Η αγορά ενός σπιτιού μπορεί να είναι η μεγαλύτερη επένδυση που κάνετε στη ζωή σας και οι τιμές κατοικιών είναι πάνω από αρκετές εκατοντάδες χιλιάδες δολάρια σε πολλές αγορές.
Αλλά οι κατασκευαζόμενες κατοικίες είναι συνήθως πιο προσιτές από τα σπίτια που κατασκευάζονται από το σπίτι, έτσι ώστε να καταστήσουν την οικιακή ιδιοκτησία προσβάσιμη. Ειδικά για τους καταναλωτές με χαμηλότερα εισοδήματα και για όσους ζουν σε αγροτικές περιοχές (όπου οι ανάδοχοι και τα υλικά δεν είναι άμεσα διαθέσιμα), η κατασκευασμένη κατοικία μπορεί να είναι η μόνη επιλογή.
Κινητά, Κατασκευασμένα και Αρθρωτά
Κατά τη συζήτηση των στεγαστικών δανείων, οι όροι που χρησιμοποιείτε με τους δανειστές μπορεί να είναι σημαντικοί. Αυτό που αποκαλείτε "κινητό σπίτι" είναι κατά πάσα πιθανότητα ένα "κατασκευασμένο σπίτι" (παρόλο που το σπίτι είναι - ή κάποτε ήταν - κινητό). Για άτυπη χρήση, είτε ο όρος λειτουργεί, αλλά οι περισσότεροι δανειστές αποφεύγουν να δανείζουν σε ακίνητα που κατηγοριοποιούνται ως κινητό σπίτι.
- Τα κινητά σπίτια κατασκευάζονται από εργοστάσια πριν από τις 15 Ιουνίου 1976. Μπορεί να είναι πολύ ωραία σπίτια, αλλά χτίστηκαν πριν οι ρυθμιστικές αρχές απαιτούσαν ορισμένα πρότυπα ασφαλείας και οι περισσότεροι (αλλά όχι όλοι) δανειστές διστάζουν να δανείζουν αυτά τα ακίνητα.
- Τα κατασκευασμένα σπίτια είναι εργοστασιακά κτίρια που κατασκευάστηκαν μετά τις 15 Ιουνίου 1976. Αυτά τα σπίτια υπόκεινται στον Εθνικό Κατασκευασμένο Οικοδομικό Πρότυπο και Νόμο περί Ασφάλειας των Κατασκευών του 1974 και υποχρεούνται να πληρούν τα πρότυπα ασφαλείας που ορίζονται από το Υπουργείο Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης των ΗΠΑ (HUD) . Αυτοί οι κανόνες αναφέρονται συχνά ως ο κώδικας HUD. Οι κατασκευασμένες κατοικίες είναι κατασκευασμένες σε μόνιμο μεταλλικό σασί και μπορούν να μετακινηθούν μετά την εγκατάσταση (αλλά η μετακίνηση του σπιτιού μετά την εγκατάσταση μπορεί να παρεμποδίσει τη χρηματοδότηση).
- Οι σπιτικές κατοικίες είναι σπίτια κατασκευασμένα από εργοστάσια που συναρμολογούνται επί τόπου και υποχρεούνται να πληρούν όλους τους ίδιους τοπικούς οικοδομικούς κώδικες με τους οικιστικούς χώρους (σε αντίθεση με τον κώδικα HUD). Συνήθως είναι μονίμως εγκατεστημένα σε θεμέλια σκυροδέματος. Όπως τα σπίτια που κατασκευάζονται από το σπίτι, τα σπίτια με αρθρωτά στοιχεία τείνουν να έχουν αξία και να εκτιμούν περισσότερο από τα κατασκευασμένα ή τα κινητά σπίτια, οπότε είναι ευκολότερο να λάβετε δάνεια για σπονδυλωτά σπίτια.
Πού να δανειστείτε
Υπάρχουν διάφοροι τρόποι για να λάβετε χρηματοδότηση για κατασκευασμένα και κινητά σπίτια. Όπως και με κάθε δάνειο, πληρώνει για να ψωνίσετε μεταξύ πολλών διαφορετικών δανειστών. Συγκρίνετε προσεκτικά το επιτόκιο , τα χαρακτηριστικά, τα έξοδα κλεισίματος και άλλες αμοιβές κάθε δανείου. Ειδικά με τα κινητά στεγαστικά δάνεια, ο τύπος του δανείου (ή ο δανειστής με τον οποίο εργάζεστε) είναι σημαντικός.
Οι έμποροι λιανικής πώλησης: Οι οικοδόμοι που πωλούν εργοστάσια συνήθως οργανώνουν χρηματοδότηση για να διευκολύνουν τους πελάτες να αγοράζουν σπίτια. Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι σχέσεις του οικοδόμου σας μπορεί να είναι η μόνη σας επιλογή για χρηματοδότηση κατά την αγορά ενός νέου σπιτιού. Ωστόσο, είναι σωστό να ζητήσετε από τον οικοδόμο σας μια λίστα με αρκετούς άλλους (μη συνδεδεμένους) δανειστές.
Εξειδικευμένοι δανειστές: Αρκετοί δανειστές ενυπόθηκων δανείων ειδικεύονται σε δάνεια για κινητά και κατασκευασμένα σπίτια (και γη, εάν είναι απαραίτητο). Παρά το γεγονός ότι οποιοσδήποτε δανειστής μπορεί να είναι σε θέση να χρηματοδοτήσει την αγορά σας, οι εξειδικευμένοι δανειστές είναι πιο εξοικειωμένοι με τις πτυχές μιας κατασκευασμένης αγοράς σπιτιού - γι 'αυτό είναι πιο πρόθυμοι να λάβουν αιτήσεις για αυτά τα δάνεια. Θα πρέπει πιθανότατα να εργαστείτε με έναν δανειστή επικεντρωμένο στην κατασκευασμένη εγχώρια αγορά στις ακόλουθες περιπτώσεις:
- Δεν θα είστε κύριος της γης.
- Δεν θα συνδέσετε μόνιμα το σπίτι σε ένα σύστημα θεμελίωσης.
- Αγοράζετε ένα σπίτι που δεν είναι ολοκαίνουργιο ή έχει κάνει τροποποιήσεις.
- Θέλετε να αναχρηματοδοτήσει το υφιστάμενο κατασκευασμένο χρέος σπίτι, και οποιοδήποτε από τα παραπάνω ισχύουν.
Τυποποιημένοι δανειστές δανείων: Εάν αγοράζετε ένα σπίτι και το έδαφος που κάθεται και το σπίτι είναι μόνιμα εγκατεστημένο σε ένα σύστημα ίδρυσης, θα έχετε έναν πιο εύκολο χρόνο δανεισμού. Πολλές τοπικές τράπεζες, πιστωτικές ενώσεις και μεσίτες υποθηκών μπορούν να φιλοξενήσουν αυτά τα δάνεια.
Πάρτε συστάσεις για τους καλούς δανειστές από τους ανθρώπους που εμπιστεύεστε. Εάν δεν είστε σίγουροι ποιος να ρωτήσετε, ξεκινήστε με τον κτηματομεσίτη, τους υπαλλήλους και τους κατοίκους σε κινητά πάρκα και άτομα που γνωρίζετε, που έχουν δανειστεί χρήματα για να αγοράσουν κατασκευαζόμενες κατοικίες.
Chattel Δάνεια
Τα δάνεια Chattel χρησιμοποιούνται συχνά για κινητά και κατασκευασμένα σπίτια, ειδικά όταν το σπίτι πηγαίνει σε πάρκο ή κατασκευασμένη οικιακή κοινότητα. Ένα δάνειο είναι ένα σπίτι-δάνειο μόνο (σε αντίθεση με ένα δάνειο για το σπίτι και τη γη μαζί).
Τα δάνεια αυτά είναι τεχνικά προσωπικά δάνεια ιδιοκτησίας - όχι ακίνητα δάνεια.
Τούτου λεχθέντος, τα κινητά δάνεια είναι επίσης διαθέσιμα όταν κατέχετε τη γη και δανειστείτε για ένα σπίτι χωριστά.
Όταν ψωνίζετε με δανειστές, μάθετε εάν λαμβάνετε εισαγωγικά για ένα δάνειο ή ένα δάνειο. Τα επιτόκια στα δάνεια κυμαινόμενου κεφαλαίου τείνουν να είναι υψηλότερα από τα επιτόκια του χρέους ακινήτων, αλλά υπάρχουν πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα για κάθε επιλογή. Μια μελέτη από το Γραφείο Προστασίας Χρηματοοικονομικών Καταναλωτών (CFPB) διαπίστωσε ότι τα ποσά των δανείων και τα τέλη επεξεργασίας ήταν 40 με 50% χαμηλότερα από τα κινητά δάνεια σε σύγκριση με τα ενυπόθηκα δάνεια, αλλά το ετήσιο πραγματικό επιτόκιο (APR) στα κινητά δάνεια ήταν 1,5% υψηλότερο.
Τα πλεονεκτήματα των κινητών δανείων περιλαμβάνουν:
- Δεν χρειάζεται να είστε κύριος της ακίνητης περιουσίας, η οποία μπορεί να κρατήσει το δάνειο σας μικρότερο (αν και πιθανότατα θα πληρώνετε μηνιαία τέλη τοποθεσίας).
- Τα έξοδα επεξεργασίας θα πρέπει να είναι χαμηλότερα από το κλείσιμο των δαπανών για το χρέος ακινήτων.
- Η διαδικασία κλεισίματος είναι συνήθως ταχύτερη και λιγότερο εμπλεκόμενη από το κλείσιμο ενός δανείου για ακίνητα.
Τα μειονεκτήματα των κινητών δανείων περιλαμβάνουν:
- Τα επιτόκια είναι υψηλότερα, επομένως το κόστος πληρωμών και τόκων θα είναι υψηλότερο από ό, τι εάν χρησιμοποιήσετε ένα ισοδύναμο δάνειο ακίνητης περιουσίας.
- Οι περίοδοι αποπληρωμής ενδέχεται να είναι μικρότερες (με περίοδο αποπληρωμής έως 15 ή 20 ετών, για παράδειγμα - αν και ορισμένοι δανειστές επιτρέπουν μεγαλύτερα δάνεια). Ένας μικρότερος όρος οδηγεί σε υψηλότερες απαιτούμενες μηνιαίες πληρωμές , αλλά η αποπληρωμή χρέους κρατάει ταχύτερα το κόστος τόκων χαμηλά.
Οι κατασκευασμένοι έμποροι σπιτιού και οι εξειδικευμένοι δανειστές προσφέρουν κοινά δάνεια και το αμερικανικό γραφείο απογραφής διαπίστωσε ότι το 80% των νέων κατασκευαζόμενων κατοικιών το 2015 τιτλοφορήθηκαν ως προσωπική ιδιοκτησία. Ωστόσο, ορισμένοι δανειστές προσφέρουν δάνεια προσωπικής ιδιοκτησίας και δάνεια για ακίνητα. Μιλήστε με αρκετούς δανειστές και ρωτήστε για τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα του τίτλου ενός σπιτιού ως ακινήτου αντί προσωπικής ιδιοκτησίας.
Κυβερνητικά Προγράμματα Δανείων
Αρκετά κυβερνητικά υποστηριζόμενα προγράμματα δανείων μπορούν να κάνουν το δανεισμό για ένα κατασκευασμένο σπίτι πιο προσιτό. Υποθέτοντας ότι πληροίτε τα κριτήρια για να δικαιούστε τα προγράμματα αυτά, μπορείτε να δανειστείτε από τους δανειστές που λαμβάνουν εγγύηση αποπληρωμής από την αμερικανική κυβέρνηση - εάν δεν εξοφλήσετε το δάνειο, η κυβέρνηση θα παρέμβει και θα πληρώσει τον δανειστή.
Κυβερνητικά υποστηριζόμενα προγράμματα δανείων είναι πιθανώς η καλύτερη επιλογή σας για δανεισμό, αλλά ορισμένα κινητά και κατασκευασμένα σπίτια δεν θα πληρούν τις προϋποθέσεις.
Τα δάνεια FHA είναι ασφαλισμένα από την Federal Housing Administration (FHA) . Αυτά τα δάνεια είναι ιδιαίτερα δημοφιλή επειδή διαθέτουν χαμηλές προκαταβολές, σταθερά επιτόκια και φιλικούς προς τους καταναλωτές κανόνες. Για να δικαιούστε ένα δάνειο FHA, πρέπει να πληρούνται αρκετά κριτήρια:
- Το σπίτι πρέπει να έχει κατασκευαστεί μετά τις 15 Ιουνίου 1976.
- Το σπίτι πρέπει να συμμορφώνεται με τον Κώδικα HUD και να πληροί άλλες τοπικές απαιτήσεις. Τροποποιήσεις στο σπίτι μπορεί να το βγάλει από τη συμμόρφωση.
- Κάθε τμήμα του σπιτιού πρέπει να φέρει την κόκκινη ετικέτα πιστοποίησης (ή την ετικέτα HUD). Για παράδειγμα, σε διπλά ευρεία κατοικίες, απαιτούνται δύο ετικέτες.
Υπάρχουν δύο προγράμματα FHA διαθέσιμα για τους ιδιοκτήτες κατασκευασμένων σπιτιών.
Τα δάνεια του Τίτλου ΙΙ του FHA περιλαμβάνουν το δημοφιλές δάνειο 203 (β) - το οποίο χρησιμοποιείται επίσης και για οικιστικά κτίρια - το οποίο επιτρέπει στους αγοραστές να κάνουν προκαταβολή μόλις 3,5%. Για να καλύψετε το κόστος της κρατικής εγγύησης, θα πληρώσετε ένα ασφάλιστρο ασφάλισης πρώτης στέγης καθώς και ασφάλιση υποθηκών με κάθε μηνιαία πληρωμή. Χρειάζεστε αξιοπρεπή πιστωτικά αποτελέσματα για να δικαιούστε ένα δάνειο FHA, αλλά η πίστωσή σας δεν χρειάζεται να είναι τέλεια. Επιπλέον, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τα προικισμένα χρήματα για να χρηματοδοτήσετε τις προκαταβολές σας και το κόστος κλεισίματος και μπορείτε ακόμη και να βοηθήσετε τον πωλητή με αυτά τα έξοδα.
Τα δάνεια του Τίτλου ΙΙ είναι δάνεια για ακίνητα, οπότε θα πρέπει να αγοράσετε το ακίνητο και το σπίτι μαζί και το σπίτι πρέπει να εγκατασταθεί μόνιμα σε ένα εγκεκριμένο σύστημα βάσης. Τα δάνεια μπορούν να διαρκέσουν 15 έως 30 χρόνια.
FHA Τίτλος Ι δάνεια είναι διαθέσιμα για δάνεια προσωπικής ιδιοκτησίας - χρήσιμο όταν δεν θα είστε κύριος της γης. Ωστόσο, εάν τοποθετήσετε το σπίτι σε έναν χώρο ενοικίασης, η σύμβαση μίσθωσης πρέπει να πληροί τις οδηγίες του FHA. Για παράδειγμα, θα χρειαστείτε μια αρχική περίοδο μίσθωσης τριών ετών και θα πρέπει να ειδοποιηθείτε για κάθε τερματισμό μίσθωσης με προειδοποίηση τουλάχιστον έξι μηνών. Οι απαιτούμενες προκαταβολές ενδέχεται να είναι τόσο χαμηλές όσο το 5 με 20 τοις εκατό, αλλά η απαίτηση αυτή ποικίλλει από δανειστή σε δανειστή και εξαρτάται από το πιστωτικό αποτέλεσμά σας. Οι πρόσθετες απαιτήσεις για ένα δάνειο του Τίτλου Ι περιλαμβάνουν:
- Το σπίτι πρέπει να είναι η πρωτεύουσα κατοικία του δανειολήπτη.
- Ο χώρος εγκατάστασης πρέπει να περιλαμβάνει υπηρεσίες αποχέτευσης και ύδρευσης.
- Τα ολοκαίνουργια κατασκευασμένα σπίτια πρέπει να περιλαμβάνουν εγγύηση ενός έτους.
- Ένας εγκεκριμένος εκτιμητής HUD πρέπει να επιθεωρήσει την παρτίδα.
Τίτλος Ι δάνεια μπορεί να είναι μόνο δάνεια στο σπίτι όπως δάνεια κυβέρνηση, αλλά μπορούν επίσης να χρησιμοποιηθούν για να αγοράσουν πολλά και ένα σπίτι μαζί. Τα μέγιστα ποσά δανείων για τα δάνεια του τίτλου Ι είναι χαμηλότερα από τα ανώτατα όρια για τα δάνεια του Τίτλου ΙΙ και οι όροι δανείων είναι μικρότεροι: Για ένα μονοκατοικία και μια παρτίδα, η μέγιστη διάρκεια αποπληρωμής είναι 20 χρόνια.
Τα δάνεια VA είναι διαθέσιμα σε βουλευτές και βετεράνους και μπορούν να χρησιμοποιηθούν σε κατασκευασμένες και σπονδυλωτές κατοικίες. Τα δάνεια VA είναι ιδιαίτερα ελκυστικά λόγω της δυνατότητας να αγοράζουν χωρίς χρήματα κάτω και μην μηνιαία ασφάλιση υποθηκών (υποθέτοντας ότι ο δανειστής το επιτρέπει και ικανοποιείτε τις απαιτήσεις πίστωσης και εισοδήματος). Η υπέρβαση της προκαταβολής σημαίνει ότι θα έχετε υψηλότερες μηνιαίες πληρωμές - και θα πληρώσετε περισσότερα με τόκο - αλλά σε ορισμένες περιπτώσεις είναι λογικό. Για ένα δάνειο VA σε ένα κατασκευασμένο σπίτι:
- Το σπίτι πρέπει να είναι μόνιμα συνδεδεμένο με ένα ίδρυμα.
- Πρέπει να αγοράσετε το σπίτι μαζί με το έδαφος και να το ονομάσετε ως ακίνητη περιουσία.
- Το σπίτι πρέπει να είναι μια πρωτεύουσα κατοικία (όχι ένα δεύτερο σπίτι ή επένδυση σε ακίνητα).
- Το σπίτι πρέπει να πληρεί τον κώδικα HUD και να έχει προσαρτηθεί στις ετικέτες HUD.
Τα δάνεια FNMA διατίθενται ολοένα και περισσότερο για τις κατασκευαζόμενες κατοικίες, καθώς ο οργανισμός αυτός σχεδιάζει να επεκτείνει τη χρηματοδότηση για προσιτές επιλογές στέγασης. Ρωτήστε τον δανειστή σας εάν υπάρχουν διαθέσιμα νέα προγράμματα για την επερχόμενη αγορά σας.
Διάφοροι δανειστές, διαφορετικοί κανόνες
Αν και ορισμένα από τα δάνεια που περιγράφονται παραπάνω υποστηρίζονται από την αμερικανική κυβέρνηση, οι δανειστές επιτρέπεται να ορίζουν κανόνες που είναι πιο περιοριστικοί από τις κατευθυντήριες γραμμές της κυβέρνησης. Αυτές οι "επικαλύψεις" ενδέχεται να σας αποτρέψουν από το δανεισμό, αλλά άλλες τράπεζες ενδέχεται να χρησιμοποιούν διαφορετικούς κανόνες. Αυτός είναι ένας ακόμη λόγος που πληρώνει για να ψωνίσετε γύρω - πρέπει να βρείτε έναν δανειστή με ανταγωνιστικές δαπάνες, και πρέπει να βρείτε έναν δανειστή που θα φιλοξενήσει τις ανάγκες σας.
Ειδικά όταν πρόκειται για κατασκευασμένα σπίτια, οι δανειστές μπορούν να σας πω ότι δεν πληροίτε τις προϋποθέσεις για προγράμματα που έχουν ασφαλιστεί από την κυβέρνηση. Αυτό μπορεί να είναι αλήθεια, αλλά είναι καλύτερο να επαληθεύσετε με αρκετούς δανειστές FHA ή VA προτού να εγκαταλείψετε αυτές τις επιλογές.
Μερικά παραδείγματα τομέων όπου διάφοροι δανειστές ορίζουν διαφορετικούς κανόνες:
- Αναλογία δανείου προς αξία: Μπορεί να έχετε τη δυνατότητα να μειώσετε το 3,5 τοις εκατό ή ίσως να χρειαστεί να κάνετε μια προκαταβολή 20 τοις εκατό .
- Πιστωτικά αποτελέσματα: Ανάλογα με τα πιστωτικά αποτελέσματά σας, ορισμένοι δανειστές ενδέχεται να μην επιθυμούν να συνεργαστούν μαζί σας, ενώ άλλοι καθορίζουν διαφορετικά επιτόκια ή απαιτήσεις προκαταβολής βάσει της πίστωσής σας .
- Είδος σπιτιού: Ορισμένοι δανειστές της VA και της FHA δεν επιθυμούν να δανείζουν σε εργοστάσια, αλλά ενδέχεται να είναι πιο ανοιχτά σε σπίτια με σπονδυλωτά. Ορισμένοι είναι απρόθυμοι να χρηματοδοτήσουν μονόπλευρες, αλλά θα χρηματοδοτήσουν διπλάσια ή μεγαλύτερα σπίτια.
- Συμμετοχή ενοικιαστή: Αν σκοπεύετε να ζήσετε σε ένα πάρκο ή κοινότητα, οι δανειστές μπορεί να θέλουν να μάθουν πόσους ενοίκους ενοικιάζουν σε σύγκριση με το πόσα δικά τους σπίτια.
- Chattel εναντίον υποθήκης: Ορισμένοι δανειστές προσφέρουν μόνο δάνεια κυβέρνησης, γι 'αυτό είναι το μόνο προϊόν που θα σας προσφέρουν. Ομοίως, ορισμένοι δανειστές δεν κάνουν δάνεια προσωπικής ιδιοκτησίας.