Το δικαίωμά σας να ακυρώσετε PMI
Δυστυχώς, οι ιδιοκτήτες σπιτιού αντιμετώπισαν προκλήσεις εξαλείφοντας τις χρεώσεις PMI, ακόμη και όταν δεν ήταν πλέον απαραίτητη η PMI.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι δανειολήπτες και οι υπηρεσίες εξυπηρέτησης πελατών μπερδεύτηκαν σχετικά με τον τρόπο ακύρωσης του PMI και ορισμένοι ασυνείδητοι δανειολήπτες σέρβιζαν τα πόδια τους στην ακύρωση των χρεώσεων PMI.
Ποιος είναι ο νόμος προστασίας ιδιοκτητών σπιτιού;
Ο νόμος προστασίας ιδιοκτητών κατοικιών (HPA), γνωστός επίσης ως νόμος για την ακύρωση του PMI, είναι ένας νόμος που προστατεύει τους καταναλωτές από την υπερβολική πληρωμή για PMI. Οι κανόνες θεσπίζουν:
- Όταν οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να ακυρώσουν PMI και να σταματήσουν να πληρώνουν ασφάλιστρα
- Όταν οι δανειστές πρέπει να σταματήσουν αυτόματα τη χρέωση των δανειοληπτών για PMI
- Γνωστοποιήσεις που πρέπει να παρέχουν οι δανειστές όταν ένα δάνειο απαιτεί PMI
- Πώς να χειριστείτε τα μη δεδουλευμένα ασφάλιστρα που πληρώνουν οι ιδιοκτήτες σπιτιού
Ποιος πληροί τις προϋποθέσεις; Το HPA ισχύει για τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια, περιλαμβανομένων των δανείων για μονοκατοικίες, τα condos και άλλες πολυκατοικίες κατοικιών. Ο νόμος δεν καλύπτει κρατικά δάνεια όπως δάνεια FHA ή δάνεια VA. Επιπλέον, η HPA αντιμετωπίζει διαφορετικά τα συμμορφούμενα δάνεια και τα δάνεια υψηλού κινδύνου. Για να επωφεληθούν από τον HPA, οι καταναλωτές πρέπει να διατηρούν ένα καλό ιστορικό πληρωμών.
Ημερομηνία έναρξης ισχύος: Η HPA άρχισε να ισχύει στις 29 Ιουλίου 1999. Ωστόσο, οι δανειστές πρέπει να παρέχουν γνωστοποιήσεις στους δανειολήπτες που έλαβαν δάνεια πριν από την ημερομηνία αυτή.
Γιατί PMI; Το PMI συνήθως απαιτείται μόνο όταν οι ιδιοκτήτες σπιτιού καταβάλλουν προκαταβολή μικρότερη από 20 τοις εκατό. Με υψηλό δείκτη δανείου προς αξία (LTV), οι δανειστές κινδυνεύουν να χάσουν χρήματα εάν πρέπει να αποκλείσουν ένα σπίτι και να το πουλήσουν γρήγορα.
Όμως, όταν το LTV πέσει κάτω από το 80 τοις εκατό, οι δανειστές αντιμετωπίζουν πολύ μικρότερο κίνδυνο, και οι ιδιοκτήτες σπιτιού - θεωρητικά - θα πρέπει να σταματήσουν να πληρώνουν μηνιαίες χρεώσεις PMI.
Πώς οι ιδιοκτήτες σπιτιού ακυρώνουν PMI
Η HPA εμποδίζει καταστάσεις όπου οι ιδιοκτήτες σπιτιού καταβάλλουν μηνιαίες χρεώσεις PMI για τη διάρκεια του δανείου τους.
Αίτημα δανειολήπτη: Οι οφειλέτες μπορούν να ακυρώσουν το PMI υποβάλλοντας γραπτό αίτημα στον δανειστή τους όταν το δάνειο έχει προγραμματιστεί να φθάσει το 80% του LTV (με βάση το χρονοδιάγραμμα απόσβεσης του δανείου). Οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν επίσης να υποβάλουν αυτό το αίτημα εάν μεταφέρουν το LTV στο 80% κάνοντας επιπλέον πληρωμές δανείων. Για να πληρούν τις προϋποθέσεις, οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορεί να χρειαστεί να προσκομίσουν αποδείξεις ότι το ακίνητο δεν έχει χάσει αξία.
Αυτόματη λήξη: Οι δανειστές υποχρεούνται να ακυρώσουν αυτόματα την κάλυψη PMI μόλις το δάνειο έχει προγραμματιστεί να φτάσει το 78% του αρχικού LTV.
Οριστικός τερματισμός: Όταν το PMI δεν ακυρωθεί λόγω αίτησης δανειολήπτη ή αυτόματου τερματισμού, οι δανειολήπτες πρέπει να ακυρώσουν τις μηνιαίες χρεώσεις PMI αφού το δάνειο φτάσει στο μισό σημείο του χρονοδιαγράμματος απόσβεσης .
Άλλα χαρακτηριστικά: Το HPA είναι περίπλοκο και οι λεπτομέρειες του δανείου σας επηρεάζουν τα δικαιώματά σας βάσει του νόμου. Για παράδειγμα, οποιαδήποτε υποθήκη στην ιδιοκτησία σας ενδέχεται να σας εμποδίσει να ακυρώσετε με επιτυχία την κάλυψη.
Τα μη συμμορφούμενα δάνεια ( όπως δάνεια jumbo ) ίσως απαιτούν να περιμένετε μέχρι να φτάσετε στο 77% του LTV.
Αποκάλυψη: Τα δικαιώματά σας ως δανειολήπτη
Εκτός από τον καθορισμό κανόνων για την ακύρωση PMI, το HPA απαιτεί από τους δανειστές να ενημερώνουν τους δανειολήπτες για τα δικαιώματά τους. Οι γνωστοποιήσεις περιλαμβάνουν προκαταρκτικές και ετήσιες ειδοποιήσεις σχετικά με το πότε και πώς οι δανειολήπτες μπορούν να ακυρώσουν PMI. Οι πληροφορίες περιλαμβάνουν λεπτομέρειες σχετικά με το χρονοδιάγραμμα απόσβεσης, πότε να ζητήσετε ακύρωση και οποιεσδήποτε λειτουργίες που περιορίζουν τη δυνατότητα απόκτησης PMI.
Για υφιστάμενα δάνεια που εκδόθηκαν πριν από τον Ιούλιο του 1999, οι δανειολήπτες λαμβάνουν ετήσια προειδοποίηση, υπενθυμίζοντάς τους ότι μπορούν να ζητήσουν την ακύρωση και να παράσχουν τα στοιχεία επικοινωνίας του δανειολήπτη.
Ασφαλιστική ενυπόθηκου δανείου
Μερικά δάνεια χρησιμοποιούν τον δανειστή που πληρώνεται ασφάλιση υποθηκών (LPMI) αντί να προσθέτουν ασφάλιστρα στη μηνιαία πληρωμή του ιδιοκτήτη.
Οι δανειολήπτες εξακολουθούν να πληρώνουν για το LPMI - το όνομα δεν είναι απολύτως ακριβές - αλλά δεν το πληρώνουν κάθε μήνα. Αντ 'αυτού, οι οφειλέτες μπορούν να πληρώσουν είτε:
- Ένα κατ 'αποκοπήν ποσό στην αρχή του δανείου.
- Ένα υψηλότερο επιτόκιο στο υπόλοιπο του δανείου, το οποίο οδηγεί σε υψηλότερες μηνιαίες πληρωμές στεγαστικών δανείων (κεφαλαίου και τόκων) .
Οι περισσότεροι δανειολήπτες με LPMI επιλέγουν το υψηλότερο επιτόκιο. Αλλά αυτό το επιτόκιο διαρκεί για τη ζωή του δανείου, και δεν υπάρχει τρόπος να "ακυρώσετε" το LPMI και να διατηρήσετε το υφιστάμενο δάνειό σας. Αντ 'αυτού, οι ιδιοκτήτες σπιτιού πρέπει να πληρώσουν το δάνειο LPMI τους, συνήθως με αναχρηματοδότηση με ένα νέο δάνειο .
Παρόλα αυτά, η HPA ισχύει για δάνεια με LPMI. Οι δανειστές υποχρεούνται να παρέχουν γνωστοποιήσεις στους δανειολήπτες που:
- Εξηγήστε πώς λειτουργεί το LPMI
- Επισημάνετε το υψηλότερο επιτόκιο που συνήθως εμφανίζεται με το LPMI
- Συζητήστε τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των διαφόρων επιλογών