Θυμηθείτε να οδηγείτε στο αυτοκίνητο ως παιδί και να γκρίνετε τους γονείς σας: Είμαστε ακόμα εκεί; Είμαστε ακόμη εκεί? Εάν το κάνετε, τότε θα αισθανθείτε ακόμα χειρότερα περιμένοντας την έγκριση σύντομης πώλησης, επειδή πιθανότατα θα διαρκέσει πολύ περισσότερο από ό, τι περιμένετε. Εάν ασκείστε γιόγκα ή μπορείτε να φτάσετε στο Ζεν να αγκαλιάσετε την υπομονή, τα πράγματα θα είναι ευκολότερα για εσάς, αλλά οι περισσότεροι αγοραστές έχουν πολύ δύσκολο χρόνο να περιμένουν τη διαδικασία έγκρισης.
Δεν είσαι μόνος.
Ένας αναγνώστης ρωτάει: "Έχω υποβάλει προσφορά σε σύντομη πώληση πριν από περίπου 5 μήνες και δεν έχουμε ακούσει τίποτα από τον πράκτορα κατά την προσφορά τον τελευταίο καιρό, ο πράκτοράς μου καλεί κάθε εβδομάδα να μάθει αν η τράπεζα έχει αποδεχτεί την προσφορά μας. δεν γνωρίζουμε πόσες προσφορές εξετάζει η τράπεζα ή ακόμα και αν η προσφορά μας είναι καλύτερη.Πόσο χρονικό διάστημα θα πρέπει ένας αγοραστής να περιμένει την έγκριση σύντομης πώλησης;
Απάντηση: Οι αγοραστές μικρής πώλησης σε ολόκληρη τη χώρα τραγουδούν τα μπλε μαζί μαζί σας. Κάθε σύντομη πώληση είναι διαφορετική και εξαρτάται τόσο από τον δανειστή όσο και από τον πράκτορα που καταγράφει . Ορισμένοι πράκτορες κατάθεσης αναθέτουν τις σύντομες διαπραγματεύσεις πώλησης σε τρίτους, οι οποίοι συχνά καθυστερούν την απάντηση.
Προσδιορίστε τη μικρή σας Πώληση πριν γράψετε την προσφορά
Πριν αποφασίσετε να αγοράσετε ένα σπίτι σύντομης πώλησης , ζητήστε από τον αντιπρόσωπό σας να κάνει πρώτα μια μικρή προκαταρκτική εργασία. Μερικά από τα πράγματα που μπορεί να κάνει ο πράκτοράς σας είναι:
- Εξετάστε τις συγκρίσιμες πωλήσεις
Πολλές τράπεζες θα μειώσουν την τιμή λίγο από την αγοραία αξία, αλλά για να πάρουν μια αποδοχή, οι προσφορές πρέπει να είναι λογικές και κοντά στις συγκρίσιμες πωλήσεις .
- Ελέγξτε την εγγραφή του πρακτικού του πρακτορείου σύντομων πωλήσεων
Εάν ο σύντομος πράκτορας της λιανικής πώλησης έχει πολύ λίγες λιανικές λιανικές πωλήσεις και έχει λίγη εμπειρία κλείνοντας μια σύντομη πώληση, οι πιθανότητές σας για αποδοχή προσφοράς μπορεί να είναι περιορισμένες.
- Ρωτήστε πόσες μικρές προσφορές πώλησης έχουν υποβληθεί στον πωλητή
Ενώ ο πράκτορας εγγραφής μπορεί να αρνηθεί να αποκαλύψει τις τιμές προσφοράς, ο πράκτορας πρέπει να ενημερώσει τον πράκτορά σας για το πόσες προσφορές έχουν ληφθεί. Εάν υπάρχουν πολλές σύντομες προσφορές πώλησης , μπορεί να χρειαστεί να προσφέρετε περισσότερες από την τιμή καταλόγου.
- Μάθετε αν έχει ολοκληρωθεί το σύντομο πακέτο πώλησης των πωλητών
Οι διαπραγματευτές της τράπεζας δεν θα επεξεργαστούν ένα αρχείο εάν το σύντομο πακέτο πώλησης των πωλητών είναι ελλιπές. Αυτό το αρχείο θα πάει στο κάτω μέρος του σωρού αν λείπει η γραφειοκρατία που χρειάζεται η τράπεζα.
Πόσα δάνεια είναι εξασφαλισμένα στην ιδιοκτησία;
Περισσότεροι από ένας δανειστές ίσως σημαίνουν ότι το αρχείο θα διαρκέσει περισσότερο για να κλείσει. Κάποιοι κατώτεροι δανειστές ζητούν από τον πωλητή τις μη εγγυημένες σημειώσεις prom ή περισσότερα χρήματα από ό, τι συνήθως από τον πρώτο δανειστή. Επίσης, ορισμένοι δανειστές θα εξετάσουν μόνο την πρώτη προσφορά. Εάν δεν είστε η πρώτη προσφορά, η προσφορά σας μπορεί να πέσει από το δρόμο.
Πόσο καιρό παίρνουν μικρές πωλήσεις;
Αυτή είναι η ερώτηση των εκατομμυρίων δολαρίων. Έχω κλείσει τις ανοικτές πωλήσεις μέσα σε 6 εβδομάδες από την ημερομηνία που ανέφερα την ιδιοκτησία μέχρι την ημερομηνία που έκλεισε. Άλλοι μπορούν να διαρκέσουν 30 ημέρες. Αλλά οι περισσότεροι θα είναι 3 έως 4 μήνες. Μερικές βραχυπρόθεσμες πωλήσεις της Bank of America , πιστεύετε ή όχι, λαμβάνουν έγκριση σε λιγότερο από 30 ημέρες. Οι βραχείες πωλήσεις της Wachovia μπορούν μερικές φορές να μετατραπούν σε 24 ώρες.
Άλλοι δανειστές είναι τόσο κατακλυσμένοι με σύντομες υποβολές πώλησης που οι υπάλληλοί τους δεν μπορούν να ανταποκριθούν εγκαίρως. Αυτό που πήρε κάποτε δύο μήνες μπορεί εύκολα να διαρκέσει τέσσερις μήνες, και δύο δανειστές δεν είναι όμοιοι. Εάν ένας δανειστής ανταποκρίθηκε την άνοιξη, δεν σημαίνει ότι ο χρόνος απόκρισης το φθινόπωρο θα αντικατοπτρίζει.
Η διαδικασία σύντομης πώλησης, από την υποβολή έως την έγκριση σύντομης πώλησης , είναι γενικά ως εξής:
- Υποβολή προσφοράς και σύντομο πακέτο σύντομης πώλησης από τον πωλητή.
- Η τράπεζα αναγνωρίζει την παραλαβή - 10 έως 30 ημέρες.
- Η τράπεζα παραγγέλνει BPO ή αξιολόγηση - 2 εβδομάδες έως 2 μήνες.
- Το αρχείο εξετάζεται - 2 έως 10 εργάσιμες ημέρες.
- Διαμεσολαβητής ανατίθεται - 2 έως 10 εργάσιμες ημέρες.
- Μπορεί να ανατεθεί διαπραγματευτής επιπέδου ΙΙ - 10 εργάσιμες ημέρες.
- Ο φάκελος εγκρίνεται ή απορρίπτεται - 30 έως 120 ημέρες, ανάλογα με τον επενδυτή.
Ορισμένες μικρές πωλήσεις απαιτούν πρόσθετα επίπεδα έγκρισης.
Εάν ο επενδυτής είναι κυβερνητική οντότητα, αυτή η μόνη μπορεί να προσθέσει μερικές εβδομάδες στη σύντομη διαδικασία έγκρισης πώλησης. Ομοίως, εάν το δάνειο έχει ασφάλιση υποθηκών, το οποίο ενδέχεται να μην έχει προστεθεί από τον δανειολήπτη.
Αν τρέχετε τελευταίες 120 ημέρες, είναι πιθανό ο πράκτορας εγγραφής ή κάποιος τρίτος διαπραγματευτής να μην βρίσκεται στην μπάλα και είναι χαλαρός για να καλέσει την τράπεζα. Κλήση στην τράπεζα σημαίνει αναμονή σε αναμονή από 10 λεπτά έως μία ώρα ή περισσότερο.
Ή, μια μακρά περίοδος μικρής πώλησης μπορεί επίσης να σημαίνει ότι η τράπεζα έχει εσωτερικά προβλήματα, δεν έχει αρκετό προσωπικό ή έχει χάσει τον φάκελο μερικές φορές, προτρέποντας τον πράκτορα της εισαγωγής να ξαναστείλει ξανά το πακέτο. Ακριβώς έτσι γνωρίζετε, οι πωλήσεις FHA, δηλαδή αυτές μέσω του HUD, συνήθως περιλαμβάνουν μεγάλες καθυστερήσεις.
Μπορεί επίσης να σημαίνει ότι η αξιολόγηση είναι σημαντικά υψηλότερη από την προσφορά σας, και ο πράκτορας στο κατάλογο δημιουργεί μια υπόθεση για έναν νέο εκτιμητή. Παρόλο που μπορώ να πω ότι οι μέσες μικρές πωλήσεις μου χρειάζονται περίπου 6 έως 8 εβδομάδες για να εγκριθούν, ζητάμε γενικά από τον αγοραστή να προετοιμαστεί να περιμένει 90 ημέρες.
Δυστυχώς, δεν μπορείτε πάντα να αποφύγετε προβλήματα σε μια σύντομη πώληση. Η υπομονή είναι το κλειδί. Πιθανότατα τελικά θα λάβετε έγκριση σύντομης πώλησης. Ένα από τα πιο δύσκολα πράγματα για τους αγοραστές να καταλάβουν απειλεί την τράπεζα με ακύρωση δεν σημαίνει τίποτα στην τράπεζα. Η τράπεζα. Η τράπεζα δεν ενδιαφέρεται για την κατάσταση του ακινήτου, την τοποθεσία του, τις επισκευές που θέλετε να κάνετε ή οποιοδήποτε επείγον θέμα που επηρεάζει τον αγοραστή.
Το καλύτερο στοίχημά σας είναι να το παραμείνετε έξω και να περιμένετε, εφόσον σας αρέσει πραγματικά το σπίτι.
ΣΥΜΒΟΥΛΗ: Σε γενικές γραμμές, αν δείτε ένα σπίτι μαρασμό στην αγορά μήνα μετά το μήνα ως μια σύντομη πώληση, σε αντίθεση με τη δημοφιλή πεποίθηση, δεν είναι ο δανειστής που κατέχουν την πώληση στο σπίτι. Είναι πιθανώς ο αγοραστής που ακύρωσε, αντικαταστάθηκε με μια νέα προσφορά και η όλη διαδικασία ξεκίνησε.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια .