Γιατί η αγορά ενός σπιτιού συμβάλλει στη δημιουργία του έθνους
Το 2017, η κατασκευή ακίνητης περιουσίας συνεισέφερε 1,07 τρισεκατομμύρια δολάρια στην οικονομική απόδοση του έθνους.
Αυτό είναι το 6% του ακαθάριστου εγχώριου προϊόντος των ΗΠΑ. Είναι μικρότερη από την κορυφή του 2006 ύψους 1.195 τρισεκατομμυρίων δολαρίων. Εκείνη την εποχή, η κατασκευή ακίνητης περιουσίας ήταν μια βαριά συνιστώσα 8,9% του ΑΕΠ . Η κατασκευή ακίνητης περιουσίας είναι έντονη. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο μια πτώση στην κατασκευή κατοικιών ήταν μια μεγάλη συμβολή στο υψηλό ποσοστό ανεργίας της ύφεσης.
Η κατασκευή είναι το μόνο μέρος των ακινήτων που μετράται από το ΑΕΠ. Η ακίνητη περιουσία επηρεάζει επίσης πολλούς άλλους τομείς οικονομικής ευημερίας που δεν μετριούνται. Για παράδειγμα, μια πτώση στις πωλήσεις ακινήτων οδηγεί τελικά σε μείωση των τιμών των ακινήτων. Αυτό μειώνει την αξία όλων των κατοικιών, είτε οι ιδιοκτήτες πωλούν ενεργά είτε όχι. Μειώνει τον αριθμό των ιδίων δανείων που διατίθενται στους ιδιοκτήτες. Θα μειώσουν τις καταναλωτικές δαπάνες .
Σχεδόν το 70% της αμερικανικής οικονομίας βασίζεται στην προσωπική κατανάλωση . Η μείωση των καταναλωτικών δαπανών συμβάλλει στην καθοδική πορεία της οικονομίας.
Αυτό οδηγεί σε περαιτέρω πτώση της απασχόλησης, των εσόδων και των καταναλωτικών δαπανών. Εάν η Ομοσπονδιακή Τράπεζα δεν παρεμβαίνει μειώνοντας τα επιτόκια , τότε η χώρα μπορεί να πέσει σε ύφεση . Η μόνη καλή είδηση για τις χαμηλότερες τιμές κατοικιών είναι ότι μειώνει τις πιθανότητες πληθωρισμού .
Real Estate και η ύφεση του 2008
Οι πτώση των τιμών των κατοικιών πυροδότησαν αρχικά την οικονομική κρίση του 2008 , αλλά λίγοι το συνειδητοποίησαν εκείνη τη στιγμή.
Μέχρι τον Ιούλιο του 2007, η μέση τιμή μιας υπάρχουσας μονοκατοικίας μειώθηκε κατά 4% από την κορυφή της τον Οκτώβριο του 2005, σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Realtors. Αλλά οι οικονομολόγοι δεν μπορούσαν να συμφωνήσουν για το πόσο κακό ήταν αυτό. Οι ορισμοί της ύφεσης , της αγοράς μεριδίων και της διόρθωσης της χρηματιστηριακής αγοράς είναι καλά τυποποιημένοι, αλλά το ίδιο δεν ισχύει για την αγορά κατοικίας.
Πολλοί το συγκρίνουν με την πτώση κατά 24% κατά τη Μεγάλη Ύφεση του 1929 . Επίσης, την εντόπισαν στην κατά 22-40% πτώση των πετρελαιοπαραγωγών περιοχών κατά την πτώση των τιμών του πετρελαίου στις αρχές της δεκαετίας του 1980. Σύμφωνα με τα πρότυπα αυτά, η ύφεση ήταν ελάχιστα αξιοσημείωτη.
Ορισμένες οικονομικές μελέτες έδειξαν ότι η μείωση των τιμών κατοικιών κατά 10-15% αρκεί για την εξάλειψη των ιδίων κεφαλαίων . Αυτό δημιουργεί ένα φαινόμενο χιονοστιβάδας που δημιουργεί έντονο πόνο για τους ιδιοκτήτες σπιτιού. Σε κάποιες κοινότητες στη Φλώριδα, τη Νεβάδα και τη Λουιζιάνα το 2007 σημειώθηκε σοβαρή απώλεια μετοχικού κεφαλαίου. Σε εκ των υστέρων, περισσότεροι από εμάς θα έπρεπε να τις άκουγαν.
Σχεδόν το ήμισυ των δανείων που εκδόθηκαν μεταξύ του 2005 και του 2007 ήταν χαμηλά . Αυτό σήμαινε ότι οι αγοραστές ήταν πιθανότερο να χρεοκοπήσουν. Το πραγματικό πρόβλημα ήταν ότι οι τράπεζες χρησιμοποίησαν αυτά τα ενυπόθηκα δάνεια για να στηρίξουν τρισεκατομμύρια δολάρια παραγώγων . Οι τράπεζες διπλώθηκαν τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια σε αυτά τα ενυπόθηκα χρεόγραφα .
Τους πώλησαν ως ασφαλείς επενδύσεις σε συνταξιοδοτικά ταμεία, εταιρείες και συνταξιούχους. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι ήταν «ασφαλισμένοι» από αθέτηση υποχρεώσεων από ένα νέο ασφαλιστικό προϊόν που ονομάζεται συμβάσεις αντιστάθμισης πιστωτικού κινδύνου . Ο μεγαλύτερος εκδότης ήταν η American International Group Inc.
Όταν οι δανειολήπτες αθετήθηκαν, οι ενυπόθηκοι τίτλοι είχαν αμφισβητήσιμη αξία. Τόσοι πολλοί επενδυτές προσπάθησαν να ασκήσουν τις συμφωνίες ανταλλαγής κινδύνου αθέτησης (default credit swaps) που έλειπαν από μετρητά. Απειλούσε την ίδια την αδυναμία. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο η Ομοσπονδιακή Τράπεζα Επενδύσεων έπρεπε να το διασώσει. Έτσι παράγωγα δημιούργησαν την κρίση των ενυπόθηκων δανείων .
Οι τράπεζες με πολλά χρεόγραφα που υποστηρίζονται από τα στεγαστικά δάνεια στα βιβλία τους, όπως η Bear Stearns και η Lehman Brothers, αποφεύχθηκαν από άλλες τράπεζες. Χωρίς μετρητά για να διευθύνουν τις επιχειρήσεις τους, γύρισαν στη Fed για βοήθεια. Η Fed βρήκε αγοραστή για την πρώτη, αλλά όχι για τη δεύτερη.
Η χρεοκοπία της Lehman Brothers ξεκίνησε την οικονομική κρίση του 2008.
Η πλειοψηφία των Αμερικανών πιστεύει ότι η αγορά ακινήτων θα καταρρεύσει τα επόμενα δύο χρόνια. Βλέπουν τις τιμές των κατοικιών να αυξάνονται και τα ποσοστά αύξησης της Fed. Για αυτούς, μοιάζει με μια φούσκα που θα ακολουθήσει μια κατάρρευση. Ωστόσο, υπάρχουν πολλές διαφορές μεταξύ της τρέχουσας αγοράς κατοικίας και της αγοράς του 2005. Για παράδειγμα, τα δάνεια χαμηλού κινδύνου αποτελούν μόνο το 5% της αγοράς ενυπόθηκων δανείων. Το 2005, συνέβαλαν το 20%. Επίσης, οι τράπεζες έχουν αυξήσει τα πρότυπα δανεισμού. Το σπίτι "των βατραχοπέδιλων πρέπει να παράσχει το 45% του κόστους ενός σπιτιού. Κατά τη διάρκεια της κρίσης των subprime, χρειάζονταν 20% ή λιγότερο.
Το πιο σημαντικό, οι ιδιοκτήτες σπιτιού δεν παίρνουν τόσο πολύ τα ίδια κεφάλαια από τα σπίτια τους. Το εγχώριο μετοχικό κεφάλαιο ανήλθε σε 85 δισ. Δολάρια το 2006. Κατέστρεψε σε λιγότερο από 10 δισεκατομμύρια δολάρια το 2010 και παρέμεινε εκεί μέχρι το 2015. Μέχρι το 2017, είχε αυξηθεί μόνο στα 14 δισεκατομμύρια δολάρια. Ένας μεγάλος λόγος είναι ότι λιγότεροι άνθρωποι αρχειοθετούν για πτώχευση. Το 2016, μόνο 770.846 κατατέθηκαν για πτώχευση. Το 2010, 1,5 εκατομμύρια άνθρωποι έκαναν. Έχετε Obamacare να ευχαριστήσω γι 'αυτό. Τώρα που περισσότεροι άνθρωποι καλύπτονται από ασφάλιση, είναι λιγότερο πιθανό να κατακλυσθούν από ιατρικούς λογαριασμούς. . Αυτές οι διαφορές καθιστούν μια κατάρρευση της αγοράς κατοικιών λιγότερο πιθανή.