Πώς να αγοράσετε κατασχέσεις αποκλειστικής ιδιοκτησίας της Τράπεζας
Οι τράπεζες διαθέτουν ακίνητη περιουσία επειδή οι τράπεζες έχουν αποκτήσει τα σπίτια μέσω αποκλεισμού . Τα σπίτια στα βιβλία μιας τράπεζας ονομάζονται REOs, το οποίο είναι ένα ακρωνύμιο για τα "ακίνητα που ανήκουν". Συνειδητοποιήστε ότι όταν οι τράπεζες λαμβάνουν ακίνητα σε σπίτια μέσω αποκλεισμού, είναι συχνά επειδή κανείς δεν εμφανίστηκε στα μέτρα του δικαστηρίου να υποβάλει προσφορά για το ελάχιστο ποσό της υπάρχουσας υποθήκης ή της τράπεζας για το σκοπό της ελάχιστης προσφοράς τόσο ψηλά που κανείς δεν θα την αγγίξει.
Στην επιφάνεια, ίσως να μην ακούγεται ότι οι κατασχέσεις είναι κερδοφόρες, ειδικά αν η τράπεζα θέλει να πουλήσει το απόθεμά της στην ανοικτή αγορά για το ποσό που κάποτε είχε χρεωθεί στην τράπεζα από τον προηγούμενο δανειστή. Ωστόσο, υπάρχουν δύο τουλάχιστον λόγοι για τους οποίους μια REO μπορεί να σας είναι κερδοφόρα:
- Εάν δύο δάνεια ήταν εξασφαλισμένα στην ιδιοκτησία (που είναι συνηθισμένη αυτές τις μέρες), ο δεύτερος δανειστής μερικές φορές δεν αποκλείει. Εάν ο δεύτερος δανειστής δεν καταβάλει τις προκαταβολές στον πρώτο δανειστή και αρχίσει τις δικές του διαδικασίες αποκλεισμού , ο δεύτερος δανειστής θα καταστραφεί στον αποκλεισμό. Πολλές δεύτερες υποθήκες περιλαμβάνουν 20% ή περισσότερο της αρχικής αγοραίας αξίας .
- Η τράπεζα συχνά δεν θέλει να καθίσει στην απογραφή της. Δεδομένου ότι δεν έλαβε την ελάχιστη προσφορά της από επενδυτή ή αγοραστή κατοικίας κατά τη διάρκεια της πώλησης στο δικαστήριο, η τράπεζα θα μπορούσε πιθανότατα να τιμολογήσει το σπίτι της REO για λιγότερα, απλά για να το ξεφορτωθεί. Εξαρτάται από την εσωτερική λογιστική του.
Εύρεση πράκτορες λίστας REO
Υπάρχουν πολλές διαθέσιμες θέσεις σε απευθείας σύνδεση για να βρείτε κατασχέσεις . Ωστόσο, μπορείτε να τα βρείτε και σε MLS . Αν ζητήσετε από τον πράκτορα του αγοραστή σας να ψάξει MLS για "REOs", πιθανότατα θα διαπιστώσετε ότι μια πολύ μικρή χούφτα κτηματομεσίτες ειδικεύονται στην εγγραφή REOs προς πώληση στη γειτονιά σας.
Ακολουθούν οι συμβουλές για τους πράκτορες της REO:
- Οι περισσότεροι αντιπρόσωποι REO απαριθμούν μόνο REOs, κανένα άλλο είδος ιδιοκτησίας.
- Οι αντιπρόσωποι REO συχνά δίνουν εκπτώσεις στις τράπεζες σε αντάλλαγμα για την επιχείρησή τους, επειδή αυτοί οι πράκτορες ασχολούνται με τον όγκο και μερικές φορές ο διαχειριστής περιουσιακών στοιχείων παίρνει περικοπή.
- Οι αντιπρόσωποι REO κερδίζουν χρήματα είτε με την πώληση πολλών REOs είτε με τη λειτουργία διπλού πράκτορα . Υπό διπλή υπηρεσία , ο πράκτορας της REO θα κερδίσει τόσο την προμήθεια εισαγωγής όσο και την προμήθεια του πράκτορα του αγοραστή.
- Για να προσελκύσει τους πράκτορες του αγοραστή, πολλές τράπεζες προσφέρουν ένα μεγαλύτερο ποσοστό της προμήθειας στον πράκτορα του αγοραστή, ενώ προεξοφλούν την προμήθεια του πρακτορείου εισαγωγής.
- Οι αντιπρόσωποι REO αντιπροσωπεύουν γενικά τον πωλητή και όχι τον αγοραστή. Εξετάστε αν θέλετε τη δική σας εκπροσώπηση, ίσως.
- Οι πράκτορες της REO είναι κατά κανόνα κορυφαίοι πράκτορες λόγω του όγκου των δραστηριοτήτων τους. Συνήθως δεν ξοδεύουν πολύ χρόνο με τους αγοραστές.
- Μερικοί πράκτορες λίστας REO είναι τόσο απασχολημένοι ώστε να προσλαμβάνουν βοηθούς σε κλήσεις πεδίου. Πολλοί δεν δίνουν τον προσωπικό τους αριθμό κινητού τηλεφώνου, ο οποίος μπορεί να κάνει την επικοινωνία δύσκολη.
Μίσθωση πράκτορα αγοραστή
Εάν δεν έχετε άμεση εμπειρία διαπραγμάτευσης με τράπεζες, μπορείτε να λάβετε καλύτερη εκπροσώπηση με την πρόσληψη του πράκτορα του αγοραστή σας .
Πριν επιλέξετε έναν πράκτορα, επιλέξτε αρκετές και συνέντευξη με τους κτηματομεσίτες για να βρείτε μια καλή εφαρμογή.
- Ο αντιπρόσωπος του αγοραστή έχει εμπιστευτική υπευθυνότητα για την προστασία των συμφερόντων σας.
- Οι αντιπρόσωποι του αγοραστή δεν αντιπροσωπεύουν τον πωλητή. Ακόμη και όταν ο πωλητής πληρώνει την προμήθειά του.
- Οι πράκτορες του αγοραστή πληρώνονται γενικά από τον πωλητή. Αυτό σημαίνει ότι δεν σας αξίζει να νοικιάσετε έναν πράκτορα αγοραστή.
- Οι αντιπρόσωποι του αγοραστή μπορούν να σας ζητήσουν να υπογράψετε μια συμφωνία μεσίτη αγοραστή , η οποία θα καθορίσει τα καθήκοντα του πράκτορα σε εσάς και θα καθορίσετε ποιος πληρώνει την προμήθεια .
- Εξετάστε το ενδεχόμενο να συνεργαστείτε με έναν πράκτορα αγοραστή ο οποίος έχει εμπειρία στην εργασία με τις REOs.
Διαπραγμάτευση με REOs
Εάν η εισαγωγή είναι σχετικά νέα στην αγορά, είναι πολύ πιθανό η τράπεζα να μην αποκλίνει πολύ από την τιμή που ζητάει . Θα έχετε μεγαλύτερη διαπραγματευτική δύναμη εάν κάνετε προσφορές σε σπίτια που έχουν διατεθεί στην αγορά για περισσότερο από 30 ημέρες.
Ακολουθούν περισσότερες συμβουλές:
- Οι τράπεζες διαπραγματεύονται εκπτώσεις χονδρικού επιτοκίου με εταιρείες τίτλων και μεσεγγύησης. Εάν επιλέξετε να χρησιμοποιήσετε την εταιρεία τίτλου / ελεγχόμενης τράπεζας, ελέγξτε τα τέλη που θα χρεώνουν οι εταιρείες. Γενικά, οι αμοιβές που δεν καταβάλλονται από την τράπεζα αλλά πληρώνονται από τον αγοραστή θα είναι υψηλότερες, επειδή ο τίτλος και η μεσεγγύηση συχνά αποτελούν αυτές τις εκπτώσεις χρεώνοντας τους αγοραστές περισσότερο.
- Πολλές τράπεζες απομακρύνονται από την καταβολή τυπικού κόστους κλεισίματος για τον αγοραστή. Ορισμένες αμοιβές, όπως φόροι μεταβίβασης , κομητεία και κρατικά τέλη, βαρύνουν τον αγοραστή και όχι την τράπεζα. Οι τράπεζες συχνά δεν πληρώνουν για αναφορές επιβλαβών οργανισμών , επισκευές ή σχέδια εγγύησης στο σπίτι .
- Ορισμένες τράπεζες δεν θα υπογράψουν μια αντίθετη προσφορά μέχρις ότου όλοι οι όροι συμφωνηθούν από κοινού μεταξύ των μερών προφορικά.
- Αναμείνετε την τράπεζα να συνάψει δική της σύμβαση αγοράς ή προσθήκη στην τυποποιημένη σύμβαση αγοράς σας. Διαβάστε προσεκτικά και ζητήστε συμβουλές από δικηγόρο ακίνητης περιουσίας, αν δεν το καταλαβαίνετε. Μπορείτε να στοιχηματίσετε ότι ο σύμβουλος της τράπεζας συνέταξε αυτή τη σύμβαση και δεν είναι υπέρ σας.
- Εάν η τράπεζα δεν θα πάει να πάει και θα λάβετε μια απόρριψη προσφοράς , περιμένετε άλλες 30 ημέρες και στη συνέχεια υποβάλετε ξανά την αρχική σας προσφορά, με την αρχική ημερομηνία να παραβιάζεται και να εισαχθεί η νέα σας ημερομηνία.
- Ενδέχεται να περιμένετε 10 ημέρες για να απαντήσετε στην προσφορά σας από την τράπεζα. Κάνε υπομονή. Ξέρω ότι ακούγεται τρελός που μερικές τράπεζες μπορούν να πάρουν πολύ χρόνο για να απαντήσουν, αλλά μπορούν.
- Η τράπεζα μπορεί να σας ζητήσει να υποβάλετε μια αίτηση δανείου, ώστε να μπορεί να σας προεπιλογίσει. Ωστόσο, δεν είστε υποχρεωμένοι να λάβετε το δάνειό σας από την τράπεζα αυτή.
- Αν δεν μπορείτε να κλείσετε την προκαθορισμένη ημερομηνία λήξης, η τράπεζα μπορεί να χρεώσει μια ποινή για κάθε ημέρα που θα περάσετε την ημερομηνία αυτή. Βεβαιωθείτε ότι έχετε μια επιστολή προπληρωμής δανείου από το δικό σας δανειστή πριν από την υποβολή μιας προσφοράς και βεβαιωθείτε ότι θα λάβετε τη χρηματοδότηση από τον δανειστή σας χωρίς να εκτεθείτε σε απροσδόκητες καθυστερήσεις.
- Θα σας ζητηθεί πιθανώς να αγοράσετε το σπίτι "όπως είναι". Υπάρχουν μειονεκτήματα στην αγορά κατασχέσεων . Κάντε την προσφορά σας αντικείμενο επιθεώρησης στο σπίτι . Μερικοί πωλητές σε προεπιλεγμένα περιουσιακά στοιχεία ταινιών από σπίτια αποκλεισμού .
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.