Πώς να προκριθείτε για μια σύντομη πώληση

Απλές απαιτήσεις εξατομικευμένης πώλησης

Οι σύντομες πωλήσεις είναι μια φράση hot buzz, αλλά δεν είναι κατάλληλος για κάθε πωλητή. Μερικοί πωλητές που αποφασίζουν ότι το σπίτι τους δεν θα πουλήσουν με την τιμή που είχαν φανταστεί συχνά αρχίζουν να αναρωτιούνται εάν πρέπει να κάνουν μια σύντομη πώληση . Μια σύντομη πώληση δεν επιλύει πάντα προβλήματα, αλλά είναι πολύ πιθανόν να δημιουργήσει προβλήματα. Οι σύντομες πωλήσεις δεν είναι πάντοτε η «χαλαρωτική χάρη» που κάποιοι πωλητές σπιτιών θα ήθελαν να πιστέψουν.

Τι είναι μια σύντομη πώληση;

Μια σύντομη πώληση συμβαίνει όταν ο δανειστής είναι shorted σε μια υποθήκη, δηλαδή ο δανειστής δέχεται λιγότερο από το συνολικό ποσό που οφείλεται.

Εάν η υποθήκη σας είναι 100.000 δολάρια, αλλά το σπίτι σας αξίζει, π. Χ., $ 90.000, έχετε 10.000 δολάρια μικρά, χωρίς να συμπεριλάβετε τα έξοδα για την περάτωση της πώλησης, όπως οι προμήθειες ακινήτων , τα τέλη καταγραφής ή τα τιμολόγια. Είναι πιθανό να υπάρξει μια σύντομη πώληση εάν το υποσύνολο ισορροπίας σας ταιριάζει με την τιμή πώλησης, επειδή υπάρχουν ακόμη έξοδα κλεισίματος που θα ρίξουν την πώληση σε "σύντομη" περιοχή.

Μερικές φορές, για να αποφύγετε να περάσετε το κόστος του αποκλεισμού , ένας δανειστής θα επιβάλει μια σύντομη πώληση, επιτρέποντας στον αγοραστή να αγοράσει το σπίτι για λιγότερο από το υπόλοιπο των ενυπόθηκων δανείων, ενώ το σπίτι βρίσκεται σε στάδιο προ-αποκλεισμού. Ένα στάδιο προ-αποκλεισμού είναι ένα από τα τρία στάδια των κατασχέσεων .

Ακολουθούν παραδείγματα βήματα σύντομης πώλησης:

• Ο πωλητής υπογράφει σύμβαση καταχώρησης με έναν κτηματομεσίτη, ο οποίος υπόκειται σε πώληση ως σύντομη πώληση με έγκριση τρίτου μέρους (την τράπεζα).
• Ο πράκτορας βρίσκει έναν αγοραστή που κάνει μια προσφορά με βάση την αγοραία αξία, η οποία είναι συχνά μικρότερη από το ποσό της υποθήκης.

• Ο πωλητής αποδέχεται την προσφορά αγοράς του αγοραστή .
• Ο δανειστής του πωλητή αποδέχεται την προσφορά αγοράς του αγοραστή .
• Η συναλλαγή κλείνει όταν ο αγοραστής παραδίδει τα κεφάλαια, ο δανειστής απελευθερώνει τη δέσμευση και ο πωλητής παραδίδει την πράξη.

Σε παραθαλάσσια γη, όλοι ζουν ευτυχισμένοι πάντα μετά. Εκτός από τον πωλητή. Υπάρχουν συνέπειες.

Προσόντα για σύντομη πώληση

Προτού να ανεβείτε ανυπόμονα στο σκάφος της σύντομης πώλησης, εξετάστε τα παρακάτω για να διαπιστώσετε αν μπορείτε να προκριθείτε σε μια σύντομη πώληση. Αν δεν μπορείτε να απαντήσετε ναι και στις τέσσερις απαιτήσεις, ενδέχεται να μην δικαιούστε σύντομη πώληση.

• Η αγοραία αξία του σπιτιού έχει πέσει.

  Οι σκληρές συγκρίσιμες πωλήσεις πρέπει να τεκμηριώνουν ότι το σπίτι αξίζει λιγότερο από το ανεξόφλητο υπόλοιπο που οφείλεται στον δανειστή. Αυτό το μη καταβληθέν υπόλοιπο μπορεί να περιλαμβάνει ποινή προπληρωμής .

• Η υποθήκη βρίσκεται στην κατάσταση Προεπιλογή ή πλησίον.

  Ήταν ότι οι δανειστές δεν θα θεωρούσαν μια σύντομη πώληση εάν οι πληρωμές ήταν τρέχουσες, αλλά αυτό δεν συμβαίνει πλέον. Συνειδητοποιώντας ότι άλλοι παράγοντες συμβάλλουν σε πιθανή αδυναμία πληρωμής, πολλοί δανειστές είναι πρόθυμοι να αντιμετωπίσουν μελλοντικά προβλήματα στο πέρασμα. Δεν είναι πάντοτε απαραίτητο να υπάρχει προεπιλογή.

• Ο πωλητής έχει πέσει σε δύσκολους καιρούς.

  Ο πωλητής πρέπει να υποβάλει επιστολή δυσκολίας που εξηγεί γιατί ο πωλητής δεν μπορεί να πληρώσει τη διαφορά που οφείλεται κατά την πώληση, συμπεριλαμβανομένου του λόγου για τον οποίο ο πωλητής έχει ή θα σταματήσει να κάνει τις μηνιαίες πληρωμές.

  Μερικά παραδείγματα που ΔΕΝ αποτελούν δυσκολία είναι:

  1. Λάθος αποφάσεις αγοράς. Η εμφύσηση του μισθού σας σε ένα σύστημα οικιακού κινηματογράφου με ήχο surround δεν θεωρείται δυσκολία.
  2. Δυστυχώς με τους γείτονες. Ακόμα κι αν κάθε σπίτι στο μπλοκ σας έχει μετατραπεί σε σπίτια που καλλιεργούνται σε κατσαρόλα, αυτό δεν θα χαρακτηριστεί ως μια δυσκολία.
  3. Αγοράστε ένα άλλο σπίτι. Ο δανειστής δεν θα με νοιάζει αν έχετε αποφασίσει ότι το σπίτι δεν είναι πλέον κατάλληλο για εσάς ή την οικογένειά σας και, στην πραγματικότητα, αν έχετε αγοράσει άλλο σπίτι, μπορεί να μην πληρούν τις προϋποθέσεις για μια σύντομη πώληση.
  4. Εγκυμοσύνη. Η αύξηση του μεγέθους της οικογένειάς σας ή η εκκίνηση μιας οικογένειας δεν θεωρείται δυσκολία.
  5. Μετακομίζοντας σε ένα διαμέρισμα. Αν αποφασίσετε να μετακινηθείτε από το σπίτι σας, αυτή είναι μια απόφαση για τον τρόπο ζωής και όχι ένας πολύ καλός λόγος να εγκαταλείψετε το σπίτι σας.
  Παραδείγματα δυσκολιών είναι:
  1. Ανεργία
  2. Διαζύγιο
  3. Ιατρική κατάσταση / αιφνίδια ασθένεια
  4. Πτώχευση
  5. Θάνατος

• Ο πωλητής δεν έχει περιουσιακά στοιχεία

  Ο δανειστής θα θελήσει πιθανώς να δει ένα αντίγραφο των φορολογικών δηλώσεων του πωλητή ή / και ενός οικονομικού δελτίου. Εάν ο δανειστής ανακαλύψει τα περιουσιακά στοιχεία, ο δανειστής μπορεί να μην χορηγεί τη σύντομη πώληση, επειδή ο δανειστής θα αισθανθεί ότι ο πωλητής μπορεί να πληρώσει τη βραχύτερη διαφορά. Οι πωλητές με περιουσιακά στοιχεία ενδέχεται να εξακολουθούν να λαμβάνουν μια σύντομη πώληση, αλλά ενδέχεται να υποχρεωθούν να αποπληρώσουν το έλλειμμα.

  Για παράδειγμα, αν ο πωλητής έχει μετρητά σε λογαριασμό ταμιευτηρίου , κατέχει άλλα ακίνητα, μετοχές, ομόλογα ή ακόμα και λογαριασμούς του IRA, ο δανειστής πιθανότατα θα καθορίσει ότι ο πωλητής έχει περιουσιακά στοιχεία. Ωστόσο, ο δανειστής μπορεί να μειώσει το ποσό που ο πωλητής υποχρεούται να καταβάλει.

  Πολλές οντότητες επωφελούνται από τις ανοικτές πωλήσεις, αλλά δεν υπάρχει κέρδος πώλησης μικρών πωλητών .

Σύντομες συνέπειες πώλησης

Μια σύντομη πώληση εξαρτάται από τον αγοραστή που κάνει μια προσφορά για αγορά.

Αν δεν λάβετε μια προσφορά, δεν θα δικαιούστε σύντομη πώληση. Έτσι, ακόμη και αν πληρούν όλα τα άλλα κριτήρια, είναι πιθανό ότι κανείς δεν θα αγοράσει τη σύντομη πώληση . Εξαρτάται επίσης από το ότι ο δανειστής δέχεται την προσφορά του αγοραστή. Εάν ο δανειστής απορρίψει την προσφορά , δεν θα πραγματοποιηθεί σύντομη πώληση.

• Φορολογικές συνέπειες

  Εάν ο δανειστής συμφωνεί με τη σύντομη πώληση, ο δανειστής μπορεί να έχει το δικαίωμα να σας εκδώσει ένα 1099 για τη βραχυκυκλική διαφορά, λόγω μιας πρόβλεψης στον κώδικα IRS σχετικά με τη συγχώρεση χρέους. Πολλές καταστάσεις απαλλάσσονται από την απαλλαγή από το χρέος, σύμφωνα με το νόμο περί ελάφρυνσης του χρέους των υποθηκών του 2007.

  Θα πρέπει να μιλήσετε με έναν δικηγόρο ακίνητης περιουσίας και έναν φορολογικού λογιστή για να καθορίσετε το ποσό των απλών φορολογικών επιπτώσεων πώλησης και αν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά να πληρώσετε αυτούς τους φόρους εάν υπάρχουν.

• Blemished Credit Report

  Ενώ μια σύντομη πώληση δεν θα εμφανιστεί στην πιστωτική σας έκθεση, η κατάσταση του δανείου θα είναι. Για όσους έχουν αθέτηση υποχρεώσεων, είναι ένας προ-αποκλεισμός που έχει εξαργυρωθεί, ο οποίος αναφέρεται συχνά ως Πληρωμένος Πλήρης για Λιγότερο από Συμφωνημένο . Οι βραχείες πωλήσεις επηρεάζουν τις αξιολογήσεις πιστοληπτικής ικανότητας Αν και η ζημιά στην πιστωτική έκθεσή σας μπορεί να μην φαίνεται τόσο κακή όσο ο αποκλεισμός σας, οι πιστωτές δεν μπορούν να κάνουν τη διάκριση.

Έχοντας πει όλα αυτά, υπάρχουν πάντοτε εξαιρέσεις από την προϋπόθεση για μια σύντομη πώληση. Υπάρχουν ορισμένοι τύποι πωλήσεων μικρής διάρκειας, ανάλογα με τις κατευθυντήριες γραμμές του δανειστή, που δεν έχουν καθόλου προσόντα.

Πάντα αναζητήστε νομική συμβουλή πριν προσπαθήσετε να ακολουθήσετε μια σύντομη πώληση. Ένας κτηματομεσίτης δεν μπορεί να σας δώσει νομικές συμβουλές.

_{Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, είναι Broker-Associate στην Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.}