Πριν αγοράσετε ένα κοντό σπίτι πώλησης

by Elizabeth Weintraub

Οι αγοραστές επιδιώκουν κοντινές πωλήσεις για να πάρουν μια καλή συμφωνία και πιστεύουν ακράδαντα ότι η αγορά σύντομης πώλησης θα παρουσιάσει αυτή την ευκαιρία. Έτσι, όταν βλέπετε μια τιμή που αναφέρεται για ένα σπίτι που νομίζετε ότι είναι πολύ χαμηλή για τη γειτονιά, προτού να πηδήσετε σε αυτή την τιμή σαν ζεστό fudge σε ένα sundae, ζητήστε από τον πράκτορα σας να καλέσετε τον πράκτορα της λίστας για να μάθετε εάν το σπίτι είναι σύντομο πώληση.

Επειδή ίσως να θέλετε να σκεφτείτε δύο φορές για να κάνετε μια προσφορά για μια προ-αποκλεισμού, σύντομη πώληση σπίτι.

Δεν είναι τόσο απλό όσο μπορεί να πιστεύετε και πολύ λίγοι μπορούν να κλείσουν σε 30 ή λιγότερες ημέρες.

Πολλοί από τους αγοραστές στο σπίτι μου στο Sacramento περιμένουν 6 εβδομάδες έως 6 μήνες για να κλείσουν σε μια σύντομη πώληση, μερικές φορές περισσότερο.

Τι είναι μια σύντομη πώληση;

Μια επιτυχημένη σύντομη πώληση σημαίνει ότι ο δανειστής του πωλητή είναι πρόθυμος να δεχτεί μια προεξοφλημένη αποπληρωμή για να αποδεσμεύσει μια υπάρχουσα υποθήκη . Ακριβώς επειδή μια ιδιοκτησία είναι εισηγμένη με σύντομες όρους πώλησης δεν σημαίνει ότι ο δανειστής θα δεχθεί την προσφορά σας, ακόμη και αν ο πωλητής το αποδέχεται. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι πωλητές πρέπει να πληρούν τις προϋποθέσεις για μια σύντομη πώληση. Εάν ο πράκτοράς τους πουλάει πολύ λίγες μικρές πωλήσεις, αυτό είναι μια κόκκινη σημαία για τον αγοραστή σας.

Να γνωρίζετε ότι ο πωλητής δεν χρειάζεται να είναι σε αθέτηση - να έχει σταματήσει να κάνει πληρωμές υποθηκών - πριν από έναν δανειστή θα εξετάσει μια σύντομη πώληση. Ένας δανειστής μπορεί να εξετάσει μια σύντομη πώληση, εάν ο πωλητής είναι τρέχουσα, αλλά η αξία έχει μειωθεί. Ο πωλητής μπορεί να έχει υπερβολική επιβάρυνση, οφείλει περισσότερο από το σπίτι που αξίζει, έτσι μια μειωμένη τιμή θα μπορούσε να φέρει την τιμή σύμφωνα με την αγοραία αξία , όχι κάτω από αυτό.

Ελέγξτε τα δημόσια αρχεία

Κάνετε την έρευνά σας πριν κάνετε μια προσφορά για αγορά. Ο πράκτοράς σας μπορεί να ανακαλύψει ποιος είναι ο τίτλος, αν έχει κατατεθεί μια ανακοίνωση αποκλεισμού και πόσο οφείλεται στον δανειστή (ους). Αυτό είναι σημαντικό επειδή θα σας βοηθήσει να καθορίσετε πόσα να προσφέρετε.

Θυμηθείτε, οι τράπεζες δεν είναι υπό πίεση για να δεχτούν μια σύντομη πώληση, έτσι ώστε η προσφορά πρέπει να είναι λογική.

Εάν υπάρχουν δύο δάνεια , θα μπορούσατε να έχετε κάποιο πρόβλημα. Η πρώτη θέση δανειστή υποθηκών προστατεύεται από το δεύτερο δανειστή, εκτός και αν ο δεύτερος δανειστής δεν θέλει να αποκλείσει. Εάν ένας πωλητής χρωστάει $ 160.000 στην πρώτη και $ 40.000 για το δεύτερο, προσφέροντας $ 160.000 δεν αφήνει τίποτα για το δεύτερο. Ο πρώτος θα πρέπει να δώσει κάτι στο δεύτερο για να κερδίσει τη συνεργασία του, αλλά δεν είναι σχεδόν τόσο πολύ που θα σκεφτόσαστε. Συχνά είναι $ 3.000 έως $ 6.000 αποδεκτή.

Μίσθωση ενός πράκτορα με σύντομη εμπειρία Πώλησης

Είναι μια απεργία εναντίον σας, αν ο πράκτορας στο κατάλογο δεν χειρίστηκε ποτέ μια σύντομη πώληση, αλλά είναι ακόμα χειρότερο αν ο πράκτοράς σας δεν έχει εμπειρία σε αυτόν τον τομέα. Μην πηγαίνετε σε μια κατάσταση όπου έχετε τον τυφλό που οδηγεί τους τυφλούς. Χρειάζεστε έναν έμπειρο σύντομο πράκτορα που μπορεί να προβλέψει εκπλήξεις και να σταματήσει τα προβλήματα από το να συμβεί.

Ένας πράκτορας με εμπειρία στις πωλήσεις μικρών ποσοτήτων θα σας βοηθήσει να επισπεύσετε τη συναλλαγή σας και να προστατέψετε τα ενδιαφέροντά σας. Δεν θέλετε να χάσετε καμία σημαντική λεπτομέρεια λόγω έλλειψης εμπειρίας ή να διαπιστώσετε ότι η συναλλαγή σας δεν πρόκειται να κλείσει εγκαίρως, επειδή κανείς δεν έπαψε να παρακολουθεί εγκαίρως.

Προσδιορισμός της ιδιότητας και του πωλητή για σύντομη πώληση

Ένας δανειοδότης είναι απίθανο να συμφωνήσει σε μια σύντομη πώληση εκτός εάν ο πωλητής δεν έχει ίδια κεφάλαια και δεν είναι σε θέση να εξοφλήσει τη διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησής σας και των υφιστάμενων δανείων. Οι πωλητές πρέπει να δώσουν μια επιστολή στενότητας στον δανειστή. Οι πωλητές μπορούν επίσης να χρωστούν τους φόρους επί του ποσού του χρέους που συγχωρείται.

Ένας πωλητής γνωρίζω κάποτε ότι ο αγοραστής παραπέμπει στον πωλητή $ 1.000 να του δοθεί το δικαίωμα να αγοράσει την περιουσία του πωλητή. Είπαμε όχι. Αυτό είναι απάτη. Ο δανειστής επιδίωκε νόμιμα αυτόν τον πωλητή. Μην δελεάζεστε από τους πωλητές που προτείνουν αυτήν την πρακτική. Σε μια σύντομη πώληση, ο πωλητής συνήθως δεν λαμβάνει χρήματα επειδή ο δανειστής χάνει χρήματα. Μια σύντομη πώληση του HAFA ήταν κάποτε μια εξαίρεση, αλλά αυτές δεν υπάρχουν πλέον.

Υποβάλετε την τεκμηρίωση και την προσφορά αγοράς στον δανειστή

Μόλις ο πωλητής δεχθεί την προσφορά σας, ο πράκτορας εγγραφής θα το ζητήσει ο δανειστής για έγκριση. Δεν έχετε συμφωνία μέχρι να αποδεχθεί ο δανειστής. Επίσης, ο δανειστής θα θέλει ένα αντίγραφο των αξιόπιστων χρημάτων σας και την απόδειξη των κεφαλαίων . Μην εκπλήσσετε εάν ο δανειστής σας ζητήσει να αυξήσετε την τιμή πώλησής σας.

Επιπλέον, ο δανειστής θα θέλει να δει ότι έχετε το δικό σας δάνειο διαθέσιμο και είστε προεγκεκριμένοι. Στείλτε μια τρέχουσα επιστολή προ-έγκρισης για τον δανειστή, που χρονολογείται μέσα στις τελευταίες 30 ημέρες. Θα βοηθήσει εάν ο πράκτοράς σας στείλει μια λίστα συγκρίσιμων πωλήσεων που υποστηρίζουν την τιμή που προσφέρετε να πληρώσετε για το σπίτι.

Δώστε στο Short Sell Lender Time να απαντήσετε

Κάντε την προσφορά σας εξαρτώμενη από την αποδοχή του δανειστή. Δώστε στον δανειστή ένα χρονικό πλαίσιο για να απαντήσετε, μετά από το οποίο θα είστε ελεύθεροι να ακυρώσετε.

Ορισμένοι δανειστές υποβάλλουν σύντομες πωλήσεις στην επιτροπή, αλλά οι περισσότεροι μπορούν να λάβουν απόφαση εντός δύο εβδομάδων έως τριών μηνών. Ο πράκτορας εγγραφής πρέπει να έχει τα κατάλληλα στοιχεία επικοινωνίας για τον δανειστή. Ως αγοραστής, δεν μπορείτε να έρθετε σε επαφή με τον δανειστή ούτε και τον πράκτορά σας, οπότε να είστε υπομονετικοί.

Καταλάβετε σύντομες προμήθειες πώλησης

Ανεξάρτητα από την προμήθεια, ο πωλητής έχει συμφωνήσει να πληρώσει, ο δανειστής είναι η οντότητα που εγκρίνει την προμήθεια. Αν και ο πωλητής δεν κρατά κανένα από τα χρήματα, ο πωλητής εξακολουθεί να πληρώνει την προμήθεια από τα έσοδα από την πώληση. Ο δανειστής πιθανότατα θα διαπραγματευτεί την προμήθεια απευθείας με τον μεσίτη διαπραγμάτευσης, ο οποίος στη συνέχεια θα μοιραστεί την προμήθεια με τον πράκτορά σας.

Εάν έχετε υπογράψει συμφωνία μεσίτη αγοραστή με τον αντιπρόσωπό σας, ρωτήστε εάν ο πράκτορας θα παραιτηθεί από τη διαφορά που οφείλεται ή μπορεί να χρειαστεί να το πληρώσετε από την τσέπη σας. Μερικοί μεσίτες θεωρούν ότι είναι άδικο να τιμωρήσουν τον πράκτορα, αλλά ο δανειστής καλεί τα πλάνα.

Διατηρήστε το δικαίωμα διεξαγωγής επιθεωρήσεων

Γενικά, ο δανειστής δεν θα επιτρέψει σε έναν πωλητή να πληρώσει τα συνήθη αντικείμενα που ένας παραδοσιακός πωλητής θα πληρώσει. Αυτά περιλαμβάνουν σχέδια οικιακής προστασίας για τον αγοραστή, επιθεωρήσεις στέγης / επιβλαβών οργανισμών / τερμιτών και συμπληρώματα παρασίτων. Ένας αγοραστής θα κληθεί να αγοράσει το ακίνητο "ως έχει", πράγμα που σημαίνει ότι δεν υπάρχουν επισκευές.

Είναι εξαιρετικά σημαντικό ο αγοραστής να επιτύχει έλεγχο στο σπίτι. Επιστροφή στο Πώς να χειριστείτε τις σύντομες πωλήσεις

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.