Fannie Mae εναντίον Freddie Mac: Ομοιότητες και Διαφορές

by Kimberly Amadeo

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ του Fannie Mae και του Freddie Mac;

Οι Fannie Mae και Freddie Mac είναι δύο εταιρείες που ιδρύθηκαν από την κυβέρνηση για να ενισχύσουν την αγορά κατοικίας. Οι οργανώσεις αυτές δεν διαφέρουν μόνο στη γένεσή τους, αλλά και στην αγορά-στόχο και στα προϊόντα τους. Λαμβάνοντας ένα παράδειγμα, η Fannie Mae αγοράζει ενυπόθηκα δάνεια από τις τράπεζες λιανικής, ενώ ο Freddie Mac τους αγοράζει από μικρότερα αποταμιευτικά. (Πηγή: "Fannie Mae εναντίον Freddie Mac," Diffen.com.)

Η διοίκηση του Roosevelt καθιέρωσε το Fannie Mae το 1938 ως κυβερνητική υπηρεσία. Αγόρασε στεγαστικά δάνεια της Ομοσπονδιακής Στέγασης και τα περιέλαβε στα βιβλία της. Το 1968, έγινε κρατική χορηγία. Αυτό σήμαινε ότι ενώ οι μέτοχοι το ανήκαν, η κυβέρνηση των ΗΠΑ εγγυήθηκε τα δάνειά της. Αυτό αποδείχθηκε μια αρκετά επικίνδυνη ρύθμιση.

Το 1970, η διοίκηση του Nixon καθιέρωσε τον Freddie Mac ως GSE, πράγμα που σήμαινε ότι θα μπορούσε να αγοράσει οποιοδήποτε είδος υποθήκης και όχι μόνο FHA. Σε αντίθεση με την Fannie Mae, η Freddie Mac δεν είχε κρατική εγγύηση για τα δάνειά της και ήθελε να μεταφέρει τον κίνδυνο αθέτησης. Το έπραξε με τη δημιουργία παρόμοιων τύπων δανείων σε τίτλους που εξασφαλίζονται με υποθήκες . Στη συνέχεια πώλησε τους τίτλους αυτούς σε hedge funds, συνταξιοδοτικά ταμεία και μεμονωμένους επενδυτές.

Το Κογκρέσο ίδρυσε τον Freddie Mac για να ανταγωνιστεί τη Fannie Mae και του επέτρεψε να αγοράσει ενυπόθηκα δάνεια μη FHA και να τα μεταφράσει σε MBS.

01 Ο Fannie Mae είναι τώρα ο Ομοσπονδιακός Σύνδεσμος Εθνικών Στεγών

Το 1938, το Κογκρέσο δημιούργησε τη Fannie Mae μέσω του νόμου Federal Home Loan Bank. Αυτό είχε σαν αποτέλεσμα τη δημιουργία δευτερογενούς αγοράς για υποθήκες ασφαλισμένους από την FHA. Ο Πρόεδρος Ρούσβελτ ήθελε ο Φάνι Μάε να συνειδητοποιήσει το αμερικανικό όνειρο της ιδιοκατοίκησης. Όταν η Fannie Mae αγόρασε τα δάνεια από τις τράπεζες, τους έδωσε περισσότερα χρήματα για να δανείσουν.

Το Κογκρέσο μετέτρεψε τη Fannie Mae σε εταιρεία το 1968. Αντί να χρησιμοποιήσει φορολογικά δολάρια για να το χρηματοδοτήσει, πώλησε μετοχές στους μετόχους σε μια αρχική δημόσια προσφορά . Επιπλέον, το Κογκρέσο χρειάστηκε τη χρηματοδότηση για τη χρηματοδότηση του πολέμου του Βιετνάμ.

02 Η Freddie Mac είναι τώρα η Ομοσπονδιακή Εταιρεία Στεγαστικών Δανείων

Ο Freddie Mac επικεντρώθηκε στην ενθάρρυνση των τραπεζών να δημιουργήσουν στεγαστικά δάνεια 30 ετών για να αποφύγουν τη διατήρηση των δανείων στα βιβλία τους για τριάντα χρόνια. Αυτό έδεσε πάρα πολλά χρήματα και ήταν επικίνδυνο για τις τράπεζες.

03 Fannie Mae και Freddie Mac Ομοιότητες: Κάνουν δυνατή την υποθήκη

Ο Fannie Mae, ο Freddie Mac και ο FHLB έκαναν τις κατοικίες προσιτές για τους περισσότερους Αμερικανούς για δεκαετίες. Ωστόσο, λειτουργούσαν ως φορείς υπό την αιγίδα του κράτους. Αυτό σήμαινε ότι έπρεπε να είναι επικερδείς για τους μετόχους δημιουργώντας παράλληλα τη δευτερογενή αγορά που κατέστησε εφικτή τη μεταπώληση των ενυπόθηκων δανείων.

Μέχρι το τέλος του 2007, οι Fannie Mae, Freddie Mac και FHLB έδωσαν το 90% της χρηματοδότησης για νέες υποθήκες, σύμφωνα με το Γραφείο Ομοσπονδιακής Εποπτείας Επιχειρήσεων Στέγασης. Αυτό ήταν περισσότερο από το διπλάσιο του μεριδίου τους στην αγορά ενυπόθηκων δανείων, αποκαλύπτοντας το βαθμό στον οποίο η ιδιωτική χρηματοδότηση ενυπόθηκων δανείων είχε ξεραθεί.

Στις αρχές του 2008, οι Fannie Mae και Freddie Mac παρενέβησαν για να εξασφαλίσουν περισσότερες υποθήκες με χαμηλά επιτόκια για να καθησυχάσουν την αγορά κατοικίας. Καθώς η συνεχιζόμενη κατάρρευση υποθηκευμένων στεγαστικών δανείων συνέχισε, η ομοσπονδιακή κυβέρνηση χρειάστηκε να παρέμβει για να διασώσει τους ίδιους τους Fannie Mae και Freddie Mac.

Μόλις οι τράπεζες πανικοβλήθηκαν, οι δύο GSE ήταν οι μόνοι που δάνουν. Μετά την ύφεση , οι περισσότερες τράπεζες δεν θα έδιναν κανέναν δάνειο χωρίς τις εγγυήσεις των Fannie Mae και Freddie Mac. (Πηγή: "Fannie και Freddie Drive Home Loans", FT.com, 2 Απριλίου 2008.)

04 Ο ρόλος τους στην κρίση των ενυπόθηκων δανείων

Τον Αύγουστο του 2007, ο Economist προειδοποίησε ότι η ικανότητα του Fannie και του Freddie να αντλεί ρευστότητα στην αγορά θα μπορούσε να διακυβευτεί. Η Fannie ανακοίνωσε ότι θα αποσύρει μια προσφορά χρέους β Την εποχή εκείνη θεωρήθηκε ότι ο Fannie είχε αρκετά μετρητά για να μπορέσει να περιμένει μέχρι να βελτιωθεί η αγορά. Ωστόσο, μέχρι τον Νοέμβριο του 2007. Η Fannie δήλωσε τριμηνιαία ζημία ύψους 1,4 δισ. Δολαρίων και ανακοίνωσε ότι θα ζητήσει 500 εκατομμύρια δολάρια σε νέα κεφάλαια. Ο Freddie αποκάλυψε στη συνέχεια απώλεια ύψους 2 δισ. Δολαρίων, με αποτέλεσμα να μειωθεί η τιμή του μετοχικού κεφαλαίου κατά 23%.

Ο Freddie κατείχε 120,8 δισεκατομμύρια δολάρια σε στεγαστικά δάνεια χαμηλού κινδύνου, πολύ μικρό ποσοστό του συνολικού του χαρτοφυλακίου για να απειλήσει τη βιωσιμότητα του οργανισμού - ή έτσι σκέφτηκαν όλοι. Μέχρι το τέταρτο τρίμηνο του 2007, ο Freddie ανέφερε απώλεια 2 δισεκατομμυρίων δολαρίων. Σε απάντηση, ο οργανισμός αύξησε 6 δισεκατομμύρια δολάρια σε νέο κεφάλαιο μέσω της πώλησης προνομιούχων μετοχών για την κάλυψη των αποθεματικών του. Δεν ήταν αρκετό.

05 Ωστόσο, δεν προκάλεσαν την κρίση των ενυπόθηκων δανείων

Οι Fannie Mae και Freddie Mac δεν προκάλεσαν την κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων . Τα χαρτοφυλάκιά τους είχαν χαμηλότερο ποσοστό δανείων χαμηλού κινδύνου από εκείνα των εμπορικών και επενδυτικών τραπεζών. Ωστόσο, αύξησαν την απόκτηση αυτών των δανείων για να διατηρήσουν τους μετόχους τους ευτυχείς σε ό, τι είχε γίνει μια πολύ ανταγωνιστική αγορά. Πριν από τη χρηματοπιστωτική κρίση, ανήκαν ή εξασφάλιζαν $ 1,4 τρισεκατομμύρια, ή το 40%, από όλες τις υποθήκες των Ηνωμένων Πολιτειών. Από αυτό, μόνο 168 δισεκατομμύρια δολάρια αφορούσαν ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια ,

06 Τώρα είναι ιδιοκτησία της κυβέρνησης: Τι σημαίνει αυτό

Η κυβέρνηση δαπάνησε τουλάχιστον 150 δισεκατομμύρια δολάρια για να λειτουργήσει οι εταιρείες υποθηκών της Fannie Mae και της Freddie Mac. Έχει διαχειριστεί τα δύο GSEs από τον Σεπτέμβριο του 2008, όταν ο Ομοσπονδιακός Οργανισμός Χρηματοδότησης Στέγης τους έθεσε σε αναγκαστική διαχείριση. Αυτή ήταν μια προσωρινή ρύθμιση, αλλά οι συνθήκες στέγασης δεν έχουν βελτιωθεί ποτέ αρκετά ώστε να απελευθερώσουν την κυβέρνηση αυτής της ευθύνης.

Το μέλλον για τους Fannie και Freddie

Τώρα που οι Fannie και Freddie είναι δημόσιοι, πρέπει να παραμείνουν έτσι, τουλάχιστον προς το παρόν. Προτάσεις για την εκ νέου ιδιωτικοποίησή τους ή για την εξάλειψή τους και για την ανάληψη του ιδιωτικού τομέα δεν θα λειτουργήσουν. Γιατί; Η κυβέρνηση έχει ήδη προσπαθήσει να ιδιωτικοποιήσει την αγορά ενυπόθηκων δανείων και όλες οι προσπάθειες έχουν αποτύχει συνεχώς.