Ο δανειστής σας μπορεί να καταθέσει μια απόφαση περί ανεπάρκειας μετά από αποκλεισμό
Οι κρίσεις ανεπάρκειας εμφανίζονται μερικές φορές μετά τον αποκλεισμό ή τη σύντομη πώληση . Οι ιδιοκτήτες σπιτιού συχνά εκπλήσσονται για να τους λάβουν, και αυτό συμβαίνει συνήθως επειδή δεν έχουν τη σωστή νομική ή φορολογική συμβουλή εκ των προτέρων.
Γραμμάτια και υποθήκες
Οι κρίσεις ανεπάρκειας απορρέουν από το γεγονός ότι ο δανειολήπτης αθετήθηκε σε ένα γραμμάτιο , όχι την υποθήκη. Ένα υπομνήμα είναι μια υπόσχεση να πληρώσεις. Μπορεί επίσης να δημιουργήσει προσωπική ευθύνη, ανάλογα με τους νόμους της πολιτείας. Η προσωπική ευθύνη σημαίνει ότι ο δανειστής μπορεί να πάει μετά από τα περιουσιακά στοιχεία του δανειολήπτη για μη αποπληρωμή δανείου.
Ένα σημείωμα γραμμής είναι εξασφαλισμένο είτε από πράξη εμπιστοσύνης είτε από υποθήκη, ανάλογα με το μέσο χρηματοδότησης. Συνήθως, η υποθήκη ή η πράξη εμπιστοσύνης εγγράφεται στα δημόσια αρχεία όπου βρίσκεται το ακίνητο, το οποίο δίνει στο κοινό την ειδοποίηση ότι το σπίτι έχει εμπράγματο δικαίωμα εναντίον του.
Κατάσχεση
Σε περίπτωση που δεν καταβληθεί ένα συμβόλαιο όπως έχει συμφωνηθεί, ο δικαιούχος έχει το δικαίωμα να αποκλείσει το ακίνητο, επειδή το ακίνητο είναι η εγγύηση για το γραμμάτιο.
Εάν ο δανειολήπτης δεν φέρει τις τρέχουσες πληρωμές ή δεν πληρώσει τα υπάρχοντα δάνεια κατά τη διάρκεια της περιόδου αποκλεισμού, το ακίνητο πηγαίνει στη δημοπρασία. Αν το ακίνητο πωλεί για περισσότερο από το οφειλόμενο ποσό, δεν υπάρχει έλλειψη. Ωστόσο, αυτό συμβαίνει σπάνια.
Οι τράπεζες παίρνουν την ιδιοκτησία στον αποκλεισμό όταν κανείς δεν προσφέρεται αρκετά για να πληρώσει μακριά την τράπεζα.
Η τράπεζα έχει επίσης το δικαίωμα να την πουλήσει λιγότερο στον πλειοδότη στη δημοπρασία, αλλά γενικά οι τράπεζες προτιμούν να πουλήσουν σε έναν ιδιωτικό φορέα μετά τον αποκλεισμό, ελπίζοντας να πάρουν περισσότερα χρήματα στην ανοικτή αγορά.
Σύντομες πωλήσεις
Ενώ ένα σπίτι εκκρεμεί αποκλεισμό, η τράπεζα μπορεί να συμφωνήσει να μειώσει τις απώλειές της. Επιτρέπει στον πωλητή να πραγματοποιήσει μια σύντομη πώληση και δέχεται λιγότερα χρήματα από ό, τι ο πωλητής οφείλει στο δάνειό του.
Ο εγχώριος πωλητής προσλαμβάνει έναν κτηματομεσίτη για να βρει έναν αγοραστή για τη σύντομη πώληση . Ο αγοραστής κάνει μια προσφορά και, αν το δεχτεί η τράπεζα, το σπίτι πωλείται με ζημία.
Αποφάσεις ανεπάρκειας
Ανεπάρκεια είναι η διαφορά μεταξύ του οφειλόμενου αρχικού υπολοίπου και του εισπραχθέντος ποσού, εφόσον το ληφθέν ποσό είναι μικρότερο από το οφειλόμενο ποσό.
Το εάν η τράπεζα μπορεί να επιδιώξει μια απόφαση περί ανεπάρκειας μετά από αποκλεισμό ή σύντομη πώληση εξαρτάται εν μέρει από το αν το γραμματισμό καθιστά τον πωλητή προσωπικά υπεύθυνο για το χρέος. Ορισμένα κράτη επιτρέπουν προσωπική ευθύνη .
Αποφάσεις ανεπάρκειας στην Καλιφόρνια
Τα καλά νέα για τους δανειολήπτες της Καλιφόρνια είναι όλα τα δάνεια αγοράς χρήματος σε μια κατοικία κατοικίας ενός έως τεσσάρων μονάδων εξαιρούνται από τις κρίσεις ανεπάρκειας.
Τα δάνεια με σκληρό χρήμα στην Καλιφόρνια - τα δάνεια που λήφθηκαν μετά την αγορά του σπιτιού μέσω αναχρηματοδότησης ή δεύτερης υποθήκης - μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο κρίσης ανεπάρκειας υπό τις ακόλουθες προϋποθέσεις:
- Ο δανειστής αποκλείει τη δικαιοσύνη (California Code Civil, Proc § 726).
- Οι περισσότεροι δανειστές αποκλείουν μέσω της πώλησης ενός εντολοδόχου, γεγονός που δεν δίνει στον δανειστή το δικαίωμα να εκδώσει απόφαση κρίσης με μία εξαίρεση (βλ. Δεύτερη δεύτερη υποθήκη σκληρού χρήματος παρακάτω) .
- Ένα χρονικό όριο τριών μηνών ισχύει για αγωγές για την έκδοση αποφάσεων ανεπάρκειας στο πλαίσιο δικαστικού αποκλεισμού.
- Εάν η δεύτερη υποθήκη είναι σκληρό χρήμα και ο δανειστής έχει χάσει την ασφάλεια για το εν λόγω δάνειο μέσω αποκλεισμού ή σύντομης πώλησης - καθιστώντας την εγγύηση για το τίμημα δεν αξίζει τίποτα - ο δικαιούχος αυτής της δεύτερης υποθήκης μπορεί να ακολουθήσει μια κρίση ανεπάρκειας (Roseleaf Corp. ν. Chierighino, 59 Cal.2d 35 (1963).
- Το SB 931, που ισχύει στις 1 Ιανουαρίου 2011, προσφέρει προστασία από ανεπάρκειες στους πωλητές μικρής πώλησης στην Καλιφόρνια αν το δάνειο βρίσκεται στην πρώτη θέση. Δεν ισχύει για κατασχέσεις.
Συναλλαγές διαπραγμάτευσης
Ορισμένοι δανειστές σκληρού χρήματος πουλούν το γραμμάτιο σε έναν επενδυτή μετά από αποκλεισμό για τις πένες στο δολάριο. Στη συνέχεια, ο επενδυτής θα προσπαθήσει να εισπράξει το χρέος.
Παρόλο που ένας δανειστής μπορεί να έχει αποδεχθεί, για παράδειγμα, 1.000 δολάρια για μια υποθήκη αξίας 100.000 δολαρίων μέσω σύντομης πώλησης, η εγγύηση γι 'αυτό το σκληρό χρήμα δευτερόλεπτο αποδεσμεύεται, αλλά το τίμημα δεν μπορεί να είναι. Ένας σύντομος πωλητής πώλησης όπως ο αναγνώστης μας μπορεί να πιστέψει ότι η δοκιμασία έχει τελειώσει, μέχρι μια μέρα να λάβει ένα τηλεφώνημα ζητώντας αποπληρωμή. Οταν συμβαίνει αυτό:
- Συνειδητοποιήστε ότι ο δανειστής πιθανότατα θα διαπραγματευτεί για μια μειωμένη αποπληρωμή.
- Ο δανειστής μπορεί να ζητήσει ένα νέο γραμμάτιο για να αντικαταστήσει το παλιό γραμμάτιο. Σε αυτή την περίπτωση, βεβαιωθείτε ότι ο δανειστής στέλνει ένα σημείωμα γραμμής "πληρώνεται πλήρως".
- Αν ο δανειστής έχει ήδη πουλήσει τη σημείωση, η έκπτωση μπορεί να είναι μεγαλύτερη.
- Δεν πρέπει να πληρώνονται με μετρητά όλες οι γραπτές διαταγές. Ορισμένοι δανειστές θα δέχονται πληρωμές.
- Εάν ο δανειστής κατευθύνει τις πληρωμές σε μια άλλη οντότητα, συνειδητοποιήστε ότι το σημείωμα μπορεί να έχει πωληθεί σε τιμή μικρότερη από την ονομαστική του αξία και ότι ο νέος δανειστής μπορεί να δεχθεί ακόμη χαμηλότερο ποσό ως πληρωμή στο σύνολό του.
- Αφού πληρωθεί ολόκληρο το χαρτονομίσμα, ζητήστε από τον δανειστή να επιστρέψει το γραμμάτιο με την ένδειξη "Πληρωθεί πλήρως".
Δεν είμαι εξουσιοδοτημένος να παράσχω νομικές συμβουλές και να παρέχω αυτές τις πληροφορίες μόνο για λόγους γενικής ενημέρωσης. Εάν επιθυμείτε νομικές συμβουλές ή περισσότερες πληροφορίες, επικοινωνήστε με έναν δικηγόρο ακίνητης περιουσίας .
Πηγή: Ένωση Καλλιτεχνών Καλιφόρνιας
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, είναι Broker-Associate στην Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.