Γνωρίστε τα προειδοποιητικά σημάδια και τι πρέπει να κάνετε τώρα
Σημάδια προειδοποίησης
Υπάρχουν πολλές ενδείξεις ότι η αγορά κατοικιών κατευθύνεται σε έδαφος φυσαλίδων. Οι περισσότερες συντριβές συμβαίνουν μόνο επειδή έχει εκραγεί μια φούσκα περιουσιακών στοιχείων .
Ένα σημάδι μιας φούσκας περιουσιακών στοιχείων είναι ότι οι τιμές των κατοικιών έχουν κλιμακωθεί. Οι εθνικές μέσες οικογενειακές τιμές κατοικίας είναι 32% υψηλότερες από τον πληθωρισμό . Αυτό είναι παρόμοιο με το 2005, όταν ήταν 35% υπερτιμημένο.
Το Βαρόμετρο Στέγασης Bellwether είναι ένας δείκτης των κατασκευαστών κατοικιών και των εταιρειών υποθηκών. Το 2017, έκλεισε στα ύψη όπως έπραξε το 2004 και το 2005. Αυτό είναι, σύμφωνα με τον δημιουργό του, το Stack Financial Management, το οποίο το χρησιμοποίησε για να προβλέψει την οικονομική κρίση του 2 008 . Ομοίως, το ETF S & P Homebuilders αυξήθηκε κατά 400% από τον Μάρτιο του 2009. Έχει ξεπεράσει την άνοδο του S & P 500 κατά 270%.
Ο εθνικός δείκτης Case-Shiller έπληξε το ρεκόρ το Δεκέμβριο του 2016. Οι αυξήσεις των τιμών συγκεντρώνονται σε επτά αστικές περιοχές. Οι τιμές στο σπίτι στο Ντένβερ και το Ντάλλας είναι 40 τοις εκατό υψηλότερες από τις προεκτάσεις τους. Οι τιμές του Πόρτλαντ και του Σιάτλ είναι 20 τοις εκατό υψηλότερες, ενώ η Βοστώνη, το Σαν Φρανσίσκο και το Σαρλότ είναι 10 τοις εκατό υψηλότερες από τις κορυφές τους.
Οι τιμές των κατοικιών στο Ντένβερ, το Χιούστον, το Μαϊάμι και την Ουάσινγκτον, είναι τουλάχιστον 10% υψηλότερες από τα διατηρήσιμα επίπεδα, σύμφωνα με την CoreLogic.
Ταυτόχρονα, η οικονομικά προσιτή στέγη έχει μειωθεί. Το 2010, το 11% των ενοικιαζόμενων μονάδων σε ολόκληρη τη χώρα ήταν προσιτές για νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος. Μέχρι το 2016, αυτό είχε μειωθεί σε μόλις 4%.
Η έλλειψη είναι η χειρότερη στις πόλεις όπου οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί. Για παράδειγμα, το απόθεμα προσιτών ενοικίων του Κολοράντο μειώθηκε από 32,4% σε μόλις 7,5% από το 2010.
Τον Μάρτιο του 2017, ο William Poole, ένας ανώτερος συνεργάτης του Ινστιτούτου Cato, προειδοποίησε για μια άλλη κρίση των υψηλών επιτοκίων. Προειδοποίησε ότι το 35 τοις εκατό των δανείων της Fannie Mae απαιτεί ασφάλιση υποθηκών. Αυτό είναι το επίπεδο το 2006. Σε ορισμένες περιπτώσεις, τα δάνεια αυτά είναι χειρότερα. Οι Fannie και Freddie μείωσαν τον ορισμό τους για subprime από 660 σε 620. Αυτό σημαίνει ότι οι τράπεζες δεν καλούν πλέον δανειολήπτες με βαθμολογίες μεταξύ 620 και 660 subprime. Ο Poole ήταν επικεφαλής της Federal Reserve Bank of Kansas, ο οποίος προειδοποίησε για την κρίση του subprime το 2005.
Το 2016, το 5,7% όλων των πωλήσεων στο σπίτι αγοράστηκαν για γρήγορη μεταπώληση. Αυτά τα σπίτια "flip" ανακαινίζονται και πωλούνται σε λιγότερο από ένα χρόνο. Η Atto Data Solutions ανέφερε ότι είναι το υψηλότερο ποσοστό από το 2006, κατά την τελευταία έκρηξη.
Η συντριβή της αγοράς κατοικιών του 2008
Οι άνθρωποι που τραβήχτηκαν στη συντριβή του 2008 είναι τρομακτικοί ότι μια φούσκα του 2017 θα οδηγήσει σε μια άλλη συντριβή. Αλλά προκλήθηκε από δυνάμεις που δεν υπάρχουν πλέον. Οι συμβάσεις αντιστάθμισης πιστωτικού κινδύνου εξασφαλίζουν παράγωγα όπως οι τίτλοι που εξασφαλίζονται με υποθήκη . Οι διαχειριστές των αμοιβαίων κεφαλαίων κινδύνου δημιούργησαν τεράστια ζήτηση για αυτούς τους υποτιθέμενους τίτλους χωρίς κίνδυνο.
Αυτό δημιούργησε τη ζήτηση για τις υποθήκες που τους στήριζαν.
Για να καλύψουν αυτή τη ζήτηση για υποθήκες , οι τράπεζες και οι μεσίτες υποθηκών προσέφεραν στεγαστικά δάνεια σε σχεδόν όλους. Δημιούργησαν την κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων το 2006.
Καθώς πολλοί αγοραστές χωρίς άδεια εισήλθαν στην αγορά, η ζήτηση αυξήθηκε. Πολλοί άνθρωποι αγόρασαν τα σπίτια ως επενδύσεις για να πουλήσουν καθώς οι τιμές συνέχισαν να αυξάνονται. Εμφανίστηκαν παράλογη φωνή , χαρακτηριστικό της οποιασδήποτε φούσκας περιουσιακών στοιχείων.
Το 2006, οι οικοδόμοι έφτασαν τελικά με ζήτηση. Όταν η προσφορά ξεπέρασε τη ζήτηση, οι τιμές των κατοικιών άρχισαν να μειώνονται. Αυτό έσκασε τη φούσκα περιουσιακών στοιχείων.
Τον Σεπτέμβριο του 2006, η Εθνική Ένωση Realtors ανέφερε ότι οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν για πρώτη φορά σε 11 χρόνια. Το απόθεμα ήταν υψηλό, παρέχοντας προμήθεια 7,5 μηνών. Τον Νοέμβριο, το Τμήμα Εμπορίου αποκάλυψε ότι οι νέες άδειες κατοικίας ήταν κατά 28% χαμηλότερες από ό, τι το 2005.
Αλλά η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ δεν αγνόησε αυτές τις προειδοποιήσεις. Σκέφτηκε ότι η οικονομία ήταν αρκετά ισχυρή ώστε να τραβήξει τη στέγαση από την πτώση της. Υπογράμμισε την έντονη απασχόληση, τον χαμηλό πληθωρισμό και την αύξηση των καταναλωτικών δαπανών. Υποσχέθηκε επίσης να μειώσει τα επιτόκια . Αυτό θα έδινε στην οικονομία αρκετή ρευστότητα για την αύξηση της κατανάλωσης καυσίμων.
Η Fed υποτίμησε το μέγεθος και τον αντίκτυπο της αγοράς κινητών αξιών που υποστηρίζεται από υποθήκες . Οι τράπεζες είχαν προσλάβει «μεγάλες αγκαλιές» για τη δημιουργία αυτών των νέων τίτλων. Έγραψαν προγράμματα ηλεκτρονικών υπολογιστών που ταξινόμησαν τα πακέτα υποθηκών σε δέσμες υψηλού κινδύνου και χαμηλού κινδύνου. Οι δέσμες υψηλού κινδύνου πληρώθηκαν περισσότερο, αλλά ήταν πιο πιθανό να χρεοκοπήσουν. Οι δέσμες χαμηλού κινδύνου ήταν πιο ασφαλείς, αλλά πληρώθηκαν λιγότερο.
Αυτές οι δεσμίδες κρατούσαν άγνωστες ποσότητες υποθήκης υποθήκης . Οι τράπεζες δεν νοιάζονται για την πιστοληπτική ικανότητα των δανειοληπτών, επειδή μεταπωλούν τα ενυπόθηκα δάνεια στη δευτερογενή αγορά .
Η χρονοβόρα βόμβα ήταν τα εκατομμύρια των δανείων μόνο με τόκο . Αυτές επέτρεψαν στους δανειολήπτες να λαμβάνουν χαμηλότερες μηνιαίες πληρωμές. Αλλά αυτά τα ποσοστά υποθηκών επαναφέρονται σε υψηλότερο επίπεδο μετά από τρία χρόνια. Πολλοί από αυτούς τους ιδιοκτήτες σπιτιού δεν μπορούσαν να πληρώσουν την υποθήκη. Στη συνέχεια μειώθηκαν οι τιμές κατοικιών και δεν μπορούσαν να πουλήσουν τα σπίτια τους με κέρδος. Ως αποτέλεσμα, αθετήθηκαν.
Όταν οι καιροί ήταν καλές, δεν είχε σημασία. Ο καθένας αγόρασε τις δέσμες υψηλού κινδύνου επειδή έδωσε μεγαλύτερη απόδοση. Καθώς η αγορά κατοικίας μειώθηκε, όλοι γνώριζαν ότι τα προϊόντα χάνουν αξία. Δεδομένου ότι κανένας δεν τα κατάλαβε, η αξία μεταπώλησης αυτών των παραγώγων ήταν ασαφής.
Τελευταίο αλλά εξίσου σημαντικό, πολλοί από τους αγοραστές αυτών των MBS δεν ήταν μόνο άλλες τράπεζες. Ήταν μεμονωμένοι επενδυτές , συνταξιοδοτικά ταμεία και hedge funds . Αυτό διαδίδει τον κίνδυνο σε όλη την οικονομία. Τα αμοιβαία κεφάλαια κινδύνου χρησιμοποίησαν αυτά τα παράγωγα ως ασφάλεια για να δανειστούν χρήματα. Αυτό δημιούργησε υψηλότερες αποδόσεις σε μια αγορά ταύρων, αλλά αύξησε την επίδραση οποιασδήποτε κάμψης. Η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς δεν ρύθμιζε τα αμοιβαία κεφάλαια αντιστάθμισης κινδύνου, οπότε κανείς δεν ήξερε πόσο από αυτό συνέβαινε.
Η Fed δεν συνειδητοποίησε ότι η κατάρρευση έφτασε μέχρι τον Μάρτιο του 2007. Συνειδητοποίησε ότι οι απώλειες στέγης από αμοιβαία κεφάλαια κινδύνου θα μπορούσαν να απειλήσουν την οικονομία. Καθ 'όλη τη διάρκεια του καλοκαιριού, οι τράπεζες δεν επιθυμούσαν να δανείσουν ο ένας στον άλλο. Φοβούνταν ότι θα λάμβαναν κακό MBS σε αντάλλαγμα. Οι τραπεζίτες δεν ήξεραν πόσα κακά χρέη είχαν στα βιβλία τους. Κανείς δεν ήθελε να το παραδεχτεί. Εάν το έκαναν, τότε η πιστοληπτική τους ικανότητα θα μειωνόταν. Στη συνέχεια, η τιμή των μετοχών τους θα μειωνόταν και δεν θα ήταν σε θέση να συγκεντρώσουν περισσότερα κεφάλαια για να παραμείνουν στην επιχείρηση. Η χρηματιστηριακή αγορά είδε την πρινοδότηση όλη τη διάρκεια του καλοκαιριού, καθώς οι παρατηρητές της αγοράς προσπάθησαν να καταλάβουν πόσο άσχημα ήταν τα πράγματα.
Μέχρι τον Αύγουστο, η πίστωση είχε γίνει τόσο σφιχτή ώστε η Fed δανείστηκε στις τράπεζες 75 δισεκατομμύρια δολάρια. Ήθελε να αποκαταστήσει την ρευστότητα αρκετά καιρό ώστε οι τράπεζες να καταγράψουν τις ζημίες τους και να επιστρέψουν στην επιχείρηση δανεισμού χρημάτων. Αντ 'αυτού, οι τράπεζες σταμάτησαν να δανείζουν σχεδόν όλους.
Η καθοδική σπείρα ήταν σε εξέλιξη. Καθώς οι τράπεζες περιορίζουν τις υποθήκες, οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν περαιτέρω. Αυτό έκανε περισσότερους δανειολήπτες να πάει σε αθέτηση, γεγονός που αύξησε τα επισφαλή δάνεια στα βιβλία των τραπεζών. Αυτό έκανε τις τράπεζες να δανείσουν ακόμα λιγότερα.
Εννέα λόγοι για τους οποίους δεν υπάρχει επικείμενη στέγαση
- Υπάρχουν πολλές διαφορές μεταξύ της αγοράς κατοικίας το 2005 και της τρέχουσας αγοράς. Το 2005, τα δάνεια χαμηλού κινδύνου ανήλθαν σε πάνω από 620 δισεκατομμύρια δολάρια και αποτελούσαν το 20% της αγοράς ενυπόθηκων δανείων. Το 2015 ανήλθαν σε 56 δισεκατομμύρια δολάρια και αποτελούσαν το 5% της αγοράς.
- Οι τράπεζες έχουν αυξήσει τα πρότυπα δανεισμού. Σύμφωνα με τον Δείκτη Στεγαστικής Πίστης της CoreLogic, τα δάνεια που προέκυψαν το 2016 ήταν από τα υψηλότερα επίπεδα ποιότητας που προέκυψαν τα τελευταία 15 χρόνια. Τον Οκτώβριο του 2009, η μέση βαθμολογία FICO ήταν 686, σύμφωνα με την Fair Isaac. Το 2001, το μέσο σκορ ήταν 490-510.
- Τα αυστηρότερα πρότυπα δανεισμού έχουν κάνει τη διαφορά στην αγορά "flip". Οι δανειστές χρηματοδοτούν μόνο το 55% της αξίας του σπιτιού. Το "flipper" πρέπει να βρει τα υπόλοιπα. Κατά τη διάρκεια της κρίσης του subprime, οι τράπεζες δανείζουν το 80% ή και περισσότερο.
- Ο αριθμός των σπιτιών που πωλούνται σήμερα είναι 20% χαμηλότερα από την κορυφή πριν από τη συντριβή. Αυτό σημαίνει ότι υπάρχει μόνο τετράμηνη προμήθεια κατοικιών προς πώληση. Ως αποτέλεσμα, περίπου το 64% των Αμερικανών κατέχουν τα δικά τους σπίτια, έναντι 68% το 2007.
- Οι πωλήσεις στο σπίτι είναι χαμηλότερες, διότι η ύφεση κατέστρεψε την ικανότητα των νέων να ξεκινήσουν μια σταδιοδρομία και να αγοράσουν σπίτια. Αντιμέτωποι με μια κακή αγορά εργασίας, πολλοί προωθούσαν την εκπαίδευσή τους. Ως αποτέλεσμα, τώρα επιβαρύνονται με σχολικά δάνεια. Αυτό καθιστά λιγότερο πιθανό ότι μπορούν να σώσουν αρκετά για να αγοράσουν ένα σπίτι. Αυτό θα κρατήσει τη ζήτηση κάτω.
- Οι τιμές στο σπίτι έχουν ξεπεράσει το εισόδημα. Ο μέσος όρος του κόστους εισοδήματος προς κατοικία είναι 30%. Σε μερικές περιοχές του μετρό, έχει περάσει από 40 έως 50 τοις εκατό. Δυστυχώς, οι περιοχές με το μετρό είναι επίσης εκεί όπου βρίσκονται οι θέσεις εργασίας. Αυτό αναγκάζει τους νέους να πληρώσουν περισσότερα για ενοίκιο για να είναι κοντά σε μια δουλειά που δεν πληρώνει αρκετά για να αγοράσει ένα σπίτι. Το τριάντα δύο τοις εκατό των εγχώριων πωλήσεων πρόκειται σήμερα για πρώτη φορά τους αγοραστές κατοικιών, σε σύγκριση με το 40 τοις εκατό ιστορικά, λέει η NAR. Συνήθως, αυτός ο αγοραστής είναι 32 ετών, κερδίζει $ 72.000 και πληρώνει $ 182.500 για ένα σπίτι. Ένα ζευγάρι με δύο εισόδημα πληρώνει $ 208.500, κατά μέσο όρο.
- Οι ιδιοκτήτες σπιτιού δεν παίρνουν εξίσου πολλά από τα σπίτια τους. Το εγχώριο μετοχικό κεφάλαιο ανήλθε σε 85 δισ. Δολάρια το 2006. Κατέστρεψε σε λιγότερο από 10 δισεκατομμύρια δολάρια το 2010 και παρέμεινε εκεί μέχρι το 2015. Μέχρι το 2017, είχε αυξηθεί μόνο στα 14 δισεκατομμύρια δολάρια. Το Obamacare είναι ένας λόγος γι 'αυτό. Οι ψήφοι πτώχευσης μειώθηκαν κατά 50% από τότε που πέρασε η ACA. Το 2010, κατατέθηκαν 1,5 εκατομμύρια άτομα. Το 2016, μόνο 770.846 έκαναν.
- Μερικοί άνθρωποι επισημαίνουν ότι οι εθνικές τιμές κατοικιών έχουν ξεπεράσει την αιχμή του 2006. Αλλά μόλις προσαρμοσθούν για 11 χρόνια πληθωρισμού, είναι μόνο στο επίπεδο του 2004. Μεταξύ 2012 και 2017, οι τιμές κατοικίας αυξήθηκαν κατά μέσο όρο κατά 6,5% ετησίως. Μεταξύ 2002 και 2006, αυξήθηκαν κατά 7,5% ετησίως. Το 2005, ανέβηκαν στα ύψη 16 τοις εκατό.
- Οι οικοδόμοι επικεντρώνονται σε σπίτια υψηλού επιπέδου. Τα νέα σπίτια είναι μεγαλύτερα και ακριβότερα. Το μέσο μέγεθος μιας νέας μονοκατοικίας είναι περίπου 2.700 τετραγωνικά πόδια. Αυτό συγκρίνεται με 2.500 τετραγωνικά πόδια το 2006.
Τι θα μπορούσε να προκαλέσει μια κατάρρευση
Τα υψηλότερα επιτόκια έχουν προκαλέσει κατάρρευση στο παρελθόν. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι κάνουν τα δάνεια ακριβότερα. Αυτό επιβραδύνει το κτίριο στο σπίτι, μειώνοντας την προσφορά. Αλλά επίσης επιβραδύνει τη δανειοδότηση, η οποία μειώνεται και πάλι στη ζήτηση. Συνολικά, μια αργή και σταθερή αύξηση των επιτοκίων δεν θα δημιουργήσει καταστροφή.
Είναι αλήθεια ότι τα υψηλότερα επιτόκια προηγήθηκαν της κατάρρευσης της στέγασης το 2006. Αλλά αυτό συμβαίνει λόγω των πολλών δανειοληπτών που είχαν δάνεια μόνο για τόκους και υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου . Σε αντίθεση με ένα συμβατικό δάνειο , τα επιτόκια αυξάνονται μαζί με το επιτόκιο των κεφαλαιαγορών . Πολλοί επίσης είχαν εισαγωγικά ποσοστά teaser που επαναφέρονται μετά από τρία χρόνια. Όταν η Ομοσπονδιακή Τράπεζα Επενδύσεων αύξησε τα επιτόκια την ίδια στιγμή που επαναρρυθμίστηκαν, οι δανειολήπτες διαπίστωσαν ότι δεν μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά τις πληρωμές. Οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν ταυτόχρονα, έτσι ώστε αυτοί οι υποθήκες δεν μπορούσαν να κάνουν τις πληρωμές ή να πουλήσουν το σπίτι. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο τα ποσοστά αθέτησης ήταν τόσο υψηλά.
Η ιστορία του ποσοστού των τρεχούμενων κεφαλαίων αποκαλύπτει ότι η Fed αύξησε τα επιτόκια πολύ γρήγορα μεταξύ 2004 και 2006. Το ποσοστό ήταν 1,0% τον Ιούνιο του 2004, διπλασιάζοντας σε 2,25 τοις εκατό μέχρι τον Δεκέμβριο. Διπλασίασε τα ποσοστά πάλι, στο 4,25 τοις εκατό, μέχρι τον Δεκέμβριο του 2005. Έξι μήνες αργότερα, το ποσοστό ήταν 5,25 τοις εκατό.
Η Fed αύξησε τα επιτόκια με πολύ πιο αργό ρυθμό από το 2015. Το έθεσε σε 0,5% τον Δεκέμβριο του 2015. Το έθεσε 1/4 το τέλος του 2016 και το 1,25% τον Ιούνιο του 2017 .
Η αγορά ακινήτων θα μπορούσε να καταρρεύσει εάν οι τράπεζες και τα αμοιβαία κεφάλαια αντιστάθμισης επιστρέψουν στην επένδυση σε επικίνδυνα χρηματοπιστωτικά προϊόντα. Αυτά τα παράγωγα αποτελούν κύρια αιτία της χρηματοπιστωτικής κρίσης . Οι τράπεζες έσπευσαν τις υποθήκες και τους μεταπωλούν σε τίτλους που εξασφαλίζουν στεγαστικά δάνεια. Οι τίτλοι αυτοί ήταν μια μεγαλύτερη επιχείρηση από τις ίδιες τις υποθήκες. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι τράπεζες πωλούνται ενυπόθηκα δάνεια σε σχεδόν όλους. Τους χρειάστηκαν για να στηρίξουν τα παράγωγα. Τους έκοψαν έτσι ώστε οι κακές υποθήκες να ήταν κρυμμένες σε δέσμες με καλές. Στη συνέχεια, όταν οι οφειλέτες αθετήθηκαν, όλα τα παράγωγα ήταν ύποπτα ότι ήταν κακά. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο προκάλεσε την εξαφάνιση των Bear Stearns και Lehman Brothers.
Το σχέδιο φορολογικής μεταρρύθμισης Trump ενδέχεται να προκαλέσει πτώση των τιμών που θα μπορούσε να οδηγήσει σε κατάρρευση. Το Κογκρέσο έχει προτείνει την κατάργηση της έκπτωσης για τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων. Αυτή η έκπτωση ανέρχεται σε 71 δισεκατομμύρια δολάρια. Λειτουργεί σαν ομοσπονδιακή επιδότηση στην αγορά κατοικίας. Η φορολογική ελάφρυνση βοηθά τους ιδιοκτήτες κατοικιών να έχουν μέση καθαρή αξία $ 195.400. Αυτό είναι πολύ μεγαλύτερο από τη μέση καθαρή αξία των μισθωτών των 5.400 δολαρίων. Ακόμη και αν το φορολογικό σχέδιο διατηρεί την έκπτωση, το φορολογικό σχέδιο απομακρύνει ένα μεγάλο μέρος του κινήτρου. Το σχέδιο του Trump έθεσε την τυπική αφαίρεση. Ως αποτέλεσμα, οι Αμερικανοί δεν θα μπορούσαν πλέον να αναγράφουν στοιχεία. Όταν συμβαίνει αυτό, δεν θα μπορούσαν να επωφεληθούν από την έκπτωση τόκων υποθηκών. Ο κλάδος των ακινήτων αντιτίθεται στο φορολογικό σχέδιο.
Η αγορά θα μπορούσε να καταρρεύσει αν η καμπύλη αποδόσεων στις αμερικανικές νόμισμα του Treasury ανατράπηκε . Τότε τα επιτόκια των βραχυπρόθεσμων Treasurys γίνονται υψηλότερα από τις μακροπρόθεσμες αποδόσεις. Οι κανονικές βραχυπρόθεσμες αποδόσεις είναι χαμηλότερες, επειδή οι επενδυτές δεν απαιτούν υψηλή απόδοση για επενδύσεις για λιγότερο από ένα έτος. Όταν αυτό αναστρέφεται, σημαίνει ότι οι επενδυτές πιστεύουν ότι η βραχυπρόθεσμη είναι πιο επικίνδυνη από τη μακροπρόθεσμη. Αυτό προκαλεί όλεθρο στην αγορά ενυπόθηκων δανείων και σηματοδοτεί ύφεση. Η καμπύλη αποδόσεων αντιστρέφεται πριν από τις εσοχές των ετών 2008, 2000, 1991 και 1981.
Θα μειωθούν οι τιμές του σπιτιού;
Στην τελευταία φούσκα κατοικιών, οι οικοδόμοι υπέβαλαν άδειες για νέες κατασκευές. Αυτό ήταν λιγότερο από 1 εκατομμύριο το 1990 κατά τη διάρκεια της ύφεσης. Αυξήθηκε σταδιακά καθ 'όλη τη διάρκεια της δεκαετίας του 1990, υπερβαίνοντας το 1 εκατομμύριο το 1998. Παραμένει σε αυτό το επίπεδο μέχρι το 2002, όταν ξεπέρασε τα 1,5 εκατομμύρια. Απέκτησε νέο ρεκόρ 2 εκατομμυρίων το 2004 και το 2005. Το 2006, οι τιμές κατοικιών άρχισαν να μειώνονται. Οι οικοδόμοι αναζητούσαν πάνω από 1,5 εκατομμύρια άδειες. Αυτό μειώθηκε σε λιγότερο από 1 εκατομμύριο το 2007. Μέχρι το 2009, είχε καταρρεύσει σε 500.000.
Μόλις σταδιακά ανέκαμψαν σε 1,3 εκατομμύρια το 2017. Αναμένεται ότι θα μειωθούν, σε 1,1 εκατομμύρια μέχρι το 2020.
Πότε θα χτυπήσει πάλι η Αγορά Στέγασης;
Η επόμενη συντριβή της αγοράς θα συμβεί το 2026, σύμφωνα με τον καθηγητή Teo Nicholas του Σχολείου Επέκτασης του Χάρβαρντ. Βασίζει αυτό σε μια μελέτη του οικονομολόγου Όμηρος Χάιτ. Οι βραχίονες-και-προτομές ακινήτων ακολούθησαν έναν κύκλο 18 ετών από το 1800. Οι μόνες εξαιρέσεις ήταν ο Β Παγκόσμιος Πόλεμος και ο στασιμοπληθωρισμός.
Ο Νίκολας λέει ότι η αγορά ακινήτων του 2017 βρίσκεται ακόμα στη φάση επέκτασης. Η επόμενη φάση, η υπεραπλήρωση, δεν θα συμβεί μέχρι να αρχίσουν να αυξάνονται τα ποσοστά αδειών ενοικίασης. Εάν αυτό συμβεί ενώ η Fed αυξάνει τα επιτόκια, μπορεί να προκαλέσει συντριβή.
Πώς να προστατεύσετε τον εαυτό σας από μια σύγκρουση
Αν είστε από την πλειοψηφία των Αμερικανών που ανησυχούν, τότε υπάρχουν επτά πράγματα που μπορείτε να κάνετε για να προστατευθείτε από μια ακινησία ακίνητων περιουσιών.
- Αγοράστε ένα σπίτι για να ζήσετε, όχι για να γυρίσετε. Τα δύο τρίτα των σπιτιών που χάθηκαν κατά την οικονομική κρίση ήταν δεύτερη και τρίτη κατοικία. Όταν η τιμή πώλησης έπεσε κάτω από την υποθήκη, οι ιδιοκτήτες αποχώρησαν. Διατήρησαν τα σπίτια τους, αλλά έχασαν τις επενδύσεις τους.
- Πάρτε μια υποθήκη με σταθερό επιτόκιο. Καθώς αυξάνονται τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, η πληρωμή σας θα παραμείνει η ίδια Εάν αυτό σημαίνει ότι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά μόνο ένα μικρότερο σπίτι, έτσι είναι. Αυτό είναι καλύτερο από το να διακινδυνεύεις και να το χάσεις αργότερα.
- Εάν λάβετε μια υποθήκη με μεταβλητό επιτόκιο, μάθετε ποιο θα είναι το επιτόκιο όταν επαναφέρεται. Υπολογίστε τη μηνιαία πληρωμή και σιγουρευτείτε ότι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά να την πληρώσετε με το τρέχον εισόδημά σας. Πάρτε τη διαφορά μεταξύ αυτής της μελλοντικής πληρωμής και αυτό που πληρώνετε σήμερα με το χαμηλότερο επιτόκιο και αποθηκεύστε το. Με αυτόν τον τρόπο θα έχετε τα χρήματα για να πληρώσετε την υποθήκη σας εάν μειωθεί το εισόδημά σας.
- Αγοράστε το χειρότερο σπίτι στην καλύτερη περιοχή που μπορείτε να αντέξετε οικονομικά. Βεβαιωθείτε ότι η περιοχή διαθέτει καλά σχολεία, ακόμη και αν δεν σκοπεύετε να αποκτήσετε παιδιά μόνοι σας. Πιθανοί αγοραστές θα. Μπορείτε να βελτιώνετε πάντα το σπίτι με τα χρόνια, αν το εισόδημά σας το επιτρέπει. Οι καλές γειτονιές δεν θα υποφέρουν τόσο πολύ στην επόμενη κάμψη όσο οι φτωχότερες περιοχές. Θα αναπηδήσουν επίσης πιο γρήγορα.
- Βεβαιωθείτε ότι το σπίτι σας έχει τουλάχιστον τρία υπνοδωμάτια. Αυτό θα προσελκύσει τις οικογένειες εάν χρειάζεται να μεταπωλήσετε.
- Ο καλύτερος τρόπος για να προστατεύσετε τον εαυτό σας είναι με ένα πολύ διαφοροποιημένο χαρτοφυλάκιο περιουσιακών στοιχείων. Η διαφοροποίηση σημαίνει ένα ισορροπημένο μίγμα μετοχών , ομολόγων, βασικών προϊόντων και μετοχών στο σπίτι σας. Οι περισσότεροι χρηματοοικονομικοί προγραμματιστές δεν συμπεριλαμβάνουν το μετοχικό κεφάλαιο ως περιουσιακό στοιχείο, αλλά πρέπει. Είναι το μεγαλύτερο περιουσιακό στοιχείο που έχουν οι περισσότεροι άνθρωποι.
- Για να περιορίσετε τη ζημιά από την κατάρρευση ακίνητης περιουσίας, αγοράστε το μικρότερο σπίτι που μπορείτε να ζήσετε ευλόγως μέσα. Προσπαθήστε να πληρώσετε την υποθήκη σας νωρίς, έτσι ώστε να μην χάσετε το σπίτι σας σε μια ύφεση. Ενισχύστε τις επενδύσεις σας σε μετοχές, ομόλογα και εμπορεύματα, ώστε να ισούνται ή να υπερβαίνουν το μετοχικό σας κεφάλαιο. Εάν υπάρχει μια φούσκα περιουσιακών στοιχείων στη στέγαση, μην υποκύψουμε στον πειρασμό να αναχρηματοδοτήσουμε και να πάρουμε τα ίδια κεφάλαια. Αντ 'αυτού, επανεξετάστε την κατανομή του ενεργητικού σας για να βεβαιωθείτε ότι εξακολουθεί να είναι ισορροπημένη.