Κλείνοντας ένα FSBO Χωρίς τη βοήθεια ενός πράκτορα
Ίσως να οδηγείτε γύρω από μια γειτονιά που σας αρέσει και να εντοπίζετε ένα σημάδι στην αυλή: "Για Πώληση από τον Ιδιοκτήτη!" Μπορεί να συναντήσετε ένα στην κατηγορία των ακινήτων της τοπικής εφημερίδας. Εάν εργάζεστε με έναν πράκτορα και είναι ιδιαίτερα επιμελής, μπορεί να έρθει σε επαφή με κάποιον, ενώ ψάχνει για κάτι στο εύρος τιμών που ανταποκρίνεται στις προτιμήσεις σας.
Σε κάθε περίπτωση, εκεί είναι. Με την πρώτη ματιά, αγαπάτε την ιδιοκτησία. Είναι κάτι που πρέπει να ακολουθήσετε ή να κατευθύνετε σαφώς; Μπορείτε να ακολουθήσετε χωρίς επιφύλαξη εάν έχετε κατά νου ορισμένα πράγματα. Αγοράζοντας ένα FSBO είναι ακριβώς όπως την αγορά οποιαδήποτε άλλη ιδιοκτησία ... είδος του. Αλλά κάποιος θα πρέπει να αναλάβει τις ευθύνες εκείνου του πράκτορα λίστας που λείπει.
Χρειάζεστε έναν πράκτορα;
Ο πωλητής προφανώς δεν θέλει να μισθώσει έναν πράκτορα κατάλογο? Έχει βυθιστεί σε αυτό το δικό του. Αλλά πολλοί ιδιοκτήτες είναι πρόθυμοι να πληρώσουν έναν πράκτορα αγοραστή. Αν έχετε ήδη έναν αντιπρόσωπο, μπορεί να επικοινωνήσει με τον αγοραστή εξ ονόματός σας. Εάν δεν έχετε ακόμη ένα, σκεφτείτε να βρείτε κάποιον που είναι πρόθυμος να αναλάβει τη δουλειά.
Οι πράκτορες του αγοραστή δεν είναι πάντοτε ενθουσιασμένοι να δουλεύουν σε FSBOs χωρίς έναν πράκτορα εγγραφών επειδή δεν θέλουν την ευθύνη, ή επειδή σημαίνει περισσότερη δουλειά για όχι απαραίτητα περισσότερα χρήματα. Όταν εμπλέκεται μόνο ένας πράκτορας, το άτομο αυτό συχνά καταλήγει να κάνει το έργο και των δύο πλευρών.
Όσον αφορά τις ανάγκες σας, η κατοχή ενός πράκτορα μπορεί να είναι εξαιρετικά χρήσιμη σε όλη τη διαδικασία και ο πωλητής συνήθως πληρώνει την προμήθεια του πράκτορα, οπότε δεν υπάρχει κανένας λόγος να μην επιχειρήσετε να εργαστείτε με κάποιον. Γιατί πρέπει να πάτε μόνος, αν δεν χρειάζεται;
Συγγραφή της σύμβασης αγοράς
Μια πώληση κατοικίας αρχίζει με μια σύμβαση αγοράς .
Αν είστε άβολα γράφοντας έναν εαυτό σας και δεν θέλετε να προσελκύσετε τη βοήθεια ενός πράκτορα, μπορείτε να καλέσετε έναν δικηγόρο ακίνητης περιουσίας να χειριστεί αυτή την πτυχή της συναλλαγής για εσάς. Στην πραγματικότητα, θα πρέπει να έχετε έναν δικηγόρο να περιμένει στα φτερά ούτως ή άλλως για να βεβαιωθείτε ότι ολόκληρη η συναλλαγή πραγματοποιείται νόμιμα και ότι προστατεύονται όλα τα δικαιώματά σας.
Πολλοί δικηγόροι θα συντάξουν μια προσφορά αγοράς και άλλα έγγραφα με λογική αμοιβή και είναι συνήθως χρήματα που ξοδεύονται καλά. Μπορείτε επίσης να βρείτε συμβόλαια αγοράς ακινήτων σε απευθείας σύνδεση, αλλά ίσως είστε καλύτερα να προσλάβετε έναν επαγγελματία εάν δεν έχετε την τεχνογνωσία για να συμπληρώσετε σωστά τα έντυπα. Αυτό πιθανότατα δεν είναι καιρός να είμαστε πολλοί σοφοί και λίβρες ανόητοι.
Αν αποφασίσετε να φροντίσετε μόνοι σας τα έγγραφα, κρατήστε μερικά πράγματα στο μυαλό σας:
- Προσφορά μικρότερη από την τιμή καταλόγου. Με αυτόν τον τρόπο, οι διαπραγματεύσεις μπορούν μόνο να αυξηθούν. Εάν ξεκινήσετε πολύ ψηλά, δεν μπορείτε να επιστρέψετε.
- Γράψτε σε απρόβλεπτα. Βεβαιωθείτε ότι έχετε διέξοδο από τη συναλλαγή αν διαπιστώσετε φυσικά ελαττώματα στην ιδιοκτησία που ο πωλητής δεν θα διορθώσει, εάν τα CC & R δεν είναι ικανοποιητικά ή εάν το δάνειο σας δεν έχει εγκριθεί, μεταξύ άλλων θεμάτων. Ορισμένα κοινά περιστατικά περιλαμβάνουν μια ικανοποιητική εκτίμηση για το σπίτι, έγκριση δανείου, ικανοποιητική επιθεώρηση στο σπίτι και επιθεώρηση παρασίτων, σαφή τίτλο από τον πωλητή, έγκριση των γνωστοποιήσεων του πωλητή και ασφαλιστικότητα. Εάν κάποιος από αυτούς τους παράγοντες δεν μπορεί να ικανοποιηθεί, η σύμβαση καθίσταται άκυρη ... εάν συμπεριλάβατε τις κατάλληλες ρήτρες έκτακτης ανάγκης.
- Μην δώσετε την αξιόπιστη κατάθεση χρημάτων στον πωλητή. Δώστε την σε τρίτο για να το κρατήσετε, όπως ένας τίτλος ή εταιρεία μεσεγγύησης . Συνήθως, ο πράκτορας εγγραφής θα το τοποθετήσει στο λογαριασμό μεσεγγύησης για φύλαξη. Δεν θέλετε να μπει στον λογαριασμό ελέγχου του πωλητή. Τι γίνεται αν ο πωλητής το ξοδεύει και η συμφωνία πέφτει λόγω μιας από αυτές τις ρήτρες έκτακτης ανάγκης; Ή τι κι αν απλώς αρνείται να σας το επιστρέψει; Θα βγάζατε τα χρήματα, τουλάχιστον μέχρι να μπορέσετε να τον πάρετε στο δικαστήριο και να τον απομακρύνετε από αυτόν. Αλλά προσπαθείτε να αγοράσετε ένα σπίτι, έτσι; Θέλετε πραγματικά να δεσμεύσετε τα χρήματά σας όπως τώρα;
- Προσδιορίστε ποιος πληρώνει για το τι. Δεν υπάρχουν εδώ ορισμένοι κανόνες. Ποιος πληρώνει για ποια τέλη είναι διαπραγματεύσιμα. Καταλάβετε ποιος θα πληρώσει για φόρους μεταβίβασης, μεσεγγύησης και τίτλους. Εάν είστε ένας εξαιρετικός διαπραγματευτής, τόσο καλύτερα. Μπορείτε μάλλον να το φροντίσετε μόνοι σας.
- Χρησιμοποιήστε παροτρύνσεις προς όφελός σας. Να υπολογίσετε αν κάποια δεδομένη πρόνοια θα είναι υπέρ σας. Για παράδειγμα, το αχρησιμοποίητο μέρος των φόρων ιδιοκτησίας είναι συνήθως μια πίστωση πίσω στον πωλητή εάν καταβάλλονται πριν από την πώληση. Σε αυτή την περίπτωση, ίσως θελήσετε να ζητήσετε να μην υπάρχουν διαμαρτυρίες. Αλλά αν οι φόροι πληρώνονται με καθυστέρηση, ο πωλητής θα σας πιστώσει, οπότε θα θέλετε διαφθορά.
- Πότε θα πάρετε την κατοχή; Καθορίστε πότε ο πωλητής θα σας παραδώσει τα κλειδιά και θα πάρετε την ιδιοκτησία. Είναι αποδεκτό σε ορισμένα μέρη της χώρας να περιμένουν κατοχή την ημέρα κλεισίματος. Σε άλλους τομείς, η κατοχή δίνεται την ημέρα μετά το κλείσιμο για να δώσει στον πωλητή χρόνο να κινηθεί.
Σχετικά με αυτή την επιθεώρηση στο σπίτι
Πάντα να πάρετε μια επιθεώρηση στο σπίτι από έναν έγκριτο εγχώριο επιθεωρητή. Πολλές συμφωνίες πηγαίνουν νότια όταν εμπλέκεται ένας κακός επιθεωρητής . Ζητήστε τα διαπιστευτήρια και ζητήστε από τον επιθεωρητή αν ανήκει σε μια ένωση, κατόπιν ακολουθήστε και τα δύο για να επιβεβαιώσετε.
Έχετε μερικές επιλογές εάν εντοπιστούν σημαντικά προβλήματα με την επιθεώρηση. Μπορείτε να ζητήσετε από τον πωλητή να:
- Διορθώστε το πρόβλημα , αλλά λάβετε υπόψη ότι δεν είναι υποχρεωμένος να προσλαμβάνει τον καλύτερο εργολάβο που διατίθεται ή να διασφαλίσει ότι θα γίνει μια ποιοτική δουλειά. Και πολλά συμβόλαια ορίζουν ότι το ακίνητο πωλείται "ως έχει", επομένως ελέγξτε τη δική σας. Στην περίπτωση αυτή, ο πωλητής δεν υποχρεούται να διορθώσει τίποτα.
- Σας πιστώνω τα χρήματα για να προσλάβετε το δικό σας εργολάβο μετά το κλείσιμο. Το ποσό αυτό θα ισχύει για τα έξοδα κλεισίματος. Αλλά ό, τι κι αν κάνετε, μην αναφέρετε σε μια προσθήκη ότι η πίστωση είναι για επισκευές.
- Μειώστε την τιμή πώλησης , συνήθως κατά ένα ποσό ανάλογο με το αναμενόμενο κόστος των επισκευών.
Λάβετε μια πολιτική τίτλου
Ορισμένοι αγοραστές πιστεύουν ότι δεν αξίζει τα επιπλέον χρήματα για να αγοράσουν ασφάλιση τίτλου , αλλά ένας έξυπνος αγοραστής το κάνει πάντα. Το κόστος για να διορθώσετε τα σύννεφα σε έναν τίτλο ή να αμφισβητήσετε τις χρηματιστηριακές πράξεις μπορεί να είναι τεράστιο σε σύγκριση με τις πένες που κοστίζει για να αγοράσει ασφάλεια.
Μερικοί μύθοι για τις προσφορές FSBO
- Τα FSBOs δεν είναι σοβαροί πωλητές. Δεν είναι αλήθεια. Μια μικρή μειοψηφία μπορεί να δοκιμάζει μόνο τα νερά, αλλά η πλειονότητα θέλει τελικά να πουλήσει τα σπίτια τους.
- Τα FSBOs δεν είναι ευέλικτα στην τιμή. Κάποιοι αγοραστές πιστεύουν ότι οι FSBOs δεν προσλαμβάνουν πράκτορες γιατί δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά, ότι πρέπει να πάρουν κάθε δεκάρα έξω από τη συμφωνία, ώστε να μην σκύψουν στην τιμή. Αλλά σύμφωνα με μελέτες της Εθνικής Ένωσης Realtors, οι περισσότεροι πωλητές από τους ιδιοκτήτες λαμβάνουν πραγματικά λιγότερα για τα σπίτια τους από αυτούς που απαριθμούνται με έναν κτηματομεσίτη . Τα FSBOs είναι συνήθως πρόθυμα να διαπραγματευτούν , αλλά μπορεί να μην είναι πολύ καλοί σε αυτό, αν δεν το κάνουν για να ζήσουν.
- Για Πώληση από τους Ιδιοκτήτες κρύβονται πραγματικά γεγονότα. Τα FSBOs δεσμεύονται από τους ίδιους νόμους που διέπουν αυτούς που εκπροσωπούνται από έναν κτηματομεσίτη . Αυτοί οι πωλητές πρέπει να δώσουν στους αγοραστές αποκαλύψεις ομοσπονδιακών και κρατικών εντολών, αν υπάρχουν, συμπεριλαμβανομένης της αποκάλυψης οποιωνδήποτε σχετικών υλικών γεγονότων .
- Δεν χρειάζεται να προ-εγκριθεί για υποθήκη. Αυτό είναι πάντα χρήσιμο αν αγοράζετε ένα FSBO ή πηγαίνετε σε μια πιο παραδοσιακή διαδρομή. Μπορεί να μην απαιτείται, αλλά βοηθά να καθορίσετε το εύρος τιμών σας και όλοι οι πωλητές θα εκτιμήσουν ότι γνωρίζουν ότι έχετε ήδη εγκριθεί για να προχωρήσετε.
Η κατώτατη γραμμή
Θυμηθείτε, ζητήστε νομικές και φορολογικές συμβουλές εάν έχετε οποιεσδήποτε ερωτήσεις. Είναι συνήθως λίγο επικίνδυνο να αγοράσετε ένα FSBO όταν αυτοί οι άνθρωποι δεν έχουν εμπειρία πώλησης σπιτιών. Πιστεύουν επίσης ότι "εξοικονομούν" χρήματα μη μισθώνοντας έναν πράκτορα όταν, στην πραγματικότητα, συνήθως χάνουν χρήματα, σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Realtors.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, ήταν Broker-Associate στην Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.