Οι ιδιοκτήτες σπιτιού λαμβάνουν μια περίοδο χάριτος μηνός πριν κάνουν την πρώτη πληρωμή
Ένας αναγνώστης ρωτάει: "Δεν καταλαβαίνω πραγματικά πώς λειτουργούν οι πληρωμές υποθηκών, αλλά ο πράκτοράς μου μου λέει ότι δεν θα χρειαστεί να πληρώσω για πολύ καιρό μετά το κλείσιμο του νέου μου σπιτιού. να πιστέψω την πίστωσή μου και δεν θέλω να πάρω μια πιθανότητα να το χρεώσω. Πώς μπορώ να μάθω πότε οφείλεται η πρώτη πληρωμή υποθηκών μου; "
Απάντηση: Είναι ευκολότερο από ό, τι νομίζετε να υπολογίσετε πότε πρέπει να πληρώσετε την πρώτη σας υποθήκη.
Μην αφήσετε τη λέξη απομόνωση να σας τρομάξει. Η κατανόηση της απόσβεσης είναι το κλειδί για την κατανόηση του τρόπου λειτουργίας μιας υποθήκης . Η απόσβεση είναι ο όρος που ουσιαστικά σημαίνει ότι το ανεξόφλητο υπόλοιπό σας υπολογίζεται εκ νέου κάθε μήνα με βάση τις πληρωμές στον κύριο και στους τόκους. Μέχρι το τέλος της περιόδου υποθήκης σας, συνήθως 30 χρόνια, το δάνειό σας πληρώνεται.
Τόκοι υποθηκών πληρώνονται με καθυστέρηση
Τα καθυστερούμενα είναι χρήματα που οφείλονται στο παρελθόν. Στεγαστικό επιτόκιο καταβάλλεται αφού έχει συσσωρευτεί, όχι πριν. Έτσι, η πρώτη πληρωμή υποθηκών σας καταβάλλεται στην αρχή του πρώτου πλήρους μήνα μετά το κλείσιμο και κάθε μήνα στη συνέχεια .
Αντίστροφα, αν νοικιάσετε ένα σπίτι την 1η Ιουνίου, για παράδειγμα, το ενοίκιό σας θα γίνει την 1η Ιουνίου, επειδή πληρώνει για το μήνα Ιούνιο εκ των προτέρων. Όμως, οι τόκοι στεγαστικών δανείων καταβάλλονται καθυστερημένα, οπότε μία πληρωμή υποθηκών την 1η Ιουνίου καταβάλλει τους τόκους για ολόκληρο τον μήνα Μάιο.
Πότε κάνετε την πρώτη πληρωμή σας για υποθήκη;
Όταν αγοράζετε ένα σπίτι και αποκτάτε υποθήκη, ο πράκτορας κλεισίματος θα εισπράξει τόκο από εσάς μέχρι την ημερομηνία των 30 ημερών πριν από τον πρώτο πλήρη μήνα.
Το επιτόκιο παρατίθεται στην τελική δήλωσή σας και χρεώνεται ως κόστος κλεισίματος.
- Μια πληρωμή υποθηκών αποτελείται από δύο μέρη: τόκους και κεφάλαιο.
- Οι τόκοι καταβάλλονται πάντα 30 ημέρες καθυστερημένα.
- Το κύριο μέρος της πληρωμής υποθηκών σας μειώνει το βασικό σας υπόλοιπο κατά την ημερομηνία λήξης.
Ας υποθέσουμε ότι η λήξη της προθεσμίας είναι 15 Μαρτίου.
Θα χρεωθείτε αναλογούντες ημερήσιοι τόκοι από τις 15 Μαρτίου έως τις 31 Μαρτίου στην τελική δήλωσή σας. Οι τόκοι που θα εισπραχθούν κατά το κλείσιμο θα καλύψουν τους τόκους που οφείλονται στην υποθήκη σας για τις τελευταίες 16 μέρες του Μαρτίου. Στη συνέχεια, η πρώτη σας πληρωμή υποθηκών θα είναι πληρωτέα την 1η Μαΐου και αυτή η πληρωμή θα καταβάλει τους τόκους για τον Απρίλιο.
Ο πρώτος υπολογισμός πληρωμής υποθηκών εξηγείται
Ας υποθέσουμε ότι δανείζετε 200.000 δολάρια με 5% επιτόκιο. Η μηνιαία πληρωμή σας θα είναι $ 1.073,64, πληρωτέα σε ισόποσες μηνιαίες δόσεις για 30 χρόνια.
Η ημερήσια χρέωση του επιτοκίου σας - για το χρονικό διάστημα που προηγείται των 30 ημερών πριν από την πρώτη πληρωμή - υπολογίζεται λαμβάνοντας 200.000 δολάρια το επιτόκιο του 5%. Στη συνέχεια, διαιρέστε κατά 12 μήνες - $ 833.33 - και πάλι κατά 30 ημέρες.
Το ημερήσιο επιτόκιο σας είναι 27,78 δολάρια. Εάν κλείσετε στις 15 Μαρτίου, οφείλετε 16 μέρες ενδιαφέροντος ή 444,48 δολάρια, τις οποίες πληρώνετε κατά το κλείσιμο.
Όταν πραγματοποιείτε πληρωμή ύψους 1.073,64 δολαρίων την 1η Μαΐου, η εν λόγω πληρωμή υποθηκών θα καταβάλει τους τόκους για τον Απρίλιο ως εξής:
$ 1.073,64 - $ 833,33 (το ενδιαφέρον του Απριλίου) = $ 240,31 ( κύρια μείωση ). Αφαιρέστε $ 240.31 από $ 200.000 και το νέο σας απλήρωτο υπόλοιπο από την 1η Μαΐου είναι τώρα 199.759,69 δολάρια.
Πιθανότατα θα χαιρετίσετε το χρονικό διάστημα μεταξύ κλεισίματος και πρώτης πληρωμής υποθηκών σας, δεδομένου του μεγάλου χρηματικού ποσού που θα πληρώσετε κατά το κλείσιμο.
Αλλά ενώ μπορεί να φανεί σαν να παίρνετε ένα μήνα δωρεάν από μια στέγη πληρωμή όταν κλείσετε στις 15 Μαρτίου, πραγματικά δεν είστε.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.