Πράξη αντί του αποκλεισμού (DIL) είναι μια από τις διάφορες επιλογές για να βγούμε από ένα στεγαστικό δάνειο. Αντί να περάσετε τον αποκλεισμό , μπορείτε να μεταφέρετε οικειοθελώς την κυριότητα στον δανειστή σας (ποιος θα το πήρε ούτως ή άλλως) - ουσιαστικά θα υπογράψετε την πράξη και θα παραδώσετε τα κλειδιά.
Γιατί DIL;
Εάν δεν είστε σε θέση να κάνετε τις πληρωμές υποθηκών σας, δεν μπορείτε να λάβετε μια τροποποίηση του δανείου και δεν μπορείτε να πουλήσετε το σπίτι σας, μια συναλλαγή DIL μπορεί να είναι η καλύτερη διέξοδος.
Πιστωτικές εκθέσεις: Η DIL φαίνεται ελαφρώς διαφορετική στην πιστωτική σας από τον απλό αποκλεισμό, αλλά το τελικό αποτέλεσμα είναι το ίδιο - η τράπεζά σας παίρνει την ιδιοκτησία και την πουλάει για να εξοφλήσει το δάνειό σας. Σε πολλές περιπτώσεις, τα πιστωτικά αποτελέσματά σας θα πέσουν ακριβώς σαν να περάσατε αποκλεισμό. Αλλά ίσως να μπορείτε να δανειστείτε ξανά νωρίτερα και ένας άνθρωπος που ψάχνει μέσω των πιστωτικών σας εκθέσεων (σε αντίθεση με ένα μηχανογραφημένο μοντέλο βαθμολόγησης) μπορεί να αισθάνεται καλύτερα για το DIL από τον αποκλεισμό. Αν μπορείτε να κάνετε οτιδήποτε άλλο (όπως μια σύντομη πώληση , τροποποίηση δανείου ή πώληση ανοικτής αγοράς), θα βγείτε καλύτερα.
Ανεπάρκεια: όταν ο δανειστής σας πουλά το σπίτι σας, το σπίτι μπορεί να πουλήσει για λιγότερο από όσα οφείλετε. Τι συμβαίνει με τα χρήματα που ακόμα χρωστάτε; Ο δανειστής σας μπορεί να προσπαθήσει να συλλέξει αυτή την ανεπάρκεια , πράγμα που σημαίνει ότι οι αγώνες σας δεν έχουν τελειώσει ακόμα. Ωστόσο, σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορείτε να αποκαταστήσετε την έλλειψη σε μια συναλλαγή DIL. Βεβαιωθείτε ότι έχετε επανεξετάσει τις συμφωνίες σας προσεκτικά με έναν δικηγόρο και ζητήστε από έναν συντάκτη φόρων για κάθε ευθύνη που μπορεί να έχετε.
Ταχύτητα: Το DIL μπορεί να είναι ταχύτερο από άλλες επιλογές, πράγμα που σημαίνει ότι μπορείτε να σταματήσετε να κάνετε τις μηνιαίες πληρωμές σας (και να προχωρήσετε σε πιο οικονομικά προσιτή στέγαση).
Απορρήτου: αν και δεν μπορεί να σας ενδιαφέρει (και κανένας άλλος), το DIL είναι λιγότερο δημόσιο από τον αποκλεισμό. Είναι μια συμφωνία μεταξύ εσάς και της τράπεζάς σας - όχι μια νομική διαδικασία εξουσιοδοτημένη από το κράτος σας.
Η τράπεζα επωφελείται επίσης όταν χρησιμοποιείτε μια πράξη αντί του αποκλεισμού. Ο αποκλεισμός είναι δαπανηρός, χρονοβόρος και επικίνδυνος για τις τράπεζες. Θα προτιμούσαν να τερματίσουν τα πράγματα γρήγορα, γι 'αυτό και συμφωνούν σε αυτές τις συναλλαγές.
Τούτου λεχθέντος, οι τράπεζες δεν συμφωνούν πάντοτε να σας αφήσουν να απελευθερώσετε το σπίτι σας με αυτόν τον τρόπο. Εάν έχετε άλλες προσημειώσεις στο σπίτι σας (ίσως έχετε μια δεύτερη υποθήκη σε κάποιο σημείο), η τράπεζά σας μπορεί να μην είναι πρόθυμη να προχωρήσει με το DIL.
Μειονεκτήματα
Ένα σημαντικό μειονέκτημα μιας πράξης αντί του αποκλεισμού είναι ότι θα βλάψετε την πίστωσή σας. Ωστόσο, ίσως να μην έχετε άλλες επιλογές και εάν χάνετε μηνιαίες πληρωμές και ενδεχομένως προεπιλογή ούτως ή άλλως , αυτό μπορεί να μην έχει σημασία.
Σημειώστε ότι με το DIL, πρέπει να μετακινηθείτε από το σπίτι σας. Θα σταματήσετε να κάνετε πληρωμές και η τράπεζα θα είναι κύριος του ακινήτου, επομένως θα πρέπει να βρείτε εναλλακτικά καταλύματα.
Με αυτά τα μειονεκτήματα, μια σύντομη πώληση μπορεί να είναι καλύτερη επιλογή από την DIL. Με μια σύντομη πώληση, θα εξακολουθείτε να μπορείτε να αποφύγετε τυχόν ελλείψεις (και πάλι, διαβάστε τις συμφωνίες με έναν τοπικό πληρεξούσιο) και θα κάνετε λιγότερες ζημιές στην πίστωσή σας.
Επίσης, το DIL είναι μόνο συμφωνία μεταξύ εσάς και του δανειστή υποθηκών σας . Αν χρωστάτε χρήματα σε άλλους (για δεύτερη υποθήκη, έξοδα HOA, φόρους κ.ο.κ.), θα οφείλετε τα χρήματα αυτά.
Διαδικασία DIL
Για να πάρετε μια υποθήκη απελευθέρωση, θα πρέπει να συνεργαστείτε με το δανειστή σας. Κάθε δανειστής έχει διαφορετικές απαιτήσεις, οπότε θα χρειαστεί να καλέσετε και να ρωτήσετε σχετικά με τη διαδικασία. Αφήστε τους να γνωρίζουν ότι δεν μπορείτε να πραγματοποιήσετε τις πληρωμές σας και φροντίστε να συζητήσετε όλες τις εναλλακτικές λύσεις (όπως τροποποίηση δανείου, σύντομη πώληση, κυβερνητικά προγράμματα όπως το HARP 2.0 κ.ο.κ.).
Με τους περισσότερους δανειστές, θα πρέπει να συμπληρώσετε μια αίτηση και θα πρέπει να αποδείξετε ότι δεν μπορείτε να κάνετε τις πληρωμές σας. Σχεδιάστε την παροχή εγγράφων που δείχνουν το εισόδημά σας, τα μηνιαία σας έξοδα και τα υπόλοιπα των τραπεζικών λογαριασμών. Η τράπεζά σας πρέπει να καταλάβει ότι αντιμετωπίζετε μια αδύνατη δυσκολία και ότι δεν υπάρχει κανένας τρόπος να μπορέσετε να πληρώσετε.
Χρειάζεται χρόνος για την τράπεζά σας να επεξεργαστεί μια εφαρμογή DIL. Αναμείνετε να περιμένετε 30 ημέρες ή περισσότερο πριν ακούσετε μια απάντηση, αλλά ποτέ δεν πονάει να καλέσετε και να ζητήσετε μια ενημέρωση κατάστασης.
Τίποτα δεν θα συμβεί γρήγορα (αλλά εξακολουθεί να μπορεί να είναι ταχύτερο από τον αποκλεισμό ή την πώληση στην ελεύθερη αγορά).
Πριν υπογράψετε οποιαδήποτε τελική τεκμηρίωση (και κατά τη διάρκεια ολόκληρης της διαδικασίας), πάρτε οδηγίες από έναν τοπικό πληρεξούσιο ακινήτων. Αυτό θα κοστίσει αρκετές εκατοντάδες δολάρια, αλλά οποιαδήποτε "παρανόηση" θα μπορούσε εύκολα να κοστίσει δέκα φορές περισσότερο - ή πολύ περισσότερο. Θα θελήσετε να είστε ιδιαίτερα σίγουροι ότι καταλαβαίνετε πώς θα αντιμετωπιστεί οποιαδήποτε ανεπάρκεια.