Πώς να χρησιμοποιήσετε μια συγκριτική ανάλυση αγοράς CMA
Τι είναι μια Συγκριτική Ανάλυση Αγοράς;
Παρόλο που οι αναφορές μπορούν να ποικίλουν, από μια λίστα δύο σελίδων συγκρίσιμων πωλήσεων σε έναν ολοκληρωμένο οδηγό 50 σελίδων, η διάρκεια και η πολυπλοκότητα της αναφοράς εξαρτάται από την επιχειρηματική πρακτική του πράκτορα.
Ωστόσο, οι τυποποιημένες συγκριτικές αναλύσεις ανάλυσης αγοράς τείνουν να περιέχουν τα ακόλουθα δεδομένα:
- Ενεργές καταχωρήσεις
Ενεργές καταχωρήσεις είναι τα σπίτια προς πώληση. Αυτές οι καταχωρίσεις έχουν σημασία μόνο στο βαθμό που είναι ο ανταγωνισμός σας για τους αγοραστές. Δεν είναι ενδεικτικές της αγοραίας αξίας επειδή οι πωλητές μπορούν να ζητήσουν ό, τι θέλουν για το σπίτι τους. Δεν σημαίνει ότι καμία από τις τιμές είναι ρεαλιστική. Οι προσφερόμενες τιμές πώλησης δεν αντανακλούν την αγοραία αξία έως ότου πωλούν, και στις αγορές αγοραστών , για παράδειγμα, οι περισσότεροι πωλούν πολύ λιγότερο.
- Εκκρεμείς καταχωρίσεις
Εκκρεμείς κατοικίες πώλησης είναι παλαιές ενεργές καταχωρήσεις που είναι υπό σύμβαση. Δεν έχουν κλείσει ακόμη, έτσι δεν είναι ακόμα μια συγκρίσιμη πώληση. Εκτός αν ο πράκτορας εγγραφής είναι πρόθυμος να μοιραστεί πληροφορίες σχετικά με την εκκρεμούσα πώληση - και πολλοί δεν είναι - δεν θα γνωρίζετε την πραγματική τιμή πώλησης μέχρι να κλείσει η συναλλαγή. Ωστόσο, οι εκκρεμείς πωλήσεις δεν δείχνουν την κατεύθυνση στην οποία κινείται η αγορά. Αν το σπίτι σας έχει τιμή πάνω από την τιμή καταλόγου των εκκρεμών πωλήσεων, θα μπορούσατε να αντιμετωπίσετε το μεγαλύτερο DOM.
- Πωλημένες λίστες
Τα σπίτια που έκλεισαν τους τελευταίους τρεις μήνες είναι οι συγκρίσιμες πωλήσεις σας . Αυτές είναι οι πωλήσεις που ένας εκτιμητής θα χρησιμοποιήσει όταν εκτιμά το σπίτι σας για τον αγοραστή, μαζί με τις εκκρεμείς πωλήσεις (οι οποίες πιθανότατα θα έχουν κλείσει από τη στιγμή πώλησης του σπιτιού σας). Κοιτάξτε μακρύς και σκληρός στις συγκρίσιμες πωλήσεις, επειδή αυτές είναι η αγοραία αξία σας. Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε 6 μήνες comps εάν δεν υπάρχουν αρκετές πωλήσεις για να δημιουργήσετε μια καλή έκθεση με τρεις μήνες.
- Off-Market / Ανακλήθηκαν / Ακυρώθηκαν
Αυτές είναι ιδιότητες που έχουν αφαιρεθεί από την αγορά για διάφορους λόγους. Συνήθως, ο λόγος που τα σπίτια απομακρύνονται από την αγορά είναι επειδή οι τιμές ήταν πολύ υψηλές. Οι μέσες τιμές αυτού του ομίλου θα είναι σχεδόν πάντοτε υψηλότερες από τις μέσες τιμές συγκρίσιμων πωλήσεων. Ωστόσο, οι καταχωρίσεις ακυρώνονται επίσης για τους ακόλουθους λόγους:
- Η τύψη του πωλητή . Οι πωλητές αποφάσισαν ότι δεν μπορούν να χωρίσουν με το σπίτι τους και δεν θέλουν πλέον να πουλήσουν.
- Η τιμή είναι πολύ υψηλή. Κανείς δεν έκανε μια προσφορά ή οι μόνες προσφορές που ελήφθησαν ήταν προσφορές χαμηλής-μπάλας , οι οποίες απορρίφθηκαν .
- Το DOM ήταν πολύ μεγάλο. Οι πράκτορες μερικές φορές αποσύρουν τις λίστες, ώστε να μπορούν να τους επαναφέρουν ως νέα λίστα και να προσελκύσουν περισσότερους αγοραστές.
- Αιτήματα επισκευής . Τα σπίτια ήταν κάποτε συμβόλαια και μετά την επιθεώρηση στο σπίτι , ο αγοραστής ζήτησε επισκευές τις οποίες ο πωλητής αρνήθηκε.
- Ο πωλητής διέλυσε τον πράκτορα . Δεν είναι ασυνήθιστο για τους δυσαρεστημένους πωλητές να πυροβολούν έναν αντιπρόσωπο και να προσλαμβάνουν έναν νέο πράκτορα .
- Λήξη καταχωρήσεων
Αυτή η ομάδα θα αντικατοπτρίζει την υψηλότερη διάμεση τιμή πώλησης επειδή δεν πωλούσε και πιθανώς ήταν αδικαιολόγητα. Ορισμένες από τις καταχωρίσεις που έχουν λήξει θα μπορούσαν επίσης να εμφανιστούν ως ενεργό καταχώριση, καταχωρημένες από έναν νέο πράκτορα σε μια νέα τιμή. Επίσης, οι καταχωρίσεις λήγουν επειδή δεν είχαν επιθετική εμπορία ή επειδή το σπίτι είχε ανάγκη επισκευών.
Εξέταση συγκρίσιμων πωλήσεων
Συγκρίσιμες πωλήσεις είναι εκείνες που μοιάζουν περισσότερο με το σπίτι σας. Είναι δύσκολο να συγκρίνετε ένα σπίτι τριών επιπέδων με ένα μονοκατοικία. Επιλέξτε τα σπίτια από αυτή τη λίστα που είναι κατά βάση τα ίδια με το σπίτι σας σε μέγεθος, σχήμα και κατάσταση, όπως:
- Παρόμοια τετραγωνικά μέτρα
Οι εκτιμητές συγκρίνουν τα σπίτια με τετραγωνικά μεγέθη. Τα μεγαλύτερα σπίτια τετραγωνικών ποδιών αξίζουν λιγότερο ανά τετραγωνικό πόδι από τα μικρότερα σπίτια τετραγωνικών ποδιών. Η διακύμανση ανάμεσα σε μια ομάδα κατοικιών με μεσαίες τιμές δεν πρέπει να υπερβαίνει κατά πολύ περισσότερο από 10% έως 20% διακύμανση σε τετραγωνικά πόδια, συν ή πλην.
- Ανάλογη ηλικία κατασκευής
Στην ιδανική περίπτωση, η ηλικία του σπιτιού - το έτος που χτίστηκε - θα πρέπει να είναι μέσα σε λίγα χρόνια από άλλες συγκρίσιμες κατοικίες που πωλούνται. Οι υποδιαιρέσεις μικτής ηλικίας είναι κοινές. Για παράδειγμα, σε μια περιοχή του Σακραμέντο, μια υποδιαίρεση αποτελείται από σπίτια που χτίστηκαν τη δεκαετία του 1950, και μετά πήγαν μερικές δεκαετίες στη δεκαετία του 1970. Παρόλο που τα σπίτια βρίσκονται δίπλα στην άλλη, τα σπίτια που έχουν φορτωθεί με χαρακτήρα από τη δεκαετία του 1950 πωλούν για περισσότερο από τους νεότερους ομολόγους τους Brady Bunch. Εάν το σπίτι σας χτίστηκε το 1980, ας πούμε, και ολοκαίνουργια σπίτια μέχρι το δρόμο πωλούν για περισσότερα, δεν μπορείτε να διοικήσετε την ίδια τιμή με ένα νέο σπίτι.
- Παρόμοιες ανέσεις, αναβαθμίσεις και συνθήκες
Οι εκτιμητές θα αφαιρέσουν την αξία από το σπίτι σας εάν άλλα σπίτια έχουν αναβαθμίσεις και η δική σας δεν το κάνει. Ένα σπίτι με πισίνα θα έχει διαφορετική αξία από ένα σπίτι χωρίς πισίνα. Οι πισίνες δεν αξίζουν όσο νομίζετε. Ένα εντελώς ανακατασκευασμένο σπίτι αξίζει περισσότερο από ένα σταθεροποιητή. Τα σπίτια με ένα λουτρό αξίζουν λιγότερα από τα σπίτια με δύο ή περισσότερα λουτρά. Η αναβαλλόμενη συντήρηση θα λογίζεται εναντίον σας.
- Τοποθεσία
Όλοι γνωρίζουν ότι η ακίνητη περιουσία αποτιμάται σε "τοποθεσία, τοποθεσία, τοποθεσία", αλλά εξετάσατε τι σημαίνει αυτό; Ένα σπίτι με θέα στην πόλη, για παράδειγμα, αξίζει περισσότερο από ένα σπίτι που αντιμετωπίζει τσιμεντένιο τοίχο. Τα σπίτια που βρίσκονται σε πολυσύχναστες αρτηρίες αξίζουν σημαντικά λιγότερα από τα σπίτια σε ήσυχους δρόμους. Συγκρίνετε το σπίτι σας με εκείνους σε παρόμοιες τοποθεσίες. Εάν το σπίτι σας κάθεται στο δρόμο από μια μονάδα παραγωγής ενέργειας, αναζητήστε άλλα σπίτια με έκθεση στο σταθμό ηλεκτροπαραγωγής ή εκείνα που βρίσκονται κατά μήκος σιδηροδρομικών γραμμών, μεταξύ άλλων ανεπιθύμητων τοποθεσιών.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι μεσίτης-συνεργάτης στο Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.