Γιατί ένας δανειστής θα δέχεται μια σύντομη πώληση;
Μια σύντομη πώληση στην ακίνητη περιουσία δεν είναι πάντα μια ευχάριστη συναλλαγή, αλλά οι μικρές πωλήσεις έχουν προχωρήσει πολύ από το 2006, οπότε μην πωλήσετε την ιδέα σύντομη. Η τρέχουσα οικονομία μας δεν σημαίνει ότι οι μικρές πωλήσεις έχουν εξαφανιστεί. Για παράδειγμα, ένα άτομο που αγόρασε ένα ολοκαίνουργιο σπίτι θα μπορούσε να πεθάνει την ημέρα μετά το κλείσιμο και το κόστος άμεσης πώλησης θα μπορούσε να πετάξει τη συναλλαγή σε κατάσταση πώλησης μικρής διάρκειας.
Για εκείνους που έχουν υποβρύχια για λίγο ή αγωνίστηκαν με μια τροποποίηση δανείου, αυτή είναι μια άλλη ιστορία.
Υπάρχουν πολλοί τρόποι για να χάσετε ένα σπίτι, αλλά να υπογράψετε μακριά την κυριότητα με τρόπο που καταστρέφει την πίστη, αμηχανία την οικογένεια και λωρίδες ένας ιδιοκτήτης της αξιοπρέπειας είναι ένας από τους πιο σκληρούς, και αυτό είναι που τείνουν να προσφέρουν οι κατασχέσεις. Για τους ιδιοκτήτες σπιτιού που δεν έχουν πλέον τη δυνατότητα να διατηρήσουν τρέχουσες πληρωμές υποθηκών , υπάρχουν εναλλακτικές λύσεις σε διαδικασίες πτώχευσης ή αποκλεισμού . Μία από αυτές τις επιλογές ονομάζεται "σύντομη πώληση".
Περισσότερο από το ήμισυ των πωλήσεών μου στο Σακραμέντο από το 2006 έως το 2012 ήταν πωλήσεις μικρών ποσοτήτων. Αυτές είναι οι εμφανείς πωλήσεις μικρής διάρκειας για αρκετά χρόνια. Σήμερα, όμως, όχι τόσο. Τα τελευταία χρόνια, ακόμη και οι πωλητές που δεν είναι παραβατικοί μπορεί να δικαιούνται σύντομη πώληση, η οποία έχει ανοίξει πολλές ακόμα μικρές πόρτες πώλησης . Οι σύντομες πωλήσεις τείνουν να παρέχουν μια αξιοπρεπή διαδικασία κλεισίματος για τους πωλητές.
Όταν οι δανειστές συμφωνούν να κάνουν μια σύντομη πώληση σε ακίνητα , σημαίνει ότι ο δανειστής δέχεται λιγότερο από το συνολικό οφειλόμενο ποσό. Δεν είναι όλοι οι δανειστές θα δεχθούν βραχυπρόθεσμες πωλήσεις ή μειωμένες αποδοχές, ειδικά αν θα ήταν πιο οικονομικό να εμποδίσουν; Επιπλέον, δεν πωλούνται όλες οι πωλητές ούτε όλες οι ιδιότητες για τις ανοικτές πωλήσεις .
Εάν σκέφτεστε να αγοράσετε μια σύντομη πώληση , θα μπορούσαν να υπάρχουν μειονεκτήματα. Για την προστασία σας, προτείνω σε όλους τους πιθανούς υποψηφίους για μια σύντομη πώληση, ως πρώτα βήματα:
- Λάβετε νομικές συμβουλές από αρμόδιο δικηγόρο ακίνητης περιουσίας
- Καλέστε έναν λογιστή για να συζητήσετε τις απλές επιπτώσεις του φόρου επί των πωλήσεων
Ως κτηματομεσίτης, δεν έχω άδεια ως δικηγόρος ούτε CPA και δεν μπορώ να συμβουλεύω για αυτές τις συνέπειες.
Εκτός από ορισμένους όρους σύμφωνα με το νόμο περί απαλλαγής από το Στεγαστικό Δάνειο του 2007, πρέπει να γνωρίζετε ότι το IRS θα μπορούσε να θεωρήσει την αμοιβή του χρέους ως εισόδημα και δεν υπάρχει εγγύηση ότι ένας δανειστής που δέχεται μια σύντομη πώληση δεν θα επιδιώξει νομίμως έναν δανειολήπτη για τη διαφορά οφειλόμενο ποσό και το ποσό που καταβλήθηκε. Σε ορισμένες πολιτείες, αυτό το ποσό είναι γνωστό ως ανεπάρκεια. Ένας δικηγόρος μπορεί να καθορίσει εάν το δάνειο σας πληροί τις προϋποθέσεις για μια κρίση ανεπάρκειας ή αξίωση.
Οι περισσότερες μικρές πωλήσεις στην Καλιφόρνια δεν φέρουν ποινικές κυρώσεις πια.
Παρόλο που όλοι οι δανειστές έχουν διαφορετικές απαιτήσεις και μπορεί να απαιτήσουν από έναν δανειολήπτη να υποβάλει μια μεγάλη γκάμα τεκμηρίωσης, τα παρακάτω βήματα θα σας δώσουν μια αρκετά καλή ιδέα για το τι να περιμένετε.
- Καλέστε τον δανειστή
Μπορεί να χρειαστεί να πραγματοποιήσετε μισή τηλεφωνική κλήση πριν βρείτε τον υπεύθυνο για το χειρισμό των ανοικτών πωλήσεων. Θα θελήσετε να μιλήσετε με το τμήμα "short estate sales" ή "work out" και να προσπαθήσετε να αποκτήσετε το όνομα του διαπραγματευτή. Ο κτηματομεσίτης σας μπορεί επίσης να χειριστεί αυτό το βήμα για σας, σε πολλές περιπτώσεις. - Υποβολή επιστολής εξουσιοδότησης
Οι δανειστές συνήθως δεν θέλουν να αποκαλύψουν οποιαδήποτε προσωπικά σας στοιχεία χωρίς γραπτή εξουσιοδότηση για να το πράξουν. Εάν εργάζεστε με κάποιον κτηματομεσίτη, πράκτορα κλεισίματος, εταιρεία τίτλου ή δικηγόρο, θα έχετε καλύτερη συνεργασία αν γράψετε μια επιστολή στον δανειστή δίνοντας στον δανειστή την άδεια να μιλήσει με τα συγκεκριμένα ενδιαφερόμενα μέρη για το δάνειό σας. Η επιστολή πρέπει να περιλαμβάνει τα εξής:- Διεύθυνση ακινήτου
- Αριθμός αναφοράς δανείου
- Το όνομα σου
- Η ημερομηνία και η πραγματική χρονική περίοδος
- Το όνομα και τα στοιχεία επικοινωνίας του πράκτορά σας
- Προκαταρκτικό καθαρό φύλλο
Πρόκειται για εκτιμώμενη δήλωση κλεισίματος που δείχνει την τιμή πώλησης που αναμένετε να λάβετε και το σύνολο των εξόδων πώλησης, τα υπόλοιπα των μη πληρωμένων δανείων, τις ληξιπρόθεσμες οφειλές και τις καθυστερημένες αμοιβές, συμπεριλαμβανομένων των προμηθειών για ακίνητα . Ο πράκτορας κλεισίματος ή ο δικηγόρος σας θα πρέπει να είναι σε θέση να σας προετοιμάσει για λογαριασμό σας. Εάν η κατώτατη γραμμή δείχνει μετρητά στον πωλητή, καλά νέα, πιθανότατα δεν θα χρειαστείτε μια σύντομη πώληση. - Χαρακτηριστική επιστολή
Το πιο θλιβερό, τόσο το καλύτερο. Αυτή η δήλωση πραγματικών περιστατικών περιγράφει τον τρόπο με τον οποίο έχετε εισέλθει σε αυτό το οικονομικό δεσμό και ζητάτε από τον δανειστή να δεχθεί λιγότερο από την πλήρη πληρωμή. Οι δανειστές δεν είναι απάνθρωποι και μπορούν να καταλάβουν εάν χάσατε τη δουλειά σας, νοσηλεύεστε ή ένα φορτηγό έτρεξε σε ολόκληρη την οικογένειά σας, αλλά οι δανειστές δεν είναι ιδιαίτερα καταρτισμένοι σε καταστάσεις που αφορούν ατιμωρησία ή εγκληματική συμπεριφορά.
- Απόδειξη εισοδήματος και περιουσιακών στοιχείων
Είναι καλύτερο να είστε ειλικρινείς και ειλικρινείς σχετικά με την οικονομική σας κατάσταση και να αποκαλύπτετε περιουσιακά στοιχεία. Οι δανειστές θα θέλουν να γνωρίζουν εάν έχετε λογαριασμούς ταμιευτηρίου, λογαριασμούς της αγοράς χρήματος, μετοχές ή ομόλογα, διαπραγματεύσιμα μέσα, μετρητά ή άλλα ακίνητα ή οτιδήποτε έχει απτή αξία. Οι δανειστές δεν ανήκουν στην επιχείρηση φιλανθρωπίας και συχνά απαιτούν τη διαβεβαίωση ότι ο οφειλέτης δεν μπορεί να αποπληρώσει οποιοδήποτε από τα χρέη που συγχωρεί. Η τράπεζα θα απαιτήσει επίσης 30 ημέρες μισθούς. - Αντίγραφα των τραπεζικών δηλώσεων
Εάν οι τραπεζικές σας δηλώσεις αντανακλούν τις ανεξόφλητες καταθέσεις, τις μεγάλες αναλήψεις μετρητών ή έναν ασυνήθιστο αριθμό επιταγών, είναι πιθανώς μια καλή ιδέα να εξηγήσετε καθένα από αυτά τα στοιχεία γραμμής στον δανειστή. Επιπλέον, ο δανειστής μπορεί να θέλει να λογοδοτεί για κάθε κατάθεση, ώστε να μπορεί να καθορίσει εάν οι καταθέσεις θα συνεχιστούν. Τυπικά οι τράπεζες χρειάζονται τους τελευταίους 2 μήνες. - Συγκριτική ανάλυση αγοράς
Μερικές φορές οι αγορές υποχωρούν και οι τιμές των ακινήτων πέφτουν. Εάν αυτό είναι μέρος του λόγου ότι δεν μπορείτε να πουλήσετε το σπίτι σας αρκετά για να πληρώσει ο δανειστής, αυτό το γεγονός θα πρέπει να τεκμηριωθεί για τον δανειστή μέσω συγκριτικής ανάλυσης αγοράς (CMA). Ο κτηματομεσίτης σας μπορεί να σας προετοιμάσει ένα CMA, το οποίο θα δείχνει τιμές παρόμοιων κατοικιών:- Ενεργός στην αγορά
- Εκκρεμείς πωλήσεις
- Πωλεί από τους τελευταίους 6 μήνες.
- Συμφωνία αγοράς και σύμβαση καταχώρησης
Όταν καταλήξετε σε συμφωνία πώλησης με μελλοντικό αγοραστή, ο δανειστής θα θέλει ένα αντίγραφο της προσφοράς μαζί με ένα αντίγραφο της συμφωνίας σας. Να είστε έτοιμοι για τον δανειστή να επαναδιαπραγματευτεί τα τέλη και να αρνηθεί να πληρώσει για ορισμένα στοιχεία, όπως τα σχέδια προστασίας στο σπίτι ή οι επιθεωρήσεις τερμιτών.
Τώρα, αν όλα πάνε καλά, ο δανειστής θα εγκρίνει τη σύντομη πώληση σας. Ως μέρος της διαπραγμάτευσης, μπορείτε να ζητήσετε από τον δανειστή να μην αναφέρει αρνητική πίστωση στους οργανισμούς αναφοράς πιστώσεων, αλλά να συνειδητοποιήσετε ότι ο δανειστής δεν έχει καμία υποχρέωση να ικανοποιήσει αυτό το αίτημα. Η κατάσταση της πιστωτικής έκθεσης συχνά δεν είναι διαπραγματεύσιμη.
Διαβάστε περισσότερα για: Πριν αγοράσετε μια σύντομη πώληση .
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.