Ένας αναγνώστης ρωτάει: "Μπορούμε ακόμα να πάρουμε ένα δάνειο για να αγοράσουμε ένα σπίτι αφού δώσουμε στην τράπεζα μια πράξη κατά του αποκλεισμού; Είμαι μπερδεμένος για το χρόνο αναμονής, θα ήθελα να επωφεληθώ από τη σημερινή αγορά, αλλά η τράπεζά μου δήλωσε ότι πρέπει να περιμένω 3 χρόνια και έχω μιλήσει με διαφορετικούς μεσίτες υποθηκών και το ένα το λέει αυτό και το λέει κάποιος, μπορείτε να μας βοηθήσετε, πόσο σύντομα θα μπορέσουμε να αγοράσουμε ένα σπίτι ξανά μετά από έναν αποκλεισμό;
Απάντηση: Εξαιρετική χρονική στιγμή σχετικά με την ερώτηση σχετικά με την περίοδο αναμονής για να αγοράσετε ένα σπίτι μετά την απώλεια του υπάρχοντος σπιτιού σας. Το χρονοδιάγραμμά σας είναι καλό, διότι οι περίοδοι αναμονής για τα συμβατικά δάνεια - το καρύκευμα μεταξύ του χρόνου ολοκλήρωσης του αποκλεισμού και του αγοραστή που αγοράζει άλλη κατοικία - άλλαξαν. Γι 'αυτό, κοιτάμε τον Fannie Mae.
Τι είναι ο Fannie Mae;
Η οντότητα που κατέχει μεγάλη δύναμη στη συμβατική αγορά ενυπόθηκων δανείων είναι η Fannie Mae. Ο Fannie Mae είναι ο μεγαλύτερος αγοραστής στεγαστικών δανείων στην Αμερική, μια οιονεί κυβερνητική οντότητα, η οποία αγοράζει ενυπόθηκα δάνεια στη δευτερογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων . Επειδή η Fannie Mae θα κατέληγε με τα ακίνητα πίσω εάν οι δανειολήπτες αθέτησαν, ο Fannie Mae έχει έντονο ενδιαφέρον να θέσει αυστηρές κατευθυντήριες γραμμές για να μειώσει την πιθανότητα ένας δανειολήπτης να πάει σε αποκλεισμό.
Ο Fannie Mae αναθεώρησε τις κατευθυντήριες γραμμές του και τώρα αντιμετωπίζει ξεχωριστές περιόδους αναμονής ανάλογα με τον τύπο αποκλεισμού .
Επιπλέον, εάν έχετε τεκμηριωμένες ελαφρυντικές περιστάσεις, αυτό θα έχει άμεση επίπτωση στον αριθμό των ετών που θα πρέπει να περιμένετε για να πάρετε ένα συμβατικό δάνειο.
Τι είναι οι Τεκμηριωμένες Εξασθενουστικές Περιστάσεις;
Η Fannie Mae επιτρέπει ελαφρυντικές περιστάσεις, όπως:
- Θάνατος (όχι δικός σας, φυσικά)
- Ασθένεια
- Μεταφορά εργασίας
- Ατύχημα που έχει ως αποτέλεσμα σοβαρό τραυματισμό
Γενικά, οι ελαφρυντικές περιστάσεις είναι πράγματα που συμβαίνουν εκτός ελέγχου, τα οποία επηρεάζουν δραματικά την ικανότητά σας να συνεχίσετε να κάνετε πληρωμές για την υποθήκη σας.
Με τεκμηριωμένες ελαφρυντικές περιστάσεις, η περίοδος αναμονής είναι μικρότερη από ό, τι δεν υπάρχει. Λυπάμαι που λέω ότι το γεγονός ότι δεν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά μια αύξηση της πληρωμής λόγω της αύξησης του επιτοκίου στην υποθήκη σας με ρυθμιζόμενο επιτόκιο δεν θεωρείται περίσταση πέρα από τον έλεγχό σας.
Περίοδος αναμονής για αγορά μετά από αποκλεισμό
- Αγορά μετά από αποκλεισμό
Η περίοδος αναμονής είναι 5 έτη έως 7 έτη.
- Αγορά μετά από αποκλεισμό με ελαφρυντικές περιστάσεις
Η περίοδος αναμονής είναι 3 έτη έως 7 έτη.
- Αγορά μετά μετά από μια πράξη-από-Lieu της αποκλεισμού
Η περίοδος αναμονής είναι 4 έτη έως 7 έτη.
- Αγοράζοντας μετά από ένα Deed-in-Lieu του αποκλεισμού με ελαφρυντικές περιστάσεις
Η περίοδος αναμονής είναι 2 έτη έως 7 έτη.
- Αγορά μετά από μια σύντομη πώληση
Η περίοδος αναμονής είναι βασικά 2 έως 5 έτη. Μερικοί δανειστές χαρτοφυλακίου δανείζονται με μείωση κατά 20% και χωρίς περίοδο αναμονής. Επιπλέον, αν ένας πωλητής δεν έχει καθυστερημένη αμοιβή 60 ημερών, ο Fannie Mae λέει ότι ο πωλητής μπορεί να αγοράσει αμέσως άλλη κατοικία, αλλά κανένας από τους μεγαλύτερους δανειστές δεν θα χρηματοδοτήσει ένα τέτοιο δάνειο, επομένως είναι ένα είδος πλάνης. FHA λέει 3 χρόνια, αλλά οι αγοραστές πρέπει να περάσουν από πολλά στεφάνια. Έχω ακούσει για μεμονωμένες περιπτώσεις πριν από πολλά χρόνια, πριν αλλάξουν οι κανόνες, για τους οποίους ο πωλητής μετεγκαταστάθηκε για μεταφορά εργασίας και μετακόμισε πάνω από μια ορισμένη απόσταση για να μπορέσει να αγοράσει αμέσως ένα σπίτι μετά από μια σύντομη πώληση . Η FHA έχει επίσης μια πολιτική ότι εάν ο οφειλέτης ήταν τρέχοντας και όχι παραβατικός, θα επιτρέψει ένα δάνειο αμέσως.
Ωστόσο, για να απαντήσετε στη συγκεκριμένη ερώτησή σας, εάν δεν έχετε ελαφρυντικές περιστάσεις, θα χρειαστεί να περιμένετε τέσσερα χρόνια από την ημερομηνία ολοκλήρωσης, δηλαδή την ημερομηνία κατά την οποία καταγράφηκε το γεγονός της κατάσχεσης.
Εκτός από την περίοδο αναμονής, ορισμένα δάνεια απαιτούν μείωση 10% και ελάχιστο σκορ FICO . Το σπίτι που αγοράζετε πρέπει να είναι ο κύριος τόπος διαμονής σας, όχι η ενοικίαση ή το σπίτι διακοπών.
Η Fannie Mae εκδίδει διαρκώς νέες κατευθυντήριες γραμμές. Οι παραπάνω πολιτικές ισχύουν για τις αιτήσεις δανείων που υποβλήθηκαν μετά την 1η Αυγούστου 2008, αναθεωρήθηκαν το 2017.
Ορισμένα δάνεια που ολοκληρώθηκαν μέσω του προγράμματος HAFA, για τα οποία δεν έχει κατατεθεί αθέτηση υποχρεώσεων, θα μπορούσαν να επιτρέψουν μια σύντομη πώληση να δηλωθεί ως απλή πληρωμή στο σύνολό της, γεγονός που θα καθιστούσε σχετικά εύκολο το να πληρώσετε για άλλη κατοικία μετά από μια σύντομη πώληση. Επιπλέον, ορισμένες ιδιωτικές τράπεζες θα κάνουν δάνεια χαρτοφυλακίου την ημέρα μετά την ολοκλήρωση μιας σύντομης πώλησης, παρέχοντας στους δανειολήπτες τη δυνατότητα να πληρούν τις προϋποθέσεις.
Ρωτήστε τον σύντομο αντιπρόσωπό σας για περισσότερες πληροφορίες. Βεβαιωθείτε ότι έχετε προκριθεί μέσω ενός αξιόπιστου τοπικού δανειστή.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.