Γιατί χρειάζεστε να τιμολογήσετε το σπίτι σας σωστά
Από την άλλη πλευρά, μην ανησυχείτε ότι η τιμολόγηση είναι πολύ χαμηλή επειδή τα σπίτια που βρίσκονται κάτω από την αγοραία αξία συχνά θα λάβουν πολλαπλές προσφορές , οι οποίες στη συνέχεια θα οδηγήσουν την τιμή στην αγορά.
Η τιμολόγηση αφορά μόνο την προσφορά και τη ζήτηση. Είναι μέρος της τέχνης και της επιστήμης μέρος, και δύο πράκτορες τιμή ιδιοκτησίας με τον ίδιο τρόπο. Μερικοί πράκτορες είναι πολύ καλύτεροι στο να υπολογίσουν πώς να τιμολογούν το σπίτι σας από άλλους. Η εμπειρία έχει σημασία.
Τραβήξτε συγκρίσιμες καταχωρίσεις και πωλήσεις
- Κοιτάξτε κάθε παρόμοιο σπίτι που ήταν ή είναι εισηγμένη στην ίδια γειτονιά τους τελευταίους τρεις μήνες. Οι εκτιμητές δεν χρησιμοποιούν comps παλαιότερους από 3 μήνες.
- Ο κατάλογος πρέπει να περιέχει σπίτια σε απόσταση 1/4 μιλίου έως 1/2 μιλίου και όχι περισσότερο, εκτός εάν υπάρχει μόνο μια χούφτα comps στη γενική γειτονιά ή η ιδιοκτησία είναι αγροτική.
- Δώστε προσοχή στις διαχωριστικές γραμμές της γειτονιάς και τα φυσικά εμπόδια όπως οι μεγάλες οδοί, οι αυτοκινητόδρομοι ή οι σιδηρόδρομοι και μην συγκρίνετε τα αποθέματα από την "άλλη πλευρά των γραμμών". Όπου μένω στη γειτονιά Land Park του Sacramento, για παράδειγμα, τα ίδια σπίτια απέναντι από το άλλο μπορούν να διαφέρουν κατά $ 100.000. Οι αντιλήψεις και η επιθυμία έχουν αξία.
- Συγκρίνετε παρόμοια τετραγωνικά μεγέθη, μέσα σε διακύμανση 10% πάνω ή κάτω από την ιδιότητα του αντικειμένου, αν είναι δυνατόν.
- Παρόμοιες ηλικίες. Μια γειτονιά μπορεί να αποτελείται από σπίτια χτισμένα στη δεκαετία του 1950 δίπλα σε ένα άλλο δαχτυλίδι κατασκευής από τη δεκαετία του '80. Οι τιμές μεταξύ των δύο θα διαφέρουν. Συγκρίνετε μήλα με μήλα.
- Εξετάστε ειλικρινά την επιθυμία. Εάν είστε αρκετά τυχεροί για να κατέχετε ένα σπίτι ονείρου που θα προκαλέσει στους αγοραστές να λιποθύμησαν κατά την είσοδό τους, ίσως να ξεφύγετε από την προσκόλληση.
Πωλημένο Comps
- Τραβήξτε το ιστορικό για τις καταχωρίσεις που έχουν λήξει και αποσύρονται, για να διαπιστώσετε εάν έχουν αποσυρθεί από την αγορά και έχουν αποσταλεί. Αν ναι, προσθέστε αυτές τις ημέρες στην αγορά σε αυτές τις χρονικές περιόδους για να φτάσετε σε πραγματικό αριθμό ημερών στην αγορά.
- Συγκρίνετε την αρχική τιμή καταλόγου με την τελική τιμή πώλησης για να καθορίσετε τις μειώσεις των τιμών .
- Συγκρίνετε την τελική τιμή πώλησης με την πραγματική τιμή πώλησης για να καθορίσετε τους δείκτες. Είναι συνηθισμένο στην αγορά πωλητών για σπίτια να πωλούν για περισσότερο από 100% της τιμής καταλόγου. Σε γενικές γραμμές, τα σπίτια πωλούνται σε τιμή αγοράς ή λιγότερο στην αγορά ενός αγοραστή.
- Ρυθμίστε τις τιμές για τις διαφορές μεγέθους παρτίδας, τις ρυθμίσεις και τις ανέσεις / αναβαθμίσεις.
Ανακλήσεις & Λήγει Λίστες
- Αναζητήστε μοτίβα για το γιατί αυτά τα σπίτια δεν πωλούσαν και τους κοινούς παράγοντες που μοιράζονται.
- Ποια μεσιτεία είχε την καταχώριση: μια εταιρεία που συνήθως πωλεί όλα όσα αναφέρει ή ήταν μια χρηματιστηριακή έκπτωση που μπορεί να μην ξοδεύει χρήματα για την εμπορία του σπιτιού ;
- Σκεφτείτε τα βήματα που μπορείτε να ακολουθήσετε για να αποτρέψετε το σπίτι σας να γίνει μια λίστα που έχει λήξει .
Εκκρεμείς πωλήσεις
- Δεδομένου ότι πρόκειται για εκκρεμείς πωλήσεις , οι τιμές πώλησης είναι άγνωστες έως ότου κλείσουν οι συναλλαγές. αλλά αυτό δεν εμποδίζει κανέναν να καλέσει τους πράκτορες καταχώρησης και να τους ζητήσει να σας πω. Κάποιοι θα το κάνουν. Κάποιοι δεν θα το κάνουν.
- Σημειώστε τις ημέρες στην αγορά, οι οποίες μπορεί να έχουν άμεση σχέση με το χρόνο που θα διαρκέσει για να δείτε μια προσφορά.
- Εξετάστε το ιστορικό αυτών των καταχωρίσεων για να καθορίσετε τις μειώσεις των τιμών.
Ενεργές καταχωρήσεις
- Αυτά τα θέματα μόνο σε σύγκριση με την καταχώρισή σας, αλλά να έχετε κατά νου ότι οι πωλητές μπορούν να ζητήσουν ό, τι θέλουν.
- Για να δείτε τι θα δουν οι αγοραστές, επισκεφθείτε αυτά τα σπίτια. Σημειώστε τι σας αρέσει και δεν σας αρέσει, το γενικό συναίσθημα που έχετε όταν μπείτε σε αυτά τα σπίτια. Αν είναι δυνατόν, αναδημιουργήστε αυτά τα αισθήματα υποδοχής στο σπίτι σας.
- Αυτά τα σπίτια είναι ο ανταγωνισμός σας. Ρωτήστε τον εαυτό σας γιατί ένας αγοραστής θα προτιμούσε το σπίτι σας πάνω από οποιοδήποτε από αυτά και να προσαρμόσετε την τιμή σας αναλόγως.
Τετάρτη σύγκριση κόστους ποδιών
- Θυμηθείτε ότι αφού λάβετε μια προσφορά, ο δανειστής του αγοραστή θα παραγγείλει μια αξιολόγηση, έτσι θα θέλετε να συγκρίνετε τα σπίτια με παρόμοια τετραγωνικά μεγέθη.
- Οι εκτιμητές δεν επιθυμούν να αποκλίνουν περισσότερο από το 25% και προτιμούν να παραμείνουν στο 10% των υπολογισμών καθαρού τετραγωνικού μεγέθους. Εάν το σπίτι σας είναι 2000 τετραγωνικά πόδια, συγκρίσιμα σπίτια είναι αυτά μεγέθους 1800 έως 2200 τετραγωνικά πόδια.
- Το μέσο κόστος τετραγωνικού ποδιού δεν σημαίνει ότι μπορείτε να πολλαπλασιάσετε τα τετραγωνικά σας πλάνα με αυτόν τον αριθμό εκτός αν το σπίτι σας έχει μέσο μέγεθος. Η τιμή ανά τετραγωνικό πόδι αυξάνεται καθώς το μέγεθος μειώνεται και μειώνεται όσο αυξάνεται το μέγεθος, πράγμα που σημαίνει ότι τα μεγαλύτερα σπίτια έχουν μικρότερο κόστος τετραγωνικών ποδιών και ότι τα μικρότερα σπίτια έχουν μεγαλύτερο κόστος τετραγωνικού πόδι.
Αγορά εξαρτώμενη τιμολόγηση
- Το ίδιο σπίτι, τρεις διαφορετικές τιμές. Αφού συλλέξετε όλα τα δεδομένα σας, το επόμενο βήμα είναι να αναλύσετε τα δεδομένα βάσει των συνθηκών της αγοράς. Για λόγους σύγκρισης, ας υποθέσουμε ότι οι τρεις τελευταίες συγκρίσιμες πωλήσεις στη γειτονιά σας ήταν $ 250.000. Σε μια αγορά αγοραστή , η τιμή πώλησής σας μπορεί να επιτρέψει κάποια περιθώρια για διαπραγμάτευση, αλλά να είναι αρκετά ισχυρή (κοντά στην τελευταία συγκρίσιμη πώληση) για να δελεάσει έναν αγοραστή να περιηγηθεί στο σπίτι σας. Για να πουλήσετε σε αυτήν την αγορά, ίσως χρειαστεί να χρεώσετε το σπίτι σας στα 249.900 δολάρια, διευθετώντας για 245.000 δολάρια.
- Σε μια αγορά πωλητή, ίσως θέλετε να προσθέσετε 10% περισσότερο στην τελευταία συγκρίσιμη πώληση. Όταν υπάρχουν λίγα αποθέματα και πολλοί αγοραστές, μπορείτε να ζητήσετε περισσότερες από την τελευταία συγκρίσιμη πώληση και πιθανόν να το πάρετε. Έτσι, το σπίτι των 250.000 δολαρίων μπορεί να πουλήσει στα 265.000 δολάρια ή και περισσότερο.
- Σε μια ισορροπημένη ή ουδέτερη αγορά , μπορεί να θέλετε να ρυθμίσετε αρχικά την τιμή σας στην τελευταία συγκρίσιμη πώληση και στη συνέχεια να προσαρμόσετε την τάση της αγοράς. Για παράδειγμα, αν η τελευταία πώληση έκλεισε πριν από τρεις μήνες, αλλά η μέση τιμή έφτασε το 1% ανά μήνα, η τιμολόγηση στα 254.500 δολάρια θα είχε νόημα.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.