Όχι, δεν προκάλεσαν την κρίση των ενυπόθηκων δανείων. Εδώ είναι τι έκανε
Ρόλος στην αγορά ενυπόθηκων δανείων
Οι Fannie και Freddie ήταν φορείς υπό την αιγίδα της κυβέρνησης.
Αυτό σήμαινε ότι έπρεπε να είναι ανταγωνιστικές, όπως μια ιδιωτική εταιρεία, και να διατηρήσουν την τιμή των μετοχών τους. Ταυτόχρονα, η ομοσπονδιακή κυβέρνηση εγγυάται σιωπηρά την αξία των υποθηκών που μεταπωλούν στη δευτερογενή αγορά. Αυτό τους προκάλεσε να κρατούν λιγότερα κεφάλαια για να στηρίξουν τις υποθήκες τους σε περίπτωση απώλειας. Ως αποτέλεσμα, οι Fannie και Freddie πιέστηκαν να αναλάβουν τον κίνδυνο να είναι κερδοφόροι. Ήξεραν επίσης ότι δεν θα υποστούν τις συνέπειες αν τα πράγματα στραφούν νότια.
Η κυβέρνηση το καθόρισε έτσι ώστε να μπορέσει να αγοράσει τα κατάλληλα στεγαστικά δάνεια από τις τράπεζες , να τα ασφαλίσει και να τα μεταπωλήσει στους επενδυτές. Οι τράπεζες χρησιμοποίησαν τα κεφάλαια για τη δημιουργία νέων υποθηκών. Καθ 'όλη τη διάρκεια των ετών, οι Fannie και Freddie υποστήριζαν το ήμισυ του συνόλου των νέων υποθηκών που εκδίδονται κάθε χρόνο. Μέχρι τον Δεκέμβριο του 2007, όταν οι τράπεζες άρχισαν να περιορίζουν το δανεισμό τους, άγγιξαν το 90% όλων των υποθηκών.
Ρόλος κατά τη διάρκεια της κρίσης στέγασης
Οι κυβερνητικοί κανονισμοί απαγόρευσαν στους Fannie και Freddie να αγοράζουν υποθήκες υψηλού κινδύνου.
Αλλά καθώς η αγορά ενυπόθηκων δανείων άλλαξε, το ίδιο συνέβη και με την επιχείρησή τους.
Μεταξύ 2005-2007, απέκτησαν λίγα συμβατικά δάνεια σταθερού επιτοκίου, μειωμένα κατά 20%. Τοποθετήθηκαν σε ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια , υποθήκες , άτοκες δόσεις ή αρνητικές αποσβέσεις . Αυτοί ήταν οι τύποι δανείων των τραπεζών και των μη ρυθμιζόμενων μεσίτων υποθηκών που εκδόθηκαν.
Οι Fannie και Freddie χειροτέρευσαν τα πράγματα με τη χρήση παραγώγων για να αντισταθμίσουν τον κίνδυνο επιτοκίου των χαρτοφυλακίων τους. Αλλά ως εταιρείες του ιδιωτικού τομέα με τους μετόχους να ευχαριστήσουν, το κάνουν αυτό για να παραμείνουν ανταγωνιστικοί με άλλες τράπεζες. Όλα έκαναν το ίδιο πράγμα.
Οι εξαγορές δανείων της Fannie Mae ήταν:
- 62% αρνητική απόσβεση
- 84% μόνο τόκο
- 58% subprime
- Το 62% απαιτούσε προκαταβολή μικρότερη από 10%.
Τα δάνεια της Freddie Mac ήταν ακόμη πιο επικίνδυνα, αποτελούμενα από:
- 72% αρνητική απόσβεση
- 97% μόνο τόκο
- 67% subprime
- Το 68% απαιτούσε προκαταβολή μικρότερη από 10%.
Αυτά τα ενυπόθηκα και υποτιμητικά στεγαστικά δάνεια κατέστησαν τις εξαγορές των δανείων Fannie και Freddie τοξικές.
Οι Fannie και Freddie κατείχαν λιγότερα τοξικά δάνεια από τις περισσότερες τράπεζες
Οι κανονισμοί εξασφάλιζαν ότι οι Fannie και Freddie έλαβαν λιγότερα από αυτά τα δάνεια από ό, τι οι περισσότερες τράπεζες. Έλαβαν περισσότερα από αυτά τα δάνεια για να διατηρήσουν το μερίδιο αγοράς σε μια πολύ ανταγωνιστική αγορά.
Το 2005, η Γερουσία χρηματοδότησε ένα νομοσχέδιο που τους απαγόρευσε να κατέχουν τίτλους που στηρίζονται σε ενυπόθηκα δάνεια στο χαρτοφυλάκιό τους. Το Κογκρέσο ήθελε να μειώσει τον κίνδυνο για την κυβέρνηση. Συνολικά, οι δύο GSE κατείχαν ή εξασφάλιζαν 5.5 τρισεκατομμύρια δολάρια από την αγορά στεγαστικών δανείων ύψους 11.2 τρισεκατομμυρίων δολαρίων.
Ωστόσο, ο νομοσχέδιο της Γερουσίας απέτυχε και ο Fannie και ο Freddie αύξησαν τις συμμετοχές τους σε επικίνδυνα δάνεια.
Θα μπορούσαν να κάνουν περισσότερα χρήματα από τα υψηλά επιτόκια των δανείων παρά από τα τέλη που πήραν από την πώληση των δανείων. Και πάλι, επιδίωξαν να διατηρήσουν τις υψηλές τιμές των μετοχών σε μια πολύ ανταγωνιστική αγορά κατοικίας.
Ως επιχειρήσεις που χρηματοδοτήθηκαν από την κυβέρνηση, οι Fannie και Freddie ανέλαβαν μεγαλύτερο κίνδυνο απ 'ό, τι θα έπρεπε. Δεν προστατεύουν τους φορολογούμενους που τελικά έπρεπε να απορροφήσουν τις απώλειές τους. Αλλά δεν προκάλεσαν την ύφεση των κατοικιών. Δεν έπληξαν την αγορά με εξωτικά δάνεια. Αντ 'αυτού, ήταν συνέπεια, όχι αιτία, της κρίσης των ενυπόθηκων δανείων.
Τα παράγωγα βοήθησαν στην πτώση του Fannie
Μέχρι το 2007, μόνο το 17% του χαρτοφυλακίου τους ήταν δάνεια χαμηλού κινδύνου ή Alt-A. Αλλά στη συνέχεια οι τιμές κατοικιών μειώθηκαν, και οι ιδιοκτήτες σπιτιών ξεκίνησαν να πληγούν. Ως αποτέλεσμα, το σχετικά μικρό ποσοστό των δανείων χαμηλού κινδύνου συνεισέφερε το 50% των ζημιών.
Δεδομένου ότι οι GSE, οι Fannie και Freddie δεν υποχρεούνταν να αντισταθμίσουν το μέγεθος του δανειακού τους χαρτοφυλακίου με επαρκές κεφάλαιο από τις πωλήσεις μετοχών για να το καλύψουν. Ήταν αποτέλεσμα τόσο των προσπαθειών άσκησης πιέσεων όσο και του γεγονότος ότι τα δάνειά τους ήταν ασφαλισμένα. Αντ 'αυτού, χρησιμοποίησαν παράγωγα για να αντισταθμίσουν τον κίνδυνο επιτοκίου των χαρτοφυλακίων τους. Όταν η αξία των παραγώγων μειώθηκε, έτσι και η ικανότητά τους να εγγυώνται δάνεια.
Αυτή η έκθεση σε παράγωγα αποδεικνύει την πτώση τους, όπως συνέβη και για τις περισσότερες τράπεζες. Καθώς οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν, ακόμη και οι ειδικευμένοι δανειολήπτες κατέληξαν να χρωστούν περισσότερο από το σπίτι που αξίζει. Αν έπρεπε να πουλήσουν το σπίτι για οποιονδήποτε λόγο, θα χάνονταν λιγότερα χρήματα επιτρέποντας στην τράπεζα να αποκλείσει. Οι δανειολήπτες στις αρνητικές αποσβέσεις και τα δάνεια μόνο για τόκους είχαν ακόμη χειρότερη μορφή.
Η εξάλειψη των Fannie και Freddie θα κατέστρεφε την αγορά κατοικιών
Ορισμένοι νομοθέτες προτείνουν την εξάλειψη των Fannie και Freddie. Άλλοι υποστηρίζουν ότι οι Ηνωμένες Πολιτείες αντιγράφουν την Ευρώπη χρησιμοποιώντας καλυμμένα ομόλογα για τη χρηματοδότηση των περισσότερων στεγαστικών δανείων. Με τα καλυμμένα ομόλογα, οι τράπεζες διατηρούν τον πιστωτικό κίνδυνο στις υποθήκες τους στο σπίτι. Πωλούν ομόλογα που υποστηρίζονται από αυτά τα στεγαστικά δάνεια σε εξωτερικούς επενδυτές. Αυτό τους επιτρέπει να εκφορτώσουν τον κίνδυνο επιτοκίων.
Τι θα συνέβαινε εάν το Κογκρέσο διέλυσε τους Fannie και Freddie; Θα μειώσει δραματικά τη διαθεσιμότητα υποθηκών και θα αυξήσει το κόστος. Οι τράπεζες διστάζουν να εκδώσουν ενυπόθηκα δάνεια που δεν είναι εγγυημένα. Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων θα μπορούσαν να φθάσουν το 9-10 τοις εκατό. Οι υποθήκες θα γίνουν σπάνιες και δαπανηρές. Η αμερικανική αγορά στέγης θα καταρρεύσει.