Γιατί η τράπεζά σας πωλεί την υποθήκη σας και πώς σας βοηθάει
Η δευτερογενής αγορά στεγαστικών δανείων επιτρέπει στις τράπεζες να πωλούν ενυπόθηκα δάνεια σε επενδυτές, όπως συνταξιοδοτικά ταμεία , ασφαλιστικές εταιρείες και ομοσπονδιακή κυβέρνηση.
Τα έσοδα δίνουν στις τράπεζες νέα κεφάλαια για να προσφέρουν περισσότερες υποθήκες. Πριν από τη δημιουργία της δευτερογενούς αγοράς, μόνο οι μεγαλύτερες τράπεζες είχαν τις βαθιές τσέπες να δένουν κεφάλαια για τη ζωή του δανείου, συνήθως για 15 έως 30 χρόνια. Ως αποτέλεσμα, οι πιθανοί αγοραστές κατοικιών είχαν δυσκολότερο χρόνο να βρουν δανειστές ενυπόθηκων δανείων.
Δεδομένου ότι υπήρχε μικρός ανταγωνισμός μεταξύ των δανειστών, θα μπορούσαν να χρεώσουν υψηλότερα επιτόκια.
Η Πράξη του Χάρτη του 1968 λύνει αυτό το πρόβλημα δημιουργώντας Fannie Mae και Freddie Mac δύο χρόνια αργότερα. Αυτές οι επιχειρήσεις που χρηματοδοτούνται από την κυβέρνηση αγοράζουν υποθήκες τραπεζών και τις μεταπωλούν σε άλλους επενδυτές. Τα δάνεια δεν μεταπωλούνται μεμονωμένα. Αντ 'αυτού, είναι συνδεδεμένα σε τίτλους που εξασφαλίζονται με υποθήκη . Η αξία τους εξασφαλίζεται ή υποστηρίζεται από την αξία ενός υποκείμενου πακέτου υποθηκών.
Πριν από την κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων , τα δύο ανήκουν ή εγγυώνται το 40 τοις εκατό όλων των στεγαστικών δανείων των ΗΠΑ. Καθώς οι Lehman Brothers, Bear Stearns και άλλες τράπεζες ανατράπηκαν με τίτλους που είχαν εξασφαλιστεί με υποθήκες και άλλα παράγωγα κατά τη διάρκεια της χρηματοπιστωτικής κρίσης του 2008 , οι ιδιωτικές τράπεζες εξήλθαν μαζικά από την αγορά ενυπόθηκων δανείων. Ως αποτέλεσμα, οι Fannie και Freddie έγιναν υπεύθυνοι για σχεδόν το 100%, βασικά κρατώντας μαζί ολόκληρη τη βιομηχανία στέγασης. Διαβάστε περισσότερα σχετικά με τον τρόπο με τον οποίο οι Fannie Mae και Freddie Mac δημιούργησαν την κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων .
Οι τράπεζες άρχισαν να επιστρέφουν στη δευτερογενή αγορά το 2013. Ωστόσο, εξακολουθούν να κατέχουν το 27% των υποθηκών που εκδόθηκαν το 2014, το υψηλότερο επίπεδο σε μια δεκαετία. Υπάρχουν τρεις λόγοι για αυτό:
- Οι Fannie και Freddie αύξησαν τα τέλη εγγύησης από το 0,2% του ποσού του δανείου σε 0,5%. Ως αποτέλεσμα, πολλές τράπεζες θεωρούν ότι είναι φθηνότερο να διατηρούν τα ασφαλέστερα δάνεια.
- Οι τράπεζες κάνουν περισσότερα δάνεια "jumbo", τα οποία υπερβαίνουν τα όρια δανείων του Fannie και του Freddie και ως εκ τούτου δεν είναι ασφαλή από αυτά. Το ποσοστό αυξήθηκε από 14 τοις εκατό όλων των προελεύσεων το 2013 σε 19 τοις εκατό το 2014.
- Οι τράπεζες δίνουν λιγότερα δάνεια μόνο στους πιο αξιόπιστους πελάτες. Το συνολικό ποσό των στεγαστικών υποθηκών μειώθηκε κατά 2,7% μεταξύ 2012 και 2014. Κατά τη διάρκεια της ίδιας χρονικής περιόδου, το συνολικό ενεργητικό τους αυξήθηκε κατά 7,6%. (Πηγή: "Οι τράπεζες που κρατούν τα δάνεια τους κοντά στο σπίτι", John Carney, The Wall Street Journal, 23 Μαρτίου 2015.)
Άλλες δευτερεύουσες αγορές
Υπάρχουν επίσης δευτερογενείς αγορές σε άλλα είδη χρέους, καθώς και αποθέματα. Οι εταιρείες χρηματοδότησης συνδέουν και μεταπωλούν αυτόματα δάνεια, χρέη πιστωτικών καρτών και εταιρικό χρέος . Τα αποθέματα πωλούνται σε δύο πολύ γνωστές δευτερογενείς αγορές, το Χρηματιστήριο της Νέας Υόρκης και το NASDAQ . Εδώ είναι περισσότερα στην πρωτογενή αγορά μετοχών, που ονομάζεται Initial Public Offering .
Το πιο σημαντικό είναι η δευτερογενής αγορά για αμερικανικά κρατικά ομόλογα, ομόλογα και νόμισμα . Η ζήτηση για αυτά τα θησαυροφυλάκια επηρεάζει όλα τα επιτόκια . Δείτε πώς. Οι σημειώσεις του δημοσίου, υποστηριζόμενες από την αμερικανική κυβέρνηση, αποτελούν την ασφαλέστερη επένδυση στον κόσμο. Ως εκ τούτου, μπορούν να προσφέρουν τη χαμηλότερη απόδοση . Οι επενδυτές που επιθυμούν περισσότερη απόδοση και είναι πρόθυμοι να αναλάβουν μεγαλύτερο κίνδυνο, θα αγοράσουν και άλλα ομόλογα, όπως δημοτικά ή ακόμα και ομόλογα.
Όταν η ζήτηση για τα κρατικά ομόλογα είναι υψηλή, τότε οι αποδόσεις των επιτοκίων μπορεί να είναι χαμηλές για όλα τα χρέη. Όταν η ζήτηση για κρατικά ομόλογα είναι χαμηλή, τότε τα επιτόκια πρέπει να αυξηθούν για όλο το χρέος στη δευτερογενή αγορά. Για περισσότερες πληροφορίες, ανατρέξτε στην ενότητα Σχέση μεταξύ των σημειώσεων του δημοσίου και των επιτοκίων υποθηκών .
Καθώς η εμπιστοσύνη επιστρέφει στη δευτερογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων, επιστρέφει σε όλες τις δευτερογενείς αγορές. Το 2007, τα χρεόγραφα αυτοκινήτων και πιστωτικών καρτών ανήλθαν σε 178 δισεκατομμύρια δολάρια, αλλά υποχώρησαν σε μόλις 65 δισεκατομμύρια δολάρια μέχρι το 2010. Με το 2012, είχαν ανακάμψει στα 100 δισεκατομμύρια δολάρια, σύμφωνα με την Standard & Poor's. (Πηγή: "Πώς ένα παιχνίδι σκοτεινών ομολόγων μπορεί να βοηθήσει τους καταναλωτές", Ian Salisbury, Marketwatch, 25 Αυγούστου 2012.)
Γιατί επιστρέφει αυτή η δευτερογενής αγορά; Οι μεγάλοι επενδυτές είναι πλέον πιο πρόθυμοι να πάρουν μια ευκαιρία με τιτλοποιημένα δάνεια από αξιόπιστες τράπεζες, επειδή οι αποδόσεις των ομολόγων του Δημοσίου είναι στα χαμηλότερα των 200 ετών .
Αυτό σημαίνει ότι η ποσοτική χαλάρωση από το Federal Reserve βοήθησε στην αποκατάσταση της λειτουργίας στις χρηματοπιστωτικές αγορές. Αγοράζοντας τα αμερικανικά Treasurys, η Fed υποχρέωσε τις αποδόσεις να υποχωρήσουν και έκανε άλλες επενδύσεις να φαίνονται καλύτερα από τη σύγκριση.
Το αποτέλεσμα? Οι τράπεζες έχουν τώρα μια αγορά για τις τιτλοποιημένες δέσμες δανείων. Αυτό τους δίνει περισσότερα μετρητά για να κάνουν νέα δάνεια.
Πώς επηρεάζει η δευτερογενή αγορά
Η επιστροφή της δευτερογενούς αγοράς είναι ιδιαίτερα μεγάλη εάν χρειάζεστε ένα δάνειο αυτοκινήτου, νέες πιστωτικές κάρτες ή ακόμα και ένα επιχειρηματικό δάνειο. Αν έχετε υποβάλει αίτηση για δάνειο πρόσφατα και απορρίφθηκε, δοκιμάστε ξανά. Εκτός αν, φυσικά, το πιστωτικό αποτέλεσμά σας είναι κάτω από 720 . Σε αυτή την περίπτωση, το πρώτο σας βήμα είναι να επισκευάσετε την πίστωσή σας. Εδώ είναι μερικές μεγάλες δωρεάν συμβουλές για να επιδιορθώσετε την πιστωτική σας μόνοι σας .
Είναι επίσης εξαιρετικό για την οικονομική ανάπτυξη. Οι καταναλωτικές δαπάνες δημιουργούν σχεδόν το 70% της αμερικανικής οικονομίας, όπως μετράται από το ακαθάριστο εγχώριο προϊόν . Το 2007, πολλοί καταναλωτές χρησιμοποίησαν χρέος πιστωτικών καρτών για να ψωνίσουν. Μετά τη χρηματοπιστωτική κρίση, είτε μείωσαν το χρέος είτε δεν τους επετράπη η πρόσβαση από τις πανικοβλημένες τράπεζες. Η επιστροφή της τιτλοποίησης σημαίνει ότι οι επενδυτές και οι τράπεζες έχουν λιγότερους φόβους. Το χρέος των καταναλωτών αυξάνεται, ενισχύοντας την οικονομική ανάπτυξη. Για τα πρόσφατα στατιστικά στοιχεία, ανατρέξτε στην ενότητα Πώς το χρέος της πιστωτικής σας κάρτας συγκρίνεται με το μέσο όρο ;