Πώς λειτουργεί ο αποκλεισμός
Όταν αγοράζετε ακριβά ακίνητα, όπως ένα σπίτι, ίσως να μην έχετε αρκετά χρήματα για να πληρώσετε ολόκληρη την τιμή αγοράς μπροστά.
Ωστόσο, μπορείτε να πληρώσετε ένα μέρος της τιμής με μια προκαταβολή , και να δανειστείτε το υπόλοιπο των χρημάτων (προς αποπληρωμή στα επόμενα χρόνια).
Τα σπίτια μπορούν να κοστίζουν εκατοντάδες χιλιάδες δολάρια, και οι περισσότεροι άνθρωποι δεν κερδίζουν πουθενά κοντά σε αυτό το πολύ ετησίως. Γιατί οι δανειστές είναι πρόθυμοι να προσφέρουν τέτοια μεγάλα δάνεια; Ως μέρος της σύμβασης δανείου, συμφωνείτε ότι το ακίνητο που αγοράζετε θα χρησιμεύσει ως εγγύηση για το δάνειο : εάν σταματήσετε να κάνετε πληρωμές, ο δανειστής μπορεί να πάρει στην κατοχή του το ακίνητο για να ανακτήσει τα κεφάλαια που σας δανείστηκαν.
Για να εξασφαλίσετε αυτό το δικαίωμα, ο δανειστής έχει εμπράγματη ασφάλεια στην ιδιοκτησία σας και για να βελτιώσει τις πιθανότητές του να πάρει αρκετά χρήματα, αυτοί (συνήθως) δανείζουν μόνο εάν έχετε έναν καλό λόγο δανείου προς αξία .
Συνέπειες του αποκλεισμού
Το κύριο πρόβλημα με τη διαδικασία αποκλεισμού είναι, φυσικά, το γεγονός ότι θα βγείτε από το σπίτι σας. Θα χρειαστεί να βρείτε ένα άλλο μέρος για να ζήσετε και η διαδικασία είναι αγχωτική (μεταξύ άλλων) για εσάς και την οικογένειά σας.
Ο αποκλεισμός μπορεί επίσης να είναι δαπανηρός. Καθώς σταματάτε να κάνετε πληρωμές, ο δανειστής σας θα χρεώσει τις ποινές και τις νομικές αμοιβές και ενδέχεται να πληρώσετε νομικές αμοιβές από την τσέπη για την καταπολέμηση του αποκλεισμού. Οποιεσδήποτε πρόσθετες χρεώσεις στο λογαριασμό σας θα αυξήσουν το χρέος σας στον δανειστή και ίσως ακόμα να χρωστάτε χρήματα μετά τη λήψη και πώληση του σπιτιού σας εάν τα έσοδα από τις πωλήσεις δεν είναι επαρκή (γνωστή ως ανεπάρκεια ).
Ο αποκλεισμός θα βλάψει επίσης τα πιστωτικά σας αποτελέσματα . Οι πιστωτικές σας εκθέσεις θα δείξουν τον αποκλεισμό, τα οποία μοντέλα πιστωτικής βαθμολόγησης θα δουν ως αρνητικό σήμα. Θα έχετε έναν σκληρό χρόνο δανεισμού για να αγοράσετε άλλο σπίτι για αρκετά χρόνια (αν και μπορεί να είστε σε θέση να πάρετε ορισμένα κρατικά δάνεια μέσα σε ένα έως δύο χρόνια), και θα έχετε επίσης περισσότερες δυσκολίες να πάρει προσιτά δάνεια οποιουδήποτε είδους. Τα πιστωτικά αποτελέσματά σας μπορούν επίσης να επηρεάσουν και άλλους τομείς της ζωής σας, όπως (σε περιορισμένες περιπτώσεις) την ικανότητά σας να αποκτήσετε εργασία ή τα ασφαλιστικά σας ποσοστά .
Πώς να αποφύγετε τον αποκλεισμό
Ο αποκλεισμός είναι η τελευταία λύση για τους δανειστές που εγκατέλειψαν την ελπίδα πληρωμής. Η διαδικασία είναι χρονοβόρα και δαπανηρή για αυτούς (αλλά μπορούν να προσπαθήσουν να χρεώσουν αυτά τα τέλη σε εσάς), και είναι εξαιρετικά δυσάρεστο για τους δανειολήπτες. Τόσο πώς μπορείτε να το αποφύγετε;
- Επικοινωνία: είναι πάντα καλή ιδέα να επικοινωνείτε με τον δανειστή σας εάν αντιμετωπίζετε οικονομικές προκλήσεις. Λάβετε επαφή πριν αρχίσετε να λείπει η πληρωμή και ρωτήστε αν μπορεί να γίνει κάτι. Αν ξεκινήσετε να λείπουν οι πληρωμές, μην αγνοείτε την επικοινωνία από τον δανειστή σας - θα λάβετε σημαντικές ειδοποιήσεις που θα σας ενημερώνουν για το πού βρίσκεστε στη διαδικασία και ποια δικαιώματα και επιλογές έχετε ακόμα. Μιλήστε με έναν τοπικό δικηγόρο ακίνητης περιουσίας ή συμβούλου στέγασης HUD για να καταλάβετε τι συμβαίνει.
- Εξερευνήστε εναλλακτικές λύσεις για να κρατήσετε το σπίτι σας: αν γνωρίζετε ότι δεν θα μπορείτε να πραγματοποιήσετε τις πληρωμές σας, μάθετε ποιες επιλογές είναι διαθέσιμες σε εσάς - ακόμη και αν νομίζετε ότι είναι πολύ αργά. Μπορείτε να λάβετε βοήθεια μέσω κυβερνητικών προγραμμάτων που προσανατολίζονται προς τους αγωνιζόμενους δανειολήπτες . Ο δανειστής σας θα μπορούσε να προσφέρει κάποιο είδος αλλαγής δανείου, το οποίο θα έκανε το δάνειό σας πιο προσιτό . Ίσως ακόμη να μπορείτε να επεξεργαστείτε ένα απλό σχέδιο πληρωμής με τον δανειστή σας εάν χρειάζεστε ανακούφιση μόνο για ένα μήνα ή δύο (αν βρίσκεστε ανάμεσα σε δουλειές ή για έκτακτα ιατρικά έξοδα, για παράδειγμα).
- Εναλλακτικοί τρόποι για να φύγετε από το σπίτι σας: ο αποκλεισμός είναι μια μακρά, δυσάρεστη, δαπανηρή διαδικασία που καταστρέφει την πίστωσή σας. Εάν είστε απλά έτοιμοι να προχωρήσετε (και θέλετε τουλάχιστον να προσπαθήσετε να ελαχιστοποιήσετε τις ζημιές), δείτε εάν ο δανειστής σας θα συμφωνήσει σε μια σύντομη πώληση . Αυτό σας επιτρέπει να πουλήσετε το σπίτι και να χρησιμοποιήσετε τα έσοδα για να εξοφλήσετε τον δανειστή σας - ακόμα και αν το δάνειο δεν εξοφληθεί πλήρως. Η πίστωσή σας θα υποφέρει ακόμα, αλλά όχι τόσο κακή όσο θα ήταν μετά τον αποκλεισμό. Εάν αυτό δεν λειτουργήσει, μια άλλη λιγότερο ελκυστική επιλογή είναι μια πράξη αντί του αποκλεισμού .
- Πτώχευση: η υποβολή για πτώχευση μπορεί να σας βοηθήσει ή να μην σας βοηθήσει εάν αντιμετωπίζετε αποκλεισμό. Τα θέματα είναι περίπλοκα, οπότε μιλήστε με έναν τοπικό πληρεξούσιο για να λάβετε ακριβείς πληροφορίες που είναι προσαρμοσμένες στην κατάστασή σας και το κράτος κατοικίας σας.
- Απάτες: επειδή βρίσκεστε σε μια απελπιστική κατάσταση, είστε στόχος για τους απατεώνες. Να είστε προσεκτικοί σε τυχόν ανεπιθύμητες προσφορές που σας βοηθούν να αποφύγετε τον αποκλεισμό και να επιλέξετε προσεκτικά ποιος σας βοηθά. Ξεκινήστε να αναζητάτε βοήθεια από τις συμβουλευτικές υπηρεσίες του HUD και άλλους αξιόπιστους τοπικούς οργανισμούς. Γνωρίστε τα σημάδια των απάτες διάσωσης αποκλεισμού.
Η διαδικασία αποκλεισμού
Ο αποκλεισμός είναι γενικά μια αργή διαδικασία. Εάν χάσετε μία ή δύο πληρωμές, πιθανότατα δεν είστε αντιμέτωποι με έξωση. Γι 'αυτό είναι σημαντικό να επικοινωνείτε με τον δανειστή σας εάν πέσετε σε δύσκολες στιγμές - ίσως να μην είναι αργά. Οι λεπτομέρειες ποικίλλουν από δανειστή σε δανειστή και οι νόμοι είναι διαφορετικοί σε κάθε κράτος, οπότε η παρακάτω περιγραφή είναι μια γενική επισκόπηση και ίσως να μην είναι ακριβώς αυτό που θα ζήσετε - διαβάστε προσεκτικά όλες τις ειδοποιήσεις και τις συμφωνίες σας και μιλήστε με έναν δικηγόρο ή μια κατοικία HUD σύμβουλος για να βεβαιωθείτε ότι γνωρίζετε τι συμβαίνει . Η όλη διαδικασία θα μπορούσε να διαρκέσει ένα ή δύο χρόνια ή θα μπορούσε να κινηθεί πολύ πιο γρήγορα.
- Οι ειδοποιήσεις ξεκινούν: μόλις χάσετε τις πληρωμές για τρεις μήνες, πολλοί δανειστές θεωρούν το δάνειο σας ως προεπιλογή . Αυτό είναι όταν τα πράγματα γίνονται κρίσιμα. Φυσικά, θα λάβετε επικοινωνία μόλις χάσετε μια πληρωμή (ή δύο) και αυτές οι ανακοινώσεις ενδέχεται να περιλαμβάνουν μια ειδοποίηση πρόθεσης να προχωρήσετε με τη διαδικασία αποκλεισμού.
- Δικαστικές και μη δικαστικές δηλώσεις: Ανάλογα με την κατάσταση στην οποία βρίσκεστε, θα έχετε περισσότερο χρόνο (και λάβετε περισσότερες ειδοποιήσεις) από άλλους. Υπάρχουν δύο τύποι κρατών - δικαστικών και μη δικαστικών κρατών. Σε δικαστικά κράτη, ο δανειστής σας πρέπει να ασκήσει ένδικη προσφυγή εναντίον σας στα δικαστήρια για να αποκλείσει. Αυτή η διαδικασία διαρκεί περισσότερο, καθώς συχνά έχετε μεταξύ 30 και 90 ημερών μεταξύ κάθε εκδήλωσης. Σε μη δικαστικές υποθέσεις, οι δανειστές μπορούν να αποκλείσουν βάσει των συμφωνιών που έχετε υπογράψει μαζί τους και ένας δικαστής δεν εμπλέκεται. Όπως μπορείτε να φανταστείτε, τα πράγματα κινούνται πολύ πιο γρήγορα σε μη δικαστικές πολιτείες. Σε κάθε τύπο κράτους, μπορείτε να καταπολεμήσετε τον αποκλεισμό στο δικαστήριο - σε δικαστικό κράτος θα πρέπει γενικά να σας παραπεμφθούν, αλλά σε μια μη δικαστική κατάσταση θα χρειαστεί να ασκήσετε νομική ενέργεια κατά του δανειστή σας για να σταματήσετε τη διαδικασία αποκλεισμού. Μιλήστε με έναν τοπικό πληρεξούσιο για περισσότερες λεπτομέρειες.
- Διακοπή της διαδικασίας: στις περισσότερες πολιτείες, οι δανειστές καλούνται να προσφέρουν στους δανειολήπτες κάποιο είδος ανακούφισης για να σταματήσουν τη διαδικασία αποκλεισμού. Το αν οι επιλογές είναι ρεαλιστικές ή εφικτές είναι άλλο θέμα. Οι δανειστές θα μπορούσαν να δηλώσουν ότι μπορείτε να αποκαταστήσετε και να μείνετε στο σπίτι εάν κάνετε όλα (ή ένα σημαντικό τμήμα) των αναπάντητων πληρωμών σας και καλύψετε τα νομικά τέλη και τις ποινές που έχουν χρεωθεί μέχρι τώρα. Μπορεί επίσης να έχετε την ευκαιρία να πληρώσετε το δάνειο στο σύνολό του (κάτι που θα συμβεί μόνο αν κατορθώσετε να αναχρηματοδοτήσετε ή να βρείτε μια τεράστια πηγή χρημάτων).
- Δημοπρασία και έξωση: αν δεν μπορείτε να αποφύγετε τον αποκλεισμό, το ακίνητο είναι διαθέσιμο στον πλειοδότη που βρίσκεται στο πλειστηριασμό. Εάν κανείς άλλος δεν αγοράζει το σπίτι (κάτι που είναι κοινό), η κυριότητα πηγαίνει στον δανειστή. Σε εκείνο το σημείο, αν είστε ακόμα στο σπίτι (και δεν έχετε κάνει ρυθμίσεις για την προστασία του σπιτιού ), αντιμετωπίζετε τη δυνατότητα απομάκρυνσης και είναι καιρός να ταξινομήσετε νέα καταλύματα. Οι τοπικοί νόμοι υπαγορεύουν πόσο καιρό θα μπορείτε να παραμείνετε στο σπίτι μετά τον αποκλεισμό και πρέπει να λάβετε μια ειδοποίηση που σας ενημερώνει για πόσο καιρό θα μείνετε. Ρωτήστε τον πρώην δανειστή σας για κίνητρα για "μετρητά για κλειδιά", τα οποία μπορούν να διευκολύνουν τη μετάβαση σε νέες κατοικίες (υποθέτοντας ότι είστε έτοιμοι να μετακινηθείτε γρήγορα).