Ένας αναγνώστης ρωτάει: «Πρέπει να σταματήσουμε να κάνουμε τις πληρωμές υποθηκών μας ενώ το σπίτι μας είναι στην αγορά ως μικρή πώληση ; Προσπαθήσαμε να κάνουμε μια τροποποίηση δανείου με τον δανειστή μας, αλλά η αίτησή μας απορρίφθηκε επειδή ήμασταν τρέχοντες. αν ήμασταν σε αθέτηση, θα μας βοηθούσε, αλλά οφείλουμε πολύ περισσότερα από ότι αξίζει το σπίτι μας, έχασα τη δουλειά μου και πραγματικά δεν μπορώ να συνεχίσω να πληρώνω.
Απάντηση: Πρώτον, επιτρέψτε μου να πω ότι η καρδιά μου βγαίνει σε εσάς. Μιλάω με πολλούς πωλητές σύντομης πώλησης στη θέση σας κάθε μέρα και συνειδητοποιείτε ότι οι πωλητές δυσκολίας αντιμετωπίζουν. Στο Σακραμέντο, όπου εργάζομαι, περισσότερο από το ήμισυ των πωλήσεων το 2008 ήταν βραχυπρόθεσμες πωλήσεις και κατασχέσεις και αυτή η κατάσταση αντικατοπτρίζεται σε πολλά άλλα μέρη της χώρας. Δεν είσαι μόνος.
Κανείς, εκτός δικηγόρου, δεν μπορεί να σας πει εάν πρέπει να σταματήσετε να κάνετε τις πληρωμές υποθηκών σας - ειδικά όχι μεσιτικούς πράκτορες , επειδή δεν έχουμε την άδεια παροχής νομικών συμβουλών. Αυτή είναι μια προσωπική απόφαση που οι πωλητές πρέπει να κάνουν για τον εαυτό τους. Υπάρχουν συνέπειες εάν σταματήσετε να κάνετε πληρωμές. Εδώ είναι μερικά πράγματα που πρέπει να εξετάσετε:
Είστε πρόθυμοι να πάτε μέσω αποκλεισμού;
Συνήθως, οι δανειστές δεν θα επιτρέψουν μια σύντομη πώληση μέχρι ο πωλητής να βρει έναν αγοραστή, αλλά αυτό το καθεστώς αλλάζει. Συνειδητοποιήστε ότι δεν υπάρχει καμία εγγύηση ότι ένας δανειστής θα δεχθεί μια σύντομη πώληση, και όχι κάθε δανειστής πρέπει να σας επιτρέψει να πουλήσετε σε μια σύντομη πώληση.
Αν ξεκινήσετε τη σύντομη διαδικασία πώλησης και σταματήσετε να πραγματοποιείτε τις πληρωμές σας, εάν η σύντομη πώληση απορριφθεί και δεν μπορείτε να κάνετε τις πίσω πληρωμές, μπορεί να βρεθείτε να χάσετε το ακίνητό σας οικειοθελώς μέσω αποκλεισμού . Πολλοί σύντομοι πωλητές μπαίνουν στη διαδικασία με τη σκέψη ότι αν ο δανειστής δεν εγκρίνει τη σύντομη πώληση τους, είναι έτοιμοι να αφήσουν το ακίνητο να πάει.
Πλεονεκτήματα για την πραγματοποίηση πληρωμών υποθηκών σας κατά τη διάρκεια μιας σύντομης πώλησης
Εάν μπορείτε να καταφέρετε να συνεχίσετε να πραγματοποιείτε πληρωμές ενώ το σπίτι σας είναι στην αγορά, μπορεί να σας ωφελήσει να το κάνετε για τους εξής λόγους:
- Προκριθείτε να αγοράσετε μια νέα κατοικία .
Οι κατευθυντήριες γραμμές της Fannie Mae, που εκδόθηκαν τον Αύγουστο του 2008, λένε ότι ο δανειολήπτης μπορεί να αγοράσει αμέσως άλλη κατοικία μετά από μια σύντομη πώληση, εάν ο δανειολήπτης δεν ήταν ποτέ παράνομος, συμμορφώνεται με την «υπερβολική πολιτική για την εγκληματικότητα των ενυπόθηκων δανείων» και δεν είναι υποχρεωμένη να επιστρέψει τον δανειστή , συμπεριλαμβανομένης μιας κρίσης ανεπάρκειας .
Είναι δύσκολο να βρεθεί ένας δανειστής που θα το κάνει, αλλά υπάρχουν μικρότερες τράπεζες με δικά τους portolios που δεν πωλούν στον Fannie Mae και μπορεί να θεωρούν ένα τέτοιο δάνειο. Από την άλλη πλευρά, οι οδηγίες του FHA λένε ότι αν ο αγοραστής ποτέ δεν καθυστέρησε, η FHA θα δανείσει αμέσως μετά από μια σύντομη πώληση. Οι κατευθυντήριες γραμμές του HAFA για το 2013 επιτρέπουν στους δανειστές να αναφέρουν Πληρωθεί πλήρως, έτσι ώστε να υπάρχει μεγάλη διαφορά σε μια πιστωτική έκθεση .
- Προστατέψτε την πίστωση
Η διατήρηση του ρεύματος υποθηκών σας βοηθά επίσης στην αξιολόγηση της πιστοληπτικής ικανότητας, επειδή η πιστωτική σας έκθεση δεν θα αντικατοπτρίζει καθυστερημένες πληρωμές. Συνειδητοποιήστε ότι ένας δανειστής μπορεί, ωστόσο, να αναφέρει τη σύντομη πώληση σας ως Κώδικα Πιστωτικού Αποτέλεσμα # 22, ο οποίος θα μειώσει κάπως το FICO σας.
- Πνευματική ηρεμία
Η μη καθυστέρηση στις πληρωμές σας καθιστά ευκολότερο για ορισμένους πωλητές να αντιμετωπίσουν μια σύντομη πώληση επειδή απουσιάζει το στίγμα της παραβατικότητας και κοιμούνται καλύτερα τη νύχτα.
- Ακύρωση χωρίς ποινή
Εάν η κατοικία σας δεν πωλεί ή ο δανειστής αρνείται να δεχθεί μια προσφορά από τον αγοραστή σας μικρής πώλησης, στην Καλιφόρνια, για παράδειγμα, μπορείτε να ακυρώσετε την καταχώριση και να διατηρήσετε το σπίτι σας χωρίς ευθύνη.
Λόγοι για να σταματήσετε την πληρωμή των υποθηκών σας κατά τη διάρκεια μιας σύντομης πώλησης
Ορισμένοι πωλητές αντιμετωπίζουν ακραίες οικονομικές δυσκολίες και δεν έχουν τη δυνατότητα να αποφασίσουν εάν θα συνεχίσουν να κάνουν πληρωμές υποθηκών. Άλλοι πωλητές σκοπίμως παύουν να πληρώνουν.
- Περισσότερα κίνητρα για την αποδοχή μικρών πωλήσεων από τις τράπεζες
Παρόλο που δεν είναι απαραίτητο να υπάρχει προεπιλογή πριν μια τράπεζα εξετάσει μια σύντομη πώληση, τα αρχεία που έχουν προτεραιότητα είναι εκείνα που είναι προεπιλεγμένα.
- Οι δανειστές δεν υποχρεούνται να επιστρέψουν
Δεν μπορείτε να αποσπάσετε αίμα από ένα τεύτλο, αν και γνωρίζω τις τράπεζες που έχουν δοκιμάσει. Συνήθως, αν ένας δανειολήπτης αντιμετωπίζει μια πραγματική ταλαιπωρία και δεν έχει περιουσιακά στοιχεία ούτε μέσα για να κάνει μια πληρωμή υποθηκών, ο δανειστής είναι απίθανο να προσπαθήσει να αναγκάσει τον δανειολήπτη να αποπληρώσει οποιοδήποτε από αυτά. Δεν σημαίνει ότι ο δανειστής δεν δικαιούται να εκδώσει απόφαση περί ανεπάρκειας , αν το δικαιολογούν οι περιστάσεις.
- Αποκτήστε τα κεφάλαια για να μετακινηθείτε
Είναι λογικό ότι αν δεν πληρώνετε την τράπεζα, τα χρήματα που συνήθως θα κατανεμηθούν σε αυτή τη δαπάνη μπορούν αντ 'αυτού να χρησιμοποιηθούν για την πληρωμή πρώτης, τελευταίας και εγγύησης κατάθεσης σε μίσθωση.
Μειονεκτήματα στην Προεπιλογή κατά τη διάρκεια μιας σύντομης πώλησης
Δεν υπάρχει δωρεάν γεύμα. Ενώ ορισμένοι πωλητές είναι στην ευχάριστη θέση να περπατήσουν μακριά από ένα σπίτι σε αποκλεισμό, άλλοι θα προτιμούσαν να ολοκληρώσει μια σύντομη πώληση και φοβούνται τη σκέψη του αποκλεισμού.
- Πιστωτική έκθεση θα μπορούσε να υποφέρει
Οι σύντομες πωλήσεις και ο αποκλεισμός επηρεάζουν την πίστωση . Εκτός από τον Κώδικα Πιστωτικού Αποτέλεσμα # 22, ο δανειστής μπορεί επίσης να αναφέρει τις παραβατικές πληρωμές υποθηκών σας στα πιστωτικά γραφεία . Ορισμένοι δανειστές μπορούν να αναφέρουν μια σύντομη πώληση ως πληρωμένη εξ ολοκλήρου αν έχετε ολοκληρώσει μια σύντομη πώληση HAFA μετά το 2013, κάτι που δεν θα πρέπει να επηρεάσει την πίστωσή σας.
- Περιορίζεται από την αγορά ενός νέου σπιτιού
Παρόλο που περιμένω ότι οι περιορισμοί ενδέχεται να χαλαρώσουν λίγο λόγω του αυξανόμενου αριθμού κατασχέσεων και των ανοικτών πωλήσεων, οι δανειολήπτες με καθυστέρηση 60 ημερών ή περισσότερο απαιτούν από τον Fannie Mae να περιμένει δύο χρόνια για να αγοράσει άλλο σπίτι. Η Golden 1 Credit Union στην Καλιφόρνια προσφέρει μια περίοδο αναμονής κατά περίπτωση για τους δανειολήπτες που πληρούν ορισμένα κριτήρια. Ορισμένες οδηγίες HAFA επιτρέπουν την άμεση επαναγορά. Μιλήστε με τον πράκτορά σας.
- Χάστε το σπίτι στον αποκλεισμό
Εάν δεν μπορείτε να κάνετε τις προκαταβολές πριν από την πώληση του εντολοδόχου ή του σερίφη, μπορεί να χάσετε το σπίτι σας στην τράπεζα.