Διπλή υπηρεσία έναντι ενιαίου οργανισμού
Αυτή η φόρμα που χρησιμοποιούμε στην Καλιφόρνια, για παράδειγμα, δεν αποτελεί συμφωνία. είναι μια αποκάλυψη. Παρουσιάζει τις διάφορες φύσεις πιθανών σχέσεων με τις αντιπροσωπείες και είναι σημαντικό όλα τα μέρη να το διαβάσουν για να είναι καλύτερα προετοιμασμένα για να επιλέξουν τον τύπο της επιθυμητής σχέσης αντιπροσωπείας.
Ενιαία υπηρεσία
Οι πράκτορες αγορών που εκπροσωπούν τους αγοραστές εργάζονται σε μια ενιαία αντιπροσωπεία ως πράκτορας αγοραστή . Οι αντιπρόσωποι του πωλητή που εκπροσωπούν τους πωλητές εργάζονται με την ιδιότητα ενός πρακτορείου ως πράκτορας κατάθεσης .
Οι πράκτορες που εκπροσωπούν πελάτες υπό ενιαία υπηρεσία οφείλουν εμπιστευτική ευθύνη στον πελάτη. Δεν μπορούν να μοιράζονται εμπιστευτικές πληροφορίες με τον αντιπρόσωπο ή τον αντιπρόσωπο του άλλου μέρους. Οι ενιαίοι πράκτορες των πρακτορείων πρέπει να κάνουν μέριμνα και επιμέλεια για να εκτελούν καθήκοντα, να αποκαλύπτουν όλα τα σημαντικά γεγονότα και να είναι ειλικρινείς.
Οι πράκτορες του αγοραστή και ο αγοραστής γενικά υπογράφουν συμφωνία μεσίτη αγοραστή , η οποία καθορίζει τα καθήκοντα και τις υποχρεώσεις του αντιπροσώπου. Σε ορισμένες πολιτείες, εάν οι αγοραστές δεν υπογράψουν τη συμφωνία με τον αντιπρόσωπο ενός αγοραστή , ο αντιπρόσωπος αυτός δεν αντιπροσωπεύει τον αγοραστή αλλά αντίθετα γίνεται υπο-αντιπρόσωπος του πωλητή. Οι υπο-πράκτορες οφείλουν τα ίδια καθήκοντα στον πωλητή με τον πράκτορα εγγραφής .
Οι αντιπρόσωποι του πωλητή και ο πωλητής υπογράφουν συμφωνία εισαγωγής , η οποία καθορίζει επίσης τα καθήκοντα και τις υποχρεώσεις του αντιπροσώπου.
Οι πράκτορες προσφοράς και οι πράκτορες του αγοραστή οφείλουν την εμπιστοσύνη, την εμπιστευτικότητα και την υπευθυνότητα του πελάτη.
Πολλοί πράκτορες εργάζονται ως πράκτορες αγοραστών με αγοραστές και ως πράκτορας πωλητή με πωλητές. Ωστόσο, ορισμένοι πράκτορες λειτουργούν αποκλειστικά ως πράκτορες αποκλειστικού αγοραστή και ποτέ δεν παίρνουν μια λίστα. Άλλοι πράκτορες εργάζονται αποκλειστικά με τους πωλητές και δεν δείχνουν ποτέ ιδιοκτησία.
Η ενασχόληση με εξειδικευμένους πράκτορες έναντι των γενικών πρακτόρων μπορεί να προσφέρει στους πελάτες μια πιο εστιασμένη και καλλιεργημένη άποψη.
Διπλή υπηρεσία με δύο πράκτορες
Επειδή όλοι οι κτηματομεσίτες είναι εγκεκριμένοι από έναν μεσίτη ακινήτων, είναι δυνατή η συνεργασία με έναν πράκτορα ο οποίος έχει άδεια από τον ίδιο μεσίτη όπως ο πράκτορας εγγραφής. Αυτή η κατάσταση δημιουργεί μια διπλή υπηρεσία. Οι πράκτορες θα μπορούσαν να εργάζονται σε ξεχωριστά γραφεία και να είναι ξένοι ο ένας στον άλλο, αλλά επειδή έχουν άδεια από τον μεσίτη, εξακολουθούν να λειτουργούν με διπλή υπηρεσία όταν ένας πράκτορας αντιπροσωπεύει τον αγοραστή και ο άλλος αντιπροσωπεύει τον πωλητή.
Ξεκινώντας, ένας πράκτορας μπορεί να έχει δημιουργήσει μια ενιαία σχέση με τον αγοραστή, αλλά όταν ο αγοραστής επιλέγει ένα σπίτι που αναφέρεται από τον μεσίτη αυτού του πράκτορα, η σχέση του πράκτορα με τον αγοραστή αλλάζει. Όλοι οι μεμονωμένοι πράκτορες δεν σημειώνουν τη διάκριση. Στον πραγματικό κόσμο, οι περισσότεροι από αυτούς τους διπλούς πράκτορες μιλούν την ομιλία της διπλής υπηρεσίας, αλλά συνεχίζουν να περπατούν τον περίπατο της μονοπροσωπευτικής εκπροσώπησης.
Η διπλή υπηρεσία πρέπει να συμφωνηθεί εγγράφως μεταξύ των μερών. Οι νόμοι διαφέρουν από κράτος σε κράτος. Στην Καλιφόρνια, για παράδειγμα, συμφωνίες μεσίτη αποκλειστικού αγοραστή περιέχουν περιπλοκές που επιτρέπουν τη διπλή υπηρεσία, οπότε οι περισσότεροι αγοραστές δεν συνειδητοποιούν ότι ο μεσίτης αγοραστών τους μπορεί να υπόκειται σε διπλή υπηρεσία.
Μόνο οι αντιπρόσωποι αποκλειστικού αγοραστή και οι πράκτορες των οποίων η πρακτική εστιάζεται αποκλειστικά στις καταχωρίσεις δεν είναι ποτέ διπλοί πράκτορες.
Διπλή υπηρεσία με τον ίδιο πράκτορα
Ένας πράκτορας εγγραφής για ένα ακίνητο που αντιπροσωπεύει επίσης τον αγοραστή είναι ένας διπλός πράκτορας. Οι διπλοί πράκτορες δεν μπορούν να λειτουργούν σε εμπιστευτική σχέση με κανένα από τα μέρη και πρέπει να αντιμετωπίζουν εξίσου τόσο τους πωλητές όσο και τους αγοραστές. Δεν μπορούν να μοιράζονται εμπιστευτικές πληροφορίες αλλά δεν μπορούν να παρέχουν εμπιστευτικές συμβουλές.
Ένας διπλός πράκτορας στην Καλιφόρνια κατηγορήθηκε από τον πωλητή γιατί είπε στον αγοραστή να ζητήσει από τον πωλητή ένα χαλί. Είναι πολύ δύσκολο να επιτευχθεί η υψηλότερη και καλύτερη τιμή για τον πωλητή όταν ο αντιπρόσωπος αντιπροσωπεύει επίσης τον αγοραστή. Ο διπλός πράκτορας δεν μπορεί να συμβουλεύει για την τιμή στο σπίτι ούτε τους όρους ούτε να διαπραγματευτεί για λογαριασμό του.
Ορισμένοι αγοραστές δηλώνουν ότι προτιμούν να εργάζονται αποκλειστικά με πράκτορες καταχώρησης επειδή γνωρίζουν ότι ο πράκτορας λαμβάνει και τα δύο άκρα της προμήθειας, δηλαδή την προμήθεια εισαγωγής και την προμήθεια του αντιπροσώπου του αγοραστή.
Αισθάνονται ότι ο πράκτορας του καταλόγου είναι "κίνητρο" όταν ένας αγοραστής κάνει μια προσφορά αγοράς για να πάρει αυτή την προσφορά αποδεκτή. Παρόλο που θα ήθελα να είμαι remiss, αν δεν είπα ότι κάποιοι πράκτορες λειτουργούν με αυτόν τον τρόπο, το γεγονός είναι ότι οι περισσότεροι δεν το κάνουν. Εάν ένας αγοραστής με προσεγγίσει με αυτό το είδος σκέψης, σαν να έκανα τίποτα για μια προμήθεια, θα έβρισκα την έννομη προσβολή.
Μπορούν επίσης να ζητήσουν από τον διπλό πράκτορα να διαπραγματευτεί περαιτέρω την επιτροπή ακινήτων για να αυξήσει το κέρδος του πωλητή σε μια προσφορά χαμηλής σφαίρας .
Πράκτορες συναλλαγών
Για να αποφύγετε τη διπλή υπηρεσία, ορισμένοι πράκτορες θα λειτουργούν ως πράκτορες συναλλαγών. Οι πράκτορες συναλλαγών δεν αντιπροσωπεύουν κανένα μέρος και δεν προστατεύουν τα συμφέροντα του πωλητή ούτε του αγοραστή. Απλώς διευκολύνουν τη συναλλαγή.
Ένας πράκτορας συναλλαγής συμβάλλει στην εκπλήρωση των υποχρεώσεων της σύμβασης αγοράς και παρέχει τα απαραίτητα χαρτιά για κάθε πλευρά. Απελευθερώνει μέρος της ευθύνης που προκύπτει όταν οι πράκτορες αναλαμβάνουν διπλή υπηρεσία και απομακρύνουν περαιτέρω τον πράκτορα από την πίστη.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.