Πώς να σώσει το σπίτι σας από τον αποκλεισμό
Οι ιδιοκτήτες σπιτιού που ελπίζουν να σταματήσουν τον αποκλεισμό συχνά φοβούνται να ασχολούνται με τα γεγονότα που τα έφεραν στον τόπο της ύπαρξης αποκλεισμού. Η αντιμετώπιση αυτών των γεγονότων μπορεί να είναι καταθλιπτική. Εάν σκέφτονται πάλι όταν αγόρασαν για πρώτη φορά το σπίτι, η απώλεια του σπιτιού ήταν ίσως το πιο απομακρυσμένο από το μυαλό τους. Λίγοι ιδιοκτήτες σπιτιού σχεδιάζουν πραγματικά να πάνε σε αποκλεισμό .
Λόγοι για έναν εκκρεμή αποκλεισμό
Εκτός από όσους εν γνώσει τους συμμετέχουν στην απάτη υποθηκών - με την πρόθεση να μην καταβάλλουν ποτέ μια ενιαία πληρωμή - οι περισσότεροι ιδιοκτήτες σπιτιού αντιμετωπίζουν ξαφνικές ελαφρυντικές περιστάσεις που τους αναγκάζουν να σταματήσουν να κάνουν έγκαιρες πληρωμές υποθηκών .
Ακολουθούν μερικοί από αυτούς τους λόγους:
- Απώλεια θέσεων εργασίας / απροσδόκητη ανεργία
- Ξαφνική ασθένεια ή ιατρική έκτακτη ανάγκη
- Θάνατος στην οικογένεια
- Διαζύγιο / απώλεια δευτέρου εισοδήματος
- Υπερβολικές υποχρεώσεις χρέους
- Απαλλαγή θέσεων εργασίας ή άρνηση προώθησης
- Αδυναμία πληρωμής ρυθμιζόμενου επιτοκίου που αυξάνεται
- Μη αναμενόμενο μεγάλο κόστος συντήρησης στο σπίτι
- Πληρωμές με μπαλόνια
Τρόποι για να σταματήσετε τον αποκλεισμό
Ο καλύτερος τρόπος για να σταματήσετε τον αποκλεισμό στην Καλιφόρνια, για παράδειγμα, είναι να αποφύγετε την υποβολή μιας ειδοποίησης περί προεπιλογής . Αναφέρω αυτήν την κατάσταση, επειδή 35 εκατομμύρια άνθρωποι ζουν στην Καλιφόρνια και η Καλιφόρνια είναι η γη της θρησκείας ακινήτων. Οι δανειστές δεν επιθυμούν να αποκλείσουν, αλλά θα καταθέσουν ειδοποίηση αθέτησης για την προστασία των συμφερόντων τους, εάν είναι απαραίτητο. Αν γνωρίζετε ότι είναι απίθανο να ικανοποιήσετε την υποχρέωση υποθήκης σας, το πρώτο πράγμα που πρέπει να κάνετε είναι να καλέσετε τον δανειστή σας.
Μην το βγάλετε μακριά, να σας ενοχλήσουν ή να αγνοήσετε τις επιστολές του δανειστή σας, επειδή αυτές οι απαντήσεις θα κάνουν την κατάσταση χειρότερη, όχι καλύτερα.
Ανάλογα με την ιδιαίτερη κατάστασή σας και περιστάσεις δυσκολίας, εδώ είναι μερικές επιλογές τροποποίησης δανείου που θα σας προτείνει ο δανειστής:
- Ώρα να κάνετε τις πληρωμές σας.
Οι δανειστές ενδέχεται να συμφωνήσουν να περιμένουν πριν από τη λήψη νομικών μέτρων εναντίον σας και να σας επιτρέψουν να επεξεργαστείτε ένα σχέδιο αποπληρωμής που είναι προσιτό για εσάς. Αυτό ονομάζεται ανοχή.
- Παραίτηση πληρωμής.
Εάν μπορείτε να συμφωνήσετε για έναν τρόπο που θα είστε τρέχων μετά από να χάσετε μια πληρωμή ή δύο (χωρίς τα μέσα για να το επιστρέψετε), ο δανειστής μπορεί να σας δώσει ένα διάλειμμα και να παραιτηθεί από την υποχρέωσή σας. Αυτό ονομάζεται συγχώρεση χρέους, και σπάνια συμβαίνει. - Διαδώστε τις απολεσθείσες πληρωμές σε πιο μακροπρόθεσμο χρονικό διάστημα.
Για παράδειγμα, εάν η πληρωμή σας είναι, για παράδειγμα, 1.200 δολάρια το μήνα, ο δανειστής μπορεί να σας επιτρέψει να προσθέσετε 100 δολάρια το μήνα σε κάθε πληρωμή για ένα χρόνο μέχρι να σας πιαστεί. Αυτό ονομάζεται πρόγραμμα αποπληρωμής. - Αλλαγή των όρων του δανείου σας.
Εάν η υποθήκη σας είναι ένα ρυθμιζόμενο δάνειο , ο δανειστής μπορεί να παγώσει το επιτόκιο πριν αυξήσει ή να αλλάξει το επιτόκιο σε ένα πιο εύχρηστο επιτόκιο για εσάς. Ένας δανειστής μπορεί επίσης να παρατείνει την περίοδο απόσβεσης . Αυτό ονομάζεται τροποποίηση σημείωσης. - Προσθέστε τις πίσω πληρωμές στο υπόλοιπο του δανείου σας.
Αν έχετε επαρκή δικαιοσύνη και πληρούν τις κατευθυντήριες γραμμές του δανειστή για δανεισμό, ο δανειστής μπορεί να αυξήσει το υπόλοιπο του δανείου σας για να συμπεριλάβει τις προκαταβολές και να επανεπενδύσει το δάνειο. Αυτό ονομάζεται αναχρηματοδότηση . - Κάντε ξεχωριστό δάνειο σε εσάς.
Ορισμένα κρατικά δάνεια περιέχουν διατάξεις που επιτρέπουν στους δανειολήπτες που πληρούν συγκεκριμένα κριτήρια να υποβάλουν αίτηση για ένα άλλο δάνειο, το οποίο θα αποπληρώσει τις χαμένες πληρωμές. Αυτό ονομάζεται μερική απαίτηση.
Τρόποι για να σταματήσετε τον αποκλεισμό
Όταν ο δανειστής αρχειοθετεί μια ειδοποίηση προεπιλογής, οι επιλογές σας είναι περιορισμένες. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο είναι καλύτερο για σας να καλέσετε τον δανειστή σας προτού περάσετε πίσω στις πληρωμές σας επειδή οι δανειστές είναι συχνά απρόθυμοι να επεξεργαστούν τα προγράμματα αποπληρωμής μετά την έναρξη των διαδικασιών αποκλεισμού.
Θα σας δοθεί μια ορισμένη χρονική περίοδος για να φέρει τις τρέχουσες πληρωμές, να πληρώσει το κόστος της κατάθεσης του αποκλεισμού και να σταματήσει τον αποκλεισμό. Αυτό ονομάζεται επαναφορά του δανείου σας. Εάν δεν μπορείτε να κάνετε τις αναπάντητες πληρωμές και ο δανειστής δεν θα λειτουργήσει μαζί σας, εδώ είναι μερικές άλλες επιλογές για να σταματήσετε τον αποκλεισμό:
- Πουλήστε το σπίτι σας. Συνέντευξη μεσίτες ακινήτων για να πάρει μια γνώμη της αξίας της αγοράς και μέση DOM να πουλήσει το σπίτι σας. Μπορεί να μπείτε στον πειρασμό να προσλάβετε έναν μεσίτη έκπτωσης , αλλά πολλοί πωλητές αισθάνονται ότι χρειάζονται την έκθεση και την εμπορία που προσφέρουν μεσίτες με πλήρη εξυπηρέτηση . Συγκρίνετε και τα δύο για να προσδιορίσετε ποιο ανταποκρίνεται καλύτερα στις ανάγκες σας και στο χρονικό πλαίσιο.
Σκεφτείτε μια σύντομη πώληση. Εάν το σπίτι σας αξίζει λιγότερο από το ποσό που οφείλετε, μπορεί να είστε υποψήφιος για μια σύντομη πώληση . Μια σύντομη πώληση επηρεάζει την πίστωση, αλλά δεν είναι τόσο κακή όσο ένας αποκλεισμός. Εσείς ή ο αντιπρόσωπός σας θα χρειαστεί να διαπραγματευτείτε με τον δανειστή σας για να μάθετε εάν ο δανειστής θα συνεργαστεί για μια σύντομη πώληση . Αυτό ονομάζεται εξολοκλήρου εξαγοράς.
Υπογράψτε ένα Deed-in-Lieu της Αποκλεισμός Αυτό ονομάζεται deeding το σπίτι πίσω στο δανειστή. Ο ιδιοκτήτης σπιτιού δίνει στον δανειστή μια κατάλληλα προετοιμασμένη και συμβολαιογραφική πράξη και ο δανειστής συγχωρεί την υποθήκη, ακυρώνοντας αποτελεσματικά τη δράση αποκλεισμού. Οι δανειστές μου λένε ότι οι πράξεις κατά του αποκλεισμού επηρεάζουν την πίστωση όπως και τον αποκλεισμό.
Βραχυπρόθεσμη ενοικίαση . Ο δανειστής θα μπορούσε επίσης να λειτουργήσει μια ρύθμιση όπου ένας ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να παραμείνει στο σπίτι μέχρι να βρει ένα μέρος για να μετακινηθείτε. Οι κάτοχοι αθέτησης υποχρέωσης πρέπει να διαπραγματευτούν το δικαίωμα διατήρησης της κατοχής, υποστηρίζοντας ότι εάν ο δανειστής ακολούθησε τον αποκλεισμό, ο ιδιοκτήτης θα εξακολουθούσε να έχει το δικαίωμα κατοχής κατά τη διάρκεια αυτής της διαδικασίας
Εξετάστε την Πτώχευση. Μια νομική ενέργεια όπως μια πτώχευση μπορεί να σταματήσει κάθε ενέργεια αποκλεισμού. Καλέστε έναν δικηγόρο ο οποίος ειδικεύεται στην υποβολή για πτώχευση και ζητήστε μια λεπτομερή επεξήγηση όλων των επιλογών σας, του κόστους και του χρονικού πλαισίου που σας ενδιαφέρει. Δεν θα σταματήσει μόνιμα μια ενέργεια αποκλεισμού, αλλά μπορεί να την αναβάλει.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, είναι μεσίτης-συνεργάτης στην Lyon Real Estate στο Σακραμέντο.