Η κατάσταση των αποκλεισμένων κατοικιών
Θα μπορούσε να είναι αν η τιμή ήταν αρκετά χαμηλή για να σας αποζημιώσει για το ποσό της εργασίας που θα μπορούσε να απαιτηθεί για να φέρει την κατάσταση του σπιτιού στα πρότυπα της αγοράς.
Αλλά πρώτα πρέπει να νικήσετε τους επαγγελματίες που τείνουν να κυριαρχούν σε αυτές τις δημοπρασίες.
Πριν βιαστείτε προς τα εμπρός για να αγοράσετε έναν αποκλεισμό, σταματήστε να σκεφτείτε κάποια από τα μειονεκτήματα και τις επιπτώσεις εάν δεν μπορείτε να φτάσετε στο σπίτι για να επιθεωρήσετε το εσωτερικό. Εξετάστε το κόστος για την αποκατάσταση ζημιών ή την αναβάθμιση του σπιτιού έναντι της βασικής τιμής. Ίσως να είστε καλύτερο να αγοράσετε ένα σπίτι σταθεροποίησης από έναν τακτικό πωλητή. Επίσης, η τράπεζα δεν ενδιαφέρεται για την κατάσταση του σπιτιού και γενικά δεν θα επαναδιαπραγματευτεί ούτε θα εκπτώσει για τυχόν ελαττώματα που εντοπίστηκαν.
Πριν από την αγορά Foreclosures, καθορίστε ποιος ζει στο σπίτι
Εάν το ακίνητο είναι κατειλημμένο, ο υπερθεματιστής είναι συνήθως υπεύθυνος για την απομάκρυνση των επιβατών, οι οποίοι μπορεί να μην είναι οι προηγούμενοι ιδιοκτήτες. Θα μπορούσαν να είναι συγγενείς ή φίλοι των ιδιοκτητών, μισθωτών ή καταληψίων. Ίσως χρειαστεί να τους εκδιώξετε.
- Αν δεν είστε εξοικειωμένοι με τις διαδικασίες απομάκρυνσης, πρέπει να προσλάβετε έναν δικηγόρο για να το χειριστείτε για εσάς.
- Να είστε ενήμεροι ότι οι ενοικιαστές που ενάγονται για έξωση μερικές φορές αντιπολίτευση.
- Μια καλύτερη λύση θα ήταν να πληρώσετε ή να δωροδοκήσετε τους επιβάτες να φύγουν.
Μη Κατοικίες Κατοχή Homes αποκλεισμού
Ένα τέτοιο σπίτι στο Yolo County, Καλιφόρνια, μισθώθηκε σε ένα αμφίβολο ζευγάρι: ένας πρώην καταδικασθείς που απελευθερώθηκε πρόσφατα υπό την επιφύλαξη και ο συνεργάτης του με σκεπτικιστή πίστη, ο οποίος αγωνιζόταν με δυνατούς θορύβους σαν θύμα κακοποίησης στο σπίτι.
Ο πωλητής, χωρίς να γνωρίζει ότι η πράξη εμπιστοσύνης του περιελάμβανε μια "ανάθεση μισθωμάτων" - που σημαίνει ότι ο δανειστής είχε δικαίωμα να εισπράξει το ενοίκιο εάν ο ιδιοκτήτης δεν πραγματοποίησε τις πληρωμές του - σταμάτησε να πληρώνει για τα δάνεια με τα δικά του δάνεια , ο οποίος νοίκιαζε για όσο τον πλήρωνε. Σκοπός του είναι να τσακίσει τα ενοίκια και να ξεχάσει τα ενυπόθηκα δάνεια του , ο πωλητής ανέφερε τη μίσθωση προς πώληση. Ο πράκτοράς του έκανε μια πρώτη προσπάθεια να αποκτήσει πρόσβαση στο σπίτι. Ο πρώην con, ένας νεοναζιστικός τύπος με ξυρισμένο κεφάλι, τεράστια τατουάζ και κρατώντας πίσω ένα γαϊδουράκι pit bull, κοίταξε μέσα από την πόρτα και στη συνέχεια χτύπησε στο πρόσωπο του πράκτορα.
Αμέσως μετά την τοποθέτηση του σημείου πώλησης στο γρασίδι, οι ενοικιαστές έπαψαν να πληρώνουν ενοίκιο. Ούτε ο δανειστής ούτε ο πωλητής θα μπορούσαν να εισπράξουν χρήματα από τους μισθωτές. Ο πράκτορας δεν μπόρεσε να δείξει την ιδιοκτησία. Αυτή ήταν μια άσχημη κατάσταση. Ο δανειστής (ο οποίος κατείχε τόσο το πρώτο όσο και το δεύτερο δάνειο) κατέθεσε κατασχέσεις και ορκίστηκε να καταθέσει μια απόφαση σχετικά με ανεπάρκειες έναντι του πωλητή, την οποία οι κατώτεροι δανειστές μπορούν να κάνουν στην Καλιφόρνια αν τα δάνεια δεν ήταν χρήματα αγοράς.
Κατάσταση των αποκλεισμένων κατοικιών
Επειδή αυτά τα σπίτια αγοράζονται "όπως είναι" από το δανειστή ή HUD, δεν υπάρχει εγγύηση της κατάστασης. Μερικές φορές είναι δυνατή η επιθεώρηση αυτών των σπιτιών πριν γίνει μια προσφορά, αλλά μερικές φορές, όπως στο παραπάνω παράδειγμα του σπιτιού στην Καλιφόρνια, δεν παρέχεται πρόσβαση.
Όταν οι πωλητές αντιληφθούν ότι πρόκειται να χάσουν τα σπίτια τους μέσω αποκλεισμού, δεν είναι ασυνήθιστο να σταματήσουν να νοιάζονται για το σπίτι.
- Αν κάτι σπάσει ή δυσλειτουργίες, δεν πρόκειται να το διορθώσουν.
- Αν είναι θυμωμένοι ή αρκετά απελπισμένοι, είναι πιθανό να καταστρέψουν το σπίτι. Ένας αποτελεσματικός τρόπος για να πλημμυρίσει το σπίτι είναι να ενεργοποιήσετε όλες τις βρύσες νερού, να συνδέσετε τις αποχετεύσεις και να φύγετε. Άλλοι σβήνουν τοίχους, και στη συνέχεια τραβήξτε έξω τους χάλκινους σωλήνες και την καλωδίωση για να πουλήσουν ως παλιοσίδερα.
- Οι ιδιοκτήτες θα εξουδετερώσουν επίσης τα ρούχα και θα πουλήσουν τις συσκευές, ακόμα και τα ντουλάπια της κουζίνας.
- Κάποια φρικτά δικαιολογία για τα ανθρώπινα όντα αφήνουν τα ζώα πίσω, κλειδωμένα μέσα χωρίς φαγητό ή νερό.
Αγοράζοντας κατασχέσεις δεν είναι για τους εύκολα συγκλονισμένους ή άπειρους αγοραστές. Είναι καλύτερο χειρίζεται από τους επαγγελματίες και δεν συνιστάται για πρώτη φορά αγοραστές σπίτι .
Δεν με ενδιαφέρει το σεμινάριο που παρακολουθήσατε - αν δεν σας δίνει αυτές τις πληροφορίες, δεν σας προετοιμάζει για την πραγματικότητα.
Γνωρίζω τα σπίτια που πωλούνται ως κατασχέσεις στην Καλιφόρνια που ήταν άδεια για περισσότερο από ένα χρόνο. Είχαν επιβιβαστεί και είχαν αναπτυχθεί μούχλα. Όταν οι τράπεζες στέλνουν σε εταιρείες που πληρώνονται για να εξασφαλίσουν το σπίτι, συχνά απενεργοποιούν το νερό και αφήνουν το χάος πίσω για να σαπίσουν. Επειδή τελικά θα στεγνώσει και κάποιος ανυποψίαστος αγοραστής θα έρθει και θα το αγοράσει. Εάν η τράπεζα δεν έχει γνώση του καλουπιού, δεν είναι υποχρεωμένη να αποκαλύψει αυτό που δεν γνωρίζει.
Επιπλέον, οι άνθρωποι τείνουν να πιστεύουν ότι οι τράπεζες είναι ηλίθιοι ή ότι οι τράπεζες δεν καταλαβαίνουν την πραγματικότητα των ακινήτων. Αυτή είναι μια παρανόηση. Οι τράπεζες κατανοούν πλήρως τις ενέργειές τους. Μίσθουν διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων από το Yale και το Χάρβαρντ. Είναι ο καταναλωτής που συχνά εξαπατάται.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.