Διαπραγμάτευση προσφορών μετρητών πλήρους τιμής
Όμως, οι πωλητές μπορούν επίσης να εκδώσουν μια αντίθετη προσφορά σε πλήρη τιμή στην αγορά ενός αγοραστή . Παρόλο που τα γύρω σπίτια μπορούν να πουλήσουν σε τιμές χαμηλότερες από τις τιμές καταλόγου , μερικά σπίτια αξίζουν την πλήρη τιμή τους εάν η τιμολόγηση στο σπίτι είναι δίκαιη.
Συχνά καταλήγουμε στο πόσο πραγματικά αξίζει αυτό το σπίτι; Αξίζει την τιμή καταλόγου; Είναι αυτή η αγοραία αξία;
Γιατί οι πωλητές εκδίδουν προσφορές μετρητών σε πλήρη τιμή
- Οι πωλητές μπορεί να είναι παράλογοι
Πολλοί πωλητές πιστεύουν ότι το σπίτι τους αξίζει πολύ περισσότερο από ό, τι πραγματικά αξίζει. Εάν θέλετε περισσότερες αποδείξεις, δοκιμάστε να μετρήσετε τον αριθμό των καταχωρίσεων στο MLS που πωλούν στην αρχική τους τιμή. Θα βρείτε ένα μεγάλο ποσοστό θα είχε μια μείωση των τιμών .
- Μερικές φορές οι αγοραστές θα δεχθούν προσφορές πλήρους τιμής
Οι πράκτορες των καταλόγων γνωρίζουν ότι οι αγοραστές που κατέβαλαν μια αξιόπιστη κατάθεση χρημάτων και πάρουν το χρόνο να γράψουν μια προσφορά αγοράς πιθανώς θέλουν να αγοράσουν το σπίτι. Οι αγοραστές έχουν έναν τρόπο να αφήσουν τα συναισθήματά τους να κυβερνούν και συχνά να ερωτεύονται το σπίτι. Ο αγοραστής μπορεί αρχικά να προσφέρει λιγότερα, ώστε ο αγοραστής να μπορεί αργότερα να πει στον εαυτό του: "Γεια σου, δοκίμασα το καλύτερο".
- Οι πωλητές αναμένουν τους αγοραστές να προσφέρουν τις προσφορές των μετρητών των πωλητών
Οι πωλητές γνωρίζουν ότι θεωρείται επικίνδυνο να εκδώσει μια προσφορά πλήρους τιμής στον αγοραστή. Παίρνουν την ευκαιρία ο αγοραστής να περάσει μακριά από τις διαπραγματεύσεις προσφοράς . Αλλά όπως οι αγοραστές που θα προσφέρουν λιγότερα από όσα αναμένουν να πληρώσουν, οι πωλητές θα προσπαθήσουν να πάρουν περισσότερα από την τιμή που θα δεχθούν. Θέλουν να πουν αργότερα, "Δοκίμασα το καλύτερο".
- Μερικές φορές οι πωλητές έχουν μια αλλαγή της καρδιάς
Η πραγματικότητα δεν καθορίζεται πάντα κατά την υπογραφή μιας συμφωνίας εισαγωγής . Όχι μέχρι να ληφθεί μια προσφορά, κάνουν ορισμένοι πωλητές να αρχίσουν να εξετάζουν το γεγονός ότι κινούνται. Η παρουσίαση της προσφοράς είναι συχνά όταν συμβαίνει η τύψη του πωλητή . Οι πωλητές μπορούν να αισθάνονται απρόθυμοι να αφήσουν το σπίτι τους να πάει σε οποιαδήποτε τιμή, πολύ λιγότερο στην τιμή προσφοράς, έτσι ώστε να εκδώσουν μια προσφορά μετρητών με την ελπίδα ότι ο αγοραστής θα πάει μακριά. Εξασφαλίζει το πρόσωπο. Αντί να πείτε στους φίλους τους ότι είχαν κρύα πόδια , οι πωλητές μπορούν να πουν: "Ω, ο αγοραστής δεν θα πληρώσει την τιμή μας".
- Το σπίτι δεν ήταν στην αγορά αρκετό καιρό
Δεν είναι παράλογο οι πωλητές να απορρίπτουν τις προσφορές γράφοντας μια προσφορά μετρητών για πλήρη τιμή, όταν το σπίτι έχει καταχωρηθεί για λιγότερες από 21 ημέρες. Κατά ειρωνικό τρόπο, η πρώτη προσφορά που έλαβε είναι συνήθως η καλύτερη προσφορά, αλλά μερικές φορές οι πωλητές αισθάνονται αν κρατούν για μερικές ακόμη εβδομάδες, κάποιος άλλος θα προσφέρει πλήρη τιμή.
- Αρχική τιμή ήταν σωστή
Εάν ένα σπίτι έχει τιμολογιακό δικαίωμα, θα πουλήσει. Οι πωλητές δεν θα πρέπει να ρωτήσουν "γιατί δεν είναι το σπίτι μου που πωλεί", επειδή θα λάβουν πολλές προβολές αγοραστών . Όταν το επίπεδο ενδιαφέροντος είναι υψηλό, γενικά το σπίτι διατιμάται ανάλογα με την αγορά. Εάν είναι το σπίτι χαμηλότερης τιμής μεταξύ των συγκρίσιμων πωλήσεων στη γειτονιά, μερικές φορές οι αγοραστές θα πολεμήσουν πάνω από αυτό.
- Κακή συμβουλή συμβούλων
Μερικοί πράκτορες εγγραφών ενεργούν σαν να μην είναι το σπίτι του πωλητή αλλά το δικό τους. Αυτοί οι παράγοντες υποφέρουν από το σύνδρομο White Knight . Μπορεί να αισθάνονται ότι είναι μια προσωπική προσβολή τους αν ένας αγοραστής προσφέρει λιγότερα, έτσι θα ενθαρρύνουν τον πωλητή να κάνει μια προσφορά πλήρους τιμής.
Ο πράκτορας μπορεί επίσης να έχει έναν αγοραστή στα φτερά, περιμένοντας τον πωλητή να μειώσει την τιμή. Αυτός ο τύπος προσφοράς θα παρείχε στον πράκτορα και τις δύο πλευρές της επιτροπής ακινήτων . Έτσι, ο πράκτορας θα κάνει ό, τι χρειάζεται για να εξαφανιστεί ο πρώτος αγοραστής. Δεν είναι σωστό και δεν είναι νόμιμο, αλλά συμβαίνει.
Απάντηση αγοραστών στις προσφορές μετρητών πλήρους τιμής
Πολλοί αγοραστές αντιπαθούν τις διαπραγματεύσεις. Για παράδειγμα, ένας σύζυγος ή σύζυγος ήθελε να κάνει μια προσφορά σε διώροφο Tudor στην περιοχή Curtis Park του Sacramento. Ο πράκτοράς τους ανακάλυψε ότι οι ιδιοκτήτες πωλούσαν όταν διαζευγμένος , συν το σπίτι είχε περισσότερο DOM από ό, τι τα ανταγωνιστικά σπίτια . Το σπίτι ήταν εισηγμένο σε 550.000 δολάρια, έχοντας πέσει από μια αρχική τιμή καταλόγου $ 635.000. (Βλ. "Παράτυποι πωλητές" παραπάνω.)
Με την προτροπή του πράκτορά τους, οι αγοραστές υπέβαλαν σύμβαση αγοράς στα $ 499.000, καθιστώντας τους όρους ελκυστικούς για τους πωλητές, προσφέροντας ένα γρήγορο κλείσιμο με λίγα συμβάντα απρόβλεπτα . Οι πωλητές εξέδωσαν μια προσφορά μετρητών στα $ 515.000.
Παρά το γεγονός ότι ο πράκτορας του αγοραστή αισθάνθηκε έντονα ότι η τιμή κατοικίας μπορούσε να αγοραστεί σε $ 499.000, οι αγοραστές εξαντλήθηκαν από τις διαπραγματεύσεις και κάλεσαν τον αντιπρόσωπό τους να αποδεχτούν την προσφορά μετρητών στα $ 515.000.
Εξετάστε πρώτα τους παραπάνω λόγους και προσπαθήστε να υπολογίσετε το είδος της περίπτωσης που ισχύει στην περίπτωσή σας. Αλλά πάντα να κάνετε μια προσφορά # 2. Δεν έχετε τίποτα να χάσετε και να κερδίσετε οτιδήποτε. Συνεχίστε τις διαπραγματεύσεις έως ότου η μία πλευρά εγκαταλείψει. Ακόμη και αν ο πωλητής δεν ανταποκρίνεται στην προσφορά σας, μπορείτε πάντα να γράψετε άλλη συμφωνία αγοράς ή να υποβάλετε ξανά την προσφορά σας.
Στην γειτονιά Land Park του Σακραμέντο, σχεδόν όλα τα σπίτια προς πώληση πωλούν γρήγορα. Αλλά μια συγκεκριμένη κατοικία έγινε μια λίστα που έληξε μετά από τρεις μήνες χωρίς προσφορές. Ο πωλητής βρήκε έναν μισθωτή πρόθυμο να μετακομίσει στο σπίτι την ίδια στιγμή που οι πρώτοι αγοραστές κατοικίας αποφάσισαν ότι ήθελαν να αγοράσουν αυτό το σπίτι.
Οι αγοραστές έκαναν προσφορά lowball . Στη συνέχεια, οι πωλητές έγραψαν προσφορά μετρητών πλήρους τιμής. Οι αγοραστές δεν είχαν την πολυτέλεια να πληρώσουν την πλήρη τιμή και θεώρησαν ότι ο πωλητής δεν ήθελε να πουλήσει. Ωστόσο, ο αντιπρόσωπος του αγοραστή τους υποψιαζόταν ότι ο πωλητής ήθελε να διαπραγματευτεί. Τελικά, οι αγοραστές ήρθαν σε τιμή με μερικές χιλιάδες σε μια δεύτερη προσφορά μετρητή. Οι πωλητές δέχτηκαν την προσφορά, ακόμα κάτω από τη λίστα, λίγα λεπτά πριν ο προγραμματισμένος προγραμματισμένος να μετακινηθεί ο μισθωτής.
Τελικά, αν ο πωλητής απλά δεν θα ξεκινήσει από την πλήρη τιμή, ζητήστε άλλες παραχωρήσεις, όπως το κλείσιμο του κόστους πίστωσης ή την εξαγορά των ενυπόθηκων δανείων .
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.