Γιατί οι εκκρεμείς πωλήσεις σπίτι εκρήγνυνται
Πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού παρακολουθούν τις πινακίδες πώλησης στις γειτονιές τους. Στις αγορές του αγοραστή , είναι πολύ συνηθισμένο να βλέπετε ένα εκκρεμές σήμα να εμφανίζεται μετά από δύο ή τρεις μήνες στην αγορά, επειδή το DOM είναι συχνά πολύ μεγαλύτερο όταν υπάρχουν λιγότεροι αγοραστές από τους πωλητές.
Εξίσου συνηθισμένο είναι όταν έρχεται η πινακίδα πώλησης που εκκρεμεί και η πινακίδα "Πώληση" παραμένει σταθερή.
Γιατί οι εκκρεμείς οικιακές πωλήσεις είναι κακές
Τύψεις αγοραστή
Οι αγοραστές έχουν κρύα πόδια . Στην Καλιφόρνια, τα τυποποιημένα συμβόλαια δίνουν στους αγοραστές 17 ημέρες για να κάνουν επιθεωρήσεις. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, οι αγοραστές μπορούν να ακυρώσουν μια σύμβαση για οποιοδήποτε λόγο, αλλά το πιο κοινό είναι ο φόβος της αγοράς ενός σπιτιού . Κατά τη διάρκεια αυτής της χρονικής περιόδου, οι αγοραστές παίρνουν το αξιόπιστο χρηματικό ποσό κατάθεσης τους για οποιονδήποτε λόγο κατά την ακύρωση.
Μία εκκρεμούσα πώληση στην περιοχή Land Park του Σακραμέντο έπεσε πρόσφατα την ημέρα πριν από το κλείσιμο. Ο αγοραστής δεν έδωσε στον αντιπρόσωπό της λόγο για ακύρωση. Απλώς αρνήθηκε να υπογράψει έγγραφα δανείου και έχασε την κατάθεσή της. Η άγνωστη αιτία της ήταν τα κρύα πόδια. Αυτός ήταν ένας αγοραστής που από τώρα και μετά θα λύσει πιθανώς την απόφασή της.
Οι πρώτοι αγοραστές κατοικιών επωφελούνται σε μεγάλο βαθμό από την απασχόληση των υπηρεσιών ενός έμπειρου κτηματομεσίτη που μπορεί να τους περπατήσει μέσα από τη διαδικασία αγοράς ενός σπιτιού .
Ένας πράκτορας που παρατηρεί τα σημάδια των κρύων ποδιών μπορεί να παρέχει συμβουλευτικές υπηρεσίες και να βοηθήσει τους αγοραστές να μην κάνουν λάθος.
Αρχική επιθεωρήσεις
Για το μη εκπαιδευμένο μάτι, πολλά σπίτια φαίνονται τα ίδια: τέσσερις τοίχοι, ένα δάπεδο και μια οροφή. Αλλά σε έναν εγχώριο επιθεωρητή , κάθε μικρή ρωγμή στον τοίχο και κάθε σημείο στην οροφή θα μπορούσε να προκαλέσει πρόβλημα.
Τα υγρά υπόγεια , οι ανεπαρκείς οροφές και τα δυσλειτουργικά συστήματα HVAC είναι τρία σημαντικά προβλήματα που ένας μέσος αγοραστής δεν μπορεί λογικά να επιθεωρήσει χωρίς επαγγελματική βοήθεια.
Μόλις ένας επιθεωρητής σπιτιών επισημάνει προβλήματα σε ένα σπίτι, οι αγοραστές τείνουν να πανικοβληθούν. Όλα τα σπίτια έχουν προβλήματα, ακόμα και νέα σπίτια. Μερικές φορές οι αγοραστές ζητούν από τους πωλητές να αντικαταστήσουν τις φθαρμένες συσκευές ή να διορθώσουν προϋπάρχουσες συνθήκες που κάνουν έναν αγοραστή δυσάρεστο. Οι αγοραστές μπορούν επίσης να ζητήσουν πίστωση από τον πωλητή ως αποζημίωση. Εάν ο πωλητής αρνείται να κάνει κάποια από αυτές τις επιλογές, τότε η εκκρεμούσα πώληση ακυρώνεται και το σπίτι επιστρέφει στην αγορά.
Μην κάνετε αδικαιολόγητες επισκευές ή αιτήσεις πίστωσης. Ένας αγοραστής ζήτησε από τον πωλητή να αγοράσει πολλά κουτάκια από δηλητήριο μυρμήγκι και ψεκάστε την περίμετρο του σπιτιού. Ένας άλλος ζήτησε πίστωση 2.500 δολαρίων για να αντικαταστήσει ένα θερμοσίφωνα. Μίσθωση ενός ειδικευμένου επιθεωρητή σπίτι που μπορεί να εξηγήσει τα ελαττώματα και τη σημασία τους.
Χαμηλές εκτιμήσεις
Οι περισσότεροι αγοραστές σπιτιού παίρνουν υποθήκη . Για να προστατεύσει τη θέση του δανειστή, ο δανειστής θα ζητήσει από έναν αγοραστή να πληρώσει για μια εκτίμηση . Εάν η αξιολόγηση έρχεται σε λιγότερο από την τιμή πώλησης, υπάρχουν οι επιλογές:
- Πληρώστε τη διαφορά σε μετρητά.
- Παραγγείλετε μια άλλη αξιολόγηση από έναν νέο εκτιμητή.
- Προμηθεύστε τον ασφαλειοδότη με συγκρίσιμες πωλήσεις που υποστηρίζουν την τιμή πώλησης, ελπίζοντας να αλλάξετε την εκτιμώμενη αξία.
- Δώστε στον πωλητή μια δεύτερη υποθήκη για τη διαφορά.
- Ζητήστε από τον πωλητή να μειώσει την τιμή .
Εάν τα μέρη δεν συμφωνούν να επεξεργαστούν μία από αυτές τις επιλογές, η εκκρεμούσα πώληση θα καταρρεύσει.
Ζητώντας από έναν κτηματομεσίτη να σας παράσχει συγκρίσιμες πωλήσεις πριν γράψετε μια σύμβαση αγοράς, μπορεί να σας βοηθήσει να διατηρήσετε την προσφορά σας σύμφωνα με τις πρόσφατες πωλήσεις. Μίσθωση ενός ισχυρού διαπραγματευτή για να γίνει αποδεκτή η προσφορά σε χαμηλότερη τιμή.
Απόρριψη στεγαστικού δανείου
Μέχρι να αναζητηθούν τα δημόσια αρχεία από μια εταιρεία τίτλου ή δικηγόρο, οι αγοραστές ενδέχεται να μην έχουν γνώση των δεσμεύσεων ή των αποφάσεων που κατατίθενται εναντίον τους. Αν δεν καταργηθούν αυτά τα δικαιώματα, ο δανειστής δεν θα δανείσει και το δάνειο του αγοραστή μπορεί να απορριφθεί.
Οι αγοραστές που δεν ξέρουν καλύτερα βελτιώνουν μερικές φορές τους δείκτες χρέους τους χρηματοδοτώντας μεγάλες αγορές ενώ περιμένουν το στεγαστικό τους δάνειο να κλείσει.
Η λήψη ενός δανείου για ένα νέο αυτοκίνητο ή η χρηματοδότηση της αγοράς επίπλων μπορεί να καταστήσει έναν αγοραστή μη επιλέξιμο για ενυπόθηκο δάνειο. Αν το δάνειο απορριφθεί λόγω χρηματοδότησης με ώθηση του αγοραστή, η εκκρεμούσα πώληση θα επιστρέψει σε ενεργό.
Μην βγάζετε νέα δάνεια ενώ περιμένετε να κλείσετε την πώληση του νέου σας σπιτιού. Περιμένετε έως ότου καταγράφονται τα δάνεια σας και η συναλλαγή κλείνει. Μην κάνετε οικονομικές διευθετήσεις που διαφέρουν από εκείνες που περιγράφονται στην αρχική σας αίτηση δανείου.
Ενδεχόμενη πώληση κατοικίας του αγοραστή
Οι αγοραστές μπορούν να χάσουν μια πώληση στο σπίτι εάν η σύμβαση εξαρτάται από την πώληση του σπιτιού του αγοραστή και ότι το σπίτι δεν έχει πωληθεί κατά τον καθορισμένο χρόνο. Λίγοι αγοραστές μπορούν να αντέξουν οικονομικά να κατέχουν δύο κατοικίες ταυτόχρονα κάνοντας διπλές πληρωμές υποθηκών.
Οι ενδεχόμενες προσφορές μπορούν να δημιουργήσουν ένα φαινόμενο ντόμινο. Εάν ο αγοραστής πέσει, όμως, όλες οι άλλες συναλλαγές που εξαρτώνται από αυτό το κλείσιμο θα υποχωρήσουν, καθιστώντας αυτές τις εκκρεμείς πωλήσεις να είναι κακές.
Ανάλογα με τη συνάφεια της σύμβασης έκτακτης ανάγκης, οι πωλητές ενδέχεται επίσης να διατηρήσουν το δικαίωμα να εκτοξεύσουν έναν ενδεχόμενο αγοραστή και να ακυρώσουν τη σύμβαση εάν κάποιος άλλος αγοραστής επιθυμεί να αγοράσει το σπίτι χωρίς τυχόν επείγοντα περιστατικά.
Έχετε ένα πλάνο υποστήριξης σε περίπτωση που το σπίτι σας δεν πωλεί αμέσως ενώ είστε σύμβαση για να αγοράσετε ένα άλλο. Διερευνήστε τη λήψη δανείου γέφυρας . Με λίγη προπληρωμή, ορισμένοι αγοραστές εξοικονομούν χρήματα δημιουργώντας μια πιστωτική πίστη στο σπίτι, πριν βάλουν το υπάρχον σπίτι τους στην αγορά.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.