Είδη καταχωρήσεων ακινήτων, όροι, προϋποθέσεις και τέλη
Οι τρεις πρώτες κοινές επιλογές συμβολαίου είναι:
- 1) Ανοίξτε τη λίστα.
- 2) Αποκλειστική καταχώριση του οργανισμού.
- 3) Αποκλειστικός κατάλογος με δικαίωμα πώλησης.
Η καλύτερη επιλογή για εσάς θα εξαρτηθεί από την προθυμία σας και την ικανότητά σας να αντιμετωπίσετε μερικά από τα καθήκοντα της εγχώριας πώλησης και το συνολικό κλίμα της αγοράς ακινήτων σας.
Ανοίξτε τη λίστα
Μια ανοικτή λίστα επιτρέπει σε έναν ιδιοκτήτη να πουλήσει το σπίτι της μόνος του. Είναι μια μη αποκλειστική συμφωνία, που σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να εκτελέσει ανοικτές λίστες με περισσότερους από έναν μεσίτη ακινήτων και να πληρώσει μόνο τον μεσίτη ο οποίος φέρνει έναν ικανό αγοραστή του οποίου η προσφορά δέχεται ο ιδιοκτήτης. Η μεγάλη διαφορά είναι ότι ο ιδιοκτήτης πιθανώς θα πληρώσει μόνο μια προμήθεια μεσίτη πώλησης, η οποία είναι περίπου το ήμισυ των τυπικών τελών. Ο λόγος είναι επειδή ο ιδιοκτήτης δεν αντιπροσωπεύεται. Ως εκ τούτου, οι ιδιοκτήτες δεν πληρώνουν έναν μεσίτη για να αντιπροσωπεύσουν τον ιδιοκτήτη, αλλά πληρώνουν τον μεσίτη για να αντιπροσωπεύσουν τον αγοραστή. Ωστόσο, αν ο ιδιοκτήτης βρει τον ίδιο τον αγοραστή, ο ιδιοκτήτης δεν θα χρωστάει κανέναν προμήθεια. Οι ανοικτές λίστες δεν είναι δημοφιλείς με πολλούς μεσίτες ακινήτων με πλήρεις υπηρεσίες .
Αποκλειστική καταχώρηση του οργανισμού
Μια αποκλειστική λίστα με τα πρακτορεία είναι παρόμοια με μια ανοιχτή λίστα, εκτός από τη μεγάλη διαφορά ότι ο μεσίτης θα εκπροσωπεί τον κάτοχο.
Ο ιδιοκτήτης διατηρεί το δικαίωμα να πωλεί το ίδιο το ακίνητο και να μην πληρώνει προμήθεια. Ο μεσίτης είναι ελεύθερος να συνεργαστεί με άλλη χρηματιστηριακή εταιρεία, που σημαίνει ότι η δεύτερη μεσιτεία μπορεί να φέρει έναν ικανό αγοραστή του οποίου η προσφορά δέχεται ο ιδιοκτήτης. Συνήθως, ο μεσίτης καταβάλλει προμήθεια εισαγωγής που μοιράζεται με τον μεσίτη πώλησης, οπότε ο ιδιοκτήτης πληρώνει και τα δύο τέλη.
Αποκλειστικός κατάλογος λέξεων-κλειδιών
Ένας αποκλειστικός τίτλος προς πώληση είναι το πιο συχνά χρησιμοποιούμενο μέσο. Δίνει στον μεσίτη το αποκλειστικό δικαίωμα να κερδίσει μια προμήθεια εκπροσωπώντας τον ιδιοκτήτη και φέρνοντας έναν αγοραστή, είτε μέσω άλλης χρηματιστηριακής εταιρίας είτε απευθείας. Ο ιδιοκτήτης πληρώνει τόσο την αμοιβή των χρηματιστών όσο και την πώληση. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να πουλήσει το ίδιο το ακίνητο χωρίς να καταβάλει προμήθεια, εκτός εάν σημειωθεί εξαίρεση στη σύμβαση.
Εξαίρεση από τη σύμβαση: Ας πούμε ότι ο γείτονας της επόμενης πόρτας έχει εκδηλώσει ενδιαφέρον για την αγορά του σπιτιού σας. Συχνά ένας μεσίτης καταχώρησης θα δώσει στον πωλητή Χ αριθμό ημερών για να συνάψει σύμβαση με τον γείτονα χωρίς να έχει προμήθεια.
Άλλοι όροι και προϋποθέσεις που πρέπει να λάβετε υπόψη
- Μήκος Εισαγωγής
Η διάρκεια της σύμβασης listing είναι διαπραγματεύσιμη. Οι συνήθεις όροι μπορεί να είναι 30 ημέρες, 90 ημέρες, έξι μήνες, ένα έτος ή περισσότερο. Ρωτήστε για δικαιώματα ακύρωσης. Εάν μπορείτε να ακυρώσετε οποιαδήποτε στιγμή, η διάρκεια της σύμβασης εγγραφής ίσως δεν έχει σημασία. Λαμβάνω τις καταχωρίσεις μου για 6 μήνες. Όταν πω στους πωλητές μου θα ακυρώσω ανά πάσα στιγμή και ζητούν, αντίθετα, μια εγγραφή 3 μηνών, μου λένε ότι δεν εμπιστεύονται πράκτορες.
- Επιτροπή πωλήσεων
Πόσο θα πληρώσετε τον πράκτορα πωλήσεων; Όταν υπάρχει μεγάλη ποσότητα αποθέματος στην αγορά και λιγότεροι αγοραστές, για να δημιουργήσετε κίνηση, ίσως να θέλετε να πληρώσετε τον πωλητή περισσότερο από ό, τι θα κάνατε σε μια αγορά όπου το απόθεμα είναι σφιχτό και πολλοί αγοραστές αγωνίζονται για λίγες καταχωρίσεις. Για παράδειγμα, εάν η συνολική προμήθεια είναι 6%, και ο μεσίτης των καταθέσεων θέλει να προσφέρει 2,5% στο γραφείο πώλησης, θα μπορούσατε αντ 'αυτού να επιμείνετε στην πληρωμή του 3%. Να είστε προσεκτικοί με αυτή τη ζήτηση, όμως, επειδή οι πράκτορες του αγοραστή είναι γενικά αποζημιωμένοι σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς και αν προσπαθήσετε να αλλάξετε την κατανομή αποζημιώσεων, ο πράκτορας εγγραφής μπορεί να αρνηθεί να λάβει την καταχώρισή σας.
- Ακύρωση της σύμβασης
Θα επιτρέψει ο μεσίτης / πράκτορας να ακυρώσει τη συμφωνία; Γιατί θα θέλατε να συνεργαστείτε με έναν μεσίτη ο οποίος δεν θα σας απελευθέρωσε από τη σύμβαση αν ήσασταν δυσαρεστημένος ή δυσαρεστημένος από την υπηρεσία τους; Εάν ο μεσίτης θα συμφωνήσει να σας επιτρέψει να ακυρώσετε ανά πάσα στιγμή, αυτός ο μεσίτης σας δίνει εγγύηση. Στην περίπτωση αυτή, η διάρκεια της σύμβασης δεν έχει σημασία.
- Λήξη της σύμβασης
Εάν η σύμβαση λήξει χωρίς αμοιβαία ανανέωση ή οι συμβαλλόμενοι επιλέξουν να ακυρώσουν τη σύμβαση, ο διαμεσολαβητής θα μπορούσε να παράσχει στον ιδιοκτήτη μια λίστα με ονόματα μελλοντικών αγοραστών που παρήγαγε ο μεσίτης. Εάν οποιοσδήποτε από αυτούς τους αγοραστές προσεγγίσει τον ιδιοκτήτη εντός της χρονικής περιόδου που ορίζεται στη σύμβαση καταχώρησης και αγοράσει επιτυχώς το ακίνητο, ο ιδιοκτήτης θα μπορούσε ακόμα να χρωστάει προμήθεια. Στην Καλιφόρνια, αυτό ονομάζεται ρήτρα αναστολής.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.