Σε περίπτωση που αγοράσετε ένα σπίτι που άλλαξε χωρίς άδειες;

Το τράβηγμα του σπιτιού επιτρέπει μετά από μια ανακαίνιση στο σπίτι είναι συχνά δύσκολη

Ερώτηση: Θα έπρεπε να αγοράσετε ένα σπίτι που έχει αναμορφωθεί χωρίς άδειες;

Ένας αναγνώστης ρωτάει: «Η γυναίκα μου και εγώ σκέφτομαι να αγοράσουμε ένα σπίτι που ανακατασκευάστηκε χωρίς άδεια. Δεν ήταν μια μεγάλη δουλειά αναδιαμόρφωσης, μόνο ένα sunroom προστέθηκε από την πλάτη, αλλά οι πωλητές είπαν ότι το έργο έγινε χωρίς επιτρέψτε μου να αντικαταστήσω τα ντουλάπια της κουζίνας και τους μετρητές, δεν ξέρω με βεβαιότητα, δεν ξέρω τι χρειάζεται άδεια και τι όχι, αλλά αγαπάμε το σπίτι και θέλουμε να το αγοράσουμε. πρόβλημα μπορεί να πάρουμε με την αγορά ενός σπιτιού που αναδιαμορφώθηκε χωρίς άδεια; "

Απάντηση: Η πρώτη ερώτησή μου είναι τι πρέπει να πει ο πράκτοράς σας για το έργο που επιτελείται χωρίς άδεια; Επειδή οι περισσότεροι νόμοι σχετικά με τις άδειες είναι τοπικοί και ποικίλλουν από πόλη σε πόλη και από κράτος σε κράτος. Ο πράκτοράς σας μπορεί να γνωρίζει ποια προβλήματα μπορεί να αντιμετωπίσει αγοράζοντας ένα σπίτι που έχει βελτιώσεις χωρίς άδεια.

5 λόγοι για τους οποίους οι ιδιοκτήτες σπιτιού κάνουν αναδιαμορφώσεις χωρίς άδειες

Εάν ερωτήσατε 100 άτομα που πρόσφατα ανασχημάτισαν ένα σπίτι και ρωτήσατε πόσοι έβαλαν άδεια, δεν θα ήταν ασυνήθιστο ή ασυνήθιστο να ανέρχεται το 80% έως 90% ή και περισσότερο για να παραδεχθεί ότι δεν είχε υποβάλει αίτηση για άδεια. Γιατί δεν έχουν περισσότεροι ιδιοκτήτες σπιτιού άδεια να αναδιαμορφώσουν; Διάφοροι λόγοι.

1. Οι άδειες αναδιαμόρφωσης μπορεί να κοστίζουν πάρα πολύ.
   Οι άδειες βασίζονται συνήθως στην τιμή του έργου. Όταν έχτισα ένα γκαράζ , εκτιμούσα ότι το κόστος ήταν περίπου 6.000 δολάρια και η άδεια μου ήταν πολύ φθηνή, γύρω στα $ 100. Δεν είναι καλή ιδέα να προσπαθήσετε να οικοδομήσετε μια δομή που οι γείτονές σας μπορούν να δουν χωρίς να λάβουν άδεια, επειδή οι γείτονές σας ενδέχεται να σας αναφέρουν.

1. Πιθανές πρόσθετες και παράλογες απαιτήσεις.
   Δεν συνάντησα ποτέ δύο επιθεωρητές της πόλης που συμφώνησαν σε τίποτα. Μερικές φορές, ο κώδικας της πόλης είναι ανοικτός σε ερμηνεία. Εάν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού σχεδιάζει να αναδιαμορφώσει μια κουζίνα , για παράδειγμα, ο κώδικας της πόλης μπορεί να απαιτεί από τον ιδιοκτήτη σπιτιού να αντικαταστήσει ένα ηλεκτρικό κιβώτιο ή να κάνει κάποιο άλλο είδος βελτίωσης που θα μπορούσε να προσθέσει χιλιάδες δολάρια στη δουλειά. Πίσω στο γκαράζ μου. Ο επιθεωρητής της πόλης μου είπε να σκάψω μια τάφρο 18 ιντσών βαθιά για την ηλεκτρική. Όταν επέστρεψαν για να επιθεωρήσουν την τελική δουλειά, ο δεύτερος επιθεωρητής είπε ότι η τάφρο έπρεπε να έχει βάθος 24 ποδιών ή αλλιώς έπρεπε να εγκαταστήσω ένα διακόπτη κλεισίματος στο υπόγειο.

1. Οι άδειες αναδιαμόρφωσης μπορεί να προκαλέσουν καθυστερήσεις.
   Δεν θα μπορούσα να τελειώσω το γκαράζ μου μέχρι ο επιθεωρητής της πόλης βγήκε να υπογράψει την άδεια. Η πόλη έτρεχε πίσω και είχε καθυστερήσει λίγες εβδομάδες. Όλες οι εργασίες σταμάτησαν ενώ περιμέναμε. Συχνά, οι επιθεωρητές υπογράφουν την εργασία σταδιακά.
2. Οι άδειες είναι πολύ δύσκολο να επιτευχθεί.
   Είναι αλήθεια ότι πρέπει να κατεβείτε στην πόλη και να εφαρμόσετε, να φέρετε τα κτίρια σας και να τα εγκρίνετε. Είναι μια ταλαιπωρία για μερικούς ανθρώπους. Πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού μάλλον θα κάνουν ακριβώς τη δουλειά και θα ξεχάσουν μια άδεια.
3. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού πιστεύουν ότι δεν θα πιαστούν.
   Από την όραση, από το μυαλό, είναι το σύνθημα κάποιου ανθρώπου. Νομίζουν ότι κανείς δεν θα τα πιάσει ποτέ. Αλλά τι συμβαίνει όταν αποφασίσετε να πάρετε μια άδεια για κάτι άλλο; Ο επιθεωρητής της πόλης μπορεί να εντοπίσει μια βελτίωση, να ελέγξει τα αρχεία και να διαπιστώσει ότι δεν εκδόθηκε καμία άδεια. Έχω γνωστούς επιθεωρητές της πόλης που οδηγούν κάτω τα σοκάκια που αναζητούν απορριπτόμενα υλικά συσκευασίας από έργα βελτίωσης κατοικίας .

5 Προβλήματα που σχετίζονται με την αναδιαμόρφωση ενός σπιτιού χωρίς άδεια

Προς υπεράσπιση των αδειών διαμονής για την ανακατασκευή, εάν είστε ευέλικτοι με το χρόνο σας και δεν σας πειράζει να περάσετε μερικές εκατοντάδες ακόμη, είναι γενικά καλή ιδέα να λάβετε άδεια. Και εδώ είναι μερικά από τα προβλήματα που θα μπορούσαν να επανέλθουν για να στοιχειώσουν έναν ιδιοκτήτη σπιτιού που κινείται προς τα εμπρός σε ένα κάνετε το ίδιο έργο χωρίς άδεια:

1. Η μη επιτρεπόμενη εργασία μπορεί να μην γίνει σωστά ή να κωδικοποιηθεί.
   Ακριβώς επειδή ένας ιδιοκτήτης σπιτιού μισθώνει έναν ανάδοχο δεν σημαίνει ότι ο ανάδοχος θα κάνει τη δουλειά σωστά. Επιπλέον, υπάρχουν συνήθως περισσότεροι από ένας τρόποι για να κάνετε μια δουλειά και και οι τρεις μπορεί να είναι λάθος.
2. Η ασφάλιση του ιδιοκτήτη σπιτιού μπορεί να μην καλύπτει ένα ελάττωμα για μη επιτρεπόμενη αναδιαμόρφωση.
   Εάν μια αναδιαμόρφωση έγινε εσφαλμένα και κάτι συμβαίνει, πείτε ότι ένα ζεστό σύρμα λυγίζει από ένα συρματόπλεγμα και ξεσπάει μια πυρκαγιά. Οι ζημιές που προκλήθηκαν από τη φωτιά αυτή ενδέχεται να μην καλύπτονται από το ασφαλιστήριο συμβόλαιο ενός ιδιοκτήτη σπιτιού εάν η βελτίωση ολοκληρώθηκε χωρίς άδεια.
3. Η πόλη μπορεί να σας ζητήσει να την αποκόψετε.
   Ο κώδικας της πόλης συχνά απαιτεί το πλαίσιο να επιθεωρείται από την πόλη πριν από την κρέμονται γυψοσανίδας. Για να διαπιστωθεί εάν τα καρφιά εγκαταστάθηκαν σε ένα μπάνιο 16 ιντσών στο κέντρο, για παράδειγμα, ένας επιθεωρητής πόλης μπορεί να κάνει έναν ιδιοκτήτη σπιτιού να ρίξει τους τοίχους. Όλα τα κεραμικά πλακίδια τοίχου θα πήγαιναν μαζί του, απαιτώντας αντικατάσταση.

1. Η πόλη μπορεί να αξιολογήσει τις ποινές.
   Αν μια άδεια φαίνεται δαπανηρή, περιμένετε μέχρι να λάβετε ένα νομοσχέδιο για τα πρόστιμα και τις ποινές για την αποτυχία της απόκτησης άδειας. Η άδεια εργασίας μπορεί να σας κοστίσει τριπλάσιο ή τετραπλάσιο του ποσού της αρχικής αμοιβής άδειας.
2. Ο εγχώριος εκτιμητής ενδέχεται να μην περιλαμβάνει προσθήκη στο τετραγωνικό μήκος.
   Αν ο εκτιμητής δεν περιλαμβάνει τα προστιθέμενα τετραγωνικά μέτρα στην αξιολόγηση, το σπίτι πιθανότατα θα εκτιμηθεί για πολύ λιγότερο. Αυτό σημαίνει ότι ένας πωλητής ενδέχεται να απορριφθεί για αναχρηματοδότηση . Ένας αγοραστής μπορεί να μην είναι σε θέση να πάρει δάνειο για να αγοράσει το σπίτι. Κοιτάξτε με αυτόν τον τρόπο, αν δεν επιτρέπεται ένα δωμάτιο 10x10, αυτό είναι 100 τετραγωνικά πόδια. Σε $ 200 ένα τετραγωνικό πόδι, θα μπορούσατε να χάσετε $ 20.000.

Μπορεί ο πωλητής να αποκτήσει άδεια οικοδομής μετά την αλήθεια;

Σε ορισμένες περιπτώσεις, ναι. Πώλησα σπίτι για πωλητές στο Carmichael της Καλιφόρνια, οι οποίοι είχαν πληρώσει έναν ανάδοχο για να λάβουν άδεια για την προσθήκη τους . Επέμειναν ότι υπήρχε άδεια για το έργο, παρόλο που τα αρχεία του County που είχα αποκτήσει δεν έδειξαν άδεια. Οι εγγραφές που έχουν πρόσβαση σε πράκτορες δεν είναι πάντα σωστές. Το πρώτο μας σύνολο αγοραστών έλαβε μια αξιολόγηση, και αυτός ο εκτιμητής μέτρησε το σπίτι, πέρα ​​από τον έλεγχο για μια άδεια. Κακά νέα, δεν υπήρχε άδεια.

Ο αγοραστής ακυρώθηκε εξαιτίας αυτού. Το να μην έχουν τα τετραγωνικά μεγέθη σήμαιναν ότι οι πωλητές δεν μπορούσαν να πουλήσουν το σπίτι τους στο ποσό που ήθελαν επειδή δεν θα το αξιολογούσαν στο ποσό αυτό. Μπορεί να σκεφτείτε ότι επιπλέον 100 τετραγωνικά πόδια, για ένα δωμάτιο που μετρά 10 πόδια με 10 πόδια, είναι ασήμαντη, αλλά αν η τιμή ανά τετραγωνικό πόδι είναι $ 300, αυτό είναι $ 30.000 λιγότερο.

Δυστυχώς, ο εργολάβος είχε απομακρυνθεί από καιρό. Οι πωλητές έπρεπε να αποκτήσουν άδεια "όπως χτίστηκε" από το νομό, η οποία περιλάμβανε την πρόσληψη ενός αρχιτέκτονα για να σχεδιάσει τα σχέδια και η κομητεία πραγματοποίησε πολλές αναθεωρήσεις. Το κόστος των πωλητών ήταν περίπου 8.000 δολάρια, αλλά αυτό ήταν καλύτερο από το να χάσει $ 30.000.

Συμβουλή: Ο καλύτερος τρόπος για να προστατευθείτε κατά την αγορά ενός σπιτιού είναι να επαληθεύσετε με την πόλη ότι έχουν εκδοθεί άδειες, ότι το τετραγωνικό πλάνο ταιριάζει με τα αρχεία της πόλης και να πάρετε μια επιθεώρηση στο σπίτι .

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.