Πώς επηρεάζουν τις υποθήκες την οικονομία των ΗΠΑ
Τύποι
Ο πιο δημοφιλής τύπος υποθήκης είναι το συμβατικό δάνειο σταθερού επιτοκίου 30 ετών. Από το 1999, αντιπροσωπεύει το 70% έως το 90% όλων των υποθηκών. Το δεκαπενταετές δάνειο σταθερού επιτοκίου χρησιμοποιείται επίσης ευρέως, καθώς επιτρέπει στους ανθρώπους να εξοφλήσουν το χρέος τους κατά το ήμισυ του χρόνου.
Οι υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου προσφέρουν χαμηλότερα επιτόκια και μηνιαίες πληρωμές από τα δάνεια σταθερού επιτοκίου. Θα γίνουν πιο ακριβά όταν τα επιτόκια θα αυξηθούν από τα σημερινά 200ετή χαμηλά.
Οι δανειστές της subprime δημιούργησαν μια σειρά από εξωτικά δάνεια. Προσέλκυσαν πελάτες προσφέροντας χαμηλά ποσοστά "teaser" για τα πρώτα δύο χρόνια. Αυτά είναι επικίνδυνα για τους νέους δανειολήπτες. Μπορεί να μην γνωρίζουν ότι η πληρωμή αυξάνεται δραματικά μετά την αρχική φάση αγαπημένων. Εδώ είναι μερικά από τα πιο δημοφιλή:
- Δάνεια μόνο για τόκους : υπερβολικά χαμηλές πληρωμές που δεν μείωσαν τον κύριο υπόχρεο για τα πρώτα έτη.
- Επιλογές ARM δανείων : Οι οφειλέτες επιλέγουν πόσο να πληρώνουν κάθε μήνα για τα πρώτα πέντε χρόνια.
- Αρνητικά δάνεια απόσβεσης : Τα δάνεια μόνο για τόκους που αυξάνουν το κεφάλαιο κάθε μήνα. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η πληρωμή ήταν μικρότερη από ό, τι ακόμη και το ενδιαφέρον.
- Εξαιρετικά μακροπρόθεσμα δάνεια σταθερού επιτοκίου : Πρόκειται για συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια ύψους 40-50 ετών.
- Δάνεια με μπαλόνια : Πρέπει να αναχρηματοδοτούνται ή να εξοφλούνται μετά από 5-7 χρόνια.
- Τα δάνεια χωρίς δάνειο : Αυτά επέτρεψαν στον δανειολήπτη να λάβει δάνειο για την προκαταβολή.
Ιστορία
Πριν από τη Μεγάλη Ύφεση , τα στεγαστικά δάνεια στο σπίτι ήταν δάνεια ύψους 5 έως 10 ετών για το 50% της αξίας του σπιτιού. Ο κύριος οφειλέτης οφειλόταν ως πληρωμή με μπαλόνια στο τέλος της θητείας. Οι τράπεζες είχαν μικρό κίνδυνο.
Όταν οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν κατά 25% κατά τη διάρκεια της Μεγάλης Ύφεσης, οι ιδιοκτήτες σπιτιού δεν μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά την πληρωμή με μπαλόνια.
Οι τράπεζες δεν θα επέτρεπαν την αναχρηματοδότηση. Μέχρι το 1935, το 10% όλων των σπιτιών ήταν σε αποκλεισμό .
Για να σταματήσει το σφαγείο, ο Πρόεδρος Ρούσβελτ άλλαξε πέντε κρίσιμους τομείς που σχετίζονται με τη στέγαση ως μέρος της Νέας Deal :
- Ο δανεισμός του ιδιοκτήτη του σπιτιού αγόρασε ένα εκατομμύριο υποθήκες από τις τράπεζες. Τους άλλαξε στη μακροπρόθεσμη υποθήκη με σταθερό επιτόκιο που γνωρίζουμε σήμερα και τους αποκατέστησε.
- Η Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης παρείχε ασφάλιση υποθηκών.
- Η Ομοσπονδιακή Ένωση Εθνικών Στεγαστικών Δανείων δημιούργησε μια δευτερογενή αγορά υποθηκών.
- Η Ομοσπονδιακή Ασφαλιστική Εταιρεία Καταθέσεων εξασφάλισε τραπεζικές καταθέσεις.
- Η Glass-Steagall απαγορεύει στις τράπεζες να επενδύουν τα κεφάλαια των καταθετών σε επικίνδυνες επιχειρήσεις όπως η χρηματιστηριακή αγορά.
Αυτές οι αλλαγές ανταποκρίθηκαν σε μια οικονομική καταστροφή. Δεν σχεδιάστηκαν για να είναι πολιτική ιδιοκτησίας σπιτιού. Ακόμα κι έτσι, έκαναν το σπίτι πιο προσιτό. Επέκτειναν τη διάρκεια του δανείου. Αυτό μειώνει το μηνιαίο κόστος και εξαλείφει την ανάγκη αναχρηματοδότησης. Οι τράπεζες χρηματοδότησαν τα δάνεια χάρη στις τραπεζικές καταθέσεις της FDIC.
Το 1944, το Υπουργείο Υποθέσεων Βετεράνων ασφάλισης υποθηκών μείωσε τις πληρωμές. Ενθάρρυνε τους βετεράνους να επιστρέψουν να αγοράσουν σπίτια που χτίστηκαν στα προάστια. Αυτό ώθησε την οικονομική δραστηριότητα στην οικοδομική βιομηχανία.
Χάρη σε όλα τα ομοσπονδιακά προγράμματα, η ιδιοκατοίκηση αυξήθηκε από 43,6% το 1940 σε 64% το 1980.
Η κυβέρνηση δημιούργησε ειδική νομοθεσία για τη δημιουργία τραπεζών αποταμίευσης και δανείων για την έκδοση αυτών των ενυπόθηκων δανείων. Καθ 'όλη τη δεκαετία του 1960 και του 1970, σχεδόν όλες οι υποθήκες εκδόθηκαν μέσω αποταμιεύσεων και δανείων . Αυτές οι τράπεζες ήταν επιτυχείς επειδή οι άνθρωποι κατέθεσαν κεφάλαια σε λογαριασμούς ταμιευτηρίου. Η κυβέρνηση εξασφάλισε τις καταθέσεις, έτσι οι άνθρωποι χρησιμοποίησαν τους λογαριασμούς, παρόλο που οι τόκοι που κερδίσαμε δεν ήταν πολύ. Αυτό ρυθμίστηκε επίσης από την κυβέρνηση. Οι S & Ls θα μπορούσαν να παραμείνουν κερδοφόρες με την καταβολή χαμηλότερων επιτοκίων στις καταθέσεις από ό, τι χρεώνονται για τις υποθήκες.
Στη δεκαετία του '70, ο πρόεδρος Νίξον δημιούργησε πληθωρισμό διαφυγής, αποσπώντας όλους τους δεσμούς μεταξύ του δολαρίου ΗΠΑ και του χρυσού προτύπου . Οι τράπεζες έχασαν τις καταθέσεις τους επειδή δεν μπόρεσαν να ταιριάξουν τους τόκους που καταβάλλουν οι λογαριασμοί της αγοράς χρήματος .
Αυτό μείωσε τη χρηματοδότηση που χρειάζονταν για την έκδοση στεγαστικών δανείων.
Για να βοηθήσει τις τράπεζες, το Κογκρέσο πέρασε το Garn-St. Νόμος περί Θεσμικών Θεμάτων του Germain. Παρέμεινε στις τράπεζες να αυξήσουν τα επιτόκια και να μειώσουν τα πρότυπα δανεισμού. Επίσης, επέτρεψε στην S & L να προβεί σε εμπορικά και καταναλωτικά δάνεια. Αυτό οδήγησε στην κρίση αποταμίευσης και δανείων και στην αποτυχία των μισών τραπεζών του έθνους.
| Ετος | % του εισοδήματος νοικοκυριού | % του ενεργητικού των νοικοκυριών | % του ΑΕΠ |
|---|---|---|---|
| 1949 | 20 | 15 | 15 |
| 1979 | 46 | 28 | 30 |
| 2001 | 73 | 41 | 50 |
(Πηγή: Richard K. Green και Susan M. Wachter, "Η αμερικανική υποθήκη σε ιστορικό και διεθνές πλαίσιο", University of Pennsylvania, 21 Σεπτεμβρίου 2005)
Πώς υποθηκεύονται οι υποθήκες στην οικονομία
Κατά τη διάρκεια της διοίκησης του Προέδρου Κλίντον , οι τράπεζες παραπονέθηκαν ότι δεν μπορούσαν να ανταγωνιστούν στις διεθνείς χρηματοπιστωτικές αγορές. Το Κογκρέσο απελευθέρωσε τη βιομηχανία και κατάργησε το νόμο Glass-Steagall. Αυτό επέτρεψε στις τράπεζες να χρησιμοποιούν τα εγγυημένα κεφάλαια των καταθετών για να επενδύσουν σε επικίνδυνα παράγωγα . Τα πιο δημοφιλή από αυτά ήταν η ασφάλεια που εξασφαλίστηκε με υποθήκη .
Οι τράπεζες θα ενώσουν παρόμοια στεγαστικά δάνεια και στη συνέχεια θα τα πουλήσουν στον Fannie Mae, στον Freddie Mac ή σε άλλους επενδυτές. Ήταν ασφαλισμένοι έναντι αθέτησης υποχρεώσεων από συμβάσεις αντιστάθμισης πιστωτικού κινδύνου. Η ζήτηση για αυτούς τους τίτλους ήταν τόσο υψηλή που οι τράπεζες άρχισαν να μειώνουν τα πρότυπα για τα υποκείμενα δάνεια. Σύντομα, αυτά τα στεγαστικά στεγαστικά δάνεια επέτρεψαν σε οποιονδήποτε να γίνει ιδιοκτήτης σπιτιού.
Ως αποτέλεσμα, το ποσοστό του ενυπόθηκου χρέους σε σχέση με το ακαθάριστο εγχώριο προϊόν αυξήθηκε από 50 τοις εκατό το 2000 σε σχεδόν 70 τοις εκατό το 2004. Όλα πήγαν καλά μέχρι οι τιμές κατοικιών άρχισαν να μειώνονται το 2006. Δεν ήταν δυνατό να αναχρηματοδοτήσουν ή να πουλήσουν τα σπίτια τους, . Τόσοι πολλοί επενδυτές εξαγόραζαν στις συμβάσεις αντιστάθμισης πιστωτικού κινδύνου ότι ο κύριος ασφαλιστής, η AIG, σχεδόν έπεσε σε πτώχευση. Έτσι, η κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων δημιουργούσε τη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008 .