Δυστυχώς, πολλά ξενοδοχεία επιχειρηματικής κατηγορίας κοστίζουν κάπου μεταξύ $ 2 και $ 15 εκατομμυρίων. Τα πολυτελή και πολυτελή ξενοδοχεία μπορούν εύκολα να χρειαστούν $ 30 έως 60 εκατομμύρια δολάρια ή περισσότερα.
Παρόλο που τα περισσότερα από αυτά χρηματοδοτούνται παραδοσιακά με χρέη, η απαιτούμενη προκαταβολή των ιδίων κεφαλαίων εξακολουθεί να υπερβαίνει κατά πολύ το περιθώριο δυνατότητας για όλους σχεδόν τους επενδυτές.
Τα καλά νέα? Αυτές τις μέρες, υπάρχει ένας άλλος τρόπος να επενδύσετε σε ξενοδοχεία. Μπορείτε να αγοράσετε το REIT του ξενοδοχείου στο λογαριασμό μεσιτείας με τον ίδιο τρόπο που αγοράζετε μετοχές , ομόλογα ή αμοιβαία κεφάλαια . Πρώτον, ας δημιουργήσουμε αντίγραφα ασφαλείας και να μιλήσουμε για τα REITs για μια στιγμή. Σε περίπτωση που έχετε ξεχάσει ή δεν τις έχετε μελετήσει ποτέ, ένα trust trust για επενδύσεις σε ακίνητα ή η REIT είναι ένας ειδικός τύπος εταιρείας που εστιάζει στην απόκτηση και διαχείριση περιουσιακών στοιχείων που σχετίζονται με ακίνητα και ακίνητα.
Ένα από τα πράγματα που διαφοροποιούν τα REIT από τις συνήθεις εταιρείες είναι ότι το Κογκρέσο τα απαλλάσσει από τους εταιρικούς φόρους υπό τον όρο ότι πληρούνται αρκετές αυστηρές προϋποθέσεις, η σημαντικότερη από τις οποίες είναι η διανομή τουλάχιστον του 90% όλων των κερδών με τη μορφή μερισμάτων στους μετόχους.
Αυτό κάνει τα REITs ιδιαίτερα ευαίσθητα στις μεταβολές των επιτοκίων , αλλά επίσης σημαίνει ότι τείνουν να προσφέρουν πολύ μεγαλύτερες αποδόσεις μερισμάτων από τις αντίστοιχες μετοχές των blue-chip .
Το μειονέκτημα? Οι διανομές του REIT δεν είναι "κατάλληλα μερίσματα" βάσει του φορολογικού κώδικα, πράγμα που σημαίνει ότι θα φορολογείτε σαν να ήταν απλό εισόδημα, όχι στους χαμηλότερους, πιο ελκυστικούς φορολογικούς συντελεστές .
Μόλις ξεκινήσετε να δημιουργείτε ένα σημαντικό χαρτοφυλάκιο, αυτό μπορεί μερικές φορές να σας προκαλέσει πρόβλημα εάν αγοράσετε πολλούς μέσω ενός Roth IRA , SEP-IRA , 401 (k) ή άλλου φορολογικού καταφύγου, καθώς ενδέχεται να ενεργοποιήσετε τον Φόρο Εισοδήματος Άσχετων Επιχειρήσεων ή το UBIT . Αυτή είναι μια διαφορετική συζήτηση για μια διαφορετική ημέρα.
Ξενοδοχείο REITs vs Διαμέρισμα REIT ή REIT Ειδικεύεται στο χώρο του Leasing Mall
Ακριβώς όπως τα αποθέματα σε διαφορετικούς κλάδους και κλάδους έχουν διαφορετικά χαρακτηριστικά κινδύνου, τα REIT ποικίλλουν σημαντικά ανάλογα με το είδος του έργου ακίνητης περιουσίας στο οποίο ειδικεύονται.
Αυτό δεν είναι νέα για τους επενδυτές ακίνητων περιουσιών που είναι εξοικειωμένοι με την απόκτηση ακίνητης περιουσίας - όπως γνωρίζουν από την εμπειρία από πρώτο χέρι, ένα συγκρότημα διαμερισμάτων συμπεριφέρεται πολύ διαφορετικά από ένα κτίριο γραφείων ή μονάδες αποθήκευσης βασισμένο στις υποκείμενες οικονομίες, παραδόσεις, πρακτικές, τους νόμους και τις δυνάμεις στην εργασία - αλλά μερικές φορές αποτελεί έκπληξη για τους νέους επενδυτές που αποκτούν ακίνητη περιουσία μέσω τίτλων που διαπραγματεύονται δημόσια.
Δεν καταλαβαίνουν ότι το εμπορικό σας γραφείο REIT μπορεί να παρουσιάσει κυκλικά ποσοστά μίσθωσης, καθώς ακολουθεί κύκλους άνθησης και αποτυχίας, ενώ η βιομηχανική σας αποθήκη REIT μπορεί να είναι πολύ πιο σταθερή καθώς η πλεονάζουσα παραγωγική ικανότητα μπορεί να τερματιστεί με ελάχιστο κόστος συντήρησης πολύ πιο γρήγορα από ό, κάτι σαν ένα πολυκατοικία.
Είναι η φύση της κατηγορίας περιουσιακών στοιχείων .
Μια ενδιαφέρουσα υπο-ειδικότητα στον κλάδο των επενδύσεων σε ακίνητα είναι το ξενοδοχείο REIT. Όπως μπορείτε πιθανώς να υποθέσετε από το όνομα, το ξενοδοχείο REIT επικεντρώνεται στην ανάπτυξη, διαχείριση, απόκτηση ή χρηματοδότηση ξενοδοχείων και ακινήτων που σχετίζονται με τη φιλοξενία.
Αυτά μπορούν να κυμανθούν από τα πανδοχεία του προϋπολογισμού που βρίσκονται στην πλευρά των ξεχασμένων εθνικών οδών και των κρατικών δρόμων έως τα θέρετρα κύρους πέντε διαμαντιών σε ορισμένες από τις πρωτεύουσες ψυχαγωγίας, τυχερών παιχνιδιών και πληθυσμού του κόσμου. Μπορούν να περιλαμβάνουν την ανάπτυξη και την ιδιοκτησία της ιδιοκτησίας, καταβάλλοντας μια τρίτη ομάδα διαχείρισης για να χειριστεί την πραγματική λειτουργία του ξενοδοχείου σε αντάλλαγμα για ένα μερίδιο των εσόδων .
Μπορούν να επικεντρωθούν κυρίως στη διαχείριση ιδιοκτησιών ξενοδοχείων άλλων ανθρώπων για μια μείωση των εσόδων. Μπορούν να περιλαμβάνουν τη χρηματοδότηση ξενοδοχειακών έργων, τα οποία ενεργούν περισσότερο σαν επενδύσεις σχεδόν οιονεί εισοδήματος .
Πρέπει απολύτως να καταλάβετε τι είστε εσείς ή αν διακινδυνεύετε τις αποταμιεύσεις που έχετε κερδίσει σκληρά.
Τα Hotel REITs είναι γνωστά, λόγω του ότι η κατοχή του ξενοδοχείου συσχετίζεται με τις γενικές οικονομικές συνθήκες, καθιστώντας τα ιδιαίτερα ευαίσθητα στην επέκταση και συρρίκνωση. Όταν χτυπά μια ύφεση , οι επιχειρήσεις περικόπτουν τους προϋπολογισμούς ταξιδιού, επιλέγουν τηλεδιάσκεψη ή τηλεφωνικές κλήσεις. Οι οικογένειες και οι οργανώσεις αναβάλλουν τις διακοπές, παραμένοντας πιο κοντά στο σπίτι.
Για ένα ξενοδοχείο REIT, αυτό σημαίνει συχνά ότι οι ταμειακές ροές ξεθωριάζουν ταυτόχρονα οι αποδόσεις αυξάνονται, ώστε να λάβετε δραματικές μειώσεις στην αξία των μεριδίων ή μετοχών. Αντίθετα, όταν ανακύπτουν πράγματα, οι ταμειακές ροές εκρήγνυνται μερικές φορές μέσα από την οροφή, έτσι ώστε να λάβετε αυτές τις εκροές και τις αξίες της αγοράς. Είναι πολύ διαφορετικές από τις στάνταρτ του κόσμου που απλώς εξάγουν χρήματα όπως το ρολόι, η γενιά μετά τη γενιά. επιχειρήσεις όπως η Colgate-Palmolive ή η Nestle. Ας δούμε μια πραγματική εικόνα για να δείξει πώς λειτουργεί ένα πραγματικό ξενοδοχείο REIT.
Πώς πραγματικό Hotel REIT Behaved κατά τη διάρκεια της οικονομικής κατάρρευσης 2008-2009
Το Hospitality Properties Trust είναι ένα ξενοδοχείο REIT που διαθέτει 291 ξενοδοχεία, που περιλαμβάνει 43.976 δωμάτια ή σουίτες, καθώς και 185 ιδιόκτητα ή μισθωμένα ταξιδιωτικά κέντρα. Σύμφωνα με τις ανακοινώσεις SEC, αυτές οι ιδιότητες βρίσκονται σε 44 πολιτείες στις Ηνωμένες Πολιτείες, τον Καναδά και το Πουέρτο Ρίκο.
Το ξενοδοχείο REIT εκμεταλλεύεται το χαρτοφυλάκιο του ξενοδοχείου στο πλαίσιο μιας ποικίλης συλλογής συμφωνιών franchise, όπως Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Ξενοδοχεία Και Resorts, το Sonesta ES Suites, το InterContinental Hotels & Resorts, το Marriott Hotels & Resorts, το Clift Hotel, το Radisson Hotels & Resorts, το TownePlace Suites by Marriott, το Hawthorn Suites, το Country Inns & Suites by Carlson, το Holiday Inn Hotels & Το Marriott και το Park Plaza Hotels & Resorts.
Κατά τα έτη άνθησης πριν από την κατάρρευση της ακίνητης περιουσίας κατέστρεψε την οικονομία στη χειρότερη ύφεση από τη Μεγάλη Ύφεση, αυτό το ξενοδοχείο REIT παρήγαγε λιπαρές διανομές για ιδιοκτήτες. Το 2004 έλαβαν 2,88 μετρητά ανά μετοχή το 2005, 2,89 δολάρια ανά μετοχή το 2006, 2,94 δολάρια ανά μετοχή το 2007, 3,03 δολάρια ανά μετοχή το 2008 και 3,08 δολάρια ανά μετοχή.
Όταν ο οικονομικός κόσμος έπεφτε, όμως, οι κρατήσεις ξενοδοχείων έπεσαν από έναν γκρεμό. Τα επιχειρηματικά συνέδρια ακυρώθηκαν και οι διανομές μετρητών υποβαθμίστηκαν, φθάνοντας στα 0,77 δολάρια ανά μετοχή, μια εκπληκτική πτώση κατά 75%. Αν βασιζόταν σε αυτά τα χρήματα για να πληρώσετε τους λογαριασμούς σας, ξαφνικά διαπιστώσατε ότι είχε εξατμιστεί τη στιγμή που το χρειάζεστε περισσότερο.
Ανεβάζοντας ανόητα τα πονταρίσματά τους (και πάλι αν έχετε στην ιδιοκτησία σας ένα ξενοδοχείο REIT θα πρέπει να γνωρίζετε ότι αυτό αποτελεί μέρος της εμπειρίας ιδιοκτησίας), οι μετοχές κατέρρευσαν από ένα υψηλό των 51,50 δολ. Το 2006 σε μόλις $ 6,90 το 2009. Αυτή η μείωση κατά 86,6% η τιμή των μετοχών προστέθηκε στην προσβολή του τραυματισμού από τη σοβαρή περικοπή του παθητικού εισοδήματός σας .
Τι συνέβη με τους περίπλοκους επενδυτές που κατάλαβαν τη φύση της ιδιοκτησίας του ξενοδοχείου REIT; Κάθισαν στα παροιμιώδη τους πλάτη, βλέποντας τις διανομές μετρητών να ανέρχονται σε 1,96 δολάρια ανά μετοχή με τιμή μετοχής 32,46 δολάρια. Σίγουρα, δεν είναι πουθενά κοντά τα καλά χρόνια, αλλά για μια αρκετά φρικτή περίοδο μέτρησης, χτύπησατε ελαφρά τον πληθωρισμό μετά τους φόρους, διατηρώντας την αγοραστική σας δύναμη .
Αγοράσατε την ασφάλεια ακινήτων πριν από δέκα χρόνια, πληρώνοντας μεταξύ $ 26.50 και $ 42.40 ανά μετοχή. Κατά τη διάρκεια αυτού του χρόνου, εσείς συλλέξατε 24,83 δολάρια περίπου σε διανομές μετρητών. Εάν ήσασταν έξυπνοι και επανεπενδύσατε αυτά τα μερίσματα κατά τη διάρκεια της κρίσης, έγιναν αυτό που ένας χρηματοοικονομικός ακαδημαϊκός χαρακτήρισε ως "επιταχυντής επιστροφής", κάνοντας αρκετές εκατοντάδες εκατοστιαίες μονάδες κέρδους σε κάθε επιταγή ή κατάθεση οργάνωσε πίσω στην αγορά πρόσθετων μετοχών λόγω της μερικής ανάκτηση της αγοραίας αξίας.
Αντίθετα το ξενοδοχείο REIT με κάτι σαν ένα βιομηχανικό REIT. Ακόμη και με τον κόσμο να υποχωρεί, οι επιχειρήσεις δεν θέλουν να εγκαταλείψουν τις αποθήκες τους, τις εγκαταστάσεις αποστολών και τα εργοστάσια. Επιπλέον, συχνά (όχι πάντοτε) είναι σε θέση να καταβάλλουν τις συμβάσεις μίσθωσης που οφείλουν νόμιμα, ακόμη και αν η ίδια η επιχείρηση τελικά πτωχεύσει. Κατά τη διάρκεια της ίδιας κατάρρευσης, ένα βιομηχανικό REIT όπως το EastGroup Properties δεν έκοψε το μέρισμα.
Το απόθεμα υποχώρησε από 48,54 δολάρια στα 24,58 δολάρια, μια πτώση μόλις 49,36%, η οποία δεν ήταν πολύ διαφορετική από τους δείκτες της χρηματιστηριακής αγοράς, όπως ο Dow Jones Industrial Average και ο S & P 500! Δεδομένης της ροής των τίτλων και του τρόπου με τον οποίο επηρεάζει την αγοραία αξία, είναι απίστευτα εντυπωσιακό. Ακόμη πιο εντυπωσιακό; Οι μετοχές βρίσκονται στην πραγματικότητα στα $ 59,32 αυτήν τη στιγμή, οπότε έχετε ένα μη πραγματοποιημένο κεφαλαιουχικό κέρδος $ 10,78 ή 22% + για το ίδιο το απόθεμα πάνω από όλα αυτά τα μερίσματα που απολαμβάνετε.
Οι Επιπτώσεις για τους Επενδυτές του Ξενοδοχείου REIT είναι Σαφείς
Υπάρχουν τέσσερις σημαντικοί τρόποι με τους οποίους μπορείτε να προσεγγίσετε στρατηγικά την απόκτηση ξενοδοχείου REITs εάν θέλετε να τους είστε κύριοι:
- Αγοράζοντας μόνο μπλοκ ξενοδοχείων REITs κατά τη διάρκεια των συντριβών της χρηματιστηριακής αγοράς , αντιμετωπίζοντας πολύ διαφορετικά από τα ταμεία σας δείκτη ή άλλες εκμεταλλεύσεις που στη συνέχεια σχεδιάζετε για την κατοχή για πάντα . Όσο χαμηλότερη είναι η βάση κόστους, τόσο πιο γρήγορα μπορείτε να εξαγάγετε την τιμή αγοράς σας πίσω σε μερίσματα μετρητών εάν σκοπεύετε να επενδύσετε αυτά τα χρήματα κάπου αλλού.
- Κανονικά μέσο κόστος δολαρίου στο ξενοδοχείο REITs , γνωρίζοντας ότι μερικές φορές θα αγοράζετε τη χειρότερη δυνατή στιγμή αλλά εμπιστεύεστε τα υψηλά και χαμηλά, σε συνδυασμό με τα επανεπενδυθέντα μερίσματα, θα μετρήσετε τα πάντα για εσάς για μια ικανοποιητική συνολική απόδοση . Για τους περισσότερους ανθρώπους, αυτή είναι ίσως η καλύτερη προσέγγιση, καθώς ο μέσος όρος του κόστους δολαρίου μειώνει δραστικά τον κίνδυνο χρηματιστηριακής αγοράς, ειδικά όταν συνδυάζεται με διαφοροποίηση .
- Σκέψου . Όταν η ξενοδοχειακή βιομηχανία βρίσκεται σε κατάρρευση, αγοράστε το ξενοδοχείο REITs μέχρι να επιστρέψουν τα χρόνια άνθησης και στη συνέχεια να τα απορρίψετε ακόμα και αν καταλήξουν πολύ υψηλότερα. Οι πιθανότητες μακροπρόθεσμης επιτυχίας εδώ δεν είναι εξαιρετικές εκτός αν είστε σε θέση να καταλάβετε τη βιομηχανία ξενοδοχείων σιωπηρά και να αντιμετωπίζετε την απόκτηση της REIT με τον ίδιο τρόπο που θα κάνατε αν δαπανούσατε εκατομμύρια δολάρια για να αγοράσετε ένα ακίνητο απόλυτα, αλλά υπάρχει μια μειοψηφία οικονομικά περίπλοκους ανθρώπους εκεί έξω με την ικανότητα να το κάνουν σε βάση αποτίμησης, υπό την προϋπόθεση ότι θα μπορούν να ζήσουν με πολύ σύντομα αγαθά ή να πουλήσουν πολύ νωρίς, κάτι που πρόκειται να συμβεί, δεδομένου ότι οι επενδυτές, στο σύνολό τους, έχουν συνήθεια να γίνουν υπερβολικά αισιόδοξοι ή απαισιόδοξες από καιρό σε καιρό.
- Ρίξτε στην πετσέτα και αγοράστε κάτι σαν το Vanguard REIT Index Fund , το οποίο αναμιγνύει μαζί πολλά REITs, συμπεριλαμβανομένων των ξενοδοχείων REIT, ως μέρος ενός διαφοροποιημένου χαρτοφυλακίου. Έχει πολύ χαμηλότερη απόδοση μερίσματος, αλλά αν νομίζετε ότι ο μειωμένος κίνδυνος αξίζει αυτό το εμπόδιο, ίσως να είναι η πιο σοφή διαδικασία δράσης σας.
Σε κάθε περίπτωση, το ξενοδοχείο REITs δεν είναι το αδύναμο της καρδιάς. Εάν δεν ξέρετε τι κάνετε, πέλμα ελαφρά.