Μια βαθιά βουτιά
Έχετε βγάλετε προεπισκόπηση σπίτια με το μεσίτη σας για μήνες και έχετε βρει τελικά το σπίτι, την ιδιοκτησία και τη γειτονιά που σας ταιριάζουν ακριβώς. Ο πωλητής έχει δημοσιεύσει την ζητούμενη τιμή και τώρα ήρθε η ώρα να κάνετε μια προσφορά ή να μεταφέρετε στον πωλητή ότι ενδιαφέρεστε σοβαρά.
Η προσφορά μπορεί να είναι χαμηλότερη, ίδια ή ακόμα και υψηλότερη από την τιμή που ζητάτε, βάσει των συνθηκών της αγοράς.
Είναι η αρχή των διαπραγματεύσεων, μια διαδικασία που θα μπορούσε να συνεχιστεί για πολλούς γύρους. Τέλος, εσείς και ο πωλητής συμφωνείτε για μια τιμή. Τώρα ήρθε η ώρα να "πάμε στη σύμβαση". Αυτό που ορισμένοι πράκτορες ονομάζουν επίσης "με σύμβαση".
Η Σύμβαση Αγοράς Ακινήτων
Επίσης, γνωστή ως σύμβαση αγοράς ακινήτου ή συμφωνία αγοράς κατοικίας, μια σύμβαση αγοράς ακινήτων είναι μια δεσμευτική, διμερής συμφωνία μεταξύ δύο ή περισσοτέρων μερών με νομική ικανότητα για την αγορά, ανταλλαγή ή άλλη μεταφορά ακινήτων. Η σύμβαση βασίζεται σε νομική "αντιπαροχή". Εξετάζεται το τι ανταλλάσσεται για την ακίνητη περιουσία και, συνηθέστερα, είναι χρήμα. Θα μπορούσε να ληφθεί υπόψη και άλλη ιδιοκτησία ως αντάλλαγμα ή υπόσχεση για την εκτέλεση (δηλαδή μια υπόσχεση πληρωμής).
Το Καταστατικό των Απάτων των Ηνωμένων Πολιτειών απαιτεί γραπτές συμβάσεις ακινήτων να είναι εκτελεστές και πρέπει να υπογράφονται από τα δύο μέρη (αγοραστής και πωλητής).
Τα χεράκια είναι ένα πράγμα του παρελθόντος. Υπάρχουν διαθέσιμα πρότυπα και έντυπα, αλλά θα πρέπει πάντα να εξετάζετε τη γνώμη ενός έμπειρου δικηγόρου ακίνητης περιουσίας ή ενός κτηματομεσίτη.
Η σύμβαση αγοράς ακινήτων, μεταξύ άλλων στοιχείων, θα περιλαμβάνει:
- Αναγνώριση των μερών, της ακίνητης περιουσίας και της συμφωνηθείσας τιμής αγοράς
- Τα ουσιώδη στοιχεία, δικαιώματα και υποχρεώσεις της σύμβασης
- Τα ενδεχόμενα ή οι προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται
- Η κατάσταση της ιδιοκτησίας, τι περιλαμβάνεται, και τι δεν περιλαμβάνεται
- Το ποσό της κατάθεσης
- Το κόστος κλεισίματος και ποιος πληρώνει τι
- Η πιθανή ημερομηνία κλεισίματος
- Η υπογραφή κάθε συμβαλλόμενου μέρους
- Όροι κατοχής
Απρόβλεπτα
Ο κατάλογος των απρόβλεπτων μπορεί να περιλαμβάνει:
- Λήψη υποθήκης (ή χρηματοδότηση ιδιοκτήτη)
- Κάνοντας μια αξιολόγηση (που μπορεί να απαιτείται από την εταιρεία υποθηκών)
- Έχοντας επαγγελματική επιθεώρηση
- Η ανάγκη για άλλη πώληση (π.χ., πρέπει να πουλήσω το σπίτι μου πριν μπορώ να αντέχω οικονομικά να αγοράσω τη δική σου)
Κακή Κατάθεση χρημάτων
Μια κατάθεση γίνεται συνήθως όταν ο αγοραστής υπογράψει τη σύμβαση, η οποία κρατείται με μεσεγγύηση από τρίτο, π.χ. τον δικηγόρο ή την εταιρεία τίτλου του πωλητή μέχρι το κλείσιμο. Είναι συνήθως ένα κλάσμα της τιμής πώλησης και καθορίζεται στη σύμβαση. Η αξιόπιστη κατάθεση χρημάτων αποτελεί πίστωση για την τελική διαπραγματευόμενη τιμή αγοράς.
Τι γίνεται αν ο αγοραστής θέλει έξω
Πρόκειται για μια σοβαρή εκτίμηση και μπορεί να οδηγήσει σε απώλεια της κατάθεσής σας ή, ακόμη χειρότερα, να εναχθεί για συγκεκριμένες επιδόσεις ή για την ολοκλήρωση της σύμβασης. Εάν αισθάνεστε ότι πρέπει να βγείτε έξω, ο καλύτερος χρόνος είναι όταν πληρούνται οι απρόβλεπτες.
Τα απρόβλεπτα είναι καταπακτές διαφυγής και μπορούν νόμιμα να χρησιμοποιηθούν, αλλά όχι πραγματικά για τους σκοπούς του εάν ο αγοραστής πάρει κρύα πόδια . Δεν υπάρχει περίπτωση για κρύα πόδια.
Το πιο συνηθισμένο "out" είναι λόγω της χρηματοδότησης απρόβλεπτων. Εάν ο αγοραστής επιχειρήσει, με καλή πίστη, να πάρει υποθήκη και απορριφθεί, η σύμβαση ακυρώνεται και κανείς δεν είναι υπαιτιότητά του. Πολλά πράγματα μπορεί να πάει στραβά στην αναδοχή. Ακριβώς επειδή ένας αγοραστής έχει προ-εγκριθεί από έναν δανειστή δεν σημαίνει ότι ο αγοραστής θα προκύψει με επιτυχία από την αναδοχή.
Ένα άλλο κοινό είναι το ενδεχόμενο επιθεώρησης. Εάν η επιθεώρηση ανακαλύψει ελαττώματα και όλοι το κάνουν και ο αγοραστής θεωρεί ότι οι ελλείψεις είναι υπερβολικές, ή ο αγοραστής και ο πωλητής δεν μπορούν να συμφωνήσουν για την αποκατάσταση των ελαττωμάτων, τα μέρη μπορούν να ακυρώσουν τη σύμβαση και κανένας είναι σφάλμα.
Σε ορισμένες περιοχές της χώρας, οι επιθεωρήσεις κατ 'οίκον ολοκληρώνονται πριν από την εκτέλεση μιας τελικής σύμβασης αγοράς, οπότε μια επιθεώρηση ενδέχεται να μην αποτελεί συμβάν της σύμβασης αγοράς.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.