Πώς δουλεύουν τα δάνεια γέφυρας;
Για παράδειγμα, όταν ένας αγοραστής σπιτιού αγοράζει ένα άλλο σπίτι πριν από την πώληση ενός υπάρχοντος σπιτιού, δύο συνήθεις τρόποι να βρεθεί η προκαταβολή για την κατοικία είναι μέσω χρηματοδότησης είτε δανείου γέφυρας είτε δανείου εγχώριας δικαιοσύνης ).
Συμβουλεύω τους πωλητές να περιμένουν πριν αγοράσουν ένα σπίτι και να πουλήσουν το υπάρχον σπίτι πρώτα, αλλά πολλοί αισθάνονται την ανάγκη να εντοπίσουν πρώτα την κίνηση τους στο σπίτι.
Εάν είστε απόλυτα σίγουροι ότι το υπάρχον σπίτι σας θα πουλήσει, θα ανακουφίσει τους φόβους για το τι συμβαίνει αν δεν το κάνει. Ίσως θελήσετε να μιλήσετε με έναν αξιόπιστο σύμβουλο πριν περάσετε ένα δάνειο γέφυρας. Το κύριο πλεονέκτημα για ένα δάνειο γέφυρας είναι να αποφύγετε μια ενδεχόμενη προσφορά και να κάνετε την κίνηση σας προς τα πάνω προσφορά ό, τι πιο ελκυστικό για έναν πωλητή.
Γενικά, ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης είναι λιγότερο δαπανηρό, αλλά τα δάνεια γέφυρας περιέχουν περισσότερα οφέλη για ορισμένους δανειολήπτες. Επιπλέον, πολλοί δανειστές δεν θα δανείζουν με δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης αν το σπίτι είναι στην αγορά. Οι έξυπνοι δανειολήπτες θα συγκρίνουν τα οφέλη μεταξύ των δύο δανείων για να προσδιορίσουν ποια είναι η καλύτερη προσαρμογή για την ιδιαίτερη κατάστασή τους και να σχεδιάσουν μπροστά πριν κάνουν μια προσφορά για αγορά άλλου σπιτιού.
Ένα σημαντικό πλεονέκτημα για ένα δάνειο γέφυρας είναι το γεγονός ότι σας επιτρέπει να αγοράσετε ένα νέο σπίτι χωρίς μια έκτακτη ανάγκη πώλησης .
Στις αγορές πωλητών, πολλοί πωλητές δε θα δέχονται ενδεχόμενη προσφορά. Εάν έχετε ένα σπίτι για να πουλήσετε, αυτό θα μπορούσε να σημαίνει ότι μπορεί να μην είστε σε θέση να αγοράσετε ένα σπίτι με οποιονδήποτε άλλο τρόπο από ό, τι χωρίς έκτακτη ανάγκη.
Τι είναι τα δάνεια γέφυρας;
Τα δάνεια γέφυρας είναι προσωρινά δάνεια που γεφυρώνουν το χάσμα μεταξύ της τιμής πώλησης ενός νέου σπιτιού και της νέας υποθήκης ενός αγοραστή στο σπίτι, σε περίπτωση που το σπίτι του αγοραστή δεν έχει ακόμα πουληθεί.
Το δάνειο γέφυρας είναι εξασφαλισμένο στην υπάρχουσα κατοικία του αγοραστή. Τα κεφάλαια από το δάνειο γέφυρας χρησιμοποιούνται στη συνέχεια ως προκαταβολή για την κατοικία.
Πώς δουλεύουν τα δάνεια γέφυρας;
Πολλοί δανειστές δεν έχουν καθορίσει κατευθυντήριες γραμμές για ελάχιστα FICO ούτε δείκτες χρέους προς εισόδημα . Η χρηματοδότηση καθοδηγείται από μια πιο «λογική» προσέγγιση αναδοχής . Το κομμάτι του παζλ που απαιτεί κατευθυντήριες γραμμές είναι η μακροπρόθεσμη χρηματοδότηση που αποκτάται στο νέο σπίτι.
Ορισμένοι δανειστές που συνάπτουν δάνεια συμμόρφωσης αποκλείουν την πληρωμή του δανείου γέφυρας για λόγους επιλεξιμότητας. Αυτό σημαίνει ότι ο δανειολήπτης έχει τα προσόντα να αγοράσει το home-up σπίτι προσθέτοντας μαζί την υπάρχουσα πληρωμή δανείου , εάν υπάρχει, στην υπάρχουσα κατοικία του αγοραστή με τη νέα υποθήκη πληρωμή του home-up σπίτι. Οι λόγοι για τους οποίους πολλοί δανειστές χαρακτηρίζουν τον αγοραστή σε δύο πληρωμές είναι επειδή:
- Οι περισσότεροι αγοραστές έχουν μια υπάρχουσα πρώτη υποθήκη σε ένα παρόν σπίτι.
- Ο αγοραστής πιθανότατα θα κλείσει την αγορά κατοικίας πριν από την πώληση μιας υπάρχουσας κατοικίας.
- Για μια βραχυπρόθεσμη περίοδο, ο αγοραστής θα έχει δύο κατοικίες.
Εάν το νέο στεγαστικό δάνειο είναι ένα συμμορφούμενο δάνειο , οι δανειστές έχουν περισσότερο περιθώριο να δεχτούν υψηλότερο δείκτη χρέους προς εισόδημα διατρέχοντας το ενυπόθηκο δάνειο μέσω ενός αυτοματοποιημένου προγράμματος αναδοχής . Εάν το νέο στεγαστικό δάνειο είναι ένα δάνειο jumbo , οι περισσότεροι δανειστές θα περιορίσουν τον αγοραστή του σπιτιού σε αναλογία χρέους προς εισόδημα 50%.
Μέση αμοιβή για δάνεια γέφυρας
Οι τιμές θα διαφέρουν μεταξύ των δανειστών, αλλά μετά είναι μια μέση εκτίμηση για ένα δάνειο γέφυρα στην Καλιφόρνια. Τα επιτόκια κυμαίνονται, αλλά για το παράδειγμα αυτό, ας χρησιμοποιήσουμε το 8,5%. Αυτός ο τύπος δανείου γέφυρας δεν θα έχει καμία πληρωμή για τέσσερις μήνες. Ωστόσο, τόκοι θα συγκεντρωθούν και θα οφείλονται όταν το δάνειο καταβάλλεται κατά την πώληση του ακινήτου. Εδώ είναι δείγμα τέλη, που υποβάλλονται από έναν πραγματικό μεσίτη υποθηκών *:
- Τέλη διαχείρισης: $ 850
- Τέλος αξιολόγησης : 475 δολάρια
- Τέλος Escrow : $ 450
- Τίτλος πολιτικής τίτλου : $ 450 +
- Συμβολαιογράφος : $ 40
- Τέλη εγγραφής: $ 65
- Συχνότητα καλωδιακής / χρεωστικής κλήσης: 75 $
Επιπλέον, υπάρχει ένα τέλος προέλευσης δανείου για δάνεια γέφυρας βάσει του ποσού του δανείου. Κάθε σημείο ισούται με το 1% του ποσού του δανείου. Εδώ είναι τα μέσα τέλη, που υποβάλλονται από μεσίτη υποθηκών *. Και πάλι, τα τέλη θα διαφέρουν.
- $ 25.000 έως $ 100.000 = .50 μονάδες
- $ 100.000 έως $ 150.000 = .75 μονάδες
- $ 150.000 έως $ 250.000 = 1.0 πόντους
Αρχική αγοράζοντας τα οφέλη των δανείων γέφυρας
- Ο αγοραστής μπορεί να βάλει αμέσως το σπίτι της στην αγορά και να αγοράσει χωρίς περιορισμούς.
- Τα δάνεια γέφυρας ενδέχεται να μην απαιτούν μηνιαίες πληρωμές για μερικούς μήνες.
- Εάν ο αγοραστής έχει κάνει μια ενδεχόμενη προσφορά για αγορά και ο πωλητής εκδώσει μια ειδοποίηση για την εκτέλεση , ο αγοραστής μπορεί να αφαιρέσει το ενδεχόμενο να πωλήσει και να προχωρήσει ακόμα με την αγορά.
Αρχική αγοράζοντας μειονεκτήματα των δανείων γέφυρα
- Τα δάνεια γέφυρας κοστίζουν περισσότερο από δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης
- Οι αγοραστές θα έχουν τα προσόντα του δανειστή να κατέχουν δύο σπίτια και πολλοί ενδέχεται να μην τηρούν αυτή την αυστηρή απαίτηση.
- Η πραγματοποίηση δύο πληρωμών υποθηκών, καθώς και η συγκέντρωση τόκων σε δάνειο γέφυρας, θα μπορούσε να προκαλέσει άγχος.
* Σημείωση: Χάρη στην Evelyne Jamet στη Vitek Mortgage για την παροχή των δειγμάτων δανείου γέφυρας.
ΑΠΟΚΑΛΥΨΗ: Η Vitek Mortgage είναι ένας προτιμώμενος πωλητής για τη χρηματιστηριακή μου απασχόληση και απολαμβάνει μια συνδεδεμένη σχέση με την Lyon Real Estate.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.