Οι πελάτες με ρώτησαν τόσες φορές σχετικά με τις εκτιμήσεις αξίας για την Zillow που φαντάζομαι ότι όλοι αναρωτιούνται για το αν η Zillow είναι ακριβής με την Zestimate. Νομίζω ότι το πρώτο πράγμα που πρέπει να καταλάβει είναι τι δεν είναι η Zillow. Η Zillow δεν είναι στην αγορά ακινήτων. Δεν γνωρίζω κανένα κτηματομεσίτη που να εργάζεται στο Zillow (όχι ακόμα έτσι κι αλλιώς). Δεν είναι δημόσια υπηρεσία όπως η βιβλιοθήκη. Η Zillow είναι ένας ιστοχώρος επιχειρήσεων, που δημιουργήθηκε για να δελεάσει τους οφθαλμούς που θέλουν να κοιτάξουν στα σπίτια και, με τη σειρά τους, να πουλήσουν διαφήμιση σε επαγγελματίες ακίνητων περιουσιών.
Ο Zillow βασίζει πολλά συμπεράσματα σε απόψεις που διαμορφώνονται με την παρατήρηση δεδομένων που συλλέγονται από διάφορες πηγές. Όλοι έχουν μια γνώμη για κάτι. Μπορείτε να συμφωνήσετε ή να διαφωνήσετε. Οι γνώμες δεν είναι γεγονότα. Εάν η Zillow είχε το δάχτυλό της στην αγορά παλμό μέσω της δικής της ειδικής κρυστάλλινης σφαίρας, η Zillow θα είχε προβλέψει την κατάρρευση της αγοράς στέγης και αυτό δεν συνέβη. Στην πραγματικότητα, η Zillow μόλις άρχισε όταν η αγορά άρχισε να θρυμματίζεται.
Είναι σαν αυτή η αναλογία που δόθηκε από τον Randolph Duke στην ταινία Trading Places του Eddie Murphy του 1983, όπου ο χαρακτήρας του Duke εξηγεί ότι αν η αγορά ανεβαίνει ή η αγορά πέσει, οι μεσίτες εμπορευμάτων (και, ναι, ακόμη και εταιρείες όπως η Zillow) για να βγάλουν λεφτά.
Κατανόηση του Zilltim's Zestimate
Η Zillow απέκτησε δεδομένα με τη συγχώνευση όλων των πληροφοριών σχετικά με τη στέγαση που θα μπορούσε να βρει. Η συγχώνευση είναι μια φανταστική λέξη για την ανάμειξη και τη συγχώνευση δεδομένων από διάφορες πηγές σε μία πηγή.
Ολοκληρώθηκε σωστά, η συγχώνευση μπορεί να δημιουργήσει μονοπώλιο. Αλλά ας μην ξεπεράσουμε τον εαυτό μας. Υπάρχουν πολλά μηχανογραφικά προγράμματα που μπορούν να προβλέψουν την αξία ενός σπιτιού. Ακόμη και οι κτηματομεσίτες χρησιμοποιούν ηλεκτρονικά προγράμματα, αλλά η διαφορά είναι ότι οι κτηματομεσίτες δεν βασίζονται σε αυτά τα προγράμματα όπως, για παράδειγμα, κάποιος θα μπορούσε να δει την τεχνητή νοημοσύνη.
Δεν είμαστε ακόμα εκεί.
Τουλάχιστον δεν είναι προς το παρόν, η Zillow δεν μπορεί να προβλέψει πώς θα αισθανθεί ο αγοραστής όταν μπαίνει στο σπίτι. Η Zillow δεν μπορεί να σας πει εάν έχει ενημερωθεί το εσωτερικό, αν η εργασία είναι ανώτερη ή αν τα χρησιμοποιούμενα υλικά είναι κατώτερα ή αν ένα σχολείο γύρω από τη γωνία έχει μειωμένη αξία σπιτιών που υποστηρίζουν το γήπεδο ποδοσφαίρου ή οποιοδήποτε άλλο αριθμό παράγοντες που χρησιμοποιούν οι κτηματομεσίτες και οι εκτιμητές όταν γνωρίζουν τη γειτονιά και έχουν επιθεωρήσει το σπίτι προσωπικά.
Πώς οι πράκτορες φτάνουν σε μια εκτίμηση της αξίας
Δεν μιλάω για όλους τους κτηματομεσίτες, αλλά βρισκόμουν στην επιχείρηση για περισσότερα από 40 χρόνια και διαθέτουν επαρκή, αν όχι πάνω από το μέσο επίπεδο ικανοτήτων. Όταν αρχίζω να αξιολογώ ένα ακίνητο, το πρώτο πράγμα που κάνω από τον υπολογιστή μου είναι η μελέτη του σπιτιού από ένα δορυφόρο στο Google. Σημειώνω αν υποστηρίζει έναν πολυσύχναστο δρόμο, την εγγύτητα με την εμπορική ιδιοκτησία ή τους αυτοκινητόδρομους, το μέγεθος άλλων οικισμών που βρίσκονται κοντά, τη βλάστηση και τον εξωραϊσμό, τον προσανατολισμό του στον ήλιο και, αν είμαι τυχερός, μπορεί να υπάρχει φωτογραφία το εξωτερικό συν μια σκηνή δρόμου.
Έχω επίσης τρέξει δύο σειρές αυτοματοποιημένης αποτίμησης. Το ένα είναι μέσω της Realist, μιας εταιρείας που ανήκει στην CoreLogic, δηλαδή δεδομένων που συγκεντρώνονται από όλες τις πωλήσεις, συμπεριλαμβανομένων των μη MLS, και θα λαμβάνουν υπόψη τις πωλήσεις κατοικιών που διαφέρουν κατά 25% ή λιγότερο στη διαμόρφωση και τον τύπο, συμπεριλαμβανομένων άλλων παραμέτρων που καθορίζω με το χέρι.
Η άλλη αυτοματοποιημένη αποτίμηση βασίζεται επίσης στις πωλήσεις που αποσύρονται απευθείας από το MLS και υπολογίζονται με βάση τετραγωνικά μεγέθη , συμπεριλαμβανομένων των υψηλών, χαμηλών, μέσων και μέσων τιμών όλων των πωληθέντων, εκκρεμών και ενεργών καταχωρήσεων. Αυτές οι δύο μόνο τιμές είναι συχνά πολύ διαφορετικές μεταξύ τους αλλά, χρησιμοποιούμε μαζί, μπορώ να φτάσω σε ένα εύρος αξίας, γενικά όχι περισσότερο από 5% διαφορά. Αλλά αυτό δεν είναι αρκετό για να αποδώσει αξία.
Οπλισμένος με αυτές τις πληροφορίες, επιθεωρώ το σπίτι και το βλέπω μέσα από τα μάτια ενός αγοραστή, πώς θα τον εκτιμήσει ένας εκτιμητής και πού πρέπει να τοποθετηθούμε ενάντια στον ανταγωνισμό για να οδηγήσουμε την κυκλοφορία στο σπίτι . Δεν είναι ασυνήθιστο για μένα να εισέλθω σε ένα σπίτι με μια προετοιμασμένη συμφωνία καταχώρησης στο χέρι και να καταλήξω με το χέρι αλλάζοντας την τιμή εισαγωγής μετά την προβολή του σπιτιού. Ο αυτοματισμός δεν αντικαθιστά την προσωπική αξιολόγηση.
Η ακρίβεια της αξίας της Zillow
Η Zillow δεν ισχυρίζεται ποτέ ότι είναι 100% ακριβής όλη την ώρα ή ακόμα και το 80% ακριβές τις περισσότερες φορές σε όλες τις περιοχές. Εάν όλα τα σπίτια σε ακτίνα έξι τετραγώνων είναι πολύ παρόμοια μεταξύ τους, ας πούμε, μια προαστιακή υποδιαίρεση, γεμάτη με σπίτια χτισμένα γύρω στο ίδιο έτος, περίπου το ίδιο μέγεθος και με πανομοιότυπες ανέσεις, μια εκτίμηση Zillow θα είναι πολύ ακριβέστερη, ίσως εντός του 10%, επειδή δεν υπάρχουν αρκετές συγκεκριμένες διακυμάνσεις για να το πετάξετε. Άλλες φορές, δεν θα είναι τόσο κοντά.
Τράβηξα τέσσερα τυπικά σπίτια που έχω προσωπικά πωληθεί για να τα συγκρίνω με ένα Festimate για εσάς. Μια ιδιοκτησία είναι δύο σπίτια σε πολύ στο Midtown Sacramento, που βρίσκεται σε έναν πολυσύχναστο δρόμο κοντά στις σιδηροδρομικές γραμμές και κοντά στον θόρυβο των αυτοκινητοδρόμων, απέναντι από μια εμπορική ιδιοκτησία. Η Zillow εκτιμούσε την αξία αυτού του σπιτιού στα 380.733 δολάρια, αλλά πωλούσε στα 349.000 δολάρια, μετά από σχεδόν 6 μήνες στην αγορά, με άφθονη έκθεση. Η εκτίμηση του Zillow ήταν περίπου 9% πολύ υψηλή.
Το δεύτερο σπίτι ήταν μια παραθαλάσσια παραλία στην περιοχή Pocket του Σακραμέντο. Η Zillow αποτίμησε το σπίτι της στα $ 983,097. Πωλείται σε 1.085.000 δολάρια, που ήταν κατά 10% περισσότερο από την εκτίμηση του Zillow. Αν οι πωλητές είχαν βασιστεί στην εκτίμηση του Zillow, θα είχαν χάσει περισσότερα από 100.000 δολάρια, πράγμα που δεν είναι μικρή αλλαγή.
Το τρίτο σπίτι ήταν ένα ανακατασκευασμένο σπίτι σε μια αποκλειστική περιοχή του Davis, Καλιφόρνια, κοντά στο Πανεπιστήμιο του Davis. Η Zillow αποτίμησε το σπίτι της στα 1.230.563 δολάρια, αλλά πώλησε για 1.495.000 δολάρια και για μετρητά δεν υπήρχε χρηματοδότηση. Αυτό το Zestimate ήταν πάνω από 20% πολύ χαμηλό.
Η τέταρτη κατοικία ήταν ένα σπίτι στην λίμνη στο Elk Grove της Καλιφόρνια. Και πάλι, η εκτίμηση του Zillow ήταν πολύ χαμηλή, στα 488.711 δολάρια, και πωλούσε για περισσότερο από 16%, συμπεριλαμβανομένης της εκτίμησης του δανειστή του αγοραστή, στα 565.500 δολάρια.
Το Zestimate έχει σχεδιαστεί για να προσφέρει στους επισκέπτες της ιστοσελίδας μια σειρά τιμών. Δεν πρόκειται να αντικαταστήσει μια εκτίμηση ούτε την άποψη ενός επαγγελματία ακίνητης περιουσίας. Παίρνω πάντα ένα gander στις αξίες Zillow πριν επισκεφτώ έναν πωλητή, διότι γνωρίζω ότι ο πωλητής εξετάζει αυτές τις αξίες. Όχι επειδή υπάρχει αξία για μένα ως επαγγελματίας στην εκτίμηση. Οι κτηματομεσίτες δεν χρησιμοποιούν τη Zillow για την τιμολόγηση ενός σπιτιού.
Συνειδητοποιώ ότι μερικοί πράκτορες θα ενημερώσουν τους πελάτες τους για να εξετάσουν την τιμή στο Zillow για να δικαιολογήσουν τι κάνουν με την αγορά ενός σπιτιού, καθώς το Zestimate είναι πολύ υψηλότερο από την πραγματική τιμή πώλησης. Είναι μια επιλεκτική χρήση με πράκτορες. Όταν η τιμή είναι προς όφελός τους, μπορεί να το χρησιμοποιήσουν. Ακόμα και οι τράπεζες δεν γνωρίζουν τίποτα καλύτερο, οπότε σε μια σύντομη κατάσταση πώλησης, για παράδειγμα, όταν η προσφορά είναι κάτι περισσότερο από ένα Zestimate, ένας σύντομος πράκτορας πώλησης θα μπορούσε να δείξει στο Zestimate για τη μικρή τράπεζα πώλησης.
Ωστόσο, η Zillow προσφέρει τόσο πολύ περισσότερα για τον καταναλωτή από ό, τι η πτυχή του Zestimate. Πιστεύω ότι οι άνθρωποι κρέμονται έτσι στο Zestimate ότι παραβλέπουν τον άφθονο πλούτο των πληροφοριών σε αυτόν τον ιστότοπο που περιλαμβάνει σκληρά γεγονότα, σχετικά δεδομένα, συγκρίσιμες πωλήσεις και δημογραφικά στοιχεία γειτονιάς, τα οποία μπορούν να είναι ανεκτίμητα για οποιονδήποτε αγοραστή ή κατ ' πωλητή σε μια συναλλαγή ακινήτων.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.
Πλήρης αποκάλυψη: Η Elizabeth Weintraub είναι επίσης εκπρόσωπος της Premier Zillow