Πώς να αγοράσετε μια υποθήκη

Οι εξαγορές υποθηκών μπορούν να μειώσουν τις μηνιαίες σας πληρωμές

Για πολλούς δανειολήπτες , η εξαγορά υποθηκών μπορεί να είναι πιο συμφέρουσα από ένα ρυθμιζόμενο δάνειο με μια επιλογή πληρωμής που επιτρέπει την αρνητική απόσβεση σαν επιλογή ARM . Οι εξαγορές υποθηκών περιλαμβάνουν πάντα το κεφάλαιο και το ενδιαφέρον για τις μηνιαίες πληρωμές των καταναλωτών. Αυτό σημαίνει ότι κάθε φορά που οι ιδιοκτήτες σπιτιού κάνουν πληρωμές υποθηκών, τα υπόλοιπα των δανείων τους αυξάνονται μικρότερα αντί για μεγαλύτερα. Ένα μικρότερο υπόλοιπο στεγαστικών δανείων σημαίνει ότι η ισότητα αυξάνεται, ακόμη και όταν η ανατίμηση είναι χαμηλή.

Χαρακτηριστικά κοινής αγοράς υποθηκών

Οι εξαγορές υποθηκών λειτουργούν ως εξής:

• Οι πληρωμές μειώνονται και υπολογίζονται με χαμηλότερο επιτόκιο για συγκεκριμένο όρο.
• Η διαφορά μεταξύ του "πραγματικού" επιτοκίου και του μειωμένου επιτοκίου καταβάλλεται σε μετρητά από τον πωλητή ή τον αγοραστή.
• Σκεφτείτε το σαν μια επιδότηση. Είναι σαν να απομακρύνετε $ 1200 στην τράπεζα και να αποσύρετε 100 δολάρια κάθε μήνα για 12 μήνες για να βοηθήσετε στην πληρωμή υποθηκών σας.

3-2-1 Αγορά υποθηκών

• Πρόκειται για 30ετή πλήρως αποπληρωμένη υποθήκη .
• Το επιτόκιο αυξάνεται κατά 1% ετησίως για τα τρία πρώτα χρόνια.
• Στη συνέχεια, το επιτόκιο καθορίζεται για την υπόλοιπη διάρκεια.

Για παράδειγμα, πείτε το υπόλοιπο δανείου σας είναι $ 350.000 και το επιτόκιο είναι σταθερό στο 6,75% για 30 χρόνια. Ο πωλητής (ή εσείς) θα μπορούσε να «αγοράσει» το επιτόκιο καταβάλλοντας ένα κατ 'αποκοπή ποσό $ 15.853. Ετσι δουλεύει:

1. Το επιτόκιο του πρώτου έτους είναι 3,75% πληρωτέο στα $ 1,621 το μήνα.

1. Το επιτόκιο του δεύτερου έτους είναι 4,75% πληρωτέο στα $ 1,826 το μήνα.
2. Το επιτόκιο τρίτου έτους είναι 5,75% πληρωτέο στα $ 2,043 το μήνα.
3. Τα έτη 4 έως 30 φέρουν επιτόκιο 6,75% πληρωτέο στα $ 2,270 το μήνα.

Σαν άποτέλεσμα:

• Η αποταμίευση του πρώτου έτους (σε σύγκριση με $ 2.270 το μήνα) είναι $ 649 το μήνα ή $ 7.790.

• Η αποταμίευση του δεύτερου έτους (σε σύγκριση με $ 2.270 το μήνα) είναι $ 444 το μήνα ή $ 6.332.
• Η εξοικονόμηση τρίτου έτους (σε σύγκριση με $ 2.270 το μήνα) είναι $ 228 το μήνα ή $ 2.731.

Προσθέστε την ετήσια αποταμίευση: $ 7,790 + $ 6,332 + $ 2,731 = $ 15,853. Ως εκ τούτου, κοστίζει 15.853 δολάρια για να αγοράσει το επιτόκιο και τις πληρωμές για τρία ολόκληρα χρόνια.

3-2-1 Πλεονεκτήματα αγοράς δανείου

• Ο δανειολήπτης δικαιούται το δάνειο αυτό με επιτόκιο 3,75% και ποσό πληρωμής $ 1,670 έναντι του πραγματικού επιτοκίου 6,75% και της πληρωμής $ 2,270.
• Αντί της πληρωμής που πηδάει όλα ταυτόχρονα, αυξάνεται σε μικρότερες αυξήσεις, περίπου $ 200 κάθε χρόνο, για τα τρία πρώτα χρόνια.
• Διατηρεί τις πληρωμές χαμηλές για 36 μήνες για τους δανειολήπτες των οποίων το εισόδημα αναμένεται να αυξηθεί αργότερα. Ίσως ένας σύζυγος επιστρέφει στην εργασία μετά από μια παύση ή ένα πρόσωπο αναμένει να αποφοιτήσουν και να προσγειωθεί μια υψηλότερη αμοιβή δουλειά με αυτό το πρόσφατα κέρδισε πτυχίο.

2-1 Στεγαστικό δάνειο

• Πρόκειται για μια πλήρως αποσβεσθείσα υποθήκη 30 ετών.
• Το επιτόκιο αυξάνεται κατά 1% κάθε χρόνο για τα πρώτα δύο έτη.
• Στη συνέχεια, το επιτόκιο καθορίζεται για την υπόλοιπη διάρκεια.

Για παράδειγμα, πείτε το υπόλοιπο δανείου σας είναι $ 350.000 και το επιτόκιο είναι σταθερό στο 6,75% για 30 χρόνια. Ο πωλητής (ή εσείς) θα μπορούσε να "αγοράσει" το επιτόκιο καταβάλλοντας ένα κατ 'αποκοπή ποσό $ 8.063.

Ετσι δουλεύει:

1. Το επιτόκιο του πρώτου έτους είναι 4,75% πληρωτέο στα $ 1,826 το μήνα.
2. Το επιτόκιο του δεύτερου έτους είναι 5,75% πληρωτέο σε $ 2,043 το μήνα.
3. Τα έτη 3 έως 30 φέρουν επιτόκιο 6,75% πληρωτέο στα $ 2,270 το μήνα.

Σαν άποτέλεσμα:

• Η αποταμίευση του πρώτου έτους (σε σύγκριση με $ 2.270 το μήνα) είναι $ 444 το μήνα ή $ 6.332.
• Η εξοικονόμηση του δεύτερου έτους (σε σύγκριση με $ 2.270 το μήνα) είναι $ 228 το μήνα ή $ 2.731.

Προσθέστε την ετήσια αποταμίευση: $ 6.332 + $ 2.731 = $ 8.063. Ως εκ τούτου, κοστίζει $ 8.063 για να αγοράσει το επιτόκιο και τις πληρωμές για δύο ολόκληρα χρόνια.

Μόνιμες υποθήκες αγοράς υποθηκών

Μια μόνιμη εξαγορά υποθηκών συμβαίνει όταν αγοράσετε κάτω το επιτόκιο κατά την έναρξη μέσω της πληρωμής των σημείων δανείου. Οι περισσότεροι αγοραστές δεν θέλουν να πάρουν χρήματα από την τσέπη για να αγοράσουν ένα ρυθμό, αλλά μερικές φορές έχει νόημα.

Επίσης, ας υποθέσουμε ότι ο πωλητής καταβάλλει στον αγοραστή πίστωση κόστους κλεισίματος 4%, ενώ το κόστος κλεισίματος του αγοραστή ανέρχεται στο 2%. Χρησιμοποιήστε την επιπλέον πίστωση 2% για να αγοράσετε το επιτόκιο!

Σημείωση: Οι δανειστές απαιτούν τυπικά υψηλότερη προκαταβολή για αγορά 3-2-1 και λιγότερο για αγορά 2-1. Υπάρχουν και άλλοι τύποι υποθήκης από buydowns υποθηκών, αλλά αυτά τα δύο είναι τα πιο δημοφιλή.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.