Τα οφέλη της ιδιοκτησίας ιδιοκτησίας χωρίς τη δυσκολία
Οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα, ή REITs, μπορεί να είναι ένας βολικός τρόπος για τον μέσο επενδυτή να αποκομίσει κέρδη χωρίς την ταλαιπωρία της άμεσης απόκτησης ακίνητης περιουσίας. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο συμπεριελάβαμε αυτό το περιεκτικό δοκίμιο στον οδηγό του αρχαίου μας για επενδύσεις σε ακίνητα .
Πριν από το 1960, μόνο τα πλούσια άτομα και οι εταιρείες είχαν τους απαραίτητους οικονομικούς πόρους για να επενδύσουν σε σημαντικά έργα ακίνητης περιουσίας όπως εμπορικά κέντρα, επιχειρηματικά πάρκα και εγκαταστάσεις υγειονομικής περίθαλψης. Σε απάντηση, το Κογκρέσσο ψήφισε το νόμο του 1960 για το Real Estate Investment Trust. Η νομοθεσία εξαιρούσε αυτές τις εταιρίες ειδικού σκοπού από τον φόρο εισοδήματος εταιρειών αν πληρούσε κάποιο κριτήριο. Ελπίζαμε ότι το οικονομικό κίνητρο θα οδηγούσε τους επενδυτές να συγκεντρώσουν τους πόρους τους μαζί για να σχηματίσουν εταιρείες με σημαντικά ακίνητα περιουσιακά στοιχεία, παρέχοντας τις ίδιες ευκαιρίες στον αμερικανικό μέσο όρο που διέθεταν η ελίτ. Τρία χρόνια αργότερα δημιουργήθηκε η πρώτη REIT.
Ωστόσο, η αρχική νομοθεσία είχε ορισμένα σημαντικά μειονεκτήματα δεδομένου ότι απαιτούσε από τα στελέχη που ήταν υπεύθυνα για την επιχείρηση να προσλαμβάνουν τρίτους για την παροχή υπηρεσιών διαχείρισης και εκμίσθωσης ακινήτων. Αυτοί οι περιορισμοί ακυρώθηκαν στο νόμο περί φορολογικής μεταρρύθμισης του 1986. Δεκατρία χρόνια αργότερα, το 1999, ψηφίστηκε ο νόμος περί εκσυγχρονισμού της REIT.
Ο νόμος επιτρέπει στις εταιρείες REIT να σχηματίζουν φορολογούμενες θυγατρικές προκειμένου να παρέχουν εξειδικευμένες υπηρεσίες σε ενοικιαστές που κανονικά δεν εμπίπτουν στην αρμοδιότητα των επενδύσεων σε ακίνητα. Παρόλο που ο νόμος εξακολουθεί να έχει ορισμένους περιορισμούς ως προς τους τύπους υπηρεσιών που μπορούν να προσφερθούν, αναμένεται ότι η ποιότητα των υπηρεσιών που διαχειρίζονται οι ιδιότητες του REIT θα βελτιωθεί σημαντικά ως αποτέλεσμα του πέρασματός του.
Απαιτήσεις για την κατάσταση REIT
Σύμφωνα με την Ralph Block στην επένδυση σε REITs: Trust Investment Real Estate, κάθε REIT πρέπει να περάσει αυτές τις τέσσερις δοκιμές ετησίως για να διατηρήσει το ειδικό φορολογικό καθεστώς:
- "Η REIT πρέπει να διανείμει τουλάχιστον το 90 τοις εκατό του ετήσιου φορολογητέου εισοδήματός της, εξαιρουμένων των υπεραξιών , ως μερίσματα στους μετόχους της.
- Η REIT πρέπει να έχει τουλάχιστον 75 τοις εκατό των περιουσιακών της στοιχείων που επενδύονται σε ακίνητα, ενυπόθηκα δάνεια , μετοχές σε άλλα REITs, μετρητά ή κρατικά χρεόγραφα.
- Η REIT πρέπει να αντλεί τουλάχιστον το 75 τοις εκατό του ακαθάριστου εισοδήματός της από ενοίκια, τόκους υποθηκών ή κέρδη από την πώληση ακινήτων. Και τουλάχιστον το 95% πρέπει να προέρχεται από αυτές τις πηγές, μαζί με μερίσματα, τόκους και κέρδη από πωλήσεις τίτλων.
- Η REIT πρέπει να έχει τουλάχιστον 100 μετόχους και πρέπει να έχει λιγότερα από το 50 τοις εκατό των εκκρεμών μετοχών συγκεντρωμένη στα χέρια πέντε ή λιγότερων μετόχων. "
Εκτός από την πρόληψη της διπλής φορολογίας, τα REITs προσφέρουν πολλά άλλα οφέλη που περιλαμβάνουν:
Επαγγελματική διαχείριση
Στις περισσότερες περιπτώσεις, ο επενδυτής που αγοράζει ένα ακίνητο ενοικίασης παραμένει στις δικές του συσκευές. Τα REIT επιτρέπουν στον επενδυτή την ευκαιρία να διαχειρίζεται τα ακίνητά του από μια επαγγελματική ομάδα ακινήτων που γνωρίζει τη βιομηχανία, κατανοεί την επιχείρηση και μπορεί να επωφεληθεί από τις ευκαιρίες χάρη στην ικανότητά της να αντλεί κεφάλαια από τις κεφαλαιαγορές. Τα οφέλη δεν περιορίζονται στη χρηματοοικονομική υπευθυνότητα της ομάδας διαχείρισης. Οι ιδιοκτήτες των REITs δεν πρόκειται να λάβουν τηλεφωνικές κλήσεις στις 3 π.μ. για να διορθώσουν μια υπερχείλιση τουαλέτας.
Περιορισμός του προσωπικού κινδύνου
Τα REITs μπορούν να περιορίσουν σημαντικά τον προσωπικό κίνδυνο. Πως? Εάν ένας επενδυτής ήθελε να αποκτήσει ακίνητη περιουσία, είναι πιθανό ότι θα αναλάβει το χρέος δανεισμένο χρήματα από φίλους, οικογένεια ή μια τράπεζα.
Συχνά, θα πρέπει να εγγυηθεί προσωπικά τα κεφάλαια. Αυτό μπορεί να τον αφήσει εκτεθειμένο σε δυνητικά καταστροφική ευθύνη σε περίπτωση που το έργο αποτύχει. Η εναλλακτική λύση είναι να προκύψουν σημαντικά ποσά κεφαλαίου, ανακατανέμοντας τα άλλα περιουσιακά στοιχεία όπως μετοχές, ομόλογα, αμοιβαία κεφάλαια και ασφαλιστήρια συμβόλαια ζωής. Καμιά εναλλακτική λύση δεν είναι πιθανόν να είναι ιδανική.
Η αγορά ενός REIT, από την άλλη πλευρά, μπορεί να γίνει μόνο με μερικές εκατοντάδες δολάρια, καθώς οι τιμές των μετοχών είναι συχνά τόσο χαμηλές, αν όχι χαμηλότερες, από τις μετοχές. Ένας επενδυτής που θέλει να επενδύσει 3.000 δολάρια στην ακίνητη περιουσία θα αποκομίσει τα ίδια οφέλη σε μια προ-αξιολογηθεί βάση, όπως εκείνοι που θέλουν να επενδύσουν $ 100.000? στο παρελθόν, απλώς δεν ήταν δυνατό να επιτευχθεί αυτή η διαφοροποίηση στην κατηγορία των περιουσιακών στοιχείων χωρίς τη συμμετοχή εταίρων ή τη χρήση μόχλευσης.
Ρευστότητα
Σε αντίθεση με την άμεση ιδιοκτησία, η REIT προσφέρει ρευστότητα και ημερήσιες τιμές. Πολλοί επενδυτές το κάνουν λάθος για αυξημένο κίνδυνο . Αφού ο μέσος επενδυτής ακίνητης περιουσίας έχει αποκτήσει ένα σπίτι, ένα κτίριο διαμερισμάτων ή μια μονάδα αποθήκευσης, ενδιαφέρεται πρωτίστως για τις μελλοντικές προοπτικές εισοδήματος μίσθωσης και όχι για την πιθανή αξία πώλησης του περιουσιακού στοιχείου εάν το επαναφέρει στην αγορά. Πράγματι, εάν ο επενδυτής κατέχει το ακίνητο για είκοσι χρόνια, είναι πιθανό να έχει ζήσει με σημαντική έκρηξη και προτομές στον κύκλο των ακινήτων. Στις περισσότερες περιπτώσεις, είναι ασφαλές να υποθέσουμε ότι λόγω της έλλειψης καθημερινής τιμής μεταπώλησης, ο επενδυτής δεν σταμάτησε ποτέ να θεωρεί ότι το ακίνητό του κυμαίνεται όπως και οποιοδήποτε κοινό απόθεμα (αν και σε πολύ μικρότερο βαθμό). Στην περίπτωση αυτή , η έλλειψη τιμής αναφέρεται εσφαλμένα ως προς τη σταθερότητα. Όπως είπε ο Benjamin Graham στην έκδοση του 1970 του The Intelligent Investor :
"Στη συνέχεια υπήρχε [κατά τη διάρκεια της Μεγάλης Ύφεσης ] ένα ψυχολογικό πλεονέκτημα στην κατοχή επιχειρηματικών συμφερόντων που δεν είχαν αγορά. Για παράδειγμα, οι κάτοχοι πρώτων στεγαστικών δανείων σε ακίνητα που συνέχισαν να καταβάλλουν τόκους ήταν σε θέση να πούν ότι οι επενδύσεις τους είχαν διατηρήσει την πλήρη αξία τους, ενώ δεν υπήρχαν τιμές αγοράς που να δείχνουν διαφορετικά. Από την άλλη πλευρά, πολλά εισηγμένα εταιρικά ομόλογα με ακόμη καλύτερη ποιότητα και μεγαλύτερη υποκείμενη δύναμη υπέστησαν σοβαρές συρρίκνωση στις τιμές των αγορών τους, γεγονός που καθιστούσε τους ιδιοκτήτες τους να πιστεύουν ότι αυξάνονταν σαφώς φτωχότεροι. Στην πραγματικότητα, οι ιδιοκτήτες ήταν καλύτεροι με τις εισηγμένες αξίες, παρά τις χαμηλές τιμές αυτών. Διότι εάν ήθελαν ή υποχρεώθηκαν, θα μπορούσαν τουλάχιστον να πουλήσουν τα θέματα - ενδεχομένως να τα ανταλλάξουν για ακόμη καλύτερες ευκαιρίες. Ή θα μπορούσαν εξίσου λογικά να αγνοήσουν τη δράση της αγοράς ως προσωρινή και ουσιαστικά χωρίς νόημα. Αλλά είναι αυτοαπασχόληση να πείτε στον εαυτό σας ότι δεν έχετε υποστεί καμία συρρίκνωση στην αξία απλώς και μόνο επειδή οι τίτλοι σας δεν έχουν καθόλου αγορά.
Με άλλα λόγια, παρά το γεγονός ότι η αναγραφόμενη τιμή της REIT μπορεί να κυμαίνεται καθημερινά, η οικονομική πραγματικότητα της άμεσης επένδυσης σε ακίνητα δεν διαφέρει. Στην ουσία, είναι σαν ο ιδιοκτήτης ενός REIT απλά να μην πάρει το χαρτί και να εξετάσει την τιμή που του προσέφερε ο κ. Market. Κάνοντας ένα ακόμη βήμα, αυτό το αντιληπτό μειονέκτημα είναι στην πραγματικότητα ένα από τα πλεονεκτήματα της ιδιοκτησίας REITs. Σε αντίθεση με τις άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα, είναι ένα ρευστό περιουσιακό στοιχείο που μπορεί να πωληθεί αρκετά γρήγορα για να αντλήσει μετρητά ή να εκμεταλλευτεί άλλες επενδυτικές ευκαιρίες.
Εξαιρετικά εργαλεία συνταξιοδότησης ή εισοδήματος για έξοδα διαβίωσης
Σημαντικό μέρος της απόδοσης που αποδίδεται στην επένδυση σε REIT οφείλεται στα μεγάλα μερίσματα μετρητών . Επειδή οι κατανομές των μερισμάτων αυτού του είδους φορολογούνται με συντελεστές φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων που έχουν ιστορικά 39,8% (χάρη στις φορολογικές περικοπές του Μπους, το ποσοστό αυτό έχει μειωθεί στο 35%), ο θείος Σαμ μπορεί να πάρει ένα σημαντικό κομμάτι από τα κέρδη σας. Ένας τρόπος για να αντιμετωπίσετε αυτό είναι να κρατήσετε τις επενδύσεις σας στην ακίνητη περιουσία σας σε IRA σας ή άλλους λογαριασμούς συνταξιοδότησης. Οι δεκαετίες αφορολόγητων συνεισφορών μπορούν να έχουν ως αποτέλεσμα εκατοντάδες χιλιάδες δολάρια περισσότερα για αποταμιεύσεις συνταξιοδότησης.
Τα REITs είναι ιδιαίτερα κατάλληλα για χαρτοφυλάκια συνταξιοδότησης επειδή το μέρισμα μετρητών δεν παρέχει μόνο εισόδημα για να ζήσει, αλλά δημιουργεί ένα φανταστικό πάτωμα στην τιμή της μετοχής. Σε μια ελεύθερη πτώση της αγοράς, για παράδειγμα, η απόδοση των μερισμάτων θα καταστεί τελικά αρκετά ελκυστική για να αποφευχθούν περαιτέρω πωλήσεις (αν υποτεθεί ότι η θεμελιώδης δραστηριότητα δεν κινδυνεύει). Αυτό μπορεί να έχει ως αποτέλεσμα μεγαλύτερη σταθερότητα σε περιόδους κρίσεων της αγοράς.
Ο όρος μετοχικό κεφάλαιο REIT αναφέρεται σε μια εταιρική οντότητα που ασχολείται με την απόκτηση, διαχείριση, κατασκευή, ανακαίνιση και πώληση ακινήτων. Αυτός ο τύπος εμπιστοσύνης επενδύσεων σε ακίνητα προσφέρει τη μεγαλύτερη δυνατότητα ανταμοιβής και ως εκ τούτου τείνει να ευνοηθεί από επαγγελματίες διαχειριστές χρημάτων . Τα κεφάλαια REIT συχνά λειτουργούν σε συγκεκριμένο τομέα εμπειρογνωμοσύνης. Μερικά παραδείγματα περιλαμβάνουν:
- Κατοικίες REITs
- Λιανική REITs
- Γραφικές και Βιομηχανικές εταιρείες REIT
- Healthcare REITs
- Αυτο-αποθήκευση REITs
- Ξενοδοχεία και θέρετρα REITs
Κατοικίες REITs
Αυτός ο τύπος REIT ειδικεύεται σε πολυκατοικίες ή / και σε άλλα ακίνητα που εκμισθώνονται σε ιδιώτες. Ο μεγαλύτερος κίνδυνος για κατοικίες REITs είναι πάνω από την κατασκευή σε μια συγκεκριμένη γεωγραφική περιοχή κατά τη διάρκεια ενός φθίνουσα οικονομικό περιβάλλον . Σε τέτοιες περιπτώσεις όπου η προσφορά αυξάνεται καθώς η ζήτηση μειώνεται, η ομάδα διαχείρισης αναγκάζεται να μειώσει τα ενοίκια για να διατηρήσει σταθερά τα ποσοστά πληρότητας.
Ένα παράδειγμα κατοικιών REIT: Κοινότητες του Bay Avalon
Σύμφωνα με το Reuters, οι κοινότητες Avalon Bay (AVB), γνωστές για τις πολυκατοικίες πολυτελών διαμερισμάτων τους ", είναι μια εμπιστοσύνη επενδύσεων σε ακίνητα που επικεντρώνεται στην ανάπτυξη, ανακατασκευή, απόκτηση, ιδιοκτησία και λειτουργία των κοινοτήτων διαμερισμάτων σε υψηλές αγορές φραγμού εισόδου οι Ηνωμένες Πολιτείες. Στις 27 Φεβρουαρίου 2004, η Εταιρεία κατείχε ή κατείχε ένα άμεσο ή έμμεσο συμμετοχικό κεφάλαιο σε 131 λειτουργικές κοινότητες διαμερισμάτων που περιλάμβαναν 38.504 πολυκατοικίες σε 10 κράτη και στην περιφέρεια Columbia, εκ των οποίων δύο κοινοτήτων που περιείχαν 1.089 πολυκατοικίες υπό ανασυγκρότηση. Επιπλέον, κατά την ημερομηνία αυτή, η AvalonBay ανήκει ή κατείχε ένα άμεσο ή έμμεσο συμμετοχικό κεφάλαιο σε 11 κοινότητες υπό κατασκευή, οι οποίες αναμένεται να περιέχουν συνολικά 3.493 σπίτια διαμερισμάτων όταν ολοκληρωθούν. Ανήκε επίσης σε άμεσο ή έμμεσο ιδιοκτησιακό ενδιαφέρον για δικαιώματα για την ανάπτυξη επιπλέον 40 κοινοτήτων που, αν αναπτυχθούν με τον αναμενόμενο τρόπο, θα περιέχουν περίπου 10.070 πολυκατοικίες.
Λιανική REITs
Υπάρχουν ορισμένες ειδικότητες στον τομέα των λιανικών REIT, συμπεριλαμβανομένων εμπορικών κέντρων και εμπορικών κέντρων. Το ιδιαίτερο όφελος για το πρώτο είναι ότι το κόστος κατασκευής είναι σημαντικό. που μετράται σε δεκάδες ή εκατοντάδες εκατομμύρια δολάρια. Αυτό το υψηλό κόστος φραγμού εισόδου συμβάλλει στη διατήρηση της επέκτασης υπό έλεγχο, καθιστώντας την πλεονάζουσα προσφορά λιγότερο ανησυχητική.
Ένα παράδειγμα λιανικής REIT: Regency Realty Corp.
"Η Regency Centers Corporation είναι ένα trust trust για επενδύσεις σε ακίνητα που κατέχει και λειτουργεί εμπορικά κέντρα που στεγάζονται στο Ηνωμένο Βασίλειο. Την 31η Δεκεμβρίου 2003, το χαρτοφυλάκιο επενδύσεων σε ακίνητα της Εταιρείας περιλάμβανε 265 εμπορικά κέντρα σε 22 κράτη με 30,3 εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια ακαθάριστης μισθωτής περιοχής (GLA) και μισθώθηκε στο 92,2%. Γεωγραφικά, το 19,6% του GLA βρίσκεται στη Φλόριντα, 19,5% στην Καλιφόρνια, 16,8% στο Τέξας, 6,6% στη Γεωργία, 6,3% στο Οχάιο και 31,2% σε 17 άλλες χώρες. Η Regency κατέχει και λειτουργεί τα εμπορικά της κέντρα μέσω της συνεργασίας της, Regency Centers, LP (RCLP), στην οποία η Εταιρεία κατέχει το 98% των μονάδων λειτουργίας. Οι δραστηριότητες λειτουργίας, επένδυσης και χρηματοδότησης της Regency εκτελούνται γενικά από την RCLP. "- Επιχειρηματική Περίληψη της Reuter
Γραφικές και Βιομηχανικές εταιρείες REIT
Ο τομέας των γραφείων της αγοράς εμπιστοσύνης για επενδύσεις σε ακίνητα είναι ιστορικά ο μεγαλύτερος. Το κύριο μειονέκτημα είναι το γεγονός ότι τα ενοίκια γραφείων έχουν κατά κανόνα πολύ μακρύτερους όρους μίσθωσης, που σημαίνει ότι σε περιόδους πτώσης του μισθώματος και χαμηλότερης πληρότητας, οι ενοικιαστές που υπογράφουν μισθώσεις θα έχουν χαμηλότερα, λιγότερο κερδοφόρα ποσοστά κλειδωμένα για πολλά χρόνια. Αυτό μπορεί επίσης να είναι μια ευλογία, όμως, εάν μια περιουσία γεμίζει σε μια περίοδο μικρής προσφοράς και μεγάλης ζήτησης. Τα γραφικά REIT είναι, όπως μπορεί να φανταστεί, πολύ κυκλικά. Οι βιομηχανικές εταιρείες REIT, από την άλλη πλευρά, τείνουν να παράγουν σταθερή και προβλέψιμη ταμειακή ροή χάρη στα υψηλά ποσοστά ανανέωσης της μίσθωσης και στις χαμηλές κεφαλαιακές δαπάνες και απαιτήσεις συντήρησης.
Ένα παράδειγμα Office και Βιομηχανικής REIT: Trust Properties του CenterPoint
"Το CenterPoint Properties Trust είναι ένα trust trust επενδύσεων ακινήτων που κατέχει και λειτουργεί κυρίως αποθήκη και άλλες βιομηχανικές ιδιότητες στο μητροπολιτικό Σικάγο του Ιλλινόις. Το CenterPoint επιδιώκει να δημιουργήσει αξία μετοχών μέσω της διαχείρισης, της επένδυσης, της ανάπτυξης και της ανάκαμψης της αποθήκης, της διανομής, της ελαφριάς κατασκευής, των αερομεταφορών και των σιδηροδρομικών εγκαταστάσεων. Η Εταιρεία αναπτύσσει επίσης βιομηχανικά πάρκα πολλαπλών εγκαταστάσεων που βρίσκονται σε στρατηγική θέση κοντά σε αυτοκινητόδρομους, αεροδρόμια και σιδηρόδρομους. Στις 31 Δεκεμβρίου 2003, το επενδυτικό χαρτοφυλάκιο της Εταιρείας για τη λειτουργία αποθήκης και άλλων βιομηχανικών περιουσιακών στοιχείων αποτελούταν από 187 ακίνητα, συνολικού ύψους περίπου 34,4 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων, με μια ποικιλία βάσεων περίπου 284 ενοικιαστών που ασχολούνταν με διάφορες επιχειρήσεις. Την 31η Δεκεμβρίου 2003, η CenterPoint είχε συγκεντρώσει τον έλεγχο ενός μεγάλου χαρτοφυλακίου γης άνω των 3000 στρεμμάτων στο οποίο μπορούν να αναπτυχθούν 50,1 εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια αποθήκης και άλλες βιομηχανικές ιδιότητες ». - Επιχειρηματική Περίληψη της Reuter
Health Care REITs
Η υγειονομική περίθαλψη REITs κατασκευάζει, αποκτά και εκμισθώνει ειδικά κτίρια, όπως νοσοκομεία, νοσοκομεία, ιατρικά κτίρια και εγκαταστάσεις υποβοηθούμενης διαβίωσης. Αυτός ο τομέας REIT είναι αρκετά ανθεκτικός στην ύφεση , αν και εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την οικονομική υγεία του μισθωτή, η οποία με τη σειρά του στηρίζεται στις ιατρικές επιστροφές που παρέχει η κυβέρνηση των ΗΠΑ. Η ομοσπονδιακή μεταβολή της πολιτικής για την υγεία θα είχε προφανώς σημαντική επίδραση στις υπηρεσίες REIT για την υγειονομική περίθαλψη.
Ένα παράδειγμα της υγειονομικής περίθαλψης REIT: Health Care REIT, Inc.
"Η Health Care REIT, Inc. είναι ένα trust trust για επενδύσεις σε ακίνητα (RIET) που επενδύει σε εγκαταστάσεις υγειονομικής περίθαλψης, κυρίως σε νοσηλευτικές και βοηθητικές εγκαταστάσεις διαβίωσης στις Ηνωμένες Πολιτείες. Η Εταιρεία επενδύει επίσης σε εγκαταστάσεις ειδικής φροντίδας. Κατά τη διάρκεια του έτους που έληξε στις 31 Δεκεμβρίου 2003, η Εταιρεία πραγματοποίησε επενδύσεις σε 328 εγκαταστάσεις σε 33 κράτη και διαχειρίστηκε 47 διαφορετικοί φορείς. Το χαρτοφυλάκιο περιελάμβανε 219 εγκαταστάσεις βοηθητικής διαβίωσης, 101 ειδικευμένες νοσηλευτικές εγκαταστάσεις και οκτώ εγκαταστάσεις ειδικής φροντίδας. Τον Οκτώβριο του 2003, η Εταιρεία πούλησε την επένδυσή της στην Atlantic Healthcare Finance LP "- Περίληψη Επιχειρήσεων του Reuter
Self-Storage REITs
Ο τομέας αυτο-αποθήκευσης REIT είναι κάπως ανθεκτικός στην ύφεση. Πιο αναπάντεχα είναι το γεγονός ότι οι εταιρικοί πελάτες συνθέτουν ένα σημαντικό μέρος των μισθωμάτων αποθήκευσης. Τα εμπόδια εισόδου είναι σημαντικά χαμηλότερα από άλλα είδη REIT λόγω του μικρότερου ποσού κεφαλαίου που απαιτείται για την κατασκευή μιας εγκατάστασης αποθήκευσης.
Ένα παράδειγμα αυτο-αποθήκευσης REIT: Sovran Self Storage, Inc.
"Η Sovran Self Storage, Inc. είναι μια αυτοδιαχειριζόμενη και αυτοδιαχειριζόμενη εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητα που αποκτά, κατέχει και διαχειρίζεται ιδιότητες αποθήκευσης. Από την 1η Μαρτίου 2004, είχε 265 ιδιοκτησίες ή / και διαχειριζόμενες ιδιότητες αποθήκευσης που αποτελούνταν περίπου από 15,5 εκατομμύρια καθαρά μισθωμένα τετραγωνικά πόδια, τα οποία βρίσκονταν σε 21 κράτη στις ανατολικές και τις μεσοδυτικές Ηνωμένες Πολιτείες, την Αριζόνα και το Τέξας. Η Sovran Self Storage διαχειρίζεται 11 από αυτά τα ακίνητα για την Locke Sovran I, LLC, μια μη ενοποιημένη κοινοπραξία που ανήκει στην Εταιρεία σε ποσοστό 45%. Από την 1η Μαρτίου 2004, όλες εκτός από δύο από τις ιδιότητές του διεξήχθησαν υπό την εμπορική ονομασία Self-Storage του θείου Bob. Οι εγκαταστάσεις αυτοεξυπηρέτησης της εταιρείας προσφέρουν φθηνό, εύκολα προσβάσιμο, κλειστό χώρο αποθήκευσης σε οικιακούς και εμπορικούς χρήστες σε μηνιαία βάση. Όλα τα ακίνητα διαθέτουν διευθυντή ιδιοκτησίας επί τόπου κατά τις εργάσιμες ώρες. Οι πελάτες έχουν πρόσβαση στους αποθηκευτικούς χώρους τους κατά τις εργάσιμες ώρες, ενώ σε ορισμένους εμπορικούς πελάτες παρέχεται 24ωρη πρόσβαση. "- Επιχειρηματική Περίληψη της Reuter
Ξενοδοχείο και Resort REITs
Στον κόσμο των επενδύσεων σε ακίνητα, ο τομέας του ξενοδοχείου και του θέρετρου είναι αυτός που συνδέεται στενότερα με τη συνολική οικονομία. Όταν οι καιροί είναι κακοί, οι άνθρωποι ταξιδεύουν λιγότερο για δουλειά και ευχαρίστηση, κόβοντας δεξιά στην καρδιά των κατώτερων γραμμών της εταιρείας. Ως αποτέλεσμα, οι επενδυτές στο ξενοδοχείο REITs πρέπει να ανησυχούν όχι μόνο για την υπερκατασκευή αλλά και για τις οικονομικές προοπτικές τόσο της γεωγραφικής περιοχής στην οποία βρίσκεται το ξενοδοχείο ή του θέρετρου όσο και της χώρας.
Ένα παράδειγμα ξενοδοχείου και θέρετρου REIT: LaSalle Hotel Properties
"Το LaSalle Hotel Properties είναι μια αυτοδιαχειριζόμενη και αυτοδιαχειριζόμενη εμπιστοσύνη για επενδύσεις σε ακίνητα που αγοράζει, διαθέτει και εκμισθώνει κυρίως πολυτελή και πολυτελή ξενοδοχεία πλήρους εξυπηρέτησης που βρίσκονται σε συνεδριάσεις, θέρετρα και μεγάλες αστικές επιχειρηματικές αγορές. Στις 31 Δεκεμβρίου 2003, η Εταιρεία κατείχε συμμετοχές σε 17 ξενοδοχεία με περίπου 5.600 δωμάτια / σουίτες σε 10 κράτη και στην περιφέρεια της Κολούμπια. Ανεξάρτητοι χειριστές ξενοδοχείων διαχειρίζονται τα ξενοδοχεία. Ουσιαστικά όλα τα περιουσιακά στοιχεία της Εταιρείας κατέχονται από την LaSalle Hotel Operating Partnership, LP Η Εταιρεία είναι ο μοναδικός γενικός συνεργάτης της εταιρικής σχέσης με ποσοστό συμμετοχής 98,3% κατά τη χρήση που έληξε στις 31 Οκτωβρίου , 2003. Το υπόλοιπο 1,7% ανήκει σε άλλους περιορισμένους εταίρους. "- Επιχειρηματική Περίληψη της Reuter
Γιατί οι εταιρείες REIT πωλούν ιδιότητες
Εάν ο σκοπός ενός REIT είναι να αποκτήσει και να επωφεληθεί από επενδύσεις σε ακίνητα, γιατί μερικές διοικητικές ομάδες θα επιλέξουν να πουλήσουν ακίνητα; Όπως και οι περισσότερες καλές επιχειρήσεις, είναι σκόπιμο οι εταιρείες REIT να επανεξετάζουν περιοδικά το χαρτοφυλάκιο ακινήτων τους και να αποφασίζουν ποια περιουσιακά στοιχεία είναι πιθανόν να παράγουν ταμειακές ροές κάτω των μέσων όρων τα επόμενα έτη. Τα έσοδα από την πώληση αυτών των περιουσιακών στοιχείων μπορούν να επανεπενδύονται σε ευκαιρίες με υψηλότερες προοπτικές ή να χρησιμοποιούνται για την ενίσχυση του ισολογισμού (δηλ. Τη μείωση του χρέους ) ή για την αύξηση του πλούτου των μετόχων μέσω ενός προγράμματος επαναγοράς μετοχών . Οι επενδυτές πρέπει να συνειδητοποιήσουν ότι ο πρωταρχικός στόχος κάθε επιτυχημένης εταιρείας πρέπει να είναι η αύξηση του πλούτου των μετόχων, και όχι μόνο να συνεχίσει να κάνει επιχειρήσεις.
Χρησιμοποιώντας τα REITs για προγράμματα διαφοροποίησης και κατανομής περιουσιακών στοιχείων
Η επένδυση σε ακίνητα προσφέρει μια ελκυστική εναλλακτική λύση για τα κοινά αποθέματα, τα ομόλογα και τα αμοιβαία κεφάλαια που επενδύουν. Αυτοί οι επενδυτές με προσοχή στη διαφοροποίηση , ωστόσο, πρέπει να θυμούνται ότι δεν είναι απλά αρκετό να αγοράσετε μερικές REITs και να καλέσετε το χαρτοφυλάκιό σας διαφοροποιημένο. Αντ 'αυτού, ο επενδυτής πρέπει να βεβαιωθεί ότι οι REIT που αποκτά αντιπροσωπεύει γεωγραφικά και τομεακά διαφορετικές ομάδες ακινήτων. Για τον αμυντικό επενδυτή , είναι πολύ ασφαλέστερο να κατέχει πολλά διαμερίσματα, γραφείο, βιομηχανία, αποθήκευση και υγεία REITs από τη Νέα Υόρκη στην Καλιφόρνια υπό διαφορετικές ομάδες διαχείρισης από ό, τι θα ήταν να αγοράσει μόνο μια εταιρεία αυτο-αποθήκευσης με έδρα την Πενσυλβάνια.
Υποθήκη REITs
Μια υποθήκη REIT είναι μια εταιρεία που ειδικεύεται στην αναδοχή, την απόκτηση και την κατοχή χρεωστικών υποχρεώσεων εγγυημένων από ακίνητα . Τα στεγαστικά δάνεια REITs είναι κυρίως χαρτοφυλάκια δανείων σε αντίθεση με την κυριότητα του περιουσιακού στοιχείου, όπως συμβαίνει με τους ομολόγους τους.
Υβριδικά REITs
Ένα REIT αναφέρεται ως ένα υβριδικό όταν έχει τόσο μετοχές όσο και εξαρτήματα υποθηκών. Αν και δεν είναι τόσο ευνοημένοι από τους επενδυτικούς συμβούλους ως καθαρά μετοχικά Α.Π.Ε.Π., είναι ακόμα ελκυστικές επενδυτικές εναλλακτικές λύσεις.
Περίληψη: Πλεονεκτήματα της επένδυσης σε ακίνητα μέσω των REIT
- Η διπλή φορολογία αποφεύχθηκε, επιτρέποντας σε περισσότερα κεφάλαια του επενδυτή να συνθέσουν.
- Επαγγελματική, αφοσιωμένη ομάδα διαχείρισης υπεύθυνη για την καθημερινή λειτουργία της επιχείρησης, παρέχοντας στον επενδυτή τεχνογνωσία πέρα από τη δική του βάση γνώσεων.
- Σε αντίθεση με τα ακίνητα που κατέχει άμεσα ο επενδυτής, τα REITs είναι ένα ρευστό περιουσιακό στοιχείο που μπορεί να πωληθεί αρκετά γρήγορα για να αντλήσει μετρητά ή να επωφεληθεί από άλλες επενδυτικές ευκαιρίες.
- Χρησιμοποιώντας το REIT, οι επενδυτές με διαθέσιμες μόνο μερικές χιλιάδες δολάρια μπορούν να διαφοροποιήσουν τις συμμετοχές τους μεταξύ διαφόρων γεωγραφικών περιοχών και ειδικοτήτων ιδιοκτησίας. Στην περίπτωση της άμεσης ιδιοκτησίας, αυτό δεν θα ήταν εφικτό οικονομικά, εκτός εάν ο επενδυτής ανέλαβε υπερβολική μόχλευση ή επιχειρηματικούς εταίρους.
- Οι εταιρείες REIT μπορούν να αξιοποιήσουν τις αγορές χρεών και μετοχών και να αντλήσουν κεφάλαια για να επωφεληθούν από τις ευκαιρίες όταν προκύψουν.
- Οι REIT έχουν χαμηλότερη συσχέτιση με μετοχές από πολλές άλλες κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων, παρέχοντας σταθερότητα χαρτοφυλακίου για όσους διαθέτουν μια ενεργή στρατηγική κατανομής περιουσιακών στοιχείων .
- Τα υψηλά μερίσματα σε μετρητά σε σχέση με την αγορά τείνουν να δημιουργούν φανταστικές αποδόσεις στις τιμές των μετοχών της REIT, συχνά με αποτέλεσμα να μην πέφτουν μέχρι το κοινό απόθεμα στις αγορές μεριδίων.
Μια Τελική Προειδοποίηση για τα REITs
Ο επενδυτής πρέπει πάντα να θυμάται ότι τα REIT δεν αντιπροσωπεύουν απλώς ένα σωρό περιουσιακών στοιχείων. Είναι από μόνα τους μια συνεχιζόμενη επιχείρηση και πρέπει να αξιολογούνται και να αναλύονται ως έχουν.