Το πιο σημαντικό για τους αγοραστές σπίτι, τα δάνεια jumbo καθιστούν δυνατή την αγορά ακριβότερων κατοικιών.
Μπορεί να μην ενδιαφέρεστε για τις αγορές ενυπόθηκων δανείων, αλλά αν αγοράζετε ένα σπίτι με υψηλές τιμές και δεν κάνετε μια σημαντική προκαταβολή, ένα δάνειο jumbo μπορεί να είναι η καλύτερη επιλογή σας. Μπορεί ακόμη και να έχετε ένα καλύτερο επιτόκιο με ένα μη συμμορφούμενο δάνειο.
Jumbo-Sized ενυπόθηκων δανείων
Τα δάνεια Jumbo παίρνουν το όνομά τους από τα μεγάλα διαθέσιμα διαθέσιμα. Τα συμμορφούμενα δάνεια, τα οποία αποτελούν το μεγαλύτερο τμήμα των δανείων στις ΗΠΑ, είναι δάνεια που πληρούν τις κατευθυντήριες γραμμές που έχουν καθοριστεί από τις ΓΣΕ. Αυτά τα ποσά δανείων για το 2017 έχουν ανώτατο όριο στα 424.100 δολάρια στα περισσότερα μέρη της χώρας και έχουν πρόσθετους κανόνες για τον δανειολήπτη. Σε ορισμένες περιοχές υψηλού κόστους, τα όρια των δανείων υπερβαίνουν κατά πολύ τις τιμές των τοπικών αγορών κατοικιών. Για παράδειγμα, στην κομητεία του Λος Άντζελες, το όριο του 2017 είναι $ 636.150.
Εάν θέλετε να δανειστείτε περισσότερο από το όριο του δανείου στην περιοχή σας, θα χρειαστεί να χρησιμοποιήσετε ένα δάνειο jumbo ή άλλη δημιουργική μέθοδο για να εξασφαλίσετε χρηματοδότηση.
Jumbo Lenders
Οι τράπεζες και άλλοι ιδιώτες επενδυτές εκδίδουν δάνεια με μεσαία άνοδο
Αυτοί οι δανειστές δεν έχουν καμία πρόθεση να πουλήσουν τα δάνεια στις ΓΣΕ, οπότε οι δανειστές μπορούν να σχεδιάσουν τα δικά τους κριτήρια έγκρισης. Κάθε δανειστής έχει μοναδικούς στόχους και ανησυχίες, έτσι κάθε πρόγραμμα δανείου jumbo είναι διαφορετικό. Αυτό σημαίνει ότι είναι απαραίτητο να ψωνίζετε ανάμεσα σε διάφορους δανειστές, καθώς τα κριτήρια τιμολόγησης και έγκρισης ενδέχεται να διαφέρουν ευρέως.
Βρείτε έναν δανειστή που ταιριάζει στην οικονομική σας κατάσταση και το ακίνητο που αγοράζετε. Για παράδειγμα, μερικοί δανειστές καθιστούν ευκολότερη ή πιο δύσκολη τη λήψη δανείων για δευτερεύουσες κατοικίες και διαφορετικοί δανειστές έχουν διαφορετικές απαιτήσεις προκαταβολής.
Προκριματικά για Jumbo Mortgages
Όπως και με κάθε δάνειο, θα πρέπει να πληρούν τα κριτήρια έγκρισης, και τα δάνεια jumbo είναι πιο δύσκολα από τα συμβατικά δάνεια για να πληρούν τις προϋποθέσεις. Τα ποσά του δανείου είναι υψηλότερα, επομένως οι δανειστές είναι πιο επιλεκτικοί λόγω του αυξημένου κινδύνου έκδοσης jumbos.
Πιστωτικό ιστορικό: Θα χρειαστείτε καλή πίστωση για να λάβετε έγκριση για δάνειο jumbo. Μια βαθμολογία FICO άνω των 700 είναι ένα ελάχιστο για τους περισσότερους αγοραστές, αλλά άλλοι παράγοντες θα μπορούσαν να δικαιολογήσουν ένα ελαφρώς χαμηλότερο σκορ.
Προκαταβολή: Οι υποθήκες Jumbo συνήθως απαιτούν προκαταβολές 20% ή περισσότερο. Ωστόσο, ορισμένοι mainstream δανειστές jumbo θα δουλέψουν με προκαταβολές περίπου 10 τοις εκατό, και άλλοι διαφημίζουν προγράμματα με ακόμη χαμηλότερες απαιτήσεις. Για να δικαιούστε ένα δάνειο jumbo με μικρή προκαταβολή, θα χρειαστείτε καλή πίστωση, ισχυρό εισόδημα ή σημαντικά αποθεματικά περιουσιακά στοιχεία. Με τους περισσότερους δανειστές, οι απαιτήσεις πληρωμών αυξάνονται καθώς τα μεγέθη των δανείων αυξάνονται.
Έσοδα και περιουσιακά στοιχεία: Για αυτά τα μεγάλα δάνεια, οι δανειστές χρειάζονται τεκμηρίωση για να αποδείξουν ότι έχετε επαρκή εισόδημα και περιουσιακά στοιχεία για να προσφέρετε το ακίνητο που αγοράζετε.
Ένα σταθερό εισόδημα είναι το καλύτερο. Οι αυτοαπασχολούμενοι χρειάζονται φορολογικά έγγραφα και πρόσθετες πληροφορίες για τις επιχειρήσεις τους και οι μισθωτοί χρειάζονται τα έντυπα W2. Οι δανειστές επίσης επιθυμούν να δουν τα διαθέσιμα αποθεματικά για την κάλυψη πληρωμών για έξι έως δώδεκα μήνες.
Χρέος προς εισόδημα: Ο χαμηλός δείκτης χρέους προς εισόδημα είναι πάντα χρήσιμος όταν υποβάλλετε αίτηση για δάνεια. Οι δανειστές χρησιμοποιούν συνήθως το 43 τοις εκατό ως στόχο, αλλά ο αριθμός αυτός δεν έχει τεθεί σε πέτρα. Ειδικά εάν διαθέτετε σημαντικά περιουσιακά στοιχεία, οι δανειστές θα μπορούσαν να θεωρήσουν αυτά τα περιουσιακά στοιχεία (ή τα κέρδη από αυτά τα περιουσιακά στοιχεία) ως μέρος του υπολογισμού του εισοδήματος.
Τα δάνεια Jumbo δεν έχουν σχεδιαστεί για να βοηθήσουν τους δανειολήπτες να "τεντώσουν" και να αγοράσουν περισσότερο σπίτι από ό, τι μπορούν να αντέξουν οικονομικά. Αντ 'αυτού, είναι για χρηματοοικονομικά ασφαλείς δανειολήπτες που αγοράζουν σπίτια που είναι πιο ακριβά από το μέσο όρο.
Τι πληρώνεις
Οι χρεωστικοί τόκοι: Ιστορικά, τα δάνεια jumbo χαρακτηρίστηκαν από υψηλότερα επιτόκια από τα συμμορφούμενα δάνεια.
Ο κίνδυνος είναι μεγαλύτερος καθώς τα μεγέθη των δανείων αυξάνονται. Επιπλέον, η έγκριση των έκτακτων δανειοληπτών που δεν ταιριάζουν σε τακτικές κατηγορίες είναι έντονη για εργασία. Ωστόσο, δεδομένου ότι η κρίση των ενυπόθηκων δανείων , οι ιδιωτικοί δανειστές έχουν διαπιστώσει ότι οι δανειολήπτες jumbo μπορεί στην πραγματικότητα να είναι δανειολήπτες χαμηλότερου κινδύνου και μπορούν να είναι κερδοφόροι πελάτες με διάφορους τρόπους. Ως αποτέλεσμα, τα επιτόκια των υποθηκών jumbo ενδέχεται να είναι χαμηλότερα από τα επιτόκια των συμμορφούμενων δανείων. Ακόμα, με ισορροπημένα δάνεια μεγέθους μικρού μεγέθους, μπορείτε εύκολα να πληρώσετε περισσότερα σε κόστος τόκων από κάποιον με μικρότερο δάνειο με υψηλότερο επιτόκιο.
Τα δάνεια Jumbo είναι διαθέσιμα με σταθερά ή μεταβλητά επιτόκια .
Κλείσιμο κόστους: Τα δάνεια Jumbo διαθέτουν το κόστος κλεισίματος , όπως και κάθε άλλο στεγαστικό δάνειο. Ειδικά τα τέλη αξιολόγησης ενδέχεται να είναι υψηλότερα λόγω εξειδικευμένων ακινήτων ή αγορών υψηλού δολαρίου. Σε ορισμένες περιπτώσεις, θα χρειαστείτε δύο αξιολογήσεις για έγκριση του δανείου jumbo.
Ασφάλιση υποθηκών: Η ασφάλιση υποθηκών προστατεύει τους δανειστές όταν οι δανειολήπτες χρεοκοπούν. Τα συμμορφούμενα δάνεια και τα κυβερνητικά προγράμματα συνήθως απαιτούν από τους δανειολήπτες να αγοράζουν αυτή την ασφάλιση όταν κάνουν μια μικρή προκαταβολή επειδή η δυνατότητα ανάκτησης κεφαλαίων στον αποκλεισμό είναι αμφισβητήσιμη. Αλλά τα δάνεια jumbo είναι διαφορετικά. Είτε θα χρειαστεί να πληρώσετε ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI) για ένα μη συμμορφούμενο δάνειο εξαρτάται από τον δανειστή - κάποιοι επιτρέπουν λιγότερο από 20% κάτω χωρίς PMI.
Εναλλακτικές λύσεις στα δάνεια Jumbo
Τα δάνεια Jumbo δεν είναι η μοναδική λεωφόρος για την αγορά πολυτελών κατοικιών ή ακινήτων σε καυτές αγορές ακινήτων. Εάν δεν είστε πρόθυμοι να δανειστείτε τόσο πολύ, ή αν έχετε πρόβλημα να πάρει έγκριση για δάνειο jumbo, μια διαφορετική προσέγγιση μπορεί να είναι καλύτερη.
Δάνεια Piggyback: Αντί ενός μεγάλου δανείου, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε ένα συνδυασμό μικρότερων δανείων. Αυτές οι στρατηγικές έχουν επιστρέψει από την κρίση των ενυπόθηκων δανείων. Αλλά αντίθετα με τα δάνεια πριν το 2008, θα πρέπει τώρα να αποδείξετε ότι έχετε τη δυνατότητα να εξοφλήσετε κάθε δάνειο.
- 80/20 δάνειο: Με ένα δάνειο 80/20 piggyback, θα πάρετε μια "πρώτη" υποθήκη για το 80% της τιμής αγοράς του ακινήτου. Επειδή έχετε 80% ποσοστό δανείου προς αξία (LTV) , αποφεύγετε να πληρώνετε PMI. Η δεύτερη υποθήκη θα καλύψει το υπόλοιπο 20% της τιμής αγοράς.
- 80/10/10: Με μια προσέγγιση 80/10/10, παίρνετε επίσης ένα πρώτο δάνειο στο 80% LTV. Ωστόσο, θα πραγματοποιήσετε επίσης προκαταβολή 10%, αφήνοντας μόνο 10% για να δανειστείτε σε δεύτερη υποθήκη.
Τα δάνεια Piggyback επιλύουν το πρόβλημα της καταβολής PMI, αλλά εξακολουθείτε να δανείζετε μεγάλα χρηματικά ποσά. Για να εγκριθούν, χρειάζεστε υψηλές βαθμολογίες πίστωσης - αλλά μπορείτε να λάβετε τις βαθμολογίες FICO στα υψηλότερα επίπεδα των 600 ετών. Τα επιτόκια των δεύτερων στεγαστικών δανείων τείνουν να είναι υψηλότερα από τα επιτόκια των πρώτων στεγαστικών δανείων, επομένως το κόστος δανεισμού μπορεί να είναι υψηλότερο με αυτή τη στρατηγική. Συγκρίνετε αυτές τις δαπάνες με άλλες επιλογές χρησιμοποιώντας έναν υπολογισμό δανείου ή έναν πίνακα χρεολυσίων .
Να γνωρίζετε ότι μερικές συμφωνίες με γουρουνάκι χρησιμοποιούν δάνεια με μπαλόνια . Για παράδειγμα, μπορεί να χρειαστεί να εξοφλήσετε ένα ή και τα δύο δάνεια ή να αναχρηματοδοτήσετε μέσα σε 15 χρόνια.
Επαληθεύστε τα όρια: Πριν παραιτηθεί από τη χρήση υποθήκης jumbo, βεβαιωθείτε ότι θα χρειαστείτε ένα. Τα δάνεια Jumbo δεν είναι απαραιτήτως κακά και πάλι, ίσως έχετε ακόμα ένα καλύτερο επιτόκιο. Ωστόσο, τα συμμορφούμενα δάνεια ή τα κυβερνητικά προγράμματα ίσως είναι πιο κατάλληλα για εσάς. Αν βρίσκεστε σε περιοχή υψηλού κόστους, μπορείτε συχνά να δανειστείτε πολύ περισσότερο από το "πρότυπο" όριο. Μερικοί άνθρωποι χρησιμοποιούν τον όρο "jumbo" για να κάνουν αναφορά σε συμμορφούμενα δάνεια σε αυτές τις περιοχές υψηλού κόστους, γι 'αυτό ζητήστε διευκρινίσεις όταν συζητάτε τις επιλογές σας.
Μεγαλύτερη προκαταβολή: Ένας απλός τρόπος να αποφύγετε τη χρήση υποθήκης jumbo είναι να κάνετε μεγαλύτερη προκαταβολή. Απλά πρέπει να καταλήξουμε αρκετά ώστε να φέρουμε το ποσό του δανείου σας κάτω από το τοπικό όριο δανεισμού σας. Με αυτό που έχετε κάνει, θα έχετε περισσότερες επιλογές διαθέσιμες και θα πληρώσετε λιγότερο τόκο με μικρότερο υπόλοιπο δανείου. Η αύξηση σημαντικού ποσού μετρητών είναι πιο εύκολη από ό, τι γίνεται, ειδικά καθώς αυξάνονται τα ποσά του δολαρίου. Αλλά εάν διαθέτετε χρήματα, μπορεί να είναι μια ελκυστική επιλογή.