Αλλά χρειάζονται έναν δικηγόρο για να κάνουν τη σύντομη πώληση; Μάλλον όχι. Ειδικά όχι στην Καλιφόρνια, όπου οι νόμοι ήδη προσφέρουν προστασία στους καταναλωτές.
Λίγο καιρό πίσω, ένας πωλητής με προσέλαβε να πουλήσω το σπίτι της ως μικρή πώληση στο El Dorado Hills. Το σπίτι της είχε προηγουμένως σε μεσεγγύηση, όταν καταχωρήθηκε από διαφορετικό πράκτορα. Υποτίθεται ότι ο κτηματομεσίτης είπε στον πωλητή ότι ήταν ευθύνη του πωλητή να διαπραγματευτεί τη δική του σύντομη πώληση! Ο πράκτορας είπε ότι δεν είχε αρκετό χρόνο να καλέσει την τράπεζα και, αν ο πωλητής ήθελε την τράπεζα να δεχτεί τη σύντομη πώληση της, ο πωλητής έπρεπε να καλέσει την ίδια την τράπεζα.
Περιττό να πω, γι 'αυτό η λίστα έληξε και η σύντομη πώληση ακυρώθηκε. Δεν είναι καλή ιδέα να προσπαθήσετε να διαπραγματευτείτε τη δική σας σύντομη πώληση, για πολλούς λόγους. Από την άλλη πλευρά, υπάρχουν πολλοί κτηματομεσίτες που τρέχουν γύρω από τους ανθρώπους που καλούν τους εαυτούς τους πιστοποιημένους ειδικούς σύντομης πώλησης επειδή έχουν κοιμηθεί μέσα σε μια 3ωρη τάξη κάπου αλλά έχουν κλείσει λίγες, αν υπάρχουν, πραγματικές συναλλαγές πώλησης μικρής διάρκειας.
Γιατί πρέπει να μισθώσετε έναν δικηγόρο για να διαπραγματευτεί μια σύντομη πώληση
Για να μειώσετε την παρακολούθηση, εάν έχετε νομικές ερωτήσεις, πρέπει να προσλάβετε δικηγόρο. Είναι αντίθετο προς το νόμο για έναν κτηματομεσίτη ο οποίος δεν έχει άδεια να ασκεί το δίκαιο για να μην παρέχει νομικές συμβουλές. Ακόμη και αν ο πράκτορας γνωρίζει την απάντηση σε μια νομική ερώτηση, ένας κτηματομεσίτης δεν επιτρέπεται να σας πει.
Οι νόμοι αλλάζουν συνεχώς. Οι τράπεζες έχουν δικηγόρους στο προσωπικό που αποφοίτησε από ανώτατα νομικά σχολεία. Εάν μια τράπεζα μπορεί να βρει έναν τρόπο να θέσει τη συμπίεση στον πωλητή μιας σύντομης πώλησης, νομίζετε ότι η τράπεζα θα διστάσει στο παραμικρό; Εδώ είναι 3 καλοί λόγοι για να προσλάβει δικηγόρο για να διαπραγματευτεί μια σύντομη πώληση:
Απελευθέρωση προσωπικής ευθύνης
Αν και μια τράπεζα μπορεί να συγχωρήσει την ισορροπία μεταξύ του υπολοίπου των ενυπόθηκων δανείων και της τελικής τιμής πώλησης, η τράπεζα ενδέχεται να μην αποδεσμεύσει τον πωλητή από προσωπική ευθύνη . Αυτό σημαίνει ότι είναι πιθανό η τράπεζα να μπορεί να γαρνίρει νόμιμα τους μελλοντικούς μισθούς ενός πωλητή, να συνδέσει τραπεζικούς λογαριασμούς ή να συνεχίσει με άλλο τρόπο τον πωλητή για αυτά τα χρήματα. Λέγεται μια κρίση ανεπάρκειας . Η σύντομη επιστολή έγκρισης πώλησης μπορεί να περιέχει ή όχι περιπλοκές που εξηγούν τα ειδικά δικαιώματα της τράπεζας. Η απουσία μιας τέτοιας γλώσσας δεν αποτελεί εγγύηση ότι η τράπεζα έχει αποδεσμεύσει έναν πωλητή.
Οι δικηγόροι λένε ότι ακόμη και ένα δάνειο αγοραπωλησίας (το οποίο δεν μπορεί να προσφύγει στην Καλιφόρνια, υπό ορισμένες προϋποθέσεις) θα μπορούσε ενδεχομένως να επιστρέψει για να στοιχειώσει τον πωλητή χρόνια αργότερα, ειδικά αν η τράπεζα είχε επιφυλάξει το δικαίωμα να συλλέξει ή κατά κάποιον τρόπο ήταν σε θέση να αποδείξει τους όρους το δάνειο είχε αλλάξει κατά τη διάρκεια των διαπραγματεύσεων για ανοικτές πωλήσεις Οι νόμοι στην Καλιφόρνια προστατεύουν τους πωλητές από 1 έως 4 μονάδες.
Προστασία περιουσιακών στοιχείων
Οι τράπεζες ελέγχουν λεπτομερώς το οικονομικό δελτίο του πωλητή. Οι τράπεζες εξετάζουν τους τραπεζικούς λογαριασμούς ενός πωλητή, φορολογικές δηλώσεις και είναι γνωστό ότι τραβούν την πιστωτική έκθεση ενός πωλητή. Εάν η τράπεζα έχει ζημιά από την πώληση, προφανώς η τράπεζα θα ήθελε να ανακτήσει μέρος αυτής της ζημίας. Γι 'αυτό η τράπεζα εξετάζει τα περιουσιακά στοιχεία του πωλητή και το διαθέσιμο εισόδημα.
Αν ο πωλητής επιχειρεί μια σύντομη πώληση χωρίς κακουχίες , είναι πολύ πιθανό η τράπεζα να ζητήσει συνεισφορά από τον πωλητή . Ακόμη και αν ο πωλητής πληροί τις προϋποθέσεις για μια σύντομη πώληση μέσω οικονομικών δυσχερειών , η τράπεζα μπορεί να ζητήσει συνεισφορά. Αυτό σημαίνει ότι ο πωλητής μπορεί να υποχρεωθεί να φέρει χρήματα για να κλείσει. Η τράπεζα μπορεί να ζητήσει από τον πωλητή να ρευστοποιήσει έναν λογαριασμό μετοχών ή να χρεώσει κεφάλαια συνταξιοδότησης. Οι νόμοι στην Καλιφόρνια προστατεύουν τους πωλητές από 1 έως 4 μονάδες.
Πνευματική ηρεμία
Μόλις κλείσει η σύντομη πώληση, οι περισσότεροι πωλητές θα ήθελαν να βάλουν πίσω τους τη δοκιμασία.
Ένας δικηγόρος μπορεί να προσφέρει στον πωλητή αυτή τη διαβεβαίωση. Ένας κτηματομεσίτης δεν μπορεί.
Γιατί ορισμένοι πωλητές δεν μισθώνουν τους δικηγόρους να διαπραγματεύονται τις μικρές πωλήσεις
Ποιος έχει μεγαλύτερη εξουσία στις διαπραγματεύσεις με μια τράπεζα; Ένας δικηγόρος ή ένας κτηματομεσίτης; Η σωστή απάντηση είναι ο δικηγόρος. Έτσι, γιατί οι περισσότεροι πωλητές να προσλάβουν δικηγόρο για να διαπραγματευτεί τη σύντομη πώληση ; Για τους ακόλουθους λόγους:
- Δεν καταλαβαίνω το όφελος
- Ο πράκτορας, η οικογένεια ή οι φίλοι τους είπαν να μην το κάνουν
- Δεν μπορεί να αντέξει να πληρώσει έναν δικηγόρο
- Εσφαλμένα πιστεύουν ότι ο αντιπρόσωπός τους παρέχει δωρεάν νομικές υπηρεσίες
- Δεν ευθύνεται και δεν έχει περιουσιακά στοιχεία
Προσωπικά, πιστεύω ότι κάθε πωλητής μικρής πώλησης μπορεί να επωφεληθεί από μια νομική διαβούλευση πριν από την τοποθέτηση ενός σπιτιού στην αγορά ως μικρή πώληση. Προτείνω σε όλους τους πελάτες μου να λάβουν νομικές συμβουλές. Ειδικά αν εντοπίσω κόκκινες σημαίες που θα μπορούσαν να επανέλθουν για να τους δαγκώσουν. Ενώ το κρατικό πρόγραμμα HAFA για την πώληση μικρής διάρκειας προσφέρει κάποια προστασία για τους πωλητές, δεν αντικαθιστά τις νομικές συμβουλές. Επίσης, ορισμένα κράτη απαιτούν από έναν δικηγόρο να χειριστεί τη σύντομη πώληση. Η Καλιφόρνια δεν είναι μία από αυτές τις πολιτείες. Στην Καλιφόρνια, οι γενικά παραχωρημένοι κτηματομεσίτες χειρίζονται μικρές πωλήσεις.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.