Πώς να αλλάξετε ονόματα σε ένα δάνειο
Είναι δυνατή η μεταφορά υποθήκης, αλλά δεν είναι πάντα εύκολο. Θα καλύψουμε τις παρακάτω λεπτομέρειες, αλλά μια σύντομη περίληψη των επιλογών σας περιλαμβάνει:
- Μεταφέρετε μια υποτιθέμενη υποθήκη ζητώντας από τον δανειστή σας να κάνει την αλλαγή.
- Αναχρηματοδοτήστε το δάνειο μόνο στο όνομα του νέου ιδιοκτήτη .
- Μεταφέρετε όταν η κατάσταση δεν ενεργοποιεί τη ρήτρα "οφειλόμενη σε πώληση" του δανείου.
Υποτιθέμενα υποθήκες
Εάν ένα δάνειο είναι " υποτιθέμενο ", έχετε τύχη: αυτό σημαίνει ότι μπορείτε να μεταφέρετε την υποθήκη σε κάποιον άλλο. Δεν υπάρχει γλώσσα στη σύμβαση δανείου που σας εμποδίζει να ολοκληρώσετε μια μεταφορά. Εντούτοις, ακόμη και υποτιθέμενες υποθήκες μπορεί να είναι δύσκολο να μεταφερθούν.
Στις περισσότερες περιπτώσεις, ο "νέος" δανειολήπτης πρέπει να τύχει του δανείου. Ο δανειστής θα εξετάσει τα πιστωτικά αποτελέσματα του δανειολήπτη και το δείκτη χρέους προς εισόδημα για να αξιολογήσει την ικανότητα του δανειολήπτη να επιστρέψει το δάνειο. Η διαδικασία είναι βασικά η ίδια όπως και αν ο δανειολήπτης έπρεπε να υποβάλει αίτηση για ένα ολοκαίνουργιο δάνειο (αλλά φυσικά ο δανειολήπτης μπορεί να αναλάβει το υφιστάμενο δάνειο μερικώς). Οι δανειστές ενέκριναν την αρχική αίτηση δανείου βάσει της πίστωσης και του εισοδήματος του αρχικού αιτούντα και δεν θέλουν να αφήσουν κανέναν από το γάντζο εκτός αν έχουν έναν δανειολήπτη αντικατάστασης ο οποίος είναι εξίσου πιθανό να επιστρέψει.
Για να ολοκληρώσετε τη μεταφορά ενός υποτιθέμενου δανείου, ζητήστε την αλλαγή από τον δανειστή σας. Θα πρέπει να ολοκληρώσετε τις αιτήσεις, να επαληθεύσετε το εισόδημα και τα περιουσιακά στοιχεία και να πληρώσετε ένα μικρό τέλος κατά τη διάρκεια της διαδικασίας.
Μεταφορά ιδιοκτησίας: Η απενεργοποίηση των ονομάτων σε ένα δάνειο επηρεάζει μόνο το δάνειο. Ίσως χρειαστεί να αλλάξετε ποιος κατέχει την ιδιοκτησία μεταβιβάζοντας τον τίτλο, χρησιμοποιώντας μια πράξη quitclaim ή λαμβάνοντας οποιαδήποτε άλλα μέτρα απαιτούνται στην περίπτωσή σας.
Δύσκολο να βρεθεί?
Δυστυχώς, υποτιθέμενες υποθήκες δεν είναι ευρέως διαθέσιμες. Το καλύτερο στοίχημά σας μπορεί να είναι αν έχετε ένα δάνειο FHA ή ένα δάνειο VA . Άλλες συμβατικές υποθήκες είναι σπάνια αποδεκτές. Αντ 'αυτού, οι δανειστές χρησιμοποιούν μια ρήτρα σχετικά με την πώληση , πράγμα που σημαίνει ότι το δάνειο πρέπει να εξοφληθεί όταν μεταβιβάσετε την ιδιοκτησία του σπιτιού.
Αναχρηματοδότηση
Αν ένα δάνειο δεν είναι αποδεκτό και δεν μπορείτε να βρείτε μια εξαίρεση από μια ρήτρα λόγω πώλησης, η αναχρηματοδότηση του δανείου μπορεί να είναι η καλύτερη επιλογή σας. Παρόμοια με την παραδοχή, ο νέος δανειολήπτης θα χρειαστεί επαρκή εισοδήματα και πίστωση για να τύχει του δανείου.
Ο "νέος" ιδιοκτήτης σπιτιού απλώς θα υποβάλει αίτηση για νέο δάνειο ξεχωριστά και θα χρησιμοποιήσει αυτό το δάνειο για να εξοφλήσει το υπάρχον χρεωστικό ενυπόθηκο δάνειο. Μπορεί να χρειαστεί να συντονιστείτε με τους δανειστές σας για να απομακρύνετε τα ενέχυρα (εκτός εάν ο νέος δανειολήπτης και ο νέος δανειστής συμφωνούν με αυτά), ώστε να μπορείτε να χρησιμοποιήσετε το σπίτι ως ασφάλεια , αλλά είναι ένας καλός και καθαρός τρόπος για να κάνετε τη δουλειά. Ορισμένες δεσμεύσεις συνήθως μεταφέρονται από έναν ιδιοκτήτη σε άλλο (για παράδειγμα, αν γίνουν βελτιώσεις με τη χρηματοδότηση της PACE ).
Λόγω της Πώλησης
Οι δανειστές δεν επωφελούνται συνήθως από το να σας επιτρέπουν να μεταφέρετε μια υποθήκη. Οι αγοραστές θα έμπαιναν μπροστά, παίρνοντας ένα πιο "ώριμο" δάνειο, με τις πρώιμες πληρωμές τόκων να ξεπεράσουν (και ίσως να είναι σε θέση να πάρουν χαμηλότερο επιτόκιο).
Οι πωλητές θα μπορούσαν να πουλήσουν το σπίτι τους πιο εύκολα - ενδεχομένως σε υψηλότερη τιμή - λόγω των ίδιων παροχών. Αλλά οι δανειστές στέκονται να χάσουν, έτσι δεν είναι πρόθυμοι να εγκρίνουν μεταφορές.
Μια ρήτρα λόγω πώλησης είναι ένα τμήμα μιας σύμβασης δανείου που λέει ότι το δάνειο πρέπει να εξοφληθεί όταν το ακίνητο πωλεί (το δάνειο επιταχύνεται).
Εξαιρέσεις από τον κανόνα: Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορείτε ακόμα να μεταφέρετε ένα δάνειο - ακόμη και με ρήτρα οφειλόμενη σε πώληση. Οι μεταβιβάσεις μεταξύ των μελών της οικογένειας επιτρέπονται συχνά και ο δανειστής σας μπορεί πάντα να είναι πιο γενναιόδωρος από ό, τι λέει η δική σας σύμβαση δανείου (είναι μια επιλογή που μπορούν να ασκήσουν και δεν είναι υποχρεωμένοι να το κάνουν - αλλά μην λάβετε τις ελπίδες σας) . Ο μόνος τρόπος να γνωρίζετε με βεβαιότητα είναι να ρωτήσετε τον δανειστή σας και να αναθεωρήσετε τη συμφωνία σας με έναν τοπικό πληρεξούσιο. Ακόμη και αν οι δανειστές λένε ότι δεν είναι δυνατόν, ένας πληρεξούσιος μπορεί να σας βοηθήσει να καταλάβετε εάν η τράπεζά σας παρέχει ακριβείς πληροφορίες.
Η οδός Garn-St. Ο νόμος Germain εμποδίζει τους δανειστές να ασκήσουν την επιλογή επιτάχυνσης υπό ορισμένες συνθήκες. Πολλές από τις συνηθέστερες καταστάσεις περιλαμβάνουν:
- Όταν ένας κοινός μισθωτής πεθαίνει και οι μεταβιβάσεις ιδιοκτησίας σε έναν επιζώντα κοινό μισθωτή
- Μεταφορά του δανείου σε συγγενή μετά το θάνατο του δανειολήπτη
- Μεταβίβαση κυριότητας ιδιοκτησίας στον σύζυγο ή στα παιδιά ενός δανειολήπτη
- Μεταφορές ως αποτέλεσμα συμφωνιών διαζυγίου και διαχωρισμού
- Μεταβιβάσεις σε εμπιστοσύνη ενδιάμεσου (ή ζωντανή εμπιστοσύνη) όπου ο δανειολήπτης είναι δικαιούχος
Δείτε την πλήρη λίστα των εξαιρέσεων και ανατρέξτε σε αυτήν τη λίστα με τον πληρεξούσιό σας.
Ανεπίσημες μεταφορές
Εάν δεν μπορείτε να εγκρίνετε το αίτημά σας, ίσως μπείτε στον πειρασμό να δημιουργήσετε μια "άτυπη" ρύθμιση. Για παράδειγμα, θα μπορούσατε να πουλήσετε το σπίτι σας, να αφήσετε το υφιστάμενο δάνειο σε ισχύ και να σας επιστρέψει ο αγοραστής για πληρωμές υποθηκών.
Αυτή είναι μια κακή ιδέα. Η συμφωνία υποθηκών σας πιθανώς δεν επιτρέπει αυτό, και ίσως να βρεθείτε σε νομικό πρόβλημα, ανάλογα με το πώς συμβαίνει. Επιπλέον, εξακολουθείτε να είστε υπεύθυνοι για το δάνειο - παρόλο που δεν ζείτε πλέον στο σπίτι.
Τι θα μπορούσε να πάει στραβά; Μερικές δυνατότητες περιλαμβάνουν:
- Εάν ο αγοραστής σταματήσει να πληρώνει, το δάνειο είναι στο όνομά σας, οπότε παραμένει το πρόβλημά σας (οι καθυστερημένες πληρωμές θα εμφανιστούν στις πιστωτικές σας εκθέσεις και οι δανειστές θα έρθουν μετά από εσάς ).
- Εάν το σπίτι πωλείται σε αποκλεισμό για λιγότερο από ό, τι αξίζει, θα μπορούσατε να είστε υπεύθυνοι για οποιαδήποτε ανεπάρκεια .
Υπάρχουν καλύτεροι τρόποι να προσφέρετε χρηματοδότηση από τον πωλητή σε έναν πιθανό αγοραστή.
Οι επιλογές σας
Εάν δεν μπορείτε να πάρετε μια υποθήκη μεταφερθεί, έχετε ακόμα επιλογές, ανάλογα με την κατάστασή σας. Και πάλι, ο θάνατος, το διαζύγιο και οι οικογενειακές μεταβιβάσεις μπορεί να σας δώσουν το δικαίωμα να κάνετε μεταφορές, ακόμη και αν ο δανειστής σας δηλώνει διαφορετικά.
Εάν αντιμετωπίζετε αποκλεισμό , ορισμένα κυβερνητικά προγράμματα διευκολύνουν την αντιμετώπιση της υποθήκης - ακόμη και αν είστε υποβρύχιοι ή ανέργοι.
Αν έχετε πάρει διαζύγιο , ρωτήστε τον πληρεξούσιό σας πώς να χειριστείτε όλα τα χρέη σας και πώς να προστατευθείτε σε περίπτωση που ο πρώην σύζυγός σας δεν κάνει πληρωμές.
Εάν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού έχει πεθάνει , ένας τοπικός δικηγόρος μπορεί να σας βοηθήσει να καθορίσετε τι πρέπει να κάνετε στη συνέχεια.
Αν μεταφέρετε στοιχεία ενεργητικού σε ένα ίδρυμα , κάντε διπλό έλεγχο στον πληρεξούσιο σχεδιασμού περιουσίας για να βεβαιωθείτε ότι δεν θα ενεργοποιήσετε μια ρήτρα επιτάχυνσης.
Η αναχρηματοδότηση μπορεί να είναι η τελική επιλογή σας όταν δεν υπάρχει καμία από τις άλλες προσεγγίσεις.