Απλή πληρωμή και απαιτήσεις πίστωσης
- Κάντε μια προκαταβολή μικρότερη από 3,5 τοις εκατό.
- Πάρτε εγκριθεί για να δανειστείτε με λεπτές πιστώσεις ή προβλήματα στο πιστωτικό ιστορικό σας.
- Αγοράστε κατοικίες μονοκατοικίας, condos, πολυκατοικίες και κατασκευασμένες κατοικίες με υποστήριξη FHA.
- Αποκτήστε επιπλέον χρηματοδότηση (πάνω και πέρα από το δάνειο αγοράς) για εργασίες ανακαίνισης και επισκευών με το πρόγραμμα FHA 203k.
- Χρηματοδοτήστε την προκαταβολή σας με χρήματα δώρων ή βοήθεια από τον πωλητή.
Θα καλύψουμε όλες τις λεπτομέρειες παρακάτω. Για να πάρετε ένα δάνειο FHA, μιλήστε με έναν τοπικό ή online δανειστή και ρωτήστε για τα προγράμματα FHA.
Τι είναι ένα δάνειο FHA;
Ένα δάνειο FHA είναι ένα στεγαστικό δάνειο που εγγυάται η Αμερικανική Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Στέγασης (FHA). Οι ιδιώτες δανειστές όπως οι τράπεζες και οι πιστωτικές ενώσεις εκδίδουν τα δάνεια και η FHA παρέχει υποστήριξη: Εάν δεν εξοφλήσετε το δάνειό σας, ο FHA θα πληρώσει τον δανειστή.
Λόγω αυτής της εγγύησης, οι δανειστές είναι πρόθυμοι να κάνουν σημαντικά στεγαστικά δάνεια σε περιπτώσεις που διαφορετικά δεν επιθυμούν να εγκρίνουν αιτήσεις δανείων.
Οφέλη από τα δάνεια της FHA
Τα δάνεια της FHA δεν είναι τέλεια για όλους, αλλά είναι εξαιρετικά κατάλληλα σε ορισμένες περιπτώσεις. Η κύρια προσφυγή είναι ότι καθιστούν εύκολη την αγορά ακινήτου. Αλλά θυμηθείτε ότι αυτά τα οφέλη έρχονται πάντοτε με συμβιβασμούς.
Τα πιο ελκυστικά χαρακτηριστικά περιλαμβάνουν:
Μικρή προκαταβολή: Τα δάνεια FHA σας επιτρέπουν να αγοράσετε ένα σπίτι με προκαταβολή μόλις 3,5%. Άλλα (συμβατικά) προγράμματα δανείου μπορεί να απαιτούν μεγαλύτερη προκαταβολή ή απαιτούν υψηλά πιστωτικά αποτελέσματα και υψηλά εισοδήματα για να εγκριθούν με μια μικρή προκαταβολή.
Εάν διαθέτετε περισσότερο από 3,5%, ίσως προτιμάτε να κάνετε μια πιο σημαντική προκαταβολή.
Με αυτόν τον τρόπο, έχετε περισσότερες επιλογές δανεισμού και θα εξοικονομήσετε χρήματα για το κόστος των τόκων κατά τη διάρκεια του δανείου σας.
Άλλα χρήματα των λαών: Είναι ευκολότερο να χρησιμοποιείτε δώρα για την προκαταβολή σας και το κόστος κλεισίματος με τη χρηματοδότηση του FHA.
Επίσης, οι πωλητές μπορούν να πληρώσουν μέχρι 6 τοις εκατό του ποσού του δανείου προς το κόστος κλεισίματος ενός αγοραστή. Πιθανότατα να επωφεληθείτε από αυτό στην αγορά ενός αγοραστή, αλλά ακόμα και σε ισχυρές αγορές, μπορείτε να προσαρμόσετε ενδεχομένως την τιμή προσφοράς σας ώστε να προσελκύσετε τους πωλητές.
Ποινή προπληρωμής : Δεν υπάρχει κανένας (ένα μεγάλο πλεονέκτημα για τους δανειολήπτες χαμηλού κινδύνου ).
Υποτιθέμενα δάνεια: Ο αγοραστής μπορεί να "αναλάβει" το δάνειο FHA εάν είναι υποτιθέμενο . Παίρνουν εκεί πού αποχωρήσατε, επωφελούμενοι από το χαμηλότερο κόστος τόκων (επειδή έχετε ήδη περάσει από τα χρόνια υψηλότερου ενδιαφέροντος, τα οποία μπορείτε να δείτε με έναν πίνακα απόσβεσης ). Ανάλογα με το εάν οι τιμές μεταβάλλονται ή όχι κατά το χρόνο πώλησης, ο αγοραστής μπορεί επίσης να απολαμβάνει χαμηλό επιτόκιο που δεν είναι διαθέσιμο στο τρέχον περιβάλλον.
Μια πιθανότητα επαναφοράς: Με μια πρόσφατη πτώχευση ή αποκλεισμό στην ιστορία σας, τα δάνεια FHA καθιστούν ευκολότερη την έγκριση. Δύο ή τρία έτη μετά από οικονομικές δυσκολίες είναι συνήθως αρκετή για να δικαιούται χρηματοδότηση.
Αρχική βελτίωση και επισκευές: Ορισμένα δάνεια FHA μπορούν να χρησιμοποιηθούν για να πληρώσουν για τη βελτίωση στο σπίτι (μέσω προγραμμάτων FHA 203k ).
Αν αγοράζετε ακίνητα που χρειάζονται αναβαθμίσεις, τα προγράμματα αυτά διευκολύνουν τη χρηματοδότηση της αγοράς και των βελτιώσεων με ένα μόνο δάνειο.
Πώς μπορείτε να προκριθείτε για ένα δάνειο FHA;
Σε σύγκριση με τα συμβατικά δάνεια, τα δάνεια FHA συνήθως είναι ευκολότερα επιλέξιμα.
Το FHA καθιστά την ιδιοκτήτρια κατοικία προσβάσιμη σε ανθρώπους όλων των επιπέδων εισοδήματος. Με την κυβέρνηση που εγγυάται το δάνειο, οι δανειστές είναι πιο πρόθυμοι να εγκρίνουν τις αιτήσεις.
Ελέγξτε με αρκετούς δανειστές: Οι δανειστές μπορούν (και κάνουν) να καθορίσουν πρότυπα που είναι αυστηρότερα από τις ελάχιστες απαιτήσεις FHA. Αν αντιμετωπίζετε προβλήματα με έναν δανειστή που έχει εγκριθεί από το FHA, ίσως έχετε καλύτερη τύχη με ένα διαφορετικό. Είναι πάντα σοφό να ψωνίζετε ούτως ή άλλως.
Όρια εισοδήματος: Δεν απαιτείται ελάχιστο εισόδημα. Χρειάζεστε μόνο αρκετό εισόδημα για να αποδείξετε ότι μπορείτε να εξοφλήσετε το δάνειο (βλ. Παρακάτω), αλλά τα δάνεια της FHA προσανατολίζονται προς δανειολήπτες χαμηλότερων εισοδημάτων.
Αν έχετε υψηλό εισόδημα, δεν αποκλείεστε, όπως ίσως να είστε με ορισμένα πρώτα προγράμματα αγοραστών στο σπίτι .
Δείκτης χρέους προς έσοδα : Για να δικαιούστε ένα δάνειο FHA, χρειάζεστε λογικούς δείκτες χρέους προς έσοδα . Το ποσό που δαπανούνται για τις μηνιαίες πληρωμές δανείων θα πρέπει να είναι σχετικά χαμηλό, σε σύγκριση με το μηνιαίο σας εισόδημα. Συνήθως, είναι καλύτερο να είναι χαμηλότερο από 31/43. Αλλά σε ορισμένες περιπτώσεις, είναι δυνατόν να εγκριθεί με αναλογίες D / I πιο κοντά στο 50 τοις εκατό.
Παράδειγμα: Υποθέστε ότι κερδίζετε $ 3.500 το μήνα.
- Για να ανταποκριθείτε στις τυπικές απαιτήσεις, είναι καλύτερο να διατηρήσετε τις μηνιαίες πληρωμές σας κάτω από $ 1.225 (γιατί $ 1.225 είναι 31% των $ 3.500).
- Αν έχετε άλλα χρέη (όπως χρέος με πιστωτική κάρτα ), όλες οι μηνιαίες σας πληρωμές θα πρέπει να είναι μικρότερες από $ 1.505.
Για να υπολογίσετε πόσα χρήματα μπορείτε να δαπανήσετε για τις πληρωμές, δείτε πώς μπορείτε να υπολογίσετε μια πληρωμή υποθηκών ή χρησιμοποιήστε έναν ηλεκτρονικό υπολογισμό δανείου για να διαμορφώσετε τις πληρωμές σας.
Πιστωτικές βαθμολογίες: Οι δανειολήπτες με χαμηλά πιστωτικά αποτελέσματα είναι πιο πιθανό να λάβουν έγκριση για δάνεια FHA. Εάν θέλετε να κάνετε μια προκαταβολή 3,5%, η βαθμολογία σας μπορεί να είναι τόσο χαμηλή όσο 580. Αν είστε πρόθυμοι να κάνετε μεγαλύτερη προκαταβολή, το αποτέλεσμά σας μπορεί να είναι ακόμα χαμηλότερο (μια πληρωμή 10% κάτω είναι τυπική για τις βαθμολογίες FICO μεταξύ 500 και 580).
Και πάλι, οι δανειστές μπορούν να θέσουν όρια που είναι πιο περιοριστικά από τις απαιτήσεις του FHA. Αν έχετε χαμηλές βαθμολογίες (ή δεν υπάρχει πιστωτικό ιστορικό καθόλου), ίσως χρειαστεί να βρείτε έναν δανειστή που κάνει χειρωνακτική αναδοχή . Αυτή η διαδικασία επιτρέπει στους δανειστές να αξιολογούν την πιστοληπτική τους ικανότητα εξετάζοντας "εναλλακτικές" πιστωτικές πληροφορίες, συμπεριλαμβανομένων των πληρωμών ενοικίασης και πληρωμής χρημάτων.
Ποσό δανείου : Το FHA περιορίζει πόσο μπορείτε να δανειστείτε. Σε γενικές γραμμές, είστε περιορισμένοι σε μέτρια ποσά δανείων σχετικά με τις τιμές κατοικιών στην περιοχή σας. Επισκεφθείτε την ιστοσελίδα του HUD για να βρείτε τα τοπικά μέγιστα. Εάν χρειάζεστε περισσότερα χρήματα, σκεφτείτε τα δάνεια jumbo , αλλά να γνωρίζετε ότι χρειάζεστε ισχυρή πίστωση και εισόδημα για να δικαιούστε.
Αξίζει να δοκιμάσετε: Ακόμα κι αν νομίζετε ότι δεν θα λάβετε έγκριση, μιλήστε με έναν δανειστή που έχει εγκριθεί από το FHA για να μάθετε με βεβαιότητα. Όταν δεν πληρείτε τα τυπικά κριτήρια έγκρισης, παράγοντες αντιστάθμισης - όπως μια μεγάλη προκαταβολή που αντισταθμίζει το πιστωτικό σας ιστορικό - μπορούν να σας βοηθήσουν να προκριθείτε.
Πώς δουλεύουν τα δάνεια FHA;
Οι ιδιώτες δανειστές εκδίδουν δάνεια FHA και η FHA παρέχει στον δανειστή εγγυήσεις για τη μείωση του κινδύνου του δανειστή. Για να πάρετε ένα δάνειο, ξεκινήστε με έναν εντολοδόχο τοπικού δανείου , μεσίτη υποθηκών στο διαδίκτυο ή αξιωματικός δανείου στο χρηματοπιστωτικό σας ίδρυμα. Συζητήστε τις επιλογές σας, συμπεριλαμβανομένων των δανείων FHA και εναλλακτικών λύσεων, και αποφασίστε για το σωστό πρόγραμμα για τις ανάγκες σας.
Ασφάλιση υποθηκών: Η FHA υπόσχεται να επιστρέψει τους δανειστές εάν ένας δανειολήπτης αθετήσει ένα δάνειο FHA. Για να χρηματοδοτήσει αυτή την υποχρέωση, το FHA χρεώνει τους δανειολήπτες (εσείς) ένα τέλος.
- Οι αγοραστές σπιτιού που χρησιμοποιούν τα δάνεια FHA πληρώνουν ένα ασφάλιστρο ασφάλισης ασφάλισης προκαταβολής (MIP) ύψους 1,75%.
- Οι οφειλέτες πληρώνουν επίσης ένα μέτριο διαρκή τέλος με κάθε μηνιαία πληρωμή. Το ποσό που πληρώνετε εξαρτάται από τον κίνδυνο που αναλαμβάνει η FHA με το δάνειό σας. Τα πιο βραχυπρόθεσμα δάνεια, τα μικρότερα υπόλοιπα και οι μεγαλύτερες προκαταβολές καταλήγουν σε χαμηλότερα μηνιαία έξοδα ασφάλισης. Τα τέλη αυτά κυμαίνονται από 0,45% έως 1,05% ετησίως.
Τα δάνεια FHA διατίθενται για πολλαπλούς τύπους ακινήτων. Εκτός από τα τυποποιημένα μονοκατοικίες, μπορείτε να αγοράσετε διπλανά, κατασκευασμένα σπίτια και άλλα είδη ακινήτων.
Γιατί να αποφύγετε τα δάνεια FHA;
Ενώ έρχονται με ελκυστικά χαρακτηριστικά, μπορεί να διαπιστώσετε ότι τα δάνεια FHA δεν είναι για σας.
Όρια δανείων: Σε ορισμένες περιπτώσεις, η FHA δεν παρέχει επαρκή χρηματοδότηση όταν χρειάζεστε ένα μεγάλο δάνειο. Εάν αγοράζετε ακριβά ακίνητα ή ψάχνετε σε μια καυτή αγορά, το FHA ίσως να μην λειτουργήσει για σας.
Ασφάλιση υποθηκών: Το ασφάλιστρο ασφάλισης υποθήκης και τα τρέχοντα ασφάλιστρα μπορεί να κοστίσει περισσότερο από το κόστος ιδιωτικής ασφάλισης υποθηκών . Σε ορισμένες περιπτώσεις, είναι αδύνατο να ακυρωθεί η ασφάλιση υποθηκών με δάνεια FHA. Αλλά είναι πολύ πιο εύκολο να ακυρώσετε το PMI σε συμβατικά δάνεια καθώς δημιουργείτε μετοχές.
Αλλες εναλλαγές χαμηλής πληρωμής: Ίσως μπορέσετε να αγοράσετε ένα σπίτι με πολύ λίγα χρήματα χρησιμοποιώντας ένα συμβατικό δάνειο χωρίς υποστήριξη FHA. Ειδικά αν έχετε καλή πίστωση , μπορείτε να βρείτε ανταγωνιστικές προσφορές που χτυπούν τα δάνεια FHA. Με αυτά τα προγράμματα, ίσως μπορείτε να εξαλείψετε ταχύτερα την ασφάλιση υποθηκών με την οικοδόμηση δικαιοσύνης στο σπίτι σας .
Είναι πάντα σοφό να ψωνίζεις. Συγκρίνετε προσφορές από διάφορες πηγές - συμπεριλαμβανομένων των δανείων FHA και των συμβατικών δανείων - προτού αποφασίσετε να αναλάβετε δράση. Μιλήστε με επαγγελματία υποθηκών για να πάρετε οδηγίες σχετικά με τα προγράμματα που είναι κατάλληλα για την περίπτωσή σας.
Για περισσότερες λεπτομέρειες σχετικά με τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των κυβερνητικών δανείων, δείτε τις παγίδες δανείων FHA .