Οι αγοραστές κατοικιών δεν ρωτούν συχνά για τις συγκρίσιμες πωλήσεις, αλλά πρέπει. Όταν ένας αγοραστής σπιτιού επισκέπτεται σπίτια, ο αγοραστής συγκρίνει τα σπίτια προς πώληση με άλλα σπίτια προς πώληση. Το μόνο πράγμα που γνωρίζει ο αγοραστής είναι πόσο ο πωλητής στο δρόμο ζητά ένα παρόμοιο σχέδιο ορόφου.
Τι κάνει μια συγκρίσιμη πώληση;
Συγκρίσιμες πωλήσεις είναι οι τιμές πώλησης παρόμοιων κατοικιών που έχουν πωληθεί. Οι συγκρίσιμες πωλήσεις δεν είναι ενεργές καταχωρήσεις ούτε εκκρεμείς πωλήσεις . αν και μπορούν να συγκριθούν, οι τιμές αυτές δεν έχουν το ίδιο βάρος με ένα σπίτι που έχει ήδη πωληθεί. Συγκριτικές πωλήσεις χρησιμοποιούνται ως παράδειγμα για να δικαιολογήσουν γιατί ένας αγοραστής δεν θέλει να πληρώσει περισσότερο από τον τελευταίο τύπο που πληρώθηκε για ένα παρόμοιο σπίτι.
Εδώ είναι τα κύρια στοιχεία μιας συγκρίσιμης πώλησης:
- Πρόσφατο χρονικό πλαίσιο πώλησης. Πριν από πολλά χρόνια, οι εκτιμητές χρησιμοποίησαν για να επιστρέψουν 6 μήνες στο δημόσιο αρχείο για να βγάλουν συγκρίσιμες πωλήσεις. Από την κατάρρευση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων του 2007, το εν λόγω χρονικό πλαίσιο έχει σφίξει σημαντικά. Σήμερα, οι εκτιμητές χρησιμοποιούν συνήθως μόνο τους τελευταίους 3 μήνες συγκρίσιμων πωλήσεων.
- Κοντά κοντά. Στην ιδανική περίπτωση, ένας ερευνητής θα εξετάσει τα στατιστικά στοιχεία που πωλούνται μέσα σε μια ορισμένη ακτίνα, συνήθως μέσα σε ένα ¼ έως ½ μίλι από το αντικείμενο της ιδιοκτησίας. Όσο πιο κοντά τόσο το καλύτερο. Ένα σπίτι που αντιμετωπίζει έναν πολυσύχναστο δρόμο θα αξίζει λιγότερο από ένα σπίτι που βλέπει σε μια λίμνη.
- Παρόμοια τετραγωνικά μέτρα. Δεν μπορείτε να πάρετε την τιμή ενός σπιτιού 1.000 τετραγωνικών ποδιών και να το διπλασιάσετε για να καθορίσετε την αξία ενός σπιτιού 2.000 τετραγωνικών ποδιών. Αυτό συμβαίνει επειδή το κόστος ανά τετραγωνικό πόδι των μικρότερων κατοικιών είναι υψηλότερο από το κόστος ανά τετραγωνικό πόδι ενός μεγαλύτερου σπιτιού. Στην ιδανική περίπτωση, θέλετε να συγκρίνετε τα σπίτια εντός του 10% των τετραγώνων του αντικειμένου σας.
- Ανάλογη ηλικία και κατασκευή. Θα ακούσετε τους ανθρώπους να λένε: Δεν χτίζουν σπίτια όπως συνηθούσαν. Αλλά αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα ότι τα παλαιότερα σπίτια είναι καλύτερα από τα νεώτερα σπίτια. Οι αξίες, ωστόσο, είναι διαφορετικές λόγω του χαρακτήρα και της έκκλησης. Μια κεραμοσκεπή, για παράδειγμα, μπορεί να απολαύσει μια πεντηκονταετή ζωή κατά τη διάρκεια ζωής των 25 έως 30 ετών ενός κλασσικού σκελετού σύνθεσης.
- Παρόμοιο μέγεθος παρτίδας. Σε μερικές νεότερες οικιακές εκδρομές, ίσως βρείτε ένα μείγμα μεγεθών παρτίδας. Για παράδειγμα, μια γραμμή μηδέν-lot σημαίνει ότι το σπίτι πραγματικά δεν έχει αυλή. Η πλαγιά ή η πίσω αυλή μπορεί να είναι πολύ μικρά χωρίς χόρτο ή βλάστηση, που συνήθως δεν απευθύνονται σε οικογένειες με παιδιά. Πολλές περιοχές υπολογίζουν το μέγεθος της παρτίδας με βάση τα πραγματικά τετραγωνικά μεγέθη που χωρίζονται σε 43.560 τετραγωνικά πόδια. Ένα στρέμμα είναι 43.560 τετραγωνικά πόδια. Το ένα τέταρτο ενός στρεμμάτων ή 10.890 τετραγωνικά πόδια είναι .25 στρέμματα.
- Παρόμοια κατάσταση. Εκτός αν εργάζεστε με κάποιον ειδικό της γειτονιάς που έχει στενή γνώση της κατάστασης των περισσότερων σπιτιών σε μια συγκεκριμένη περιοχή, μπορεί να είναι δύσκολο να καθοριστεί η κατάσταση μιας συγκρίσιμης πώλησης. Μια απογυμνωμένη ιδιοκτησία αποκλεισμού που ανήκει στην τράπεζα, η οποία λείπει από τις συσκευές της και τις χαλκοσωλήνες, αξίζει πολύ λιγότερο από ένα turn-key σπίτι, ενημερωμένο με νέες συσκευές, χαλιά και βαφή.
Αν είστε πραγματικά τυχεροί και συγκρίνετε τα σπίτια σε μια υποδιαίρεση, ίσως βρείτε ακριβή διπλότυπα μοντέλων που θα χρησιμοποιηθούν ως συγκρίσιμες πωλήσεις.
Γιατί πρέπει να φροντίσει ο αγοραστής για τις συγκρίσιμες πωλήσεις;
Ένας πωλητής μπορεί να χρησιμοποιήσει συγκρίσιμες πωλήσεις για να δικαιολογήσει τη ζητούμενη τιμή του στον αγοραστή. Ωστόσο, τελικά, ένας αγοραστής θα πληρώσει ένα ποσό που ο αγοραστής πιστεύει ότι είναι μια δίκαιη τιμή. Ποτέ δεν έχετε ακούσει ποτέ κάποιον αγοραστή να λέει: "Θα έπρεπε να πληρώσω περισσότερα για αυτό το σπίτι." Οι αγοραστές γενικά θέλουν να πληρώσουν λιγότερα.
Αντίθετα, οι αγοραστές μερικές φορές ανησυχούν ότι θα πληρώσουν πάρα πολλά για ένα σπίτι. Ειδικά όταν αγοράζουν σε μια αγορά ακινήτων προς τα κάτω . Κανένας αγοραστής δεν θέλει να ανακαλύψει το σπίτι που μόλις αγόρασε, αξίζει λιγότερο από την αρχική του τιμή.
Εάν ο αγοραστής λαμβάνει χρηματοδότηση, ο εκτιμητής μιας τράπεζας εισέρχεται στην εικόνα. Οι τράπεζες θέλουν επίσης να προστατεύσουν την επένδυσή τους και την ασφάλεια για την επένδυσή τους. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι τράπεζες προσλαμβάνουν έναν εκτιμητή με έξοδα του αγοραστή για να προσδιορίσουν και να δικαιολογήσουν αξία.
Ωστόσο, οι εκτιμήσεις είναι άποψη αξίας. Μια εκτίμηση είναι μόνο τόσο καλή όσο η εμπειρία και η γνώση του ατόμου που το προετοίμασε.
Εάν ο εκτιμητής του αγοραστή υποβάλει χαμηλή εκτίμηση , ο πωλητής έχει τη δυνατότητα να μειώσει την τιμή πώλησης. Αν ο πωλητής αρνείται, τότε ο αγοραστής μπορεί να αμφισβητήσει την αξιολόγηση. Οι αγοραστές μπορούν να αμφισβητήσουν την εκτίμηση υποβάλλοντας συγκρίσιμες πωλήσεις.
Παρόλο που είναι δυνατή η προσαρμογή μιας εκτίμησης για τους εκκρεμείς παράγοντες όταν τα στοιχεία είναι λίγα και πολύ κοντά, οι καλύτερες συγκρίσιμες πωλήσεις θα είναι πάντοτε εκείνες με κριτήρια που ταιριάζουν περισσότερο με εκείνα του αντικειμένου. Ρωτήστε τον κτηματομεσίτη σας να προετοιμάσει τις συγκρίσιμες πωλήσεις.