Ερώτηση: Ποια είναι η καλύτερη σύντομη προσφορά πώλησης;
Ένας αναγνώστης ρωτάει: "Η αγορά στην πόλη μου είναι πραγματικά τρελή τώρα και είναι πολύ δύσκολο να αγοράσεις ένα σπίτι γιατί δεν υπάρχουν πολλά σπίτια προς πώληση. Κάθε φορά που κάτι καινούργιο έρχεται προς πώληση, ένα σωρό αγοραστές πηδούν πάνω του Ακούω από τον γείτονά μου ότι βάζει το σπίτι του στην αγορά ως σύντομη πώληση την επόμενη εβδομάδα Θα θέλαμε να είμαστε οι πρώτοι αγοραστές για να κάνουμε μια προσφορά Αυτός ο γείτονας λέει ότι ο αντιπρόσωπός του θα επιλέξει τον αγοραστή. Πώς μπορούμε να βεβαιωθούμε ότι είμαστε οι αγοραστές που επιλέγονται; Τι πρέπει να κάνουμε για να γράψουμε την καλύτερη σύντομη προσφορά πώλησης; "
Απάντηση: Υπάρχουν πολλά στρώματα στην ερώτησή σας, εκτός από το πώς να γράψετε την καλύτερη σύντομη προσφορά πώλησης . Για αρχάριους, η αντίληψη της αντοχής προσφοράς μπορεί να ποικίλει από παράγοντα σε παράγοντα. Το περισσότερο που μπορείτε να ελπίζετε είναι ότι ο γείτονάς σας προσλαμβάνει έναν έμπειρο σύντομο πράκτορα πώλησης. Εάν ο πράκτορας δεν έχει μικρή εμπειρία πώλησης, η σύντομη πώληση μπορεί να εγκριθεί.
Δεύτερον στη λίστα σας θα πρέπει να είναι να προσλάβει το δικό σας σύντομο πράκτορα αγοραστή πώλησης . Μερικές φορές οι αγοραστές κάνουν το λάθος να σκέφτονται ότι πρέπει να αφήσουν τον πράκτορα εγγραφών να τους εκπροσωπήσουν, αλλά η διπλή υπηρεσία είναι διπλή υπηρεσία, είτε είναι μια σύντομη πώληση ή τακτική πώληση. Η επαγγελματική μου γνώμη είναι ότι πρέπει να αποφύγετε τη διπλή υπηρεσία, να αποφύγετε τη σύγκρουση συμφερόντων και να προσλάβετε έναν αντιπρόσωπο που θα εκπροσωπεί μόνο εσάς. Όχι μόνο αυτό, αλλά πολλές τράπεζες δεν πληρώνουν διπλές προμήθειες για διπλή υπηρεσία.
Τέλος, ο πράκτορας στο κατάλογο δεν είναι πραγματικά υπεύθυνος για την επιλογή του αγοραστή. Η επιλογή του αγοραστή είναι μία από τις λίγες χαρές που έχει ένας πωλητής σε μια σύντομη πώληση.
Είναι αυτό που παρακινεί ορισμένους πωλητές να κάνουν τη σύντομη πώληση αντί να περπατούν μακριά , γνωρίζοντας ότι μπορούν να επιλέξουν τους αγοραστές για το σπίτι τους. Φυσικά, ο πράκτορας στο κατάλογο έχει εισροή και μπορεί να βοηθήσει τον πωλητή να επιλέξει, αλλά τελικά είναι η απόφαση του πωλητή, επειδή είναι η κατοικία του πωλητή.
Ποια είναι η καλύτερη σύντομη προσφορά πώλησης;
Φανταστείτε ότι ο πωλητής έχει λάβει 3 προσφορές.
Όλες οι προσφορές είναι η ίδια τιμή. Ποια προσφορά είναι η καλύτερη προσφορά για τον πωλητή; Ποιος θα είναι ο καλύτερος αγοραστής; Εάν ο πράκτορας και ο πωλητής είναι σαν τα περισσότερα μέρη σε μια σύντομη πώληση, γνωρίζουν ήδη ποιος είναι ο καλύτερος αγοραστής. Ο καλύτερος αγοραστής θα είναι αυτός με αυτά τα 3 χαρακτηριστικά:
- Ο αγοραστής που θα περιμένει την έγκριση σύντομης πώλησης
- Ο αγοραστής που θα καταβάλει τελικά την τιμή που δέχεται η τράπεζα
- Ο αγοραστής που είναι εξουσιοδοτημένος να αγοράσει
Είναι μια προσφορά πάνω από τη λίστα τιμών η καλύτερη σύντομη προσφορά πώλησης;
Καμία προσφορά δεν είναι μια καλή προσφορά εκτός εάν ο αγοραστής θα παραμείνει γύρω και θα περιμένει την έγκριση σύντομης πώλησης. Στις περισσότερες περιπτώσεις, δεν έχει σημασία αν η προσφορά υπερβαίνει την τιμή καταλόγου. Μετά από όλα, κανένα από τα έσοδα από την πώληση δεν πρόκειται να εισέλθει στην τσέπη του πωλητή. Όλα τα έσοδα, με λίγες εξαιρέσεις, θα πάνε στη μικρή τράπεζα πωλήσεων. Έτσι, ο πωλητής έχει ελάχιστα κίνητρα να επιλέξει την προσφορά υψηλότερης τιμής, εκτός αν πρόκειται για φορολογικούς σκοπούς.
Συχνά είναι άδικο να επιλέγετε μια σύντομη προσφορά πώλησης που βασίζεται αποκλειστικά στην τιμή. Ακολουθούν περισσότεροι λόγοι για την αποδοχή της υψηλότερης προσφοράς, ειδικά όταν αυτή η υψηλότερη προσφορά υπερβαίνει την αγοραία αξία:
- Μερικές φορές οι αγοραστές που γράφουν την υψηλότερη προσφορά έχουν λίγη πρόθεση να περιμένουν σύντομη έγκριση πώλησης, αλλά απλά θέλουν να "δεσμεύσουν" την ιδιοκτησία. Αυτοί οι τύποι αγοραστών σπάνια δεσμεύονται σε μία συναλλαγή, αλλά προτιμούν να "παίζουν στο πεδίο". Μπορεί να σας ακυρώσουν όταν λάβετε έγκριση σύντομης πώλησης επειδή βρήκαν ένα καλύτερο σπίτι για να αγοράσετε.
- Προσφορές που υπερβαίνουν την αγοραία αξία θα οδηγήσουν πιθανώς σε χαμηλή εκτίμηση . Οι χαμηλές εκτιμήσεις μπορούν να προκαλέσουν την ακύρωση των πωλήσεων μικρής διάρκειας, ειδικά εάν ο αγοραστής δεν έχει τα χρήματα για να γεφυρώσει το χάσμα μεταξύ της τιμής προσφοράς και της εκτιμώμενης αξίας.
- Εάν ο αγοραστής υπερ-αγορών αδυνατεί να κλείσει, η επόμενη προσφορά δεν θα είναι πιθανώς τόσο υψηλή, πράγμα που θα μπορούσε να οδηγήσει σε απόρριψη από την τράπεζα . Η προσδοκία της τράπεζας μπορεί να είναι πολύ υψηλή και αδύνατη να συναντηθεί με έναν δεύτερο αγοραστή που προσφέρει μια λογική τιμή.
Τα μετρητά προσφέρουν την καλύτερη σύντομη προσφορά πώλησης;
Το κύριο πρόβλημα με τις προσφορές μετρητών είναι συχνά ο ίδιος ο αγοραστής μετρητών. Οι αγοραστές μετρητών μπορεί να πιστεύουν ότι περπατούν με νερό και κυβερνούν το σύμπαν. Μπορεί να είναι της άποψης ότι είναι ο δρόμος τους ή ο αυτοκινητόδρομος, πράγμα που σημαίνει ότι δεν μπορεί να κάμψουν ούτε να είναι ευέλικτοι εάν και πότε δικαιολογείται η κατάσταση.
Από την άλλη πλευρά, δεν απαιτείται αξιολόγηση με μια σύντομη προσφορά πώλησης μετρητών.
Καμία αξιολόγηση δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχουν όροι χρηματοδότησης και δεν υπάρχει διαφωνία ως προς την τιμή μετά την έγκριση της σύντομης πώλησης. Αλλά δεν εγγυάται ότι ο σύντομος αγοραστής μετρητών πώλησης δεν θα μπορούσε να κάνει παράλογες απαιτήσεις. Οι περισσότερες ανοικτές πωλήσεις πωλούνται σε κατάσταση "όπως είναι". Αν μετά την περαιτέρω επιθεώρηση ο αγοραστής ανακαλύψει ότι οι επισκευές είναι απαραίτητες, ο αγοραστής μπορεί να αρνηθεί να κλείσει εκτός εάν ικανοποιηθούν οι αιτήσεις επισκευής. Ποια δεν θα συμβεί. Οι τράπεζες σπάνια πληρώνουν για επισκευές για μια σύντομη πώληση .
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.