Ένας νέος οδηγός επενδυτών για τους τύπους επενδύσεων σε ακίνητα
Καθώς αποκαλύπτετε αυτούς τους διαφορετικούς τύπους επενδύσεων σε ακίνητα και μάθετε περισσότερα για αυτά, δεν είναι ασυνήθιστο να βλέπετε κάποιον να χτίζει μια περιουσία, μαθαίνοντας να ειδικεύεται σε μια συγκεκριμένη θέση.
Αν αποφασίσετε ότι αυτό είναι ένας τομέας στον οποίο ίσως θέλετε να αφιερώσετε σημαντικό χρόνο, προσπάθεια και πόρους για να επιδιώξετε την οικονομική σας ανεξαρτησία και το παθητικό εισόδημα , θα ήθελα να σας οδηγήσω σε μερικά από τα διαφορετικά είδη επενδύσεων σε ακίνητα έτσι μπορείτε να πάρετε μια γενική καθίζηση της γης.
Πριν μιλήσουμε για επενδύσεις σε ακίνητα
Πριν βυθίσουμε τους διάφορους τύπους επενδύσεων σε ακίνητα που μπορεί να είναι διαθέσιμοι σε εσάς, πρέπει να αφιερώσω μια στιγμή για να εξηγήσω ότι σχεδόν ποτέ δεν πρέπει να αγοράσετε επενδυτικά ακίνητα απευθείας στο όνομά σας. Υπάρχουν πολλοί λόγοι, μερικοί από τους οποίους έχουν να κάνουν με την προστασία προσωπικών στοιχείων. Αν κάτι πάει στραβά και βρεθείτε αντιμέτωποι με κάτι αδιανόητο όπως μια διακανονιστική διαδικασία που υπερβαίνει την ασφαλιστική σας κάλυψη, εσείς και οι σύμβουλοί σας χρειάζεστε τη δυνατότητα να θέσετε την οντότητα που κρατάει την ακίνητη περιουσία σε πτώχευση, ώστε να έχετε την ευκαιρία να ξεφύγετε για να πολεμήσετε άλλη μέρα.
Ένα σημαντικό εργαλείο στη διάρθρωση των υποθέσεων σας περιλαμβάνει σωστά την επιλογή νομικής οντότητας. Ουσιαστικά όλοι οι έμπειροι επενδυτές σε ακίνητα χρησιμοποιούν μια ειδική νομική δομή γνωστή ως εταιρεία περιορισμένης ευθύνης ή LLC για σύντομο χρονικό διάστημα ή περιορισμένη σύμπραξη ή LP για λίγα λόγια. Θα πρέπει να μιλήσετε σοβαρά με το δικηγόρο και λογιστή σας για να κάνετε το ίδιο.
Μπορεί να σας εξοικονομήσει ανείπωτο οικονομικές δυσκολίες κάτω από το δρόμο. Ελπίδα για το καλύτερο, σχέδιο για το χειρότερο.
Αυτές οι ειδικές νομικές δομές μπορούν να δημιουργηθούν μόνο για μερικές εκατοντάδες δολάρια, ή εάν χρησιμοποιείτε έναν έγκριτο δικηγόρο σε μια πόλη αξιοπρεπούς μεγέθους, μερικές χιλιάδες δολάρια. Οι απαιτήσεις αρχειοθέτησης των εγγράφων δεν είναι συντριπτικές και θα μπορούσατε να χρησιμοποιήσετε μια διαφορετική LLC για κάθε επένδυση σε ακίνητα που ανήκετε. Αυτή η τεχνική ονομάζεται "διαχωρισμός περιουσιακών στοιχείων" διότι, και πάλι, βοηθά στην προστασία σας και των εκμεταλλεύσεών σας. Εάν μια από τις ιδιότητές σας αντιμετωπίζει προβλήματα, ίσως μπορείτε να την θέσετε σε πτώχευση χωρίς να πλήξετε τους άλλους (αρκεί δεν υπογράψατε συμφωνία για το αντίθετο, όπως μια υπόσχεση που διασφάλισε τις υποχρεώσεις σας).
Με αυτό έξω από το δρόμο, ας πάμε στην καρδιά αυτού του άρθρου και να επικεντρωθεί στα διάφορα είδη των ακινήτων.
Από τα κτίρια διαμερίσματος έως τις μονάδες αποθήκευσης, μπορείτε να βρείτε το είδος του έργου ακίνητης περιουσίας που απευθύνεται στην προσωπικότητα και τους πόρους σας
Αν σκοπεύετε να αναπτύξετε, να αποκτήσετε ή να αποκτήσετε ή να κτυπήσετε ακίνητα, μπορείτε να καταλάβετε καλύτερα τις ιδιαιτερότητες του τι αντιμετωπίζετε διαιρώντας τα ακίνητα σε διάφορες κατηγορίες.
- Οι επενδύσεις σε κατοικίες είναι ιδιοκτησίες όπως σπίτια, πολυκατοικίες, εξοχικές κατοικίες και εξοχικές κατοικίες, όπου ένα άτομο ή οικογένεια σας πληρώνει για να ζήσετε στο ακίνητο. Η διάρκεια της διαμονής τους βασίζεται στη σύμβαση ενοικίασης ή στη συμφωνία που υπογράφουν μαζί σας, γνωστή ως συμφωνία μίσθωσης. Οι περισσότερες μισθωτικές μισθώσεις διάρκειας δώδεκα μηνών στις Ηνωμένες Πολιτείες.
- Οι εμπορικές επενδύσεις σε ακίνητα αποτελούνται κυρίως από κτίρια γραφείων και ουρανοξύστες. Εάν επρόκειτο να λάβετε μερικές από τις αποταμιεύσεις σας και να κατασκευάσετε ένα μικρό κτίριο με μεμονωμένα γραφεία, θα μπορούσατε να τα εκμισθώσετε σε εταιρείες και ιδιοκτήτες μικρών επιχειρήσεων , οι οποίοι θα σας πληρώσουν ενοίκιο για να χρησιμοποιήσετε το ακίνητο. Δεν είναι ασυνήθιστο τα εμπορικά ακίνητα να περιλαμβάνουν πολυετείς μισθώσεις. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε μεγαλύτερη σταθερότητα των ταμειακών ροών και ακόμη να προστατεύσει τον ιδιοκτήτη όταν μειώνονται τα ποσοστά ενοικίασης, αλλά εάν η αγορά θερμαίνεται και οι τιμές ενοικίασης αυξάνονται ουσιαστικά σε σύντομο χρονικό διάστημα, μπορεί να μην είναι δυνατή η συμμετοχή καθώς το κτίριο γραφείων είναι κλειδωμένη στις παλιές συμφωνίες.
- Οι επενδύσεις σε βιομηχανικά ακίνητα μπορούν να αποτελούνται από τα πάντα, από τις βιομηχανικές αποθήκες που εκμισθώνονται στις επιχειρήσεις ως κέντρα διανομής για μακροπρόθεσμες συμφωνίες σε μονάδες αποθήκευσης, πλυντήρια αυτοκινήτων και άλλους ειδικούς σκοπούς ακίνητα που παράγουν πωλήσεις από πελάτες που χρησιμοποιούν προσωρινά την εγκατάσταση. Οι επενδύσεις σε βιομηχανικές ακίνητες περιουσίες έχουν συχνά σημαντικές ροές εσόδων από αμοιβές και υπηρεσίες, όπως η προσθήκη ηλεκτρικών σκουπών σε πλυντήριο αυτοκινήτων, προκειμένου να αυξηθεί η απόδοση της επένδυσης για τον ιδιοκτήτη.
- Οι λιανικές επενδύσεις σε ακίνητα αποτελούνται από εμπορικά κέντρα, εμπορικά κέντρα και άλλα εμπορικά καταστήματα. Σε ορισμένες περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης λαμβάνει επίσης ένα ποσοστό των πωλήσεων που παράγονται από το κατάστημα ενοικιαστή εκτός από ένα βασικό μίσθωμα για να τους παροτρύνει να διατηρήσουν το ακίνητο σε κορυφαία κατάσταση.
- Οι μικτές επενδύσεις σε ακίνητα είναι εκείνες που συνδυάζουν οποιαδήποτε από τις παραπάνω κατηγορίες σε ένα ενιαίο έργο. Ξέρω έναν επενδυτή στην Καλιφόρνια ο οποίος πήρε πολλά εκατομμύρια δολάρια σε αποταμιεύσεις και βρήκε μια μεσαία πόλη στα Midwest. Πλησίασε μια τράπεζα για χρηματοδότηση και έχτισε ένα τριώροφο κτίριο γραφείων μικτής χρήσης που περιβάλλεται από καταστήματα λιανικής πώλησης. Η τράπεζα, η οποία του δανείστηκε τα χρήματα, έλαβε μίσθωση στο ισόγειο, δημιουργώντας σημαντικά έσοδα από ενοίκια για τον ιδιοκτήτη. Οι άλλοι όροφοι μισθώθηκαν σε μια ασφαλιστική εταιρεία υγείας και σε άλλες επιχειρήσεις. Τα γύρω καταστήματα εκμισθώθηκαν γρήγορα από ένα Panera Bread, ένα γυμναστήριο μέλους, ένα γρήγορο εστιατόριο, ένα πολυτελές κατάστημα λιανικής πώλησης, μια εικονική γκάμα γκολφ και ένα κομμωτήριο. Οι μικτές επενδύσεις σε ακίνητα είναι δημοφιλείς για όσους διαθέτουν σημαντικά περιουσιακά στοιχεία, επειδή έχουν ένα βαθμό ενσωματωμένης διαφοροποίησης, το οποίο είναι σημαντικό για τον έλεγχο του κινδύνου.
- Πέρα από αυτό, υπάρχουν και άλλοι τρόποι να επενδύσετε στην ακίνητη περιουσία αν δεν θέλετε πραγματικά να ασχοληθείτε με τα ακίνητα μόνοι σας. Οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα, ή οι εταιρείες REIT, είναι ιδιαίτερα δημοφιλή στην επενδυτική κοινότητα. Όταν επενδύετε μέσω REIT , αγοράζετε μετοχές μιας εταιρείας που κατέχει ακίνητα και διανέμει ουσιαστικά όλο το εισόδημά της ως μερίσματα. Φυσικά, πρέπει να αντιμετωπίσετε κάποια φορολογική πολυπλοκότητα - τα μερίσματά σας δεν είναι επιλέξιμα για τους χαμηλούς φορολογικούς συντελεστές που μπορείτε να έχετε σε κοινά αποθέματα - αλλά, συνολικά, μπορούν να είναι μια καλή προσθήκη στο χαρτοφυλάκιο του σωστού επενδυτή εάν αγοράσετε τη σωστή αποτίμηση και με επαρκές περιθώριο ασφαλείας. Μπορείτε ακόμη να βρείτε ένα REIT για να ταιριάξετε με τον συγκεκριμένο τομέα που επιθυμείτε. π.χ. εάν θέλετε να έχετε ξενοδοχεία, μπορείτε να επενδύσετε σε ξενοδοχεία REIT .
- Μπορείτε επίσης να εισέλθετε σε πιο εσωτερικούς χώρους, όπως τα πιστοποιητικά φορολογικού ενέχυρου . Τεχνικά, τα χρήματα δανεισμού για ακίνητα θεωρούνται επίσης ακίνητα που επενδύουν , αλλά νομίζω ότι είναι πιο ενδεδειγμένο να το θεωρήσετε ως μια σταθερή επένδυση σε εισόδημα , ακριβώς όπως ένα ομόλογο , επειδή δημιουργείτε την επένδυσή σας επιστρέφοντας δάνειο χρήματα σε αντάλλαγμα για το εισόδημα από τόκους . Δεν έχετε υποκείμενη συμμετοχή στην εκτίμηση ή την κερδοφορία ενός ακινήτου πέρα από αυτά τα έσοδα από τόκους και την επιστροφή του κεφαλαίου σας.
- Ομοίως, η αγορά ενός ακίνητου ή ενός κτιρίου και στη συνέχεια η εκμίσθωσή του σε έναν μισθωτή , όπως ένα εστιατόριο, μοιάζει περισσότερο με επενδύσεις σταθερού εισοδήματος παρά με πραγματική επένδυση σε ακίνητα. Χρηματοδοτείτε ουσιαστικά ένα ακίνητο, αν και αυτό κάπως περιβάλλει το φράχτη των δύο επειδή θα πάρετε τελικά την ιδιοκτησία πίσω και κατά πάσα πιθανότητα η εκτίμηση ανήκει σε σας.