Γιατί μια προσφορά μετρητών μπορεί να είναι κακή ιδέα
Τι συνιστά μια προσφορά μετρητών ακίνητης περιουσίας;
Μια προσφορά μετρητών ακίνητων περιουσιών δημιουργείται από έναν πωλητή κατοικίας αφού ένας αγοραστής έχει υποβάλει μια προσφορά για αγορά και οι όροι δεν είναι ευχάριστοι για τον πωλητή. Συνήθως, μια προσφορά μετρητών δηλώνει ότι ο πωλητής έχει αποδεχθεί την προσφορά του αγοραστή με τις ακόλουθες ενδείξεις. Τα παρακάτω στοιχεία μπορούν να αφορούν θέματα όπως:
- Συνολικό τίμημα (γενικά υψηλότερη τιμή)
- Αύξηση του μεγέθους της κατάθεσης αξιόπιστων χρημάτων
- Οι αρνήσεις να πληρώσουν για ορισμένες εκθέσεις ή αμοιβές
- Αλλαγή παρόχων υπηρεσιών
- Τροποποίηση της ημερομηνίας κλεισίματος ή κατοχής
- Εξαίρεση ή προσθήκη προσωπικής ιδιοκτησίας από τη σύμβαση
- Τροποποίηση χρονικών πλαισίων έκτακτης ανάγκης
- Πρόωρη απελευθέρωση καταθέσεων
- Συμπεριλαμβάνονται τροπολογίες ή προσθήκες
- Καθορισμός σφάλματος πράκτορα αγοραστή
Τι είναι ένας κανονικός αριθμός μετρητών που πρέπει να περιμένετε;
Ακριβώς όπως ένας πωλητής μπορεί να υποβάλει μια προσφορά μετρητών σε έναν αγοραστή, ένας αγοραστής μπορεί να αντιμετωπίσει τον μετρητή του πωλητή, ο οποίος στη συνέχεια θα γίνει προσφορά μετρητή ή προσφορά Counter Buyer # 1. Δεν υπάρχει περιορισμός στον αριθμό των προσφορών που μπορούν να υποβληθούν εμπρός και πίσω. Εδώ είναι ένα πραγματικό παράδειγμα πέντε μετρητών σε μια ιδιοκτησία που αναφέρεται σε 415.000 δολάρια στην Καλιφόρνια. Ο αγοραστής είχε υποβάλει προσφορά lowball στα 400.000 δολάρια. Αυτό ήταν το αποτέλεσμα:
- Προσφορά Counter # 1 από τον πωλητή στον αγοραστή
Ο πωλητής μετρά την τιμή πώλησης στα 412.000 δολάρια. Το πλυντήριο και το στεγνωτήριο περιλαμβάνονται χωρίς εγγύηση.
- Αγοραστής Counter προσφορά # 1 στον πωλητή
Ο αγοραστής μετρά την τιμή πώλησης στα $ 405.000. Το πλυντήριο και το στεγνωτήριο περιλαμβάνονται χωρίς εγγύηση.
- Πωλητής Counter προσφορά # 2 από τον πωλητή στον αγοραστή
Ο πωλητής μετρά την τιμή πώλησης στα $ 409.900. Το πλυντήριο και το στεγνωτήριο εξαιρούνται από την πώληση.
- Buyer Counter Προσφορά # 2 από τον αγοραστή στον πωλητή
Ο αγοραστής μετρά την τιμή πώλησης στα $ 407.500.
Πλυντήριο και στεγνωτήριο να παραμείνει ως προσωπική ιδιοκτησία.
- Πωλητής Counter προσφορά # 3 από τον πωλητή στον αγοραστή
Ο πωλητής συμφωνεί με την τιμή πώλησης των $ 407.500. Ψυγείο, πλυντήριο και στεγνωτήριο που εξαιρούνται από την πώληση.
Τέλος, ο αγοραστής αποδέχθηκε τον πέμπτο μετρητή. Φτου.
Πώς απορρίπτεται μια προσφορά μετρητών;
Ο πωλητής δεν υποχρεούται να απαντήσει σε προσφορά στην Καλιφόρνια. Αυτό σας εκπλήσσει; Φυσικά, αυτό δεν σημαίνει ότι οι μεσίτες μπορεί να μην έχουν κερδίσει προμήθεια αν ο πωλητής αρνείται να απαντήσει σε προσφορά πλήρους τιμής και όρων. Οι μεσίτες ενδέχεται να απαιτούν ακόμη πληρωμή, αν το επιτρέπει η καταχώριση. Καλιφόρνια καταχωρήσεις δεν, παρεμπιπτόντως. Μια μη απάντηση δεν ανακουφίζει απαραιτήτως την ευθύνη του πωλητή στον μεσίτη. Ακολουθούν οι πιο συνηθισμένοι τρόποι απόρριψης μιας προσφοράς:
- Πολλές συμβάσεις αγοράς παρέχουν μια θέση κοντά στο κάτω μέρος για τον πωλητή να αρχίσει ότι η προσφορά απορρίφθηκε.
- Οι πωλητές μπορούν επίσης να γράψουν "απορρίπτονται" στο πρόσωπο της σύμβασης, αρχικά και ημερομηνία.
- Οι περισσότερες προσφορές προσδιορίζουν την ημερομηνία λήξης της προσφοράς σε περίπτωση που ο πωλητής επιλέξει να μην απαντήσει.
- Ο πράκτορας στον κατάλογο μπορεί να στείλει μήνυμα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου στον πράκτορα του αγοραστή για να γνωστοποιήσει το γεγονός ότι ο πωλητής δεν θα απαντήσει επειδή η προσφορά είναι απαράδεκτη.
- Σε γενικές γραμμές, οι πωλητές δεν υποχρεούνται να απορρίπτουν τυπικά μια προσφορά γραπτώς.
Τι γίνεται με μια προσφορά πολλαπλών μετρητών;
Ανάλογα με τους συγκεκριμένους νόμους σας, οι πωλητές ενδέχεται να είναι σε θέση να εκδώσουν πολλαπλές προσφορές μετρητών. Στην Καλιφόρνια, είναι αρκετά απλή. Οι πωλητές μπορούν να αντιμετωπίσουν περισσότερες από μία προσφορές και κάθε μετρητής μπορεί να είναι διαφορετικός. Ακόμη και αν κάποιος από τους αγοραστές δέχεται τον μετρητή του πωλητή υπό αυτές τις συνθήκες, ο πωλητής δεν χρειάζεται να αποδεχθεί την αποδοχή του αγοραστή.
Ένας έμπειρος πράκτορας είναι το καλύτερο στοίχημά σας εάν έχετε να κάνετε με μια προσφορά πολλαπλών μετρητών. Μπορούν να είναι περίπλοκα και αρκετά περίπλοκα.
Πώς γίνεται αποδεκτή μια προσφορά μετρητών στην ακίνητη περιουσία;
Αν η προσφορά μετρητών εκδοθεί από τον πωλητή, ο αγοραστής μπορεί απλώς να αποδεχθεί τον μετρητή και να τον παραδώσει πίσω στο μέρος που έχει οριστεί για να το λάβει. Ο χρόνος είναι πάντα η ουσία. Οι προσφορές μετρητών περιέχουν ημερομηνία λήξης, ακριβώς όπως οι προσφορές αγοράς, πράγμα που σημαίνει ότι ο πωλητής μπορεί να δεχθεί άλλη προσφορά ενώ ο αγοραστής αποφασίζει αν θα υπογράψει την προσφορά μετρητών.
Εάν συμβεί αυτό, συνήθως ο πωλητής θα αποσύρει την προσφορά μετρητών.
Όταν έχω καλέσει πράκτορες για να διαπιστώσω τη διαθεσιμότητα ιδιοκτησίας και εάν έχουν ληφθεί προσφορές, είναι πολύ συνηθισμένο (ειδικά στις αγορές των πωλητών) να ακούσουν "Έχουμε έναν μετρητή." Μερικοί πράκτορες θα αισθανόταν απογοητευμένοι σε αυτές τις ειδήσεις. Αλλά έχω κλέψει τα σπίτια έξω από κάτω από τις μύτες των ανταγωνιστών αγοραστών με την υποβολή αμέσως μια προσφορά από τον αγοραστή μου, ενώ ο μετρητής "ήταν έξω."
Αυτό που συμβαίνει συνήθως σε αυτές τις περιπτώσεις είναι ότι ο πωλητής δέχεται την προσφορά του δεύτερου αγοραστή και στη συνέχεια απλώς αποσύρει την προσφορά του από την αντιπαροχή, εκτοξεύοντας τον πρώτο αγοραστή από το παιχνίδι. Στην πραγματικότητα, αγόρασα το σπίτι μου στη Χαβάη . Υπήρξε ένας μετρητής όταν αποφάσισα να κάνω την προσφορά μου. Προσφέρω την τιμή καταλόγου, επειδή δεν ήθελα να μου στείλει ένα μετρητή.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.