Πώς οι ενυπόθηκοι τίτλοι λειτουργούσαν μέχρι που δεν το έκαναν
Όταν επενδύετε σε ένα MBS, αγοράζετε τα δικαιώματα για να λάβετε την αξία μιας δέσμης υποθηκών.
Αυτό περιλαμβάνει τις μηνιαίες πληρωμές και την επιστροφή του κεφαλαίου. Δεδομένου ότι πρόκειται για ασφάλεια, μπορείτε να αγοράσετε μόνο ένα μέρος της υποθήκης. Λαμβάνετε ένα ισοδύναμο τμήμα των πληρωμών. Ένα MBS είναι ένα παράγωγο επειδή αντλεί την αξία του από το υποκείμενο περιουσιακό στοιχείο.
Πώς λειτουργεί μια ασφάλεια που υποστηρίζεται από ενυπόθηκα δάνεια
Πρώτον, μια τράπεζα ή μια εταιρεία υποθηκών κάνει ένα στεγαστικό δάνειο. Στη συνέχεια, η τράπεζα πωλεί το δάνειο αυτό σε επενδυτική τράπεζα . Χρησιμοποιεί τα χρήματα που έλαβε από την επενδυτική τράπεζα για να κάνει νέα δάνεια.
Η επενδυτική τράπεζα προσθέτει το δάνειο σε δέσμη στεγαστικών δανείων με παρόμοια επιτόκια . Τοποθετεί το πακέτο σε μια ειδική εταιρεία που έχει σχεδιαστεί για το σκοπό αυτό. Ονομάζεται όχημα ειδικού σκοπού ή ειδικό μέσο επένδυσης. Αυτό κρατά τα ενυπόθηκα χρεόγραφα ξεχωριστά από τις άλλες υπηρεσίες της τράπεζας. Η SPV εμπορεύεται τα ενυπόθηκα δάνεια. Τα ενυπόθηκα δάνεια παραμένουν στο SPV.
Οι κυβερνητικοί οργανισμοί συμμετέχουν επίσης και στους περισσότερους τίτλους που εξασφαλίζονται με υποθήκες.
Αυτές είναι οι Fannie Mae , Freddie Mac και Ginnie Mae. Οι Fannie Mae και Freddie Mac αγοράζουν και πωλούν MBS. Η ομοσπονδιακή κυβέρνηση εγγυάται τις πληρωμές. Αυτοί που αγόρασαν ένα MBS ήξεραν ότι δεν θα χάσουν την επένδυσή τους. Η Ginnie Mae εγγυάται επίσης ότι οι επενδυτές θα λάβουν τις πληρωμές τους. (Πηγή: "Τίτλοι που υποστηρίζονται από υποθήκες", SEC.)
Είδη τίτλων που υποστηρίζονται από υποθήκες
Το απλούστερο MBS είναι το πιστοποιητικό συμμετοχής . Καταβάλλει στους κατόχους το δίκαιο μερίδιό τους τόσο σε κεφάλαιο όσο και σε τόκους που καταβάλλονται στη δέσμη ενυπόθηκων δανείων.
Στις αρχές της δεκαετίας του 2000, η αγορά MBS ήταν πολύ ανταγωνιστική. Οι τράπεζες δημιούργησαν πιο περίπλοκα επενδυτικά προϊόντα για να προσελκύσουν πελάτες. Για παράδειγμα, ανέπτυξαν εγγυητικές υποχρεώσεις για δάνεια εκτός των στεγαστικών δανείων. Αλλά εφάρμοσαν επίσης αυτήν την παράγωγη στρατηγική στο MBS.
Οι επενδυτικές τράπεζες κόλλησαν τις δέσμες υποθηκών σε παρόμοιες κατηγορίες κινδύνου, γνωστές ως δόσεις . Η λιγότερο επικίνδυνη δόση περιείχε τα πρώτα ένα έως τρία έτη πληρωμών. Οι οφειλέτες ήταν πιο πιθανό να πληρώσουν τα τρία πρώτα χρόνια. Για τις υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου, τα έτη αυτά έχουν επίσης τα χαμηλότερα επιτόκια.
Μερικοί επενδυτές προτιμούσαν την πιο επικίνδυνη δόση επειδή έχουν υψηλότερα επιτόκια . Οι δόσεις αυτές περιλάμβαναν το τέταρτο έως έβδομο έτος πληρωμών. Όσο τα επιτόκια παραμένουν χαμηλά, τότε οι κίνδυνοι παραμένουν προβλέψιμοι. Εάν ο δανειολήπτης προπληρώσει την υποθήκη επειδή αυτός ή αυτή αναχρηματοδότησε, τότε οι επενδυτές έλαβαν την αρχική τους επένδυση.
Ο κίνδυνος αυξήθηκε όταν αυξήθηκαν τα επιτόκια. Οι δανειολήπτες στεγαστικών δανείων με ρυθμιζόμενο επιτόκιο έπεσαν εκτός φρουράς όταν αυξήθηκαν οι πληρωμές τους.
Δεν μπορούσαν να αναχρηματοδοτήσουν επειδή τα επιτόκια ήταν υψηλότερα. Αυτό σήμαινε ότι ήταν πιο πιθανό να χρεοκοπήσει. Οι επενδυτές έχασαν τα πάντα. Εδώ είναι ο Ryan Gosling που το εξηγεί στην ταινία The Big Short .
Οι τίτλοι που υποστηρίζονται από υποθήκη άλλαξαν τη βιομηχανία κατοικιών
Η εφεύρεση των ενυπόθηκων χρεογράφων προκάλεσε εντελώς επανάσταση στις επιχειρήσεις στέγασης, τραπεζών και υποθηκών. Στην αρχή, οι τίτλοι που εξασφαλίστηκαν με υποθήκη επέτρεψαν σε περισσότερους να αγοράσουν σπίτια. Κατά τη διάρκεια της έκρηξης των ακινήτων , πολλές τράπεζες και εταιρείες υποθηκών έκαναν δάνεια χωρίς χρήματα. Αυτό επέτρεψε στους ανθρώπους να εισέλθουν σε υποθήκες που δεν μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά. Οι δανειστές δεν νοιάζονται. Ήξεραν ότι θα μπορούσαν να πουλήσουν τα δάνεια, και να μην πληρώσουν τις συνέπειες όταν και αν οι δανειολήπτες αθέτησαν.
Αυτό δημιούργησε μια φούσκα ενεργητικού . Ξεπέρασε το 2006 με την κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων .
Δεδομένου ότι τόσοι πολλοί επενδυτές, συνταξιοδοτικά ταμεία και χρηματοπιστωτικά ιδρύματα διέθεταν χρεόγραφα που καλύπτονταν από ενυπόθηκα δάνεια, ο καθένας έλαβε ζημίες Αυτό δημιούργησε τη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008 .
Πώς οι χρεωστικοί τίτλοι που υπέστησαν υποθήκη υπολείπονται
Ο Πρόεδρος Lyndon Johnson δημιούργησε χρεωστικούς τίτλους όταν ενέκρινε το Χάρτη του 1968. Δημιούργησε επίσης τον Fannie Mae . Ήθελε να δώσει στις τράπεζες τη δυνατότητα να πουλήσουν υποθήκες. Αυτό θα ελευθέρωνε κεφάλαια για να δανείσει περισσότερους ιδιοκτήτες σπιτιού.
Η LBJ δεν ανέμενε ότι η Πράξη του Χάρτη θα άρει τις καλές πρακτικές δανεισμού. Οι τράπεζες σύντομα συνειδητοποίησαν ότι δεν θα έπρεπε πλέον να παίρνουν την απώλεια εάν ο οφειλέτης δεν πληρώσει το δάνειο. Οι τράπεζες πληρώθηκαν για την πραγματοποίηση του δανείου, αλλά δεν τραυματίστηκαν εάν το δάνειο ήταν κακό. Δεν ήταν τόσο προσεκτικοί όσον αφορά την αξιοπιστία των δανειοληπτών.
Οι ενυπόθηκοι τίτλοι επέτρεψαν επίσης τη συμμετοχή μη τραπεζικών χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων στην επιχείρηση υποθηκών. Πριν από το MBS, μόνο οι τράπεζες είχαν αρκετά μεγάλες καταθέσεις για μακροπρόθεσμα δάνεια. Είχαν τις βαθιές τσέπες να περιμένουν μέχρι να επιστραφούν αυτά τα δάνεια 15 ή 30 χρόνια αργότερα. Η εφεύρεση της MBS σήμαινε ότι οι δανειστές πήραν τα μετρητά τους αμέσως πίσω από τους επενδυτές στη δευτερογενή αγορά . Οι στεγαστικοί δανειστές ξεπήδησαν παντού. Επίσης, δεν ήταν πολύ προσεκτικοί σχετικά με τη φερεγγυότητα των πελατών τους. Δημιούργησε μεγαλύτερο ανταγωνισμό για τις παραδοσιακές τράπεζες. Έπρεπε να μειώσουν τα πρότυπά τους για να ανταγωνιστούν.
Το χειρότερο από όλα, τα MBS δεν ρυθμίστηκαν. Η ομοσπονδιακή κυβέρνηση ρυθμίζει τις τράπεζες για να διασφαλίσει ότι οι καταθέτες τους προστατεύονται. Ωστόσο, οι κανόνες αυτοί δεν ισχύουν για την MBS και τους μεσίτες υποθηκών . Οι τραπεζικοί καταθέτες ήταν ασφαλείς, αλλά οι επενδυτές της MBS δεν προστατεύονταν καθόλου.