από τότε. Μην παραπλανηθείτε σε παλιούς τρόπους σκέψης. Οι οδηγίες του FHA έχουν έρθει γύρω και είναι πολύ πιο χαλαρές.
Πώς δουλεύουν τα δάνεια FHA
Καταρχάς, ας ξεκαθαρίσουμε κάποιες παρανοήσεις. Για αρχάριους, η FHA δεν δανείζει ούτε εγγυάται δάνεια . Εξασφαλίζει δάνεια. Η ασφάλιση εξαλείφει ή ελαχιστοποιεί τους δανειστές κινδύνου αθέτησης υποχρέωσης όταν οι αγοραστές μειώνουν λιγότερο από 20 τοις εκατό. Χωρίς περαιτέρω έγκριση από την FHA, οι εξουσιοδοτημένοι δανειστές της εξουσιοδοτούνται:
- Πάρτε αιτήσεις δανείου
- Εφαρμογές δανείου διαδικασίας
- Υπογράψτε και κλείστε το δάνειο
Υποχρεωτικά όρια FHA
Οι γονείς μου αγόρασαν το πρώτο σπίτι μας το 1955 για $ 9.000 με δάνειο FHA. Είναι σχεδόν αδιανόητο να σκεφτείτε ένα σπίτι που κοστίζει αυτό σήμερα. Ως αποτέλεσμα, η FHA αλλάζει περιοδικά τα όρια υποθηκών.
Από την 1η Ιανουαρίου 2009, το ανώτατο όριο υποθηκών σε περιοχές υψηλού κόστους είναι 115% των τοπικών διάμεσων τιμών, που δεν υπερβαίνουν τα 625.500 δολάρια. Το μέγιστο όριο πιστώσεων είναι 417.000 δολάρια για μονοκατοικίες σε εθνικό επίπεδο. Η περιοχή σας μπορεί να υποστηρίξει χαμηλότερο όριο υποθηκών. Εδώ είναι πώς μπορείτε να βρείτε το όριο υποθηκών FHA σας.
Τα δάνεια FHA επιτρέπουν ένα προβληματικό πιστωτικό ιστορικό
Εάν η πίστωσή σας είναι λιγότερο από τέλεια, η FHA μπορεί να είναι το δάνειο για εσάς. Μπορεί να δικαιούστε ένα δάνειο FHA ακόμα κι αν είχατε οικονομικά προβλήματα.
- Οι βαθμολογίες FICO μπορεί να είναι χαμηλότερες από αυτές για ένα συμβατικό δάνειο.
- Πτώχευση. Μπορείτε να λάβετε ένα δάνειο FHA ένα έως δύο έτη από την ημερομηνία της απαλλαγής σας από την πτώχευση , αρκεί διατηρήσατε καλή πίστωση αφού τα χρέη σας εκκαθαρίστηκαν.
- Κατάσχεση. Αν διατηρήσετε την πίστωσή σας σε άριστη μορφή μετά την αποπληρωμή, ένα δάνειο FHA θα είναι διαθέσιμο σε σας τρία χρόνια από την τελική ημερομηνία του αποκλεισμού σας.
Τα δάνεια FHA διαθέτουν ανταγωνιστικές τιμές και όρους
Οι σημερινοί όροι είναι αρκετά απλοί. Στην πραγματικότητα, σε πολλές αγορές, τα ποσοστά και οι όροι είναι καλύτεροι από εκείνους για δάνεια 80% / 20% .
- Υπάρχει μικρή ή καθόλου προσαρμογή του επιτοκίου για ένα δάνειο FHA, καθώς τα επιτόκια κυμαίνονται μεταξύ .125% ενός συμβατικού δανείου.
- Η ασφάλεια υποθηκών χρηματοδοτείται στο δάνειο, δηλαδή ένα πρόσθετο ποσοστό προστίθεται στο υπόλοιπο του δανείου αντί να πληρώνεται εκτός τσέπης. Επιπλέον, ένα μικρό μέρος για το ασφάλιστρο υποθηκών προστίθεται στη μηνιαία πληρωμή, αλλά είναι πολύ μικρότερο από τα ασφάλιστρα ιδιωτικής ασφάλισης υποθηκών.
- Από την 1η Ιανουαρίου 2009, οι δανειολήπτες μπορούν να χρηματοδοτήσουν το 96,5% της τιμής αγοράς και να μειώσουν το 3,5%. Σε ορισμένες περιπτώσεις, όταν συνδυάζεται με άλλα είδη δανείων, η προκαταβολή μπορεί να είναι μηδέν.
- Οι επιτρεπόμενοι δείκτες χρέους είναι υψηλότεροι από τα όρια του χρέους που έχουν επιβληθεί για τα συμβατικά δάνεια.
Τα δάνεια FHA απαιτούν λιγότερες επισκευές
Σε ένα σημείο, οι απαιτήσεις επισκευής της FHA ήταν τόσο υπερβολικές ώστε οι πωλητές να εκπτώσουν την τιμή καταλόγου στους αγοραστές οι οποίοι θα συμφωνούσαν να λάβουν συμβατικά δάνεια έναντι των δανείων FHA. Σήμερα, οι οδηγίες επισκευής του FHA φαίνονται πιο λογικές.
- Οι ελαττωματικές στέγες που διαρρέουν πρέπει να αντικατασταθούν, αλλά μια παλαιότερη οροφή δεν απαιτεί αντικατάσταση αν δεν διαρρεύσει.
- Τα παράθυρα που προσκολλώνται κατά το άνοιγμα ή έχουν τους ραγισμένους υαλοπίνακες δεν χρειάζονται αντικατάσταση.
- Οι εκτιμήσεις της FHA δεν αντικαθιστούν την εγχώρια επιθεώρηση και δεν έχουν ποτέ. Οι αγοραστές πρέπει ακόμη να αποκτήσουν επαγγελματική επιθεώρηση στο σπίτι.
Τα δάνεια FHA είναι διαθέσιμα σε κάθε αγοραστή που σκοπεύει να καταλάβει το ακίνητο, αλλά χρησιμοποιείται πιο συχνά από αγοραστές πρώτης παραγγελίας και αγοραστές χαμηλού έως μέτριου εισοδήματος. Ωστόσο, δεν υπάρχουν περιορισμοί εισοδήματος. Ακόμα και ένας εκατομμυριούχος μπορεί να πάρει ένα δάνειο FHA, με την επιφύλαξη των ανώτατων χρηματικών ποσών που βασίζονται στις τοπικές ρυθμίσεις.
Διοίκηση Trump Αφαίρεση Cuts δάνειο FHA Τοποθετηθεί από τον Ομπάμα
Λίγο πριν από την αποχώρηση του Προέδρου Ομπάμα, η διοίκησή του έθεσε σε εφαρμογή μια περικοπή κόστους FHA που επρόκειτο να τεθεί σε ισχύ στις 27 Ιανουαρίου 2017. Αυτή η νέα διοικητική εντολή μείωσε το κόστος του MIP (ασφαλίστρου υποθήκης) σε ορισμένες περιπτώσεις από 0,85 σε. 60 (ποικίλλει ανάλογα με τη μήτρα). Η μείωση της βασικής βάσης έγινε από τη διοίκηση του Obama σε μια προσπάθεια αντιστάθμισης των αυξανόμενων επιτοκίων και αύξησης του αριθμού των δανειοληπτών που θα μπορούσαν να λάβουν το δάνειο FHA. Προβλέφθηκε να σώσει τους αγοραστές σπίτι περίπου $ 500 το χρόνο.
Μέσα σε λίγες ημέρες από την ανάληψη των καθηκόντων του, ο Πρόεδρος Trump απέλυσε αυτή τη μείωση του επιτοκίου του δανείου. Ενώ κάποιοι μπορεί να υποστηρίξουν ότι η αναστολή της μείωσης του επιτοκίου του Ομπάμα από τον Πρόεδρο Τρούμπα απομακρύνει ένα όφελος που δεν είχε ακόμη ληφθεί από κανέναν, αυτή η απροσδόκητη κίνηση καθυστέρησε μια δέσμη κλεισίματος ακίνητων περιουσιών προγραμματισμένη στα τέλη Ιανουαρίου 2017. Επειδή το κόστος μιας Το δάνειο FHA είχε αλλάξει, οι κανονισμοί TRID απαιτούσαν τις εταιρείες υποθηκών να επαναδημοσιεύσουν και να δώσουν στους αγοραστές μια άλλη 3 επιχειρηματική δραστηριότητα πριν οι αγοραστές μπορέσουν να υπογράψουν έγγραφα δανείου.
Σε μια τέτοια περίπτωση, ένας αγοραστής στο Σακραμέντο αγοράζει μια σύντομη πώληση, με μια σύντομη επιστολή έγκρισης πώλησης που έληξε στις 30 Ιανουαρίου 2017. Οι πράξεις του Trump εμπόδισαν τον αγοραστή να κλείσει τη σύντομη πώληση στις 30 Ιανουαρίου. Έπρεπε να ικετεύσουμε τον σύντομο δανειστή να μας δώσει άλλες 2 ημέρες για να κλείσουμε μεσεγγύηση και παρόλο που ο δανειστής δεν ήταν υποχρεωμένος να παραχωρήσει την επέκταση, η τράπεζα καταλάβαινε τη δυσκολία μας και μας έδωσε άλλες δύο ημέρες.
Σε δήλωση που εξέδωσε η Εθνική Ένωση Realtors, ο Πρόεδρος William E. Brown προέβλεψε ότι 750.000 έως 850.000 ιδιοκτήτες σπιτιού θα πληρώσουν τώρα περισσότερα για να λάβουν δάνειο FHA υπό τη διοίκηση του Προέδρου Trump.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.