Αποκατάσταση σπιτιών για να δείξουν μηδενικές ημέρες στην αγορά
Σε μια αγορά αγοραστή, το DOM είναι γενικά υψηλότερο, επειδή το απόθεμα διαρκεί περισσότερο χρόνο για να πουλήσει. Σε μια αγορά πωλητή, το DOM είναι λιγότερα.
Ημέρες σχετικά με το θέμα της αγοράς. Για να καθορίσουν τις μέσες ημέρες στην αγορά, οι πράκτορες λαμβάνουν τις τελευταίες 30 ημέρες σε έξι μήνες των πωληθέντων λιστών, προσθέτουν τις ημέρες στην αγορά (πριν από την εκάστοτε λίστα που εκκρεμούν) και διαιρούν αυτό το σύνολο με τον αριθμό των καταχωρίσεων.
Για παράδειγμα, εάν εισήχθησαν έξι καταχωρίσεις τον Δεκέμβριο - πράγμα που σημαίνει ότι ο πωλητής έκανε δεκτές μια προσφορά αγοραστή αλλά δεν έχει ακόμη κλείσει - και τρεις από αυτές τις λίστες κυκλοφορούσαν στην αγορά για πέντε ημέρες, μια λίστα ήταν στην αγορά για 21 ημέρες και δύο καταχωρήθηκαν για 30 ημέρες πριν γίνει αποδεκτή μια προσφορά, πρώτα προσθέστε μαζί όλες τις ημέρες στην αγορά. Οι μέσες ημέρες στην αγορά για τον Δεκέμβριο, σε αυτό το παράδειγμα, προέρχονται από την προσθήκη 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30, η οποία ισούται με 96 ημέρες. Στη συνέχεια διαιρώντας 96 με έξι καταχωρήσεις θα ισούται με 16 μέσες ημέρες στην αγορά.
Μέσες μέρες σε θέματα αγοράς;
Ποιο είναι σημαντικότερο; Οι 16 μέσες ημέρες στην αγορά ή ο αριθμός ημερών στην αγορά κάθε καταλόγου; Εάν είστε αγοραστής, βεβαίως, είναι το σπίτι που θέλετε να αγοράσετε που έχει σημασία. Εάν είστε πωλητής του οποίου το σπίτι είναι στην αγορά για 17 ημέρες, θα έχετε πέσει στο χαμηλότερο 50% των σπιτιών που πωλήθηκαν τον προηγούμενο μήνα.
Πώς οι αγοραστές κοιτάζουν τις ημέρες στην αγορά
Δεν υπάρχουν αντάμματα, αλλά και άλλα. Όταν οι αγοραστές βλέπουν εκτεταμένες μέρες στην αγορά, υπολογίζουν ότι ο πωλητής είναι απελπισμένος να πουλήσει επειδή το σπίτι είναι ακόμα στην αγορά. Οι αγοραστές πιστεύουν επίσης ότι μπορεί να υπάρχει κάποιο πρόβλημα με το σπίτι που προκάλεσε άλλους αγοραστές να το μεταβιβάσουν. Και οι δύο αυτές υποθέσεις, ωστόσο, μπορεί να είναι λάθος.
Τα σπίτια μπορούν να παραμείνουν στην αγορά για τους εξής λόγους:
- Ο κοινός λόγος είναι υπερτιμητικός.
Ο πράκτορας μπορεί να έχει "αγοράσει" την καταχώριση παραπλανούν τον πωλητή να πιστεύει ότι το σπίτι αξίζει περισσότερο από ό, τι η αγορά θα φέρει. Δεν είναι ασυνήθιστο για έναν πράκτορα να πάρει σκόπιμα μια υπερτιμημένη λίστα . - Κίνητρο μικρού πωλητή.
Μερικές φορές οι πωλητές θέλουν να «δοκιμάσουν την αγορά» με την τιμολόγηση πάρα πολύ υψηλή, απλώς για να δουν αν μπορούν να βρουν έναν ανόητο να πληρώσουν αυτή την τιμή. Είναι γνωστό ως το χειρότερο λάθος ενός πωλητή . - Πείσμα.
Οι πωλητές θα μπορούσαν να παραμείνουν στην τιμή και πρόθυμοι να περιμένουν την αγορά μέχρι να φτάσουν στην αγορά η ζητούμενη τιμή. - Κάτω αγορά ακινήτων.
Στις αγορές του αγοραστή , η πώληση ενός σπιτιού μπορεί να απαιτήσει περισσότερο χρόνο από ό, τι στις αγορές των πωλητών. Ένα σπίτι που θα πωλούσε σε πέντε ημέρες σε μια αγορά πωλητή θα μπορούσε να πουλήσει σε 90 ημέρες σε μια κάτω αγορά ακινήτων . - Δεν είναι διαθέσιμο για εμφάνιση.
Αν το ακίνητο είναι μισθωμένο, μπορεί να είναι δύσκολο να ληφθεί ραντεβού από τον ενοικιαστή. Στις περισσότερες περιπτώσεις, τα σπίτια με κλειδαριές εμφανίζονται πιο συχνά από αυτά που δεν υπάρχουν.
- Ακατάλληλο για εμφάνιση.
Μερικές φορές οι πωλητές βάζουν σπίτια στην αγορά πριν είναι έτοιμοι να αφήσουν τους αγοραστές να το δουν. Ίσως τελειώνουν επισκευές μεταπώλησης ή ζωγραφική κατά τη διάρκεια των πρώτων 30 έως 60 ημερών από την καταχώριση. - Μειωμένοι χρόνοι εμφάνισης.
Ορισμένοι πωλητές πιστεύουν ότι ο αγοραστής θα τηρήσει αυστηρούς χρόνους εμφάνισης όπως 9 π.μ. τη Δευτέρα ή μόνο από τις 5 έως τις 6 μ.μ. την Παρασκευή. Οι αγοραστές περιηγούνται σπίτια σύμφωνα με τα δικά τους χρονοδιαγράμματα. Εάν το σπίτι σας δεν είναι διαθέσιμο τη στιγμή που ο αγοραστής θέλει να το δει, πιθανότατα δεν θα το δει ποτέ - Μειωμένη προμήθεια.
- Παρόλο που οι πράκτορες αγορών υποχρεούνται να εμφανίζουν όλες τις καταχωρίσεις, πολλοί πράκτορες αρνούνται να παρουσιάσουν σπίτια που δεν πληρώνουν την ίδια προμήθεια με τα ανταγωνιστικά σπίτια. Συχνά αυτά τα σπίτια παρατίθενται από τους μεσίτες έκπτωσης .
- Μικρή έκθεση στο Διαδίκτυο ή MLS.
Εάν το σπίτι έχει μια φωτογραφία στο MLS , οι αγοραστές είναι πιθανό να μεταβιβάσουν την λίστα και αντ 'αυτού να επιλέξουν τα σπίτια για να δουν ότι έχουν πολλές φωτογραφίες.
Πρακτική πράκτορα της αποκατάστασης για να επαναφέρετε τις ημέρες στην αγορά
Μια κοινή πρακτική ανάμεσα σε πολλούς κτηματομεσίτες είναι να αποσύρουν μια λίστα από το MLS μετά από ένα συγκεκριμένο αριθμό ημερών και να την δημοσιεύσουν ως νέα λίστα. Οι πράκτορες re relist να δείξουν μηδενικές ημέρες στην αγορά, επειδή γνωρίζουν ότι οι αγοραστές βαρύνουν προς νέες λίστες.
Πολλοί αγοραστές δεν συμπαθούν αυτή την πρακτική επειδή αισθάνονται ότι είναι παραπλανητική και όχι ακριβής εικόνα του αριθμού των ημερών στην αγορά. Αφού ένα σπίτι είναι στην αγορά για 60 έως 90 ημέρες, δεν είναι ασυνήθιστο να πωλεί εντός πέντε ημερών από την επιστροφή στην αγορά ως νέα λίστα.
Μερικές φορές λήγουν οι καταχωρίσεις. Πολλοί πράκτορες λαμβάνουν μια λίστα για 90 ημέρες και όταν λήξει η καταχώριση , ένας νέος πράκτορας κλείνει τη λίστα και συγκεντρώνει τις ανταμοιβές της σκληρής δουλειάς του πρώτου πράκτορα. Εάν είστε ευχαριστημένοι με τον παρόντα πράκτορά σας, μπορείτε να εξετάσετε το ενδεχόμενο ανανέωσης με τον υπάρχοντα σας πράκτορα.
Βρείτε τις σωρευτικές ημέρες στην αγορά
Ορισμένα συστήματα MLS αρνούνται να αφήσουν τους πράκτορες να αποσύρουν μια λίστα και να την εισάγουν ως νέα λίστα χωρίς να ακυρώσουν ή να λήξουν την καταχώριση. Και στις δύο περιπτώσεις, είναι σχετικά εύκολο για έναν πράκτορα να καθορίσει τον αριθμό των ημερών στην αγορά. δεν είναι τόσο εύκολο για έναν αγοραστή.
- Ελέγξτε το Ιστορικό καταχωρίσεων.
Ένας τρόπος είναι να εισαγάγετε τη διεύθυνση του ακινήτου σε MLS για να βρείτε διπλότυπες, ληγμένες ή ανακληθείσες καταχωρίσεις. Στο Sacramento MLS, αυτό είναι γνωστό ως τράβηγμα της "ιστορίας" του ακινήτου. - Αναζητήστε αθροιστική DOM.
Ορισμένα MLS άλλαξαν τον τρόπο με τον οποίο καταχωρήθηκαν οι καταχωρίσεις και θα περιλαμβάνουν σωρευτικές ημέρες στην αγορά στην ίδια τη λίστα. - Ρωτήστε τον πράκτορά σας.
Εάν εργάζεστε με έναν ειδικό γειτονιάς , ο πράκτοράς σας θα έχει μια αρκετά καλή ιδέα εάν το σπίτι έχει καταχωριστεί προηγουμένως, για πόσο και από ποιον. - Ρωτήστε τον πράκτορα καταχώρισης.
Δεδομένου ότι οι κτηματομεσίτες δεν μπορούν να παραπλανήσουν ένα ακίνητο, μπορείτε να ζητήσετε απευθείας από τον πράκτορα κατάθεσης. Μην ρωτάτε πόσο καιρό το σπίτι ήταν στην αγορά επειδή μπορεί να υπήρχε μια μείωση των τιμών , οπότε ο πράκτορας θα αισθάνεται δικαιολογημένη να σας λέει τις ημέρες στην αγορά με τη νέα τιμή. Ρωτήστε αν έχει λήξει / αποσυρθεί / ακυρωθεί και στη συνέχεια εγκατασταθεί. Να είστε συγκεκριμένοι. - Αναζήτηση στο διαδίκτυο.
Εισαγάγετε τη διεύθυνση ιδιοκτησίας με διάφορους τρόπους σε μια μηχανή αναζήτησης όπως το Google ή το Yahoo. Όλες οι προηγούμενες καταχωρήσεις του στο διαδίκτυο θα εμφανιστούν. - Ρωτήστε τους γείτονες.
Οι γείτονες γνωρίζουν όλα όσα συμβαίνουν στην περιοχή τους και συχνά είναι πολύ χαρούμενοι που σας λένε πόσο καιρό ένα σπίτι έχει κυκλοφορήσει στην αγορά.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.