Αναμονή για κλείσιμο σε ένα σπίτι
Αυτό σημαίνει ότι ο δανειστής διαδραματίζει σημαντικό ρόλο που δεν μπορεί να αγνοηθεί.
Ο αγοραστής και ο πωλητής μπορούν να συμφωνήσουν σε μια προγενέστερη ημερομηνία λήξης της σύμβασης αγοράς , αλλά εάν ο δανειστής δεν μπορεί να εκτελέσει αυτό το χρονικό παράθυρο, δεν έχει σημασία το ποια ημερομηνία είναι επιλεγμένη, επειδή δεν πρόκειται να κλείσει την ημερομηνία αγοραστή και πωλητή. Θα κλείσει όταν ο δανειστής είναι έτοιμος να κλείσει. Επιπλέον, δεν είναι κάθε δανειστής θησαυρός σκοπιμότητας.
Η διαδικασία κλεισίματος μεσεγγύησης
Ανάλογα με τον τόπο κατοικίας σας, οποιοσδήποτε αριθμός οντοτήτων μπορεί να χειριστεί τη διαδικασία κλεισίματος. Ας συζητήσουμε μερικά. Ο πράκτορας κλεισίματος θα μπορούσε να είναι ένας υπάλληλος μεσεγγύησης , ένας πιο κοντά, η εταιρεία τίτλου ή ένας δικηγόρος ακινήτων .
Οι διαδικασίες κλεισίματος μπορούν να ποικίλουν ευρέως ακόμη και στην ίδια κατάσταση. Στην Καλιφόρνια, για παράδειγμα, η διαδικασία μεσεγγύησης είναι διαφορετική στη βόρεια Καλιφόρνια έναντι της νότιας Καλιφόρνιας. Η κύρια διαφορά μεταξύ των δύο είναι οι οδηγίες μεσεγγύησης που σχεδιάζονται και υπογράφονται στο μπροστινό άκρο (λίγο μετά την αποδοχή της προσφοράς) στο νότιο Cal και στο πίσω μέρος (λίγο πριν το κλείσιμο) στο βόρειο Cal.
Ωστόσο, προτού κλείσει οποιαδήποτε μεσεγγύηση, πρέπει να πληρούνται όλοι οι όροι της σύμβασης αγοράς. τότε ο πωλητής καταθέτει την πράξη και ο αγοραστής καταθέτει τα κεφάλαια. Ακολουθούν δείγματα τύπων προϋποθέσεων που απαιτούνται στην Καλιφόρνια. Η διαδικασία κλεισίματος του κράτους σας ενδέχεται να διαφέρει.
- Πλήρως εκτελεσθείσα συμφωνία αγοράς και προσθήκες.
- Κατάθεση αξιόπιστης κατάθεσης χρημάτων .
- Αρχική επιθεώρηση ή παραίτηση.
- Εκτέλεση των υποχρεώσεων του πωλητή, όπως υποβολή έκθεσης επιθεώρησης παρασίτων ή / και ολοκλήρωση, πιστοποίηση στέγης , εγγύηση κατοικίας , προκαταρκτική πολιτική τίτλου , παραλαβή αιτήματος δικαιούχου, επισκευές, αν υπάρχουν, σύμφωνα με την αίτηση επισκευής .
- Ολοκλήρωση των επιθεωρήσεων αγοραστών, συμπεριλαμβανομένης της αποδέσμευσης των ενδεχόμενων κινδύνων, εφόσον απαιτείται.
- Τελική επιθεώρηση ή παραίτηση από τον αγοραστή.
- Αξιολόγηση ακινήτων από τον εκτιμητή του δανειστή.
- Έγκριση δανείου δανειστή και ικανοποίηση των όρων του δανείου από τον αγοραστή όπως η κατάθεση αποδεικτικών στοιχείων ενός ασφαλιστηρίου συμβολαίου ιδιοκτητών σπιτιού .
- Οι υπογεγραμμένες οδηγίες μεσεγγύησης του πωλητή και του αγοραστή.
- Η υπογεγραμμένη και συμβολαιογραφική πράξη του πωλητή μεταφέρει τον τίτλο.
- Υπογεγραμμένη και συμβολαιογραφημένη πράξη εμπιστοσύνης του αγοραστή και εκτελεσμένη εντολή .
- Υπογραφές του αγοραστή σε όλα τα έγγραφα δανείου.
- Κατάθεση των κεφαλαίων του αγοραστή από τον δανειστή.
- Κατάθεση του υπολοίπου της προκαταβολής του αγοραστή και του κόστους κλεισίματος του αγοραστή .
Πόσο καιρό παίρνει ένα σπίτι;
Οι αγοραστές που έλαβαν προκαταρκτική έγκριση δανείου έναντι προεπιλογής δανείου είναι συχνά σε θέση να κλείσουν νωρίτερα. Η διαδικασία έγκρισης περιλαμβάνει την επαλήθευση ορισμένων στοιχείων εκ των προτέρων, πριν υπογράψει τη σύμβαση αγοράς, μετακινώντας τον οφειλέτη λίγα βήματα πιο κοντά στο κλείσιμο.
Αν ένας δανειστής έχει επαληθεύσει την απασχόληση του δανειολήπτη, τους τραπεζικούς λογαριασμούς και την πιστωτική έκθεσή του , το κλείσιμο μπορεί να γίνει όσο πιο γρήγορα οι αναθέτοντες μπορούν να επεξεργαστούν τα χαρτιά και να αναθεωρήσουν την αξιολόγηση, συνήθως μέσα σε μια εβδομάδα ή δύο. Ωστόσο, εάν ένα έγγραφο λείπει από το αρχείο, όπως μια προκαταρκτική αναφορά τίτλου ή η κατάσταση πώλησης ενός πωλητή, το κλείσιμο ενδέχεται να καθυστερήσει.
Τα περισσότερα ομοσπονδιακά στεγαστικά δάνεια μπορούν να κλείσουν εντός 30 ημερών. Τα ειδικά πρώτα προγράμματα αγοραστών κατοικίας , ειδικά αυτά που αφορούν τη βοήθεια για την προκαταβολή του αγοραστή , ενδέχεται να χρειαστούν 35 έως 45 ημέρες για να κλείσουν. Αυτά τα ειδικά δάνεια απαιτούν συνήθως έγκριση από δύο διαδικασίες αναδοχής.
Από την άλλη πλευρά, η συμμόρφωση με τις οδηγίες TRID μπορεί μερικές φορές να επιβραδύνει τη διαδικασία, επειδή οι οντότητες που συνεργάζονται δεν έχουν προϋπάρχουσα σχέση.
Αρχική καθυστέρηση κλεισίματος
Τα μεγαλύτερα προβλήματα συμβαίνουν συχνά μετά την υποβολή του αρχείου στον αναδότη. Οι αξιωματικοί δανείων είναι γενικά εξοικειωμένοι με τις κατευθυντήριες γραμμές αναδοχής. Ωστόσο, δεν μπορούν πάντα να προβλέψουν την ανταπόκριση ενός αναδόχου. Κάθε ασφαλιστής είναι μοναδικός.
Το μικρότερο είναι χειρότερο για τους αγοραστές από το να κάθεται πάνω σε κιβώτια που περιέχουν κάθε πολύτιμο που τους ανήκει, περιμένοντας τους μετακινητές και μη γνωρίζοντας εάν το δάνειό τους θα εγκριθεί από έναν αναδόχου. Οι τελευταίες ημέρες κλεισίματος μπορεί να είναι πολύ αγωνιώδεις.
Οι θεσμικοί δανειστές φαίνεται να προκαλούν περισσότερες καθυστερήσεις από τους μεσίτες υποθηκών. Δεν είμαι σίγουρος αν αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι μεγάλες τράπεζες ακολουθούν τις δικές τους διαδικασίες ή ότι οι υπάλληλοί τους γροθιάουν ένα ρολόι και δεν ενδιαφέρονται πραγματικά για το αρχείο όπως τα παραγγελθέντα ανταλλακτικά, αλλά οι περισσότερες καθυστερήσεις στη μεσεγγύηση μου προέρχονται από μεγάλες τράπεζες.
Εδώ είναι κοινά προβλήματα που μπορούν να καθυστερήσουν ή να αποτρέψουν το κλείσιμο, πολλά από τα οποία, μου πειράζει, θα έπρεπε να έχουν αντιμετωπιστεί πριν από την υποβολή σε έναν ασφαλειοδότη, αλλά μερικές φορές η μπάλα παίρνει πτώση:
- Η χαμηλή αξιολόγηση ή ο ασφαλισμένος παραγγέλνει μια αξιολόγηση επανεξέτασης που δεν ταιριάζει με την πρώτη εκτίμηση.
- Πρόσθετο χρέος που βρέθηκε στην ενημερωμένη πιστωτική έκθεση του αγοραστή.
- Τα λάθη που σημειώνονται στην πιστωτική έκθεση του αγοραστή.
- Νέες δεσμεύσεις ή αποφάσεις που κατατίθενται κατά του αγοραστή ή του πωλητή μετά την επικαιροποίηση του τίτλου.
- Σύννεφα στον τίτλο.
- Αλλαγή οικογενειακής κατάστασης για αγοραστή ή πωλητή.
- Απαιτούμενες επικαιροποιημένες τραπεζικές δηλώσεις ή οικονομικά έγγραφα.
- Ασφαλιστικές πληροφορίες λείπουν.
- Λήξη υποχρέωσης δανείου ή προγράμματος.
- Σημαντικές αλλαγές στα τέλη στην εκτίμηση του δανείου.
Εάν η σύμβαση αγοράς δεν περιέχει διάταξη που εξαρτά το κλείσιμο από την έγκριση του δανείου, η κατάθεση χρημάτων από τον αγοραστή θα μπορούσε να διακινδυνεύσει εάν το δάνειο δεν εγκριθεί και η συναλλαγή δεν κλείσει.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.