Ο λόγος για τις προκλήσεις περιλαμβάνει το είδος των απρόβλεπτων δανείων.
Στην ακίνητη περιουσία στην Καλιφόρνια, για παράδειγμα, όπως και σε πολλά άλλα μέρη της χώρας, ένας αγοραστής μπορεί να εξετάσει διάφορα είδη δανειακών απρόβλεπτων και να ενσωματώσει ένα ή περισσότερα από αυτά τα περιστατικά στην προσφορά αγοράς .
Μόνο οι αγοραστές κατοικιών που λαμβάνουν χρηματοδότηση τείνουν να κάνουν το συμβόλαιο αγοράς να εξαρτάται από τη λήψη δανείου. Οι αγοραστές μετρητών δεν ζητούν την ύπαρξη ενός δανείου, επειδή δεν υπάρχει δάνειο. Η σύμβαση ενδέχεται να εξαρτάται από τον αγοραστή να έχει:
- Δάνειο FHA , το οποίο έχει το δικό του σύνολο απαιτήσεων, ή
- ένα δάνειο VA , το οποίο εγγυάται η κυβέρνηση του βετεράνου, ή
- ένα συμβατικό δάνειο , το οποίο τυπικά πωλείται στη δευτερογενή αγορά, ή
- δάνειο από πιστωτική ένωση όπου ο δανειολήπτης είναι μέλος, ή
- ιδιωτική χρηματοδότηση, η οποία καλείται μερικές φορές δάνειο σκληρού χρήματος
Ανάλογα με το είδος του δανείου, ο δανειστής μπορεί να απαιτήσει ορισμένες προϋποθέσεις ιδιοκτησίας ή επισκευές για να κάνει το δάνειο. Εάν οι πωλητές και οι αγοραστές δεν μπορούν να συμφωνήσουν σχετικά με τις επισκευές ή τους όρους του δανειστή, ο αγοραστής δεν θα λάβει το δάνειο και η συναλλαγή ενδέχεται να καταρρεύσει.
Γενικά, ο αγοραστής έχει κάποια χρονική περίοδο στη σύμβαση αγοράς για να λάβει τη χρηματοδότηση. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η σύμβαση θα μπορούσε να δώσει στον αγοραστή τη δυνατότητα να επιλέξει μεταξύ ορισμένου αριθμού ημερών πριν από την απομάκρυνση ή ικανοποίηση του ενδεχόμενου κινδύνου ή να διατηρήσει το ενδεχόμενο δανεισμού, εφόσον συμφωνούν όλα τα μέρη, μέχρι να κλείσει.
Εκεί ξεκινά το πρόβλημα. Οι περισσότεροι πωλητές αναμένουν ότι ένας αγοραστής θα πρέπει να λάβει χρηματοδότηση. Οι πωλητές είναι κατά κανόνα κάπως λογικοί και θα επιτρέψουν σε ένα ορισμένο χρονικό διάστημα να περάσει ο αγοραστής για να λάβει τη χρηματοδότηση και να αφαιρέσει το ενδεχόμενο του δανείου, αλλά όχι κάθε πωλητής θα θέλει να περιμένει μέχρι την ημέρα του κλεισίματος για να διαπιστώσει εάν ο αγοραστής είναι πράγματι ικανός να κλείσει μεσεγγύηση. Δεν είναι απολύτως δίκαιη για έναν πωλητή να ζητήσει από έναν αγοραστή μια περίοδο κλεισίματος 30 ημερών χωρίς να δεσμεύεται κατηγορηματικά να κλείσει. Από την άλλη πλευρά, η εξάλειψη ενός ενδεχόμενου δανείου πριν από το κλείσιμο μπορεί να κάνει έναν αγοραστή πολύ νευρικό.
Ένας αγοραστής μπορεί να αναρωτηθεί τι θα συμβεί αν ο δανειστής, για κάποιο απρόβλεπτο ή περίεργο λόγο, αποφάσισε να απορρίψει το δάνειο. Εάν ο αγοραστής είχε αφαιρέσει το ενδεχόμενο του δανείου, ο αγοραστής μπορεί να βρίσκεται στο έλεος του πωλητή και η κατάθεση χρημάτων του αγοραστή θα μπορούσε να διακινδυνεύσει. Λίγοι αγοραστές είναι πρόθυμοι να πάρουν ένα στοίχημα για την απώλεια της κατάθεσης.
Φυσικά, οι αγοραστές αποκτούν και παρουσιάζουν μια επιστολή έγκρισης προτού υποβάλουν μια προσφορά. Είναι η επιστολή έγκρισης που επικαλείται ο πωλητής ως απόδειξη της πιστοληπτικής ικανότητας του αγοραστή και της ικανότητας του να τύχει δανείου. Αλλά αφού το αρχείο είναι συσκευασμένο για αναδοχή, μπορεί να εμφανιστούν άλλα προβλήματα.
Άγνωστες κρίσεις μπορούν να εμφανιστούν στα δημόσια αρχεία, ένας αγοραστής μπορεί να έχει ένα blip στην πιστωτική έκθεση που είχε γλιστρήσει μέσα από τις ρωγμές, ένας πρώην με μια προηγούμενη σύντομη πώληση μπορεί να βάλει έναν αποσβεστήρα στις προϋποθέσεις, ο αγοραστής θα μπορούσε να χάσει τη δουλειά του, να απασχολούνται μόνο κάτω από την απαιτούμενη περίοδο των 2 ετών ή να λαμβάνουν αμοιβές ανενόχλητοι στα στελέχη μισθοδοσίας. Υπάρχει ένα βασιλικό πράγμα που μπορεί να πάει στραβά Ας μην παραβλέψουμε ότι ο δεύτερος τύπος δανείου έκτακτης ανάγκης είναι η εκτίμηση. Η ενδεχόμενη εκτίμηση είναι συχνά ξεχωριστή από την περίπτωση έκτακτης ανάγκης. Η επείγουσα εκτίμηση σημαίνει ότι η κατοικία πρέπει να εκτιμάται στην τιμή αγοράς. Εάν η αξιολόγηση είναι μικρότερη από την τιμή αγοράς, τότε ο αγοραστής μπορεί να ακυρώσει την προϋπόθεση ότι ο αγοραστής έχει συμβεβλημένη εκτίμηση στο συμβόλαιο αγοράς. Εάν ο πωλητής συμφωνήσει να μειώσει την τιμή για να ανταποκριθεί στην εκτίμηση, τότε ο αγοραστής αναμένεται να αφαιρέσει την ενδεχόμενη εκτίμηση.
Αλλά τι συμβαίνει εάν κλείσει ο ασφαλιστής αποφασίζει την 11η ώρα να διατάξει μια δεύτερη εκτίμηση και αυτή η δεύτερη άποψη αξίας αποδεικνύεται ότι είναι χαμηλή εκτίμηση ; Εάν ο αγοραστής απελευθέρωσε την εκτίμηση της επείγουσας ανάγκης, δεν υπάρχει καμία αξιολόγηση κινδύνου. Ωστόσο, αν το δάνειο δεν έχει ακόμη αποδεσμευτεί, η σύμβαση αγοράς ενδέχεται να εξαρτάται από την ικανότητα του αγοραστή να πάρει το δάνειο.
Αυτά είναι ανησυχίες που πρέπει να αντιμετωπιστούν με τον κτηματομεσίτη πριν κάνετε μια προσφορά για αγορά ενός σπιτιού. Ορισμένοι αγοραστές είναι άνετοι να αφαιρέσουν ένα περιστατικό δανείου όταν ένας δανειστής διαβεβαιώνει τον αγοραστή ότι το αρχείο είναι έτοιμο για χρηματοδότηση. Ωστόσο, αν ο δανειστής έχει ανησυχίες, ίσως δεν είναι καλή ιδέα να αφαιρέσετε το ενδεχόμενο δάνειο. Τα απρόβλεπτα δάνεια μιλούν επίσης σε έναν πωλητή. Το μειονέκτημα είναι όταν η προσφορά σας είναι μεταξύ των πολλαπλών προσφορών και οι άλλοι αγοραστές είναι πρόθυμοι να αφαιρέσουν ένα ενδεχόμενο δάνειο ή να συντομεύσουν την περίοδο και εσείς επιμένετε να κρατήσετε το δάνειο σε άθικτη κατάσταση μέχρι να κλείσετε, η προσφορά σας ίσως να μην γίνει αποδεκτή. Ο πωλητής μπορεί να πιστεύει ότι έχετε ένα πρόβλημα που θα μπορούσε να προκαλέσει δυσκολίες κατά το κλείσιμο.
Σε δύσκολες καταστάσεις όπως αυτές, μερικοί αγοραστές σπιτιών ζητούν από τον δανειστή να εγκρίνει το αρχείο μέσω αναδοχής πριν καν κάνουν μια προσφορά για αγορά ενός σπιτιού. Η έγκριση αναδοχής καταργεί τον φόβο της αβεβαιότητας και ενισχύει την προσφορά.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.