Κρίση υποθηκών ενυπόθηκων δανείων, το χρονοδιάγραμμα και το αποτέλεσμά της

by Kimberly Amadeo

Ακολουθήστε τη χρονολογική σειρά των γεγονότων όπως συνέβησαν

Η κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων που προέκυψαν από την ύπαρξη υψηλού κινδύνου υποθηκεύτηκε όταν οι τράπεζες πωλούσαν πάρα πολλά στεγαστικά δάνεια για να τροφοδοτήσουν τη ζήτηση για τίτλους που εξασφαλίστηκαν με υποθήκη Όταν οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν το 2006, προκάλεσαν αθετήσεις . Ο κίνδυνος επεκτάθηκε σε αμοιβαία κεφάλαια , συνταξιοδοτικά ταμεία και εταιρείες που κατείχαν αυτά τα παράγωγα . Προκάλεσε την τραπεζική κρίση του 2007 , την οικονομική κρίση του 2008 και τη χειρότερη ύφεση από τη Μεγάλη Ύφεση .

Εδώ είναι το χρονοδιάγραμμα από τα σημάδια έγκαιρης προειδοποίησης το 2003 για την κατάρρευση της αγοράς κατοικιών στα τέλη του 2006. Συνεχίστε να διαβάζετε για να κατανοήσετε τη σχέση μεταξύ των επιτοκίων , των ακινήτων και της υπόλοιπης οικονομίας.

01 21 Φεβρουαρίου 2003: Ο Buffett προειδοποιεί για οικονομικά όπλα μαζικής καταστροφής

Η πρώτη προειδοποίηση για τον κίνδυνο των ενυπόθηκων χρεογράφων και άλλων παραγώγων ήρθε στις 21 Φεβρουαρίου 2003. Ότι ο Warren Buffett έγραψε στους μετόχους του: "Κατά την άποψή μας, ωστόσο, τα παράγωγα είναι οικονομικά όπλα μαζικής καταστροφής, φέρνουν κινδύνους που, ενώ (Πηγές: Ron Hera, "Ξεχάστε για τη στέγαση, η πραγματική πραγματική αιτία της κρίσης ήταν τα εξωχρηματιστηριακά παράγωγα", Business Insider, 11 Μαΐου 2010. "25 άνθρωποι που κατηγορούν για την οικονομική κρίση" Time Magazine.)

02 Ιουνίου 2004-Ιούνιος 2006: Χρεωστικοί τόκοι από χρεωστικούς τόκους

Μέχρι τον Ιούνιο του 2004, οι τιμές των κατοικιών ήταν άνοδος. Ο πρόεδρος της Federal Reserve Alan Greenspan ξεκίνησε να αυξάνει τα επιτόκια για να δροσίσει την υπερθερμασμένη αγορά. Η Fed αυξήθηκε έξι φορές το χρηματικό επιτόκιο , φτάνοντας το 2,25% μέχρι τον Δεκέμβριο του 2004. Το αύξησε οκτώ φορές το 2005, ανεβαίνοντας δύο πλήρεις μονάδες στο 4,25% μέχρι τον Δεκέμβριο του 2005. Το 2006 η νέα έδρα της Fed Ben Bernanke αύξησε το ποσοστό τέσσερις φορές , σημειώνοντας απώλειες 5,25% μέχρι τον Ιούνιο του 2006.

Κατ 'αποκοπήν, αυτό έφερε μηνιαίες πληρωμές για όσους είχαν μόνο επιτόκιο και άλλα δάνεια χαμηλού κινδύνου βάσει του επιτοκίου της Fed. Πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού που δεν μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά τα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια έλαβαν δάνεια με μόνο τόκο Παρέχουν χαμηλότερες μηνιαίες πληρωμές. Καθώς οι τιμές των κατοικιών πέφτουν, πολλοί βρήκαν ότι τα σπίτια τους δεν άξιζαν πλέον αυτό που πληρώνουν γι 'αυτούς. Ταυτόχρονα, τα επιτόκια αυξήθηκαν μαζί με το επιτόκιο των κεφαλαιαγορών. Ως αποτέλεσμα, αυτοί οι ιδιοκτήτες σπιτιού δεν μπορούσαν να πληρώσουν τις υποθήκες τους, ούτε να πουλήσουν τα σπίτια τους για κέρδος. Η μόνη επιλογή τους ήταν η προεπιλογή. Καθώς τα ποσοστά αυξήθηκαν, η ζήτηση υποχώρησε. Μέχρι το Μάρτιο του 2005, οι νέες πωλήσεις κατοικιών έφθασαν τις 127.000. (Πηγή: " Ιστορικές πωλήσεις νέων κατοικιών , απογραφή ΗΠΑ).

03 Αυγούστου 25-27, 2005: Ο οικονομολόγος του ΔΝΤ προειδοποιεί τους κεντρικούς τραπεζίτες του κόσμου

Ο Δρ. Raghuram Rajan ήταν επικεφαλής οικονομολόγος στην Παγκόσμια Τράπεζα το 2005. Παρουσίασε ένα έγγραφο με τίτλο "Η χρηματοοικονομική ανάπτυξη έκανε τον κόσμο πιο επικίνδυνο;" στο ετήσιο Συμπόσιο Οικονομικής Πολιτικής των κεντρικών τραπεζών στο Jackson Hole, Wyoming. Η έρευνα του Rajan διαπίστωσε ότι πολλές μεγάλες τράπεζες κρατούσαν παράγωγα για να αυξήσουν τα περιθώρια κέρδους τους.

Προειδοποίησε: "Η διατραπεζική αγορά θα μπορούσε να παγώσει και θα μπορούσε να έχει μια πλήρης οικονομική κρίση", παρόμοια με την κρίση του LTCM . Το κοινό ακούστηκε τις προειδοποιήσεις του Rajan, με τον πρώην υπουργό Οικονομικών Larry Summers να τον καλεί ακόμα και έναν Luddite. (Πηγή: "Ο οικονομολόγος Raghuram Rajan διακινδύνευσε τη φήμη να προβλέψει την πιστωτική κρίση", Economic Times, 9 Ιουνίου 2010.)

04 22 Δεκεμβρίου 2005: Εναλλαγή καμπύλης απόδοσης

Αμέσως μετά την ανακοίνωση του Rajan, οι επενδυτές άρχισαν να αγοράζουν περισσότερα Treasurys, πιέζοντας τις αποδόσεις κάτω. Αλλά αγόραζαν περισσότερα μακροπρόθεσμα Treasurys (3-20 χρόνια) από τους βραχυπρόθεσμους λογαριασμούς (1 μήνας έως 2 έτη). Αυτό σήμαινε ότι η απόδοση των μακροπρόθεσμων ομολόγων του Δημοσίου μειούσε ταχύτερα από ό, τι στις βραχυπρόθεσμες σημειώσεις.

Μέχρι τις 22 Δεκεμβρίου 2005, η καμπύλη αποδόσεων των αμερικανικών Treasurys ανέτρεψε. Η Fed αύξησε το επιτόκιο της Fed, ωθώντας την απόδοση του 2ετούς λογαριασμού του Δημοσίου στο 4,40%. Ωστόσο, οι αποδόσεις σε μακροπρόθεσμα ομόλογα δεν αυξάνονταν τόσο γρήγορα. Το 7ετές σημείωμα του Δημοσίου απέδωσε μόλις 4,39%. Αυτό σήμαινε ότι οι επενδυτές επενδύουν περισσότερο σε μεγάλο βαθμό μακροπρόθεσμα. Η υψηλότερη ζήτηση οδήγησε κάτω αποδόσεις. Γιατί; Πιστεύουν ότι μια ύφεση θα μπορούσε να συμβεί σε δύο χρόνια. Ήθελαν υψηλότερη απόδοση του 2ετούς λογαριασμού απ 'ό, τι στο 7ετές σημείωμα για να αντισταθμίσουν το δύσκολο επενδυτικό περιβάλλον που περίμεναν το 2007. Ο χρόνος τους ήταν τέλειος.

Μέχρι τις 30 Δεκεμβρίου 2005, η αντιστροφή ήταν χειρότερη. Το 2ετές νομοσχέδιο του Δημοσίου επέστρεψε 4,41%, αλλά η απόδοση του 7ετούς σημειώματος είχε μειωθεί στο 4,36%. Η απόδοση του 10ετούς ομολόγου του Δημοσίου μειώθηκε στο 4,39%.

Μέχρι την 31η Ιανουαρίου 2006, η απόδοση του 2ετούς λογαριασμού αυξήθηκε σε 4,54%, υπερβαίνοντας την απόδοση 4,49% της δεκαετίας. Διακυμάνθηκε κατά τους επόμενους έξι μήνες, στέλνοντας μεικτά μηνύματα.

Μέχρι τον Ιούνιο του 2006, το ποσοστό των κεφαλαίων της Fed ήταν 5,75%, γεγονός που προκάλεσε βραχυπρόθεσμα επιτόκια. Στις 17 Ιουλίου 2006, η καμπύλη αποδόσεων ανέτρεψε σοβαρά. Το δεκαετές σημείωμα έφθασε το 5,06%, μικρότερο από τον 3μηνο λογαριασμό στο 5,11%.

05 Σεπτεμβρίου 25, 2006: Οι τιμές στο σπίτι πέφτουν για πρώτη φορά σε 11 χρόνια

Η Εθνική Ένωση Realtors ανέφερε ότι οι μέσες τιμές των υφιστάμενων πωλήσεων κατοικιών μειώθηκαν κατά 1,7% από το προηγούμενο έτος. Αυτή ήταν η μεγαλύτερη αυτή πτώση σε 11 χρόνια. Η τιμή τον Αύγουστο του 2006 ήταν $ 225.000. Αυτή ήταν η μεγαλύτερη πτώση του ποσοστού από την υποχώρηση κατά 2,1 τοις εκατό της ύφεσης του Νοεμβρίου 1990.

Οι τιμές μειώθηκαν επειδή το απούλητο απόθεμα ήταν 3,9 εκατομμύρια, 38% υψηλότερο από το προηγούμενο έτος. Με τον τρέχοντα ρυθμό πωλήσεων 6,3 εκατομμυρίων ετησίως, θα χρειαζόταν 7,5 μήνες για να πουληθεί το απόθεμα. Αυτό ήταν σχεδόν διπλάσιο από την προμήθεια τεσσάρων μηνών το 2004. Οι περισσότεροι οικονομολόγοι πίστευαν ότι απλώς σήμαινε ότι η αγορά κατοικίας θα απογοητευόταν. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι τα επιτόκια ήταν αρκετά χαμηλά, στο 6,4% για μια τριετή υποθήκη σταθερού επιτοκίου. (Πηγή: "Οι τιμές στο σπίτι: Πρώτη πτώση σε 11 χρόνια", CNN, 25 Σεπτεμβρίου 2006.)

06 Νοεμβρίου 2006: Νέα άδεια στο σπίτι επιτρέπει πτώση 28%

Η επιβράδυνση της ζήτησης για στέγαση μείωσε τις νέες άδειες κατοικίας κατά 28% από το προηγούμενο έτος. Ο βασικός αυτός οικονομικός δείκτης ανήλθε σε 1.535 εκατ. Ευρώ, σύμφωνα με την Έκθεση Real Estate του Τμήματος Εμπορίου του Νοεμβρίου 17.

Οι νέες άδειες κατοικίας εκδίδονται συνήθως περίπου έξι μήνες πριν από την ολοκλήρωση της κατασκευής και η υποθήκη κλείνει. Αυτό σημαίνει ότι οι άδειες αποτελούν τον κύριο δείκτη για το νέο σπίτι που κλείνει. Η κάμψη των αδειών σημαίνει ότι τα νέα στεγαστικά σπίτια θα συνεχίσουν να υποχωρούν για τους επόμενους εννέα μήνες. Κανένας εκείνη τη στιγμή δεν συνειδητοποίησε πόσο πολύ τα στεγαστικά δάνεια υψηλού κινδύνου έφθασαν στο χρηματιστήριο και στη συνολική οικονομία.

Εκείνη την εποχή, οι περισσότεροι οικονομολόγοι πίστευαν ότι όσο η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ υποχώρησε τα επιτόκια το καλοκαίρι, η κάμψη των κατοικιών θα αναστραφεί. Αυτό που δεν συνειδητοποίησαν ήταν το τεράστιο μέγεθος της αγοράς ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων. Είχε δημιουργήσει μια "τέλεια καταιγίδα" κακών γεγονότων.

07 Ανάγνωση στο παρασκήνιο: Ένα must if you are the least bit συγχέεται τόσο μακριά

Τα δάνεια μόνο για τόκους κατέστησαν δυνατή την ύπαρξη πολλών στεγαστικών δανείων. Αυτό συμβαίνει επειδή οι ιδιοκτήτες σπιτιού πληρώνουν μόνο τους τόκους, και ποτέ δεν καταβάλλουν το κεφάλαιο. Αυτό ήταν ωραίο μέχρι το χτύπημα επιτοκίου να αυξήσει τις μηνιαίες πληρωμές. Συχνά ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν μπορούσε πλέον να αντέξει τις πληρωμές. Καθώς οι τιμές κατοικιών άρχισαν να μειώνονται, πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιών διαπίστωσαν ότι δεν είχαν πλέον την οικονομική δυνατότητα να πουλήσουν τα σπίτια. Voila! Κρίμα υποπληθυσμού υποθηκών.

Τα ενυπόθηκα δάνεια επαναχρηματοποίησαν τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια σε επενδύσεις. Αυτό επέτρεπε την πώλησή τους στους επενδυτές. Βοήθησε να εξαπλωθεί ο καρκίνος των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων σε ολόκληρη την παγκόσμια οικονομική κοινότητα.

Οι επαναχρηματοδοτούμενες υποθήκες υποεπενδύσεων πωλήθηκαν στους επενδυτές μέσω της δευτερογενούς αγοράς . Χωρίς αυτό, οι τράπεζες θα έπρεπε να κρατούν όλα τα ενυπόθηκα δάνεια στα βιβλία τους - και ίσως θα ήταν πιο προσεκτικοί για τους οποίους έδωσαν δάνεια.

Τα επιτόκια κυριαρχούν στην αγορά κατοικίας, καθώς και σε ολόκληρη την οικονομική κοινότητα. Για περισσότερες πληροφορίες, ανατρέξτε στην ενότητα Πώς καθορίζονται τα επιτόκια , η σχέση μεταξύ των σημειώσεων του δημοσίου και των επιτοκίων υποθηκών , οι σημειώσεις της Ομοσπονδιακής Τράπεζας και του Δημοσίου .

Πριν από την κρίση, τα ακίνητα αποτελούσαν σχεδόν το 10% της οικονομίας. Όταν η αγορά κατέρρευσε, πήρε ένα δάγκωμα από το ακαθάριστο εγχώριο προϊόν . Αν και πολλοί οικονομολόγοι δήλωσαν ότι η επιβράδυνση των ακινήτων θα ήταν περιορισμένη, αυτό ήταν απλώς ευσεβής σκέψη.

08 Προγράμματα Fannie και Freddie

Οι Freddie Mac και Fannie Mae ανέπτυξαν πόρους για όσους συνθλίβονται από τα χρέη υποθήκης υποθήκη. Μάθετε πώς μπορείτε να λάβετε βοήθεια αν είστε κάτοχος στεγαστικού δανείου.

09 Πώς η κρίση του subprime δημιούργησε την τραπεζική κρίση του 2007

Καθώς οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν, οι τραπεζίτες έχαναν την εμπιστοσύνη ο ένας στον άλλο Κανείς δεν ήθελε να δανείσει ο ένας τον άλλον επειδή θα έλαβαν ενυπόθηκα χρεόγραφα ως ασφάλεια. Κανένας δεν γνώριζε ποια ήταν η αξία αυτών των παραγώγων όταν οι τιμές των κατοικιών άρχισαν να μειώνονται. Αλλά αν οι τράπεζες δεν δανείζουν ο ένας τον άλλο, όλα τα χρηματοπιστωτικά συστήματα αρχίζουν να καταρρέουν.